Часть как объект аренды

Зачастую в аренду передается не отдельное помещение, а его часть. Это может стать причиной спора в суде, в том числе по вопросу о заключенности такого договора. Суды исходят из того, что часть помещения может быть объектом аренды, а соответствующий договор признается заключенным, если позволяет точно определить объект аренды.

Часть помещения может быть объектом аренды, если в договоре содержатся данные, позволяющие ее индивидуализировать, а также если она обозначена на поэтажном плане.

---

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А46-11729/2009
"...30.06.2008 между ОАО "Омский аэропорт" (арендодатель), ОАО "ОТП Банк" (залогодержатель) и ООО "Пилар" (арендатор) подписан договор аренды N 5-337, в соответствии с условиями которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование сроком с 01.07.2008 по 01.07.2013 часть нежилого помещения в здании аэровокзала (литера А), расположенном по адресу: город Омск, улица Транссибирская, 2.
Арендуемая площадь составляет 1 605,3 квадратного метра, из них: помещения первого и второго этажей площадью 1 516,8 квадратного метра и подвальные помещения площадью 88,5 квадратного метра (пункты 1.1, 1.3 договора).
Приложением к договору и его неотъемлемой частью является выкопировка арендуемой площади технического паспорта (пункт 8.10 договора).
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и отсутствие выделения на поэтажном плане помещений, передаваемых в аренду, не повлекло в данном случае отсутствие согласования сторонами предмета указанного договора.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил иск и принял решение о регистрации договора аренды..."

---

Постановление ФАС Московского округа от 31.12.2008 N КГ-А40/12215-08-П по делу N А40-32021/07-94-199
"...Из представленной экспликации объекта недвижимости следует, что описано само помещение, а не его часть, подлежащая передаче в субаренду, как объект недвижимости. Сведения же описывающие непосредственно часть помещения, а именно ее местоположение (в частности путем присвоения порядкового номера), размер площади не указаны ни в экспликации, ни в поэтажном плане.
При указанном вывод суда об отсутствии в договоре субаренды, представленном на государственную регистрацию, данных, позволяющих индивидуализировать объект субаренды, суд кассационной инстанции находит соответствующим установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам..."

---

Постановление ФАС Московского округа от 20.09.2007, 27.09.2007 N КГ-А40/9763-07 по делу N А40-17498/07-152-97
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, письмом от 22.02.2007 N 07/057/2006-965 УФРС по Москве на основании п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ отказало в государственной регистрации договора аренды от 11.12.2006 N 59-065.12/111-26, заключенного между ЗАО ТГК "Салют" (арендодатель) и ООО "И-Эм-Си" (арендатор) в отношении нежилого помещения, представляющего часть комнат N 1, 5 площадью 15,7 кв. м и 5 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 158.
Причины отказа УФРС по Москве обосновывает тем, что передача в аренду части комнаты не предусмотрена Законом о регистрации (п. 3 ст. 26 Федерального закона), а также указывает на то, что в представленном на регистрацию договоре невозможно определить объект аренды, что противоречит п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом суд правомерно исходил из того, что п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность сдачи в аренду части помещений.
С учетом установленного, суд сделал правильный вывод о том, что представленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что соответствует требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ.
Пункт 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации требует, чтобы данные, позволяющие установить объект аренды, содержались в договоре аренды.
Наличие таких данных в спорном договоре аренды судом установлено. Следовательно, заключая договор, стороны достаточно ясно выразили свою волю относительно того, какая часть помещения передается в аренду.
Статья 26 Федерального закона N 122-ФЗ предусматривает приложение к договору аренды, представленному на государственную регистрацию, поэтажного плана, на котором обозначается сдаваемое в аренду помещение с указанием размера арендуемой площади.
Судом установлено, что поэтажный план с обозначением на нем сдаваемого в аренду помещения прилагался к договору..."

---

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.03.2010 по делу N А55-9413/2009
"...Суд установил, что из содержания пункта 1.1 договора аренды от 02.01.2006 следует, что передаче подлежит комната N 20 площадью 45 кв. м.
Следовательно, из данного договора невозможно установить предмет аренды - имущество, подлежащее передаче арендатору: не обозначено месторасположение арендуемой части нежилого помещения относительно иных частей комнаты N 20, отсутствуют ссылки на план арендуемого недвижимого имущества - части нежилого помещения - комнаты N 20 как приложение к договору.
Кроме того, акт приема-передачи имущества, в котором могли бы содержаться индивидуализирующие признаки арендованного недвижимого имущества, описания части нежилого помещения - комнаты N 20, между сторонами не составлялся.
Судом исследовалась выкопировка из технического паспорта на нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже дома, находящегося по адресу: г. Самара, Красноглинский район, поселок Управленческий, ул. Симферопольская, д. N 3. Однако из этого документа также не усматривается местоположение, конфигурация, границы, размеры арендованной части помещения в пределах площади комнаты N 20.
При таких обстоятельствах соответствует закону вывод судов о том, что сторонами не был согласован объект аренды, и в силу положений статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 02.01.2006 не считается заключенным, и ссылка истца на этот договор в доказательство обоснованности своих требований неправомерно..."

