Односторонний внесудебный отказ от аренды

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2010 N 09АП-19147/2010-ГК по делу N А40-21988/10-64-156
В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды нежилого помещения отказано правомерно, поскольку в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие расторжение спорного договора ответчиком на основании его условий до обращения истца в судебный орган.

---

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2010 г. N 09АП-19147/2010-ГК

Дело N А40-21988/10-64-156

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2010 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.,
при ведении протокола судебного заседания председательствующим судьей Барановской Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Инвэстком"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2010 г.
по делу N А40-21988/10-64-156, принятое судьей Зотовой Е.А.,
по иску Закрытого акционерного общества "Инвэстком"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Когнис Рус"
о расторжении договора аренды нежилых помещений
при участии в судебном заседании:
от истца: Потапов А.Н. по доверенности от 28.08.2009 г., Кечаева С.А. по доверенности от 30.04.2010 г., Гаврюшин М.В. по доверенности от 21.06.2010 г.
от ответчика: Козырев А.А. по доверенности 04.05.2010 г.

установил:

Закрытое акционерное общество "Инвэстком" (далее - ЗАО "Инвэстком") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Когнис Рус" (далее - ООО "Когнис Рус") о расторжении договора аренды N 45088239/130, заключенного сторонами 01.09.2009 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2010 года по делу N А40-21988/10-64-156 исковые требования ЗАО "Инвэстком" оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с принятым решением, ЗАО "Инвэстком" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о расторжении спорного договора аренды на основании п. 3.1 Приложения N 2 к договору аренды является не верным, поскольку из содержаний писем ответчика от 01.10.2009 г. N 0902-П1, от 19.11.2009 г. N 1102 усматривается лишь намерение расторгнуть данный договор.
Кроме того, заявитель полагает, что условие п. 3.1 Приложения N 2 к договору аренды является недействительным (ничтожным), так как противоречит действующему законодательству.
В судебном заседании представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Материалами дела установлено, что 01 сентября 2009 года между ЗАО "Инвэстком" (Арендодатель) и ООО "Когнис Рус" (Арендатор) был заключен договор аренды служебного помещения N 45088239/130, согласно условиям которого Арендодатель обязался передать Арендатору в аренду служебные помещения общей площадью 393,91 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, пер. Тетеринский, д. 4. стр. 1.
Исполнение истцом обязательств по передаче спорного здания в аренду подтверждается актом приема-передачи помещения от 01.09.2009 г. и сторонами не оспаривается.
Согласно пункту 3.1 договора аренды срок его действия составляет с 01 сентября 2009 года по 31 июля 2010 года.
В пункте 5.1 Договора аренды сторонами установлено, что во всех случаях, не предусмотренных условиями договора, действуют положения, содержащиеся в "Условиях аренды помещений в здании ЗАО "Инвэстком", являющихся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 2).
Сторонами в п. 3.1 Приложения N 2 к договору аренды предусмотрено право Арендатора на досрочное расторжение договора в случае заблаговременного (за 2 месяца до предполагаемого срока расторжения) предупреждения об этом Арендодателя.
В силу абз. 2 п. 4 ст. 620 ГК РФ договором аренды помимо оснований, предусмотренных законом, могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.
Таким образом, стороны вправе предусмотреть в договоре основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, не предусмотренные законодательством, но и не противоречащие ему.
Как следует из материалов дела, Арендатор (ответчик) письмом от 01.10.2009 г. N 0902-П1 уведомил Арендодателя (истца) о досрочном расторжении договора аренды 30 ноября 2009 года., позже письмом от 19.11.2009 г. N 1102 Арендатор уточнил дату расторжения договора - 06.12.2009. Получение Арендодателем указанных писем ответчиком не оспаривается.
Из протокола осмотра технического состояния служебных помещений от 07.12.2009 г. следует, что на момент его составления организация ответчика освободила спорные помещения.
По правилу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к обоснованному выводу о расторжении спорного договора аренды по инициативе Арендатора и отказал в удовлетворении иска.
Оспаривая состоявшийся судебный акт, заявитель апелляционной жалобы указывает на неверность вывода суда первой инстанции о расторжении спорного договора аренды на основании п. 3.1 Приложения N 2 к договору аренды, поскольку из содержаний писем ответчика от 01.10.2009 г. N 0902-П1, от 19.11.2009 г. N 1102 усматривается лишь намерение расторгнуть договор.
Данный довод истца апелляционным судом исследовался и подлежит отклонению, поскольку из названных писем ответчика усматривается явное волеизъявление на расторжение договора в порядке, обусловленном сторонами в п. 3.1. Приложения N 2 к договору. Протокол осмотра технического состояния служебных помещений от 07.12.2009 г. свидетельствует об исполнении ответчиком такого намерения.
Ссылка заявителя на недействительность (ничтожность) условия, содержащегося в п. 3.1 Приложения N 2 к договору аренды, ввиду его противоречия действующему законодательству, судебной коллегией отклоняется как несостоятельная.
Возможность заключения такого условия вытекает из принципа свободы договора, закрепленного ст. 421 ГК РФ, и положений п. 4 ст. 620 ГК РФ.
Противоречий содержания пункта 3.1 Приложения N 2 действующему законодательству апелляционным судом не усматривается.
При таких обстоятельствах, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ЗАО "Инвэстком" по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2010 г. по делу N А40-21988/10-64-156 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий-судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ

Судьи:
М.С.КОРАБЛЕВА
Е.Е.КУЗНЕЦОВА

Вопрос: Правомерно ли включить в договор аренды условие, позволяющее применить к арендатору штрафные санкции в случае досрочного расторжения им договора аренды?

Ответ: В отношении вопроса о включении в договор аренды условия, позволяющего применить к арендатору штрафные санкции в случае досрочного расторжения им договора аренды, позиция арбитражных судов неоднозначная. По нашему мнению, более обоснованной является позиция, позволяющая включать в договор аренды такое условие.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
Данные нормы позволяют арендатору включать в договор аренды условие, позволяющее применить к арендатору штрафные санкции в случае досрочного расторжения им договора аренды.
Данная позиция подтверждается, в частности, арбитражной практикой (Определение ВАС РФ от 27.06.2012 N ВАС-7806/12 по делу N А29-5375/2011). Однако существует и противоположная позиция на основании следующего.
В соответствии со ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Условия досрочного расторжения договора аренды предусмотрены ст. 620 ГК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены дополнительные (помимо указанных в данной статье) основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Данное положение не может рассматриваться как ограничивающее права сторон в договоре аренды, заключенном на определенный срок (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2013 по делу N А40-108365/11-53-979).
Таким образом, позиция арбитражной практики по данному вопросу неоднозначная.
По нашему мнению, более обоснованной является именно первая позиция, позволяющая включать в договор аренды такое условие.

И.Е.Иванова
Консалтинговая группа "Аюдар"
01.04.2014

Позиция по штрафам на случай одностороннего отказа от договора аренды стала однозначной.

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016)

4. Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.

Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о признании недействительным пункта договора, предусматривающего удержание арендодателем в полном объеме суммы задатка в качестве штрафа в случае досрочного расторжения арендатором договора аренды.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 3 ст. 450, ст. 330 ГК РФ, удовлетворил заявленные требования в связи с тем, что установление в договоре штрафа за односторонний отказ от исполнения договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав. Поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не является гражданско-правовым нарушением (ненадлежащим исполнением обязательств), а обусловлено реализацией арендатором права, предоставленного договором, суды признали соответствующее условие договора противоречащим нормам гражданского законодательства.
Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа поддержали выводы суда первой инстанции.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты судов нижестоящих инстанций и отказала в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Положения ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
Оспариваемым пунктом договора предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым другим основаниям, кроме прямо указанных в договоре, однако условием такого расторжения является для арендатора - удержание арендодателем задатка, для арендодателя - уплата задатка в двойном размере.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В данном случае задаток вносился и удерживался арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору, что не противоречит положениям указанной правовой нормы.
Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям ст. 329, 421 ГК РФ.
Поскольку удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а при наличии определенных обстоятельств является условием для расторжения договора, квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки основана на ошибочном толковании норм права.
В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.
То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а, напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.
Поскольку ГК РФ допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, отсутствуют основания для признания недействительным оспариваемого пункта договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, направленного на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующего законные интересы арендодателя при его исполнении.

---

Определение N 305-ЭС15-6784


ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 ноября 2015 г. N 305-ЭС15-6784

