Д.у. недвижимым имуществом

Здесь рассматриваются различные вопросы, связанные с доверительным управлением недвижимым имуществом.

База:

ГК РФ

Статья 1020. Права и обязанности доверительного управляющего
1. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.
2. Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.
3. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав (статьи 301, 302, 304, 305).
4. Доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.

Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление

В судебной практике возникает значительное количество споров при применении п. 2 ст. 1017 ГК РФ. В соответствии с этой нормой передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
Требование о государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление установлено также в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В частности, в соответствии с п. 1 ст. 4 этого Закона государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе доверительное управление.
Принимая решение об обоснованности, или напротив необоснованности заявленных требований, суды при толковании п. 2 ст. 1017 ГК РФ в одних случаях исходят из необходимости государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управления, в других - самого договора.
Кроме того, несмотря на прямое указание в законе на необходимость государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, на практике участники отношений зачастую не обращаются в уполномоченный орган с заявлением о такой регистрации, что порождает в судебной практике споры относительно возможности предъявления в суд требований о понуждении учредителя управления провести государственную регистрацию передачи имущества в доверительное управление, притом что конструкция договора доверительного управления в соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК РФ сформулирована по типу реального договора.
По вопросу о моменте, с которого договор доверительного управления является заключенным, см. материалы п. 1 к ст. 1012 ГК РФ.
Также следует отметить возникающие споры относительно необходимости государственной регистрации передачи в доверительное управление судна.
Пункт 1 ст. 130 ГК РФ относит воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания к недвижимым вещам, подлежащим государственной регистрации.
Однако ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты.
В то же время передача судна в доверительное управление подлежит обязательной государственной регистрации в Государственном судовом реестре, Российском международном реестре судов или реестре маломерных судов (п. 4 ст. 15 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ).

---

Вывод из судебной практики: Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации.

Примечание: Позиция, согласно которой заключение договора доверительного управления, в частности имуществом подопечного (ст. 38 ГК РФ), влечет необходимость государственной регистрации не договора, а передачи имущества в доверительное управление, содержится также в Обзоре судебной практики рассмотрения судами Кемеровской области дел о признании недействительными сделок с недвижимостью и применении Закона РФ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 01.12.2004 N 01-19/130.
По вопросу о государственной регистрации в ЕГРП ограничений (обременений) в виде доверительного управления см. материалы п. 1.2 к ст. 1017 ГК РФ. Позиция, касающаяся того, что государственной регистрации подлежит договор доверительного управления имуществом, изложена в Постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 10.10.2011 по делу N А46-15716/2010; ФАС Уральского округа от 15.03.2011 N Ф09-1085/11-С6 по делу N А47-4774/2010; ФАС Уральского округа от 09.02.2011 N Ф09-11521/10-С6 по делу N А47-8395/2009; ФАС Уральского округа от 08.12.2009 N Ф09-9801/09-С5 по делу N А60-15216/2009-С3; ФАС Уральского округа от 19.03.2008 N Ф09-1637/08-С6 по делу N А50-10755/07; ФАС Уральского округа от 02.07.2007 N Ф09-7656/07-С3 по делу N А76-2334/05; ФАС Центрального округа от 28.10.2004 N А14-4929-04/202/22.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2001 N 2554/99 по делу N 2598/98-5
"...Содержащиеся в принятых по делу судебных актах выводы о том, что договор доверительного управления имуществом требовал государственной регистрации, не соответствуют пункту 2 статьи 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающему государственную регистрацию передачи в доверительное управление только недвижимого имущества.
...решение от 23.09.98, постановление апелляционной инстанции от 12.11.98 Арбитражного суда Саратовской области по делу N 2598/98-5 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.03.99 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Саратовской области..."

---

Вывод из судебной практики: Передача имущества в доверительное управление регистрируется в ЕГРП как обременение.

