Взыскание пени по ДДУ. Инструкция

В сфере жилищного строительства многоквартирных домов ситуация сегодня непростая и достаточно много объектов не сдается в установленный срок. Кто-то пишет претензии и идет судиться, а кто-то решает эти вопросы с Застройщиком «полюбовно», не прибегая к судебным инстанциям. Чтобы понять как действовать в случае просрочки и что выгоднее, получить от Застройка то, что он предлагает или судиться с ним, надо рассмотреть как работает этот механизм.

Претензионный порядок.
Согласно ч. 2 ст. 6, а также ч. 8 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (О долевом участии в строительстве многоквартирных домов), если Застройщик допустил задержку сдачи дома или квартиры, то он обязан выплатить вам как полноправному дольщику неустойку. При этом Застройщик в любом случае считается виноватым, если он
• Сорвал сроки сдачи объекта, оформленные в договорном порядке, не побеспокоившись о письменном изменении условий, связанных с их продлением.
• Либо нарушил оговоренный с вами срок устранения обнаруженных разного рода дефектов (недоработок), которые вы выявили на протяжении срока гарантии.
В этом случае вы можете инициировать досудебное взыскание неустойки на основании нарушения договора участия в долевом строительстве. Что для этого нужно сделать? Алгоритм достаточно простой.
Вышлите застройщику письменное предложение с требованием добровольной выплаты неустойки, указав и обосновав в нем сумму, которую тот, по вашему мнению, оказался должен.
К слову, застройщик обязан, помимо этого, также полностью возместить причиненные вам как дольщику дополнительные убытки, которые вы понесли, к примеру, в связи с увеличением арендных расходов на жилье за весь срок просрочки взятых им на себя обязанностей, отраженных в договоре (ст. 10 Закона N 214-ФЗ).

Важно!
Если застройщик отказывается выплатить предложенную сумму неустойки в оговоренный вами срок, вы вполне можете обратиться в суд, чтобы уже там защитить собственные интересы.
В предложении вы можете указать, что такое обращение будет связано с дополнительными судебными издержками (на оплату адвокатских услуг, выплату госпошлины и пр.). Укажите, что если иск признают правомерным, все эти расходы также будут возложены на застройщика согласно ч. 1 ст. 98, ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1.
Приготовьте документы, которые подтвердят и обоснуют ваше предложение, и также вручите их застройщику.
Здесь будут весьма кстати копии договора участия в долевом строительстве, копия вашего паспорта и документа, который подтверждает выплату соответствующей суммы, указанной в вашем договоре.
Все вышеописанные документы отправляйте ценным письмом с непременным уведомлением о вручении, а также описью вложения. Если понадобится судебное рассмотрение дела, у вас на руках будут соответствующие подтверждающие документы. Как вариант, вы можете отвезти пакет документов в офис застройщика самостоятельно, передав их под отметку о принятии.
Теперь остается лишь ждать.

Судебный порядок.
Если в оговоренный вами период деньги не будут перечислены на ваш счет, можете с полным правом инициировать их взыскание в суде.
У вас всегда есть также право привлечь к своему делу опытного юриста, который возьмет на себя все досудебные, а при необходимости и судебные хлопоты, обеспечив не только грамотное оформление всех бумаг, но и соблюдение всех оговоренных законом процедур. А это, в свою очередь, существенно повысит ваши шансы на получение положенной вам неустойки. Кроме того, все свои расходы на юриста, если конечно они будут исчислены в разумных пределах, Вы всегда сможете взыскать с недобросовестного Застройщика и таким образом, при прочих равных условиях Вы можете не только не понести никаких расходов, но даже заработать на ситуации, когда Застройщик откажется добровольно платить.
Если застройщик-должник не пожелал оплачивать вам неустойку в досудебном порядке, обращайтесь в суд, соблюдая предлагаемую ниже последовательность действий.
1. Напишите исковое заявление и соберите необходимые документы
Заявление, содержит такие же требования, что и писавшееся ранее вами предложение о выплате должником неустойки. Дополнительно стоит прибавить требование о компенсации морального ущерба по ч. 9 ст. 4 Закона N 218-ФЗ; ст. 15, 28 Закона от 7.02.1992 N 2300-1.
Не забудьте вписать название суда, куда вы адресуете свое заявление; укажите фамилию и инициалы, место проживания, данные представителя, в том числе и его контакты, если ваше заявление подает именно он. Вписываются в заявление также данные ответчика и его адрес. Здесь же укажите, какие ваши права нарушил ответчик, свои к нему требования, их обоснование и доказательства нарушений. Обязательно напишите предполагаемый размер суммы, которую вы хотите взыскать, и схему ее расчета. В заявлении указывается также список прилагаемых документов.
Можете дополнительно приобщить к иску то предложение, которое вы ранее высылали застройщику, вместе с описью, почтовой квитанцией, ответом, если он был. Приложите также квитанцию об оплате госпошлины, если это необходимо по ст. 132 ГПК РФ.
2. Отправляйте свой иск в суд
Иск подается в райсуд по местонахождению должника или по месту вашего проживания. Если размер неустойки находится в пределах 50 000 руб., иск подается в мировой суд по п. 5 ч. 1 ст. 23, 28, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ; п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1.
Суд имеет право по своему усмотрению уменьшить размер неустойки, если посчитает ее завышенной. Делается это после рассмотрения заявления ответчика, где тот обосновывает свою точку зрения.
Решение принимается после рассмотрения всех обстоятельств дела по п. 26 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4.12.2013.
Если в суде вы решили воспользоваться