Аренда. Право собственности возникнет в будущем

Интересная практика, сводящаяся к возможности купли-продажи права на заключение договора аренды.

Вывод суда: Договор продажи права на заключение договора аренды имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем, признается смешанным, содержащим элементы предварительного договора аренды и купли-продажи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.04.2011 по делу N А11-4945/2010
"...Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 25.03.2008 N 57ф продажи права на заключение договора аренды.
В соответствии с пунктом 1.1 договора для целей передачи арендодателем арендатору в аренду торговых помещений, расположенных в третьей очереди культурно-просветительского и торгового центра "Витязь", в отношении которой в настоящее время осуществляется строительство, находящегося по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Советская, 12, арендодатель обязуется заключить с арендатором договор, а арендатор обязуется заплатить за предоставление права заключения договора аренды установленную настоящим договором денежную сумму. Согласованные сторонами помещения обозначены красными границами на плане (приложение N 1).
За право заключения договора аренды арендатор выплачивает арендодателю платеж в размере 10 600 рублей за квадратный метр площади, указанной в пункте 5.2.3 договора, что составляет 212 000 рублей (пункт 2.1 договора).
Суды обеих инстанций обоснованно на основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации квалифицировали договор продажи права от 25.03.2008 N 57 как предварительный договор и договор продажи права на заключение в будущем договора аренды конкретного объекта. По правилам пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данной сделки в части предварительного договора утратили силу с 26.03.2009, поскольку основной договор не был заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.
Вместе с тем суды также правильно отклонили довод истца о недействительности договора продажи права от 25.03.2008 N 57 ввиду его оформления в отношении несуществующего объекта недвижимости со ссылкой на статьи 454 (пункт 2), 455 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункт 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..."

Однако необходимо иметь ввиду, что вопрос возможности купли-продажи права на заключение договора (в.т.ч. права на заключение договора аренды) является дискуссионным. Например, в законодательстве РФ уже долгое время одновременно используются понятия "право на заключение договора аренды земельного участка" и "право аренды земельного участка". За право на заключение договора аренды победитель земельных торгов осуществляет плату по отдельному договору, в связи с чем появляется необычная правовая конструкция: частноправовые субъекты должны заплатить публичным образованиям определенную сумму за право стать участниками отношений по передачи им собственно права на заключение договора, т.е. отношений, являющихся предварительным юридическим фактом комплексного юридического состава <1>. Несмотря на возникновение договорных отношений, платит за заключение договора только один субъект, публичное образование, в свою очередь, никому ничего не платит.

---

<1> См.: Якунин В.Д. Правовые способы разрешения конфликтов публичных и частноправовых субъектов при предоставлении земельных участков на торгах // Публичные и частные интересы в российском законодательстве: Сб. по материалам научно-практической конференции / Отв. ред. Ю.А. Тихомиров. М.: Юристъ, 2005. С. 119.

Кроме того, возмездность отношений, регулируемых таким договором, свидетельствует о том, что право заключить договор на определенных условиях, является имущественным. Ведь неимущественное право, вероятно, можно оценить, но нельзя приобрести за определенную цену. Здесь же применительно такому договору речь определенно идет о встречном денежном или ином предоставлении. Согласно п. 4 ст. 454 ГК РФ общие положения о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания и характера этих прав. Представляется, что по договору, где предметом является право на заключение договора (в нашем случае - аренды) одна сторона (продавец) обязуется передать имущественное право заключить договор на предусмотренных условиях в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется уплатить за полученное право определенную денежную сумму. Если предварительный договор является таковым по отношению к основному (имущественному) договору, то договор купли-продажи права сам является имущественным и его, по аналогии, можно было бы назвать основным.
Из договора купли-продажи права на заключение договора возникает обязанность одной стороны передать другой стороне право, а у другой стороны - обязанность уплатить за приобретаемое право определенную цену.
Иными словами, покупается право на акцепт. Для примера приведем распоряжение Мэра Москвы от 30 октября 1997 г. N 45-РМ "О предоставлении опциона на приобретение права заключения договора аренды земельного участка N 9 Московского международного делового центра "Москва-Сити" и об установлении величины выкупа" <8>. В названном распоряжении предмет договора обозначен следующим образом: Правительство продает, а корпорация "ИТОЧУ" (Япония) покупает право на приобретение права заключения договора аренды земли (право аренды) сроком на 49 лет. Следует обратить внимание, что в данном случае продается право на право. Это вполне согласуется с п. 6 ст. 429.2 проекта ГК РФ, согласно которому права по опционному договору могут быть уступлены другому лицу, если иное не предусмотрено опционным договором или не вытекает из его существа. Таким образом, создается вполне легальная платформа для "торговли" договорами, не обеспеченными реальным товаром. Почему-то сразу вспоминается мировой финансовый кризис, причиной которого стала торговля деривативами.