Примечание: По вопросу о правовых последствиях отсутствия государственной регистрации ограничения (обременения) недвижимого имущества в связи с передачей его в доверительное управление см. материалы темы 2 к ст. 1017 ГК РФ.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 03.03.2011 N ВАС-1825/11 по делу N А71-2715/2010-А31
"...Суды установили, что обществом по договору от 21.04.2009 переданы в доверительное управление Дочернему обществу с ограниченной ответственностью "ИРЗ ОКС" 54 объекта, указанные в приложении N 1 к договору.
Стороны указанного договора 23.04.2009 обратились в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации ограничений (обременения) права в виде доверительного управления, приложив названный договор и платежное поручение от 25.12.2007 на сумму 7 500 руб. об уплате госпошлины.
Управлением Росреестра проведена государственная регистрация ограничения (обременения) в виде доверительного управления сроком на 5 лет в пользу дочернего общества с ограниченной ответственностью "ИРЗ ОКС" на один объект недвижимости (автостоянку).
Общество, указывая на то, что государственная пошлина на сумму 7 500 руб. была им уплачена ошибочно, поскольку законодательством не предусмотрена уплата госпошлины за регистрацию ограничения (обременения) доверительным управлением, обратилось в управление Росреестра с заявлением о возврате указанной госпошлины.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Согласно положениям абзаца 4 статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничением (обременением) является наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).
Согласно пункту 2 статьи 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
Таким образом, суды, руководствуясь указанными нормами, исходили из того, что передача недвижимого имущества в доверительное управление, подлежит государственной регистрации в силу указания закона и за совершение этой регистрации предусмотрена госпошлина в размере 7 500 руб. в соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации..."

---

Вывод из судебной практики: Доверительный управляющий не вправе в судебном порядке требовать государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении в качестве обоснования отказа от государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление указано на недопустимость понуждения учредителя управления к заключению такого договора при отсутствии условий, указанных в п. 1 ст. 421 ГК РФ.

Постановление ФАС Уральского округа от 11.04.2007 N Ф09-2494/07-С6 по делу N А50-17268/2006
"...Как установлено судами, по договору от 30.12.2005 N 233/2005/ДУ обществу "КЭС-Прикамье" в доверительное управление передано муниципальное имущество, перечень которого указан в приложении к договору. Имущество передано по акту приема-передачи от 01.01.2006.
Уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права на имущество, переданное в доверительное управление, послужило основанием для обращения общества "КЭС-Прикамье" в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи этого имущества (ст. 224 названного Кодекса).
Согласно п. 2 ст. 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
То есть договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным не с момента его подписания сторонами, а после передачи имущества доверительному управляющему при условии, что такая передача удостоверяется государственной регистрацией. Поскольку государственной регистрации передачи недвижимого имущества доверительному управляющему - обществу "КЭС-"Прикамье" - не произведено, следовательно, нельзя считать имущество переданным доверительному управляющему, а договор - заключенным.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Понуждение учредителя управления - ответчика - к государственной регистрации передачи имущества доверительному управляющему означает понуждение учредителя управления к заключению договора доверительного управления имуществом, что недопустимо по причине отсутствия условий, предусмотренных п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

---

Вывод из судебной практики: Передача имущества в доверительное управление до государственной регистрации ограничения (обременения) в виде доверительного управления свидетельствует о начале исполнения договора ранее даты его заключения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.06.2007, 19.06.2007 N Ф03-А73/07-1/1656 по делу N А73-13761/2006-51
"...Как следует из материалов дела, 06.11.2003 Министерство имущественных отношений Хабаровского края (ныне функции в отношении федерального имущества переданы ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю) (учредитель управления) и НП "Хабаровская краевая организация переработчиков отходов производства и потребления" (доверительный управляющий) заключили договор доверительного управления, по условиям которого учредитель управления передает доверительному управляющему недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Запарина, 3, в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления.
Арбитражным судом установлено, что имущество, являющееся предметом договора доверительного управления от 06.11.2003, передано партнерству 09.09.2003 (акт приема-передачи основных средств от 09.09.2003).
В связи с чем суд пришел к правильному выводу о том, что фактическое исполнение договора от 06.11.2003 началось ранее его подписания.
Исходя из изложенных обстоятельств, учитывая тот факт, что стороны, заключив договор от 06.11.2003, распространили его действие на правоотношения, возникшие до его подписания, суд пришел к обоснованному выводу о том, что срок исковой давности по оспариваемой сделке начал течь с 10.09.2003 (статья 191 ГК РФ) и истек 11.09.2006.
Несостоятелен довод ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю о том, что исполнение договора доверительного управления началось после регистрации права, то есть с 22.01.2004, в связи со следующим.
В соответствии с частью 2 статьи 1017 ГК РФ договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества.
Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
По смыслу указанной правовой нормы государственной регистрации подлежит не сам договор, а передача имущества в доверительное управление. При этом действующее законодательство не содержит запрета на исполнение договора до государственной регистрации перехода имущества.
Наряду с указанным, судом учтено также то обстоятельство, что реальная передача доверительному управляющему недвижимого имущества, определенного договором доверительного управления от 06.11.2003, фактически дает основание считать договор заключенным и свидетельствует об исполнении его сторонами условий достигнутого соглашения.
Нарушений либо неправильного применения норм материального и процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной инстанцией не установлено..."