---

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.08.2009 по делу N А55-15883/2008
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с представленным в материалы дела договором аренды, предметом аренды является часть площадей первого этажа Центрального Автовокзала общей площадью 12.09 кв. м, согласно плану расположения помещений.
Согласно плану арендных площадей передаче в аренду подлежит часть площади зала первого этажа.
Согласно акту приема-передачи в аренду передана часть нежилого помещения.
Ни из договора, ни из плана арендных площадей, ни из акта приема-передачи невозможно индивидуализировать предмет аренды по договору. Индивидуализирующие признаки подлежащего передаче в аренду имущества, учитывая расположение площадей в пределах иной площади установить невозможно.
На вопрос судебной коллегии в судебном заседании ни представитель Арендодателя, ни представитель Арендатора не смогли пояснить, какие именно индивидуально определенные помещения являлись предметом договора аренды.
При данных обстоятельствах сторонами по договору не согласован предмет аренды, что влечет незаключенность договора..."

На практике в аренду может передаваться часть здания (часть площадей здания). Поскольку объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные вещи, а при аренде недвижимого имущества - объекты, индивидуализированные в установленном законодательством порядке, возникают споры о правовой природе заключенных договоров аренды части здания.

По вопросу о квалификации договора по передаче в пользование части здания (части площадей здания) существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор по передаче в пользование части здания (части площадей здания) не поименован в Гражданском кодексе РФ, к нему не подлежат применению положения гл. 34 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2010 по делу N А43-14227/2009
"...Как видно из документов кассационного производства и установил суд, ОАО "Завод "Жемчуг" (арендодатель) и ООО "Малекс" (арендатор) заключили договор аренды от 01.09.2003 N 7/2003 с последующим выкупом части здания производственного корпуса N 3 на первом этаже (в осях 1 - 4 Е-Р) площадью 859,7 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижегородская область, рабочий поселок Вознесенское, улица Восточная, дом 1, корпус 3.
В пункте 3.4 договора установлена выкупная цена арендованного помещения - 851 670 рублей 40 копеек, в которую, согласно пункту 6.1, входит стоимость произведенных арендатором арендных платежей за весь срок аренды.
Представленным в материалы дела платежным поручениям истец перечислил ответчику 851 670 рублей 40 копеек, что составляет выкупную стоимость помещения, предусмотренную пунктом 3.4 договора.
Уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество послужило поводом для обращения ООО "Малекс" в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций квалифицировали договор от 01.09.2003 N 7/2003 как договор аренды с правом выкупа и применили к спорным правоотношениям положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор, подписанный ООО "Малекс" и ОАО "Завод "Жемчуг", представляет собой договор передачи части площадей здания производственного корпуса N 3 от 01.09.2003 N 7/2003.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор передачи части площадей здания не поименован.
С учетом изложенного суд округа счел, что положения главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации к договору от 01.09.2003 не подлежат применению.
Заключенный между ООО "Малекс" и ОАО "Завод "Жемчуг" договор, по которому у сторон сделки возникли права и обязанности, является договором, не предусмотренным законом и иными правовыми актами.
Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении требований в части государственной регистрации перехода права собственности на основании договора аренды с последующим выкупом от 01.09.2003 N 7/2003 на часть здания производственного корпуса N 3 на первом этаже (в осях 1 - 4 Е-Р) площадью 859,7 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижегородская область, рабочий поселок Вознесенское, улица Восточная, дом 1, корпус 3, следует считать ошибочным..."


Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.04.2010 по делу N А43-14220/2009
"...Как видно из документов кассационного производства и установил суд, ОАО "Завод "Жемчуг" (арендодатель) и ООО "Малекс" (арендатор) 01.09.2003 заключили договор аренды N 6/2003 с последующим выкупом части здания производственного корпуса N 3 на первом этаже (в осях 7 - 10 Е-П) площадью 752,75 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижегородская область, рабочий поселок Вознесенское, улица Восточная, дом 1, корпус 3.
Договор заключен на срок с 01.09.2003 по 01.09.2008 (пункт 2.1 договора) и зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.2003 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Представленным в материалы дела платежным поручениям истец перечислил ответчику 745 719 рублей 32 копейки, что составляет выкупную стоимость помещения, предусмотренную пунктом 3.4 договора.
Уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество послужило поводом для обращения ООО "Малекс" в суд с настоящим иском.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Договор, подписанный ООО "Малекс" и ОАО "Завод "Жемчуг", представляет собой договор передачи части площадей здания производственного корпуса N 3 от 01.09.2003 N 6/2003.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор передачи части площадей здания не поименован.
С учетом изложенного суд округа счел, что положения главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации к договору от 01.09.2003 не подлежат применению.
Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении требований в части государственной регистрации перехода права собственности на основании договора аренды с последующим выкупом от 01.09.2003 N 6/2003 на часть здания производственного корпуса N 3 на первом этаже (в осях 7 - 10 Е-П) площадью 752,75 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижегородская область, рабочий поселок Вознесенское, улица Восточная, дом 1, корпус 3, следует считать ошибочным..."