---

<8> Информационно-справочная система "Гарант".

Итак, акцепт теперь у нас, по сути, становится товаром. Вероятно, когда-нибудь дождемся момента, когда начнут продавать оферту либо право на выдачу доверенности и т.п. Пока представляется достаточно трудным объяснить, почему право акцепта, возникающее из предварительного договора, является неимущественным, а аналогичное право, возникающее из опционного договора, становится имущественным. Практическая целесообразность - это замечательно. Хорошо бы еще, однако, чтобы было приведено научное обоснование нововведениям с позиций отечественной правовой доктрины. Конечно, было бы наивным думать, что те выдающиеся цивилисты, которые входят в состав разработчиков проекта изменений в ГК РФ, предлагают ввести новый гражданско-правовой договор, без всякого научного обоснования. Вместе с тем, на наш взгляд, во избежание ошибок в правоприменительной практике полезным было бы разъяснение разработчиками своей позиции по поводу правовой природы опционного договора.
(Использовалась статья Морозов С.Ю. Покупка прав на заключение договора // Юрист. 2011. N 2. С. 32 - 35.)

Интересная теоретическая статья на тему возможности заключения договора продажи прав на заключение договора (в нашем случае аренды).

"Финансовые и бухгалтерские консультации", 2006, N 7

ПРОДАЖА (ПОКУПКА) ПРАВ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

На сегодняшний день широко распространена практика продажи так называемых прав на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности. Возможность продажи таких прав закреплена как на федеральном уровне - в ст. ст. 30 <1>, 38 Земельного кодекса РФ, так и на региональном - в законах субъектов РФ <1>.

---

<1> Соответствующие нормы содержатся, например, в ст. 7 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве", ст. ст. 1, 4, 6 Закона г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве", в ст. 3 Закона Калужской области от 2 июля 2003 г. N 228-ОЗ "О предоставлении земельных участков из земель, находящихся в собственности Калужской области, для целей, не связанных со строительством", ст. 5 Закона Свердловской области от 7 июля 2004 г. N 18-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области".

