Новую ставку возложить на старого арендатора

Во сколько обойдутся бывшему арендатору нарушения договора, разобрался ВС РФ

Предприниматель сдал помещения в аренду вплоть до июня 2018 года. Однако в 2015 году он досрочно прекратил договор, потому что арендатор не раз задерживал оплату. Взамен ИП дважды заключил договоры с новым арендатором, но на меньшую сумму. Он потерял доход примерно в 2 млн руб., в связи с чем обратился в суд с иском к бывшему арендатору.

Суды трех инстанций арендодателю отказали. По их мнению, он уменьшил плату добровольно и не доказал, что в этом виноват бывший арендатор. Тем более цены на рынке аренды к тому моменту снизились.
Также суды указали: ст. 393.1 ГК РФ в этом случае нельзя применить. С их точки зрения, норма касается лишь случаев, когда цена замещающего договора выше цены расторгнутого, то есть расходы по новому договору превышают расходы по первоначальному. А в данной ситуации речь идет о неполученном доходе.
С этими выводами не согласился ВС РФ, отметив, в частности, следующее.
Во-первых, договор расторгнут из-за нарушений арендатором своих обязательств. Это привело к тому, что арендодателю пришлось искать нового контрагента. Значит, бывший арендатор должен возместить вызванные этим убытки (в данном случае - не полученный от аренды доход). Статья 393.1 ГК РФ здесь вполне применима.
Во-вторых, арендодатель не снижал стоимость аренды произвольно. Это доказывает анализ рынка, которым нижестоящие суды обосновывали невиновность арендатора, хотя именно он несет риск изменения рыночных цен.
В итоге дело отправлено на новое рассмотрение.
Документ: Определение ВС РФ от 04.10.2018 N 309-ЭС18-8924

(kad.arbitr.ru/PdfDocument/0a210824-9408-...1004_Opredelenie.pdf)