Позиция 2. Договор по передаче в пользование части здания является договором аренды.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 25.05.2011 N ВАС-5972/11 по делу N А03-900/2010
"...По иску федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" в лице управления Федеральной почтовой службы по Алтайскому краю (г. Барнаул, далее - Почта России) к Барнаульской городской спортивной общественной организации "Раунд" (г. Барнаул, далее - спортивная организация) о взыскании 299 512 рублей 95 копеек задолженности за тепловую энергию (с учетом уточнения).
...решением от 28.06.2010, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, со спортивной организации в пользу Почты России взыскано 296 222 рубля 10 копеек, в остальной части иск оставлен без удовлетворения.
Суды руководствовались статьями 606, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором аренды от 20.12.2000 N А008-435 и договором на коммунальные услуги от 15.01.2004 N 4 и исходили из установленного факта поставки тепловой энергии в арендуемые ответчиком нежилые помещения.
Судами установлено, что 20.12.2000 между Комитетом по управлению государственным имуществом Алтайского края (далее - арендодатель), Почтой России (балансодержатель) и спортивной организацией заключен договор N 008-435 на сдачу в аренду части здания, являющегося федеральной собственностью, согласно которому арендодатель при участии балансодержателя предоставляет арендатору за плату во временное пользование часть здания, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Энтузиастов, 28 Б, общей площадью 406,5 кв. м, состоящей из подвального помещения, используемого арендатором под спортивные занятия детей и подростков, на срок с 01.12.2000 по 30.11.2001.
После окончания срока действия договора аренды N А008-435 договорные отношения между сторонами по аренде помещения не прекратились, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается продленным на неопределенный срок.
Обязанность арендатора по несению расходов на содержание имущества следует из пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также из договора аренды, в силу которого арендатор принял на себя обязательство по оплате коммунальных услуг.
С учетом изложенного оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, не имеется..."

Передача в аренду конструктивных элементов имущества

В ст. 607 ГК РФ не указывается, насколько самостоятельным должен быть объект аренды. Вследствие этого в судебной практике возник вопрос: может ли передаваться в аренду конструктивный элемент имущества (например, стены зданий)?

---

Конструктивный элемент может быть передан в пользование отдельно от здания. К такому договору по аналогии применяются нормы о договоре аренды.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"
"...7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом..."

Аналогичная судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.03.2012 по делу N А12-6482/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, на основании протоколов общих собраний собственников помещений МУ "ЖКХ Центрального района Волгограда" передан в управление ООО "Жилкомфорт", в том числе и многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Волгоград, пр-т Ленина, д. 2.
Между собственниками помещений указанного многоквартирного дома и ООО "Жилкомфорт" заключены соответствующие договора на управление.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 2 по пр-ту Ленина, проводимого в заочной форме, оформленного протоколом от 17.11.2008, управляющей компании - ООО "Жилкомфорт" предоставлено право на заключение договора с ИП Свечниковым А.С. на установку и эксплуатацию рекламной конструкции.
Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснил, что по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование, заключение договора пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, оценивая спорные правоотношения, правомерно установил, что заключенный договор не противоречит императивным требованиям закона..."

Примечание: Договор на передачу во временное пользование конструктивного элемента здания признается судебной практикой непоименованным договором, к которому применяются общие правила части первой ГК РФ (Определение ВАС РФ от 10.12.2008 N 13750/08 по делу N А55-17555/2007, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.09.2007 N Ф08-6090/2007 по делу N А63-1865/2007-С1).

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.07.2010 по делу N А56-4568/2009
"...Между ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" (заказчик) и ТСЖ "Шушары" (исполнитель) заключен договор от 10.01.2005, в соответствии с которым исполнитель предоставляет заказчику возможность размещения на торцевой стороне многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пушкинский район, поселок Шушары, ул. Пушкинская, дом 40, плаката заказчика.
Неправомерным является и вывод суда апелляционной инстанции о том, что упомянутый договор не требовал регистрации.
Указанный вывод противоречит разъяснениям, данным в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", согласно которым к договорам пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ.
Согласно упомянутой норме права, действующей в период спорных правоотношений, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор от 10.01.2005 заключен на срок более года, следовательно, он подлежал государственной регистрации. Поскольку указанный договор не прошел государственную регистрацию, он не может быть признан заключенным.
Поскольку ошибочно сделанные судами выводы не повлияли на правильность принятия решения по существу спора, обжалуемые судебные акты в резолютивной части следует оставить без изменения..."

---

По вопросу о том, может ли быть передан в аренду конструктивный элемент отдельно от здания, существует две позиции судов.

Позиция 1. Конструктивный элемент не может быть передан в аренду отдельно от здания.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора..."


Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.2008 N Ф04-6348/2008(13747-А45-11) по делу N А45-1458/2008-12/31
"...В соответствии с пунктом 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.03.2007 N Ф09-1897/07-С6 по делу N А50-13474/2006
"...Учитывая, что стеновые панели являются конструктивным элементом здания и не являются самостоятельными объектами недвижимости, они не могут быть переданы в пользование отдельно от здания, следовательно, не могут являться предметом договора аренды. Данная позиция нашла свое отражение в п. 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"..."

Позиция 2. Конструктивный элемент может быть передан в аренду отдельно от здания.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.06.2010 по делу N А46-24417/2009
"...Как видно из материалов дела, между Российской Федерацией в лице Управления Росимущества (арендодатель) и ООО "Клиника доктора Панкратовой +" (арендатор) подписан договор аренды рекламного места от 24.03.2008 N 1717N (далее по тексту - договор аренды N 1717N) сроком действия с 24.03.2008 по 21.03.2009.
Во исполнение договора аренды N 1717N арендодатель по акту приема-передачи от 24.03.2008 передал во временное пользование арендатору рекламное место (согласно прилагаемому паспорту), расположенное по адресу: город Омск, проспект Космический, 22.
Давая толкование условиям договора аренды N 1717N, суд исходил из того, что к нему подлежат применению общие положения Гражданского кодекса по аренде.
При этом суд правомерно руководствовался пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Учитывая, что в материалах дела не содержится доказательств, свидетельствующих об освобождении Обществом арендуемого имущества, суд сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды N 1717N не является прекращенным по истечении срока его действия, соответственно не является прекращенной и обязанность Общества по уплате арендных платежей..."


Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.02.2011 по делу N А58-4292/10
"...Предметом искового заявления по настоящему делу является признание недействительным (ничтожным) договора N 118 от 26.12.2007 аренды муниципального нежилого фонда и применение последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения обязанности на ОАО "Мегафон" освободить арендуемую часть кровли здания ДЮСШ N 1 по адресу: г. Якутск, ул. Дзержинского, 5/1, - от оборудования сотовой связи.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование часть кровли здания ДЮСШ N 1, расположенного по адресу город Якутск, ул. Дзержинского, 5/1 для размещения оборудования сотовой связи. Общая площадь арендованного имущества 10 кв. м, срок аренды менее года с 01.01.2008 по 01.12.2008. По акту от 01.01.2008 арендатор принял имущество в аренду.
Судом первой инстанции установлено и объективно подтверждено материалами дела, что по истечении срока действия договора аренды N 118 от 26.12.2007 ОАО "Мегафон" продолжало пользоваться предметом договора аренды, что в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возобновлении указанного договора на прежних условиях и на неопределенный срок.
Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", фактически при продлении срока действия договора аренды начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на дату возобновления (заключения нового) договора аренды (02.12.2008) подлежали применению положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ, введенной в действие с 02.07.2008..."

---

Конструктивный элемент здания, такой как стена, может быть передан по договору аренды вместе с помещениями в этом здании.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.11.2007 N А19-5732/07-7-Ф02-8215/07 по делу N А19-5732/07-7
"...Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции, со ссылкой на пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" пришел к выводу о том, что стена представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Исходя из того, что стена не может являться объектом аренды, апелляционная инстанция указала на незаконность владения ООО "ТК Сервис" данным имуществом и отсутствие у истца права на предъявление иска на основании положений статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В обоснование правомочий пользователя спорным имуществом истец представил договор аренды N 2-Б-02-07 от 01.01.2007 с приложением, дополнительное соглашение к договору от 03.01.2007, акты приема-передачи от 01.01.2007 и 03.01.2007.
Как следует из содержания перечисленных документов, общая площадь передаваемых в аренду ООО "ТК Сервис" помещений составляет 2900,40 квадратного метра.
Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что стена, являющаяся конструктивным элементом здания, передана в пользование истца для размещения на ней рекламной продукции не отдельно от самого объекта недвижимости, а непосредственно с ним, что не противоречит положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Необоснованна ссылка суда апелляционной инстанции на положения пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", поскольку в нем идет речь о договоре, на основании которого лицо получило право использовать лишь конструктивный элемент..."