Гражданско-правовые аспекты

Правомерность подобной практики с точки зрения гражданского права вызывает определенные сомнения. Прежде всего отметим, что вопрос о возможности продажи права на заключение договора аренды должен рассматриваться исключительно с позиции гражданского законодательства. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ), и может предусматривать лишь особенности владения, пользования и распоряжения земельными участками, а также совершения сделок с ними (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Учитывая, что гражданское законодательство, в отличие от земельного, находится в ведении Российской Федерации, при решении вопроса о возможности продажи права на заключение договора аренды земельного участка в случае противоречия положениям ГК РФ норм Земельного кодекса РФ, а также нормативных правовых актов субъектов РФ применяться должны прежде всего нормы гражданского законодательства.
Право на совершение сделок связано с гражданской правоспособностью субъекта гражданского права. В ст. 18 ГК РФ прямо установлено, что граждане могут совершать любые не противоречащие закону сделки. Ограничение же правоспособности недопустимо, за исключением случаев и в порядке, установленных законом (п. 1 ст. 22 ГК РФ). Полный или частичный отказ от правоспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности, ничтожны, за исключением случаев, установленных законом (п. 3 ст. 22 ГК РФ). Следовательно, сделка по отчуждению абсолютного субъективного правомочия на совершение сделки, являющегося элементом правоспособности, должна признаваться недействительной.
Необходимо, однако, иметь в виду, что право на заключение договора может выступать и в качестве относительного права - права требования. Следуя нормам п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Это означает, что в силу предварительного договора у кредитора возникает право требовать заключения основного договора, а у должника - обязанность заключить основной договор.
Право требования вводится в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых отношений путем передачи этого права по договору уступки (гл. 24 ГК РФ). Следовательно, вопрос о возможности передачи кредитором права требования на заключение договора должен решаться с учетом соответствующих норм ГК РФ об уступке права требования. Вместе с тем, принимая во внимание природу предварительного договора, по нашему мнению, можно сделать вывод скорее о невозможности осуществления уступки права требования по предварительному договору.
Вопросы вызывает и сама возможность отнесения права на заключение договора к объектам гражданских прав. Согласно ст. 128 ГК РФ к таким объектам относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Из указанных объектов право на заключение договора может быть отнесено, вероятно, лишь к имущественным правам. ГК РФ не содержит понятия "имущественные права", в теории же гражданского права под такими правами, как правило, понимают права, непосредственно связанные с имуществом, работами, услугами и пр., которые могут быть оценены в денежном выражении. Однако право на заключение договора, равно как и право на изменение его условий или расторжение и иные подобные права, на наш взгляд, нельзя признать имущественными, поскольку они непосредственно с имуществом, работами, услугами не связаны. Имущественные права возникнут лишь в результате реализации права на заключение договора путем заключения договора на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг. На практике оценка участниками гражданского оборота указанных прав в денежной форме при их отчуждении сама по себе, без непосредственной связи с имуществом, работами, услугами, на наш взгляд, не влечет за собой квалификацию таких прав в качестве имущественных. А значит, нельзя признать обоснованной позицию ФАС Московского округа, который в Постановлении от 15 октября 2003 г. по делу N КА-А40/7784-03 указал следующее: поскольку право на заключение договора аренды является правом, имеющим денежную оценку, оно выступает в качестве объекта гражданских прав. В связи с этим в силу гражданского законодательства РФ обязанность уплачивать плату за право на заключение договора аренды возникает только из факта приобретения такого права.
Если следовать указанному подходу, то в качестве имущественного можно признавать любое право независимо от его природы при наличии одной лишь денежной оценки. Например, в гражданский оборот можно ввести и продавать в качестве самостоятельных объектов права на изменение договора, отказ от договора, уступку права требования по сделке, участие в организации. Вряд ли указанный подход можно признать соответствующим гражданскому законодательству. Ведь фактически он ведет к еще большему размытию понятия имущественных прав как объекта гражданского права.
При рассмотрении вопроса о возможности продажи права на заключение договора также необходимо учитывать следующее. На практике субъекты гражданского права продают не просто права на заключение договора с третьим лицом, а права на заключение договора с самим собой. Однако, как известно, передать возможно лишь то, что тебе принадлежит. Ясно, что право на заключение договора с самим собой не может принадлежать продавцу. В силу ст. 413 ГК РФ при совпадении должника и кредитора в одном лице обязательство прекращается.
Учитывая изложенное, продажа прав на совершение сделки, по нашему мнению, не может быть признана соответствующей гражданскому законодательству РФ.
Что же касается указания в ст. 448 ГК РФ и ст. ст. 30, 38 ЗК РФ возможности продажи на торгах "права на заключение договора", то из систематического толкования названных норм вполне можно сделать вывод об использовании законодателем выражения совсем не в том смысле, что данное право является объектом гражданских прав в соответствии со ст. 128 ГК РФ. При проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков <1> выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокий размер арендной платы за земельный участок. Следовательно, в процессе торгов определяется не размер платы за некое "право на заключение договора аренды земельного участка", а размер арендной платы в будущем договоре аренды земельного участка.

---

<1> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808.

Соответствующие отношения, на наш взгляд, вполне правомерно укладываются в рамки имеющихся гражданско-правовых конструкций. Размер платы по договору может рассматриваться в качестве предварительной оплаты имущества (работ, услуг), которое в дальнейшем будет передано (выполнены, оказаны) продавцом при заключении соответствующего договора, в том числе и по результатам проведенного конкурса. Ведь в конечном счете денежная оценка указанных прав на заключение договора определяется исходя из денежной оценки имущества (работ, услуг) по заключаемому договору. Например, размер платы за право на заключение договора аренды земельного участка определяется на основании его площади, месторасположения, срока аренды, а также иных критериев, которые учитываются и при определении самой платы за аренду. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена, в частности, в форме единовременных или периодических платежей либо путем их сочетания, а также в иных формах. Следовательно, плата за право заключения договора аренды по своей природе есть не что иное, как единовременный авансовый капитализированный платеж за аренду.
При соблюдении определенных условий (ст. ст. 380, 381 ГК РФ) денежный платеж может быть внесен и в качестве задатка.
Вполне возможна, по нашему мнению, выплата соответствующей суммы и в качестве неустойки (ст. 330 ГК РФ), предусмотренной предварительным договором, в случае нарушения должником обязанностей по заключению основного договора.

С.А.Лихачев
К. ю. н.,
юрисконсульт
компании "ФБК"
Подписано в печать
29.06.2006