Сроки в договоре аренды

База:

ГК РФ

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Вывод из судебной практики: Указание в договоре на то, что он вступает в силу с момента двустороннего подписания и действует до полного выполнения сторонами обязательств по договору, свидетельствует о заключении договора на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 01.03.2010 по делу N А08-2894/2009-8
"...Ссылка ответчика на незаключенность договора аренды от 18.04.2008 ввиду отсутствия его государственной регистрации не может быть принята во внимание.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В п. 8.1 договора аренды от 18.04.2008 предусмотрено, что данный договор вступает в силу с момента двустороннего подписания и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по договору.
В этой связи судебные инстанции обоснованно указали, что из условий договора аренды следует, что он заключен на неопределенный срок, а, следовательно, государственная регистрация договора не требовалась.
Данная позиция судов согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается..."

Вывод из судебной практики: Отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не является злоупотреблением правом с его стороны.

Примечание: Конституционный суд РФ в Определении от 14.07.2011 N 980-О-О, ссылаясь на ст. 310 ГК РФ, указал на то, что норма п. 2 ст. 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.02.2011 по делу N А17-1604/2010
"...Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 19.02.2004 на неопределенный срок. По акту приема-передачи от 19.02.2004 земельный участок передан арендатору.
Письмом от 15.01.2010 N 22 Управление уведомило Общество о расторжении указанного договора аренды и необходимости возвратить земельный участок по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.
Общество посчитало, что отказ Управления от договора аренды является недействительной сделкой, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Как следует из материалов дела и установлено судами, договор аренды заключен на неопределенный срок. Управление воспользовалось правом отказа от договора, допускаемым законом, и уведомило Общество о своем решении. Таким образом, договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении трех месяцев.
Ссылка заявителя на злоупотребление Управлением, предоставленным ему правом, несостоятельна. В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Из содержания приведенной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
Из смысла пункта 3 названной статьи следует, что на основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченный употребил свое право исключительно во вред другому лицу.
Вопреки требованиям данной нормы, Общество не представило доказательств того, что Управление использовало свое право злонамеренно, с целью нанести вред ответчику. При этом ссылки заявителя на возможное прекращение своей предпринимательской деятельности юридически безразличны, поскольку в силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды изначально предполагает временное владение и пользование объектом.
При таких обстоятельствах у судов отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 18.11.2013 N ВАС-15575/13 по делу N А40-66665/2012
"...Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Суд признал, что в действиях Департамента отсутствует злоупотребление правом и указал на предусмотренное статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации право арендодателя отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, поэтому отказал в удовлетворении иска..."

По вопросам применения ст. 10 ГК РФ (злоупотребление правом) при отказе от договора аренды см. судебную практику к ст. 610 ГК РФ.

Договор аренды здания (сооружения) или нежилых помещений, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

---

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"...11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 09.09.2010 N ВАС-12074/10 по делу N А06-3532/2009
"...Ссылка общества на ничтожность договора аренды вследствие отсутствия его государственной регистрации несостоятельна.
Судами установлено, что изначально срок аренды составлял менее года (с 01.02.2004 по 21.01.2004), по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, указанный договор в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.
Пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.
...в передаче дела N А06-3532/2009 Арбитражного суда Астраханской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Астраханской области от 15.09.2009, постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15.06.2010 по указанному делу отказать..."