Резолютивная часть определения объявлена 27.10.2015.
Полный текст определения изготовлен 03.11.2015.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,
судей Золотовой Е.Н., Киселевой О.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Боровский Завод Агропластмасс" на решение Арбитражного суда города Москвы от 12.09.2014 по делу N А40-53452/2014, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.03.2015 по тому же делу
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Меркатор Калуга" (г. Калуга) к обществу с ограниченной ответственностью "Боровский Завод Агропластмасс" (д. Коряково, Калужская область) о признании недействительным пункта 4.4 договора от 18.04.2012 N 2/04-2012 в части.
В заседании приняли участие представители:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Меркатор Калуга" - Акимова Е.А.
Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также объяснения представителя истца, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Меркатор Калуга" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Боровский Завод Агропластмасс" (далее - завод) о признании недействительным пункта 4.4 договора от 18.04.2012 N 2/04-2012 в части.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.09.2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014, заявленные требования удовлетворены.
Арбитражный суд Московского округа постановлением от 19.03.2015 принятые по делу судебные акты оставил без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, завод просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлении присутствующего в судебном заседании представителя истца, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между заводом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 18.04.2012 N 2/04-2012 (далее - договор), в соответствии с которым завод передал обществу во временное владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение площадью 2 952 кв. метров, расположенное по адресу: Калужская обл., Боровский р-н, д. Коряково, ул. Армейская, вл. 39, стр. 7. Срок аренды определен сторонами в пять календарных лет, начиная с государственной регистрации договора.
Пунктом 4.4 договора стороны установили обязанность арендатора внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной ставки на условиях заключенного между сторонами соглашения о задатке от 16.04.2012 N 16/04/12-3 (далее - соглашение о задатке). При этом стороны указали, что данная сумма не является платежом за первые месяцы аренды, а удерживается арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения обязательств арендатором по договору.
По условиям названного пункта договора, если арендатор расторгает договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением пунктов 2.1.5, 6.4.1 - 6.4.3 договора, задаток удерживается арендодателем в полном объеме в качестве штрафа.
Обществом в соответствии с условиями договора и соглашения о задатке на основании платежного поручения от 20.04.2012 N 40 перечислено заводу 1 771 200 рублей.
Впоследствии, 08.02.2014, арендованное имущество возвращено по акту приема-передачи, договор расторгнут до истечения срока его действия по инициативе общества, направившего заводу 08.11.2013 уведомление о расторжении договора, при этом завод, ссылаясь на пункт 4.4 договора, удержал внесенный арендатором задаток.
Полагая, что односторонний отказ от исполнения договора не может являться основанием для применения к арендатору меры ответственности в виде штрафа, общество обратилось в суд с требованием о признании недействительным пункта 4.4 договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора.
Суды удовлетворили требование общества, признав оспариваемый пункт договора недействительным.
Штраф за досрочное расторжение договора квалифицирован судами как неустойка.
Суды установили, что в пункте 6.4.4 договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора арендатором в одностороннем порядке на согласованных сторонами условиях: не ранее чем через год со дня вступления его в силу путем уведомления арендодателя за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора.
При названных обстоятельствах, исходя из положений пункта 3 статьи 450, статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), суды пришли к выводу о том, что установление в договоре указанного штрафа противоречит правовой природе неустойки, как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.
Поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не является гражданско-правовым нарушением (ненадлежащим исполнением обязательств), а обусловлено реализацией арендатором права, предоставленного договором, суды признали установленный в договоре "механизм расторжения договора" противоречащим нормам гражданского законодательства.
Между тем судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).
Согласно статье 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В статьях 619 и 620 Гражданского кодекса также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.
Таким образом, поскольку положения статей 619, 620 Гражданского кодекса не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
Оспариваемым пунктом договора предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым другим основаниям, кроме прямо указанных в договоре, однако условием такого расторжения является для арендатора - удержание арендодателем задатка, для арендодателя - уплата задатка в двойном размере.
Так, в случае если арендатор расторгает договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением пунктов 2.1.5, 6.4.1 - 6.4.3 договора, задаток удерживается арендодателем в полном объеме в качестве штрафа; если договор расторгает арендодатель по любой причине, за исключением пункта 6.2 договора, он обязуется возвратить задаток в двойном размере.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В данном случае задаток вносился и удерживался арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору, что не противоречит положениям указанной правовой нормы.
Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям статей 329, 421 Гражданского кодекса.
Поскольку удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а при наличии определенных обстоятельств является условием для расторжения договора, квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки основана на ошибочном толковании норм права.
В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.
То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что в случаях, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса.
Поскольку Гражданский кодекс допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, отсутствуют основания для признания недействительным пункта 4.4 договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, направленного на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при его исполнении.
Договор, содержащий спорное условие, подписан сторонами без замечаний и возражений со стороны арендатора. При таких обстоятельствах заявление арендатора о недействительности этого условия после направления уведомления о досрочном расторжении договора без указания каких-либо мотивов направлено на неисполнение возникшего между сторонами обязательства.
Таким образом, поскольку оснований для признания договора аренды недействительным в части (пункта 4.4) не имелось, иск удовлетворению не подлежал.
Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятые с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможны защита охраняемых законом публичных интересов.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 12.09.2014 по делу N А40-53452/2014, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.03.2015 по тому же делу отменить.
Обществу с ограниченной ответственностью "Меркатор Калуга" в удовлетворении иска отказать.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья
Е.Е.БОРИСОВА

Судьи
Е.Н.ЗОЛОТОВА
О.В.КИСЕЛЕВА