Последствия отсутствия государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление

Гражданским законодательством установлено требование о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). Общим последствием несоблюдения этого требования является недействительность договора доверительного управления (п. 3 ст. 1017 ГК РФ).
В судебной практике возникают вопросы о правах и обязанностях сторон, связанных с фактическим исполнением недействительного договора, в частности вопрос о возврате имущества учредителю управления.

---

Вывод из судебной практики: При отсутствии государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление учредитель управления вправе в досудебном порядке выселить доверительного управляющего из занимаемого помещения (объекта управления).

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.09.2005 N А19-31891/04-9-Ф02-4244/05-С2
"...Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Секом-холдинг" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к администрации Ангарского муниципального образования о признании незаконными действий по принудительному выселению из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: город Ангарск, м/р 17, дом 27, и о взыскании 2374995 рублей, составляющих сумму убытков, причиненных принудительным выселением.
1 июля 2002 года между администрацией города Ангарска (учредитель управления) и ООО "Секом-холдинг" (управляющая компания) заключен договор доверительного управления недвижимым имуществом N 2, в соответствии с условиями которого учредитель управления передал управляющей компании в доверительное управление недвижимое имущество - жилищный фонд со сложившейся инфраструктурой (м/р 17 и 17а) в городе Ангарске, а управляющая компания обязалась осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (л.д. 28 - 30, т. 1).
Истец пользовался помещением, расположенным по адресу: город Ангарск, м/р 17, дом 27, на 1 этаже дома.
21 октября 2004 года без предварительного предупреждения ООО "Секом-холдинг" выселено из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, м/р 17, дом 27.
Необходимость выселения администрация Ангарского муниципального образования мотивировала тем, что отсутствие государственной регистрации передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления N 2 от 01.07.2002 в силу статей 168, 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его недействительность и в рамках правомочий, установленных статьей 14 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник имущества вправе принять меры для его возврата во владение.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.
Из буквального содержания положений статей 11, 14 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что защита гражданских прав и интересов может осуществляться в трех формах: судебной, административной и в форме самозащиты.
Выселяя истца из занимаемого нежилого помещения и мотивируя свои действия недействительностью договора доверительного управления имуществом N 2 от 01.07.2002, как следствие отсутствием у истца каких-либо прав на спорное нежилое помещение, ответчик правомерно реализовал самостоятельный способ защиты гражданских прав, предусмотренный положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в форме самозащиты гражданских прав.
Избранный администрацией Ангарского муниципального образования способ защиты своих прав является правомерным, поскольку соразмерен нарушению, то есть отвечает требованиям абзаца 2 статьи 14 Гражданского кодекса Российской Федерации, охватывается правовым режимом защиты прав собственника от посягательств третьих лиц..."

---

Вывод из судебной практики: Если передача недвижимого имущества в доверительное управление не прошла государственную регистрацию, но в соответствующем договоре согласованы его существенные условия, соблюдена его форма, учредитель управления передал имущество, а доверительный управляющий принял его и договор исполнялся сторонами, то он действителен для сторон в их отношениях между собой и связывает их обязательством. В частности, доверительный управляющий обязан возвратить имущество учредителю управления в установленный договором срок.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13 по делу N А07-5384/2012
"...Как установлено судами, между министерством (учредителем управления) и обществом "Центр малого бизнеса" (доверительным управляющим) заключен договор о передаче государственного имущества в доверительное управление от 31.07.2006 N 231/932 ДУ (далее - договор доверительного управления, договор), в соответствии с которым учредитель управления передает, а доверительный управляющий принимает в доверительное управление на срок с 10.07.2006 по 10.07.2011 государственное недвижимое имущество: пионерский лагерь "Парус", расположенный на левом берегу реки Белой, вверх по течению, в трех километрах от города Белорецка, рыночной стоимостью 3 468 000 рублей (далее - пионерский лагерь, спорный объект), для использования в целях проведения культурно-развлекательных и спортивно-оздоровительных мероприятий; 10.07.2006 составлен акт приема-передачи N 10.
Последствием передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления от учредителя управления к доверительному управляющему без государственной регистрации в нарушение статьи 1017 Кодекса является то, что стороны договора не могут противопоставлять его добросовестным третьим лицам, ссылаться на него.
Обязанность доверительного управляющего возвратить имущество во владение учредителю управления в предусмотренный договором срок сохраняется. Поэтому нельзя считать, что в момент передачи владения имуществом по договору доверительного управления нарушаются права учредителя управления.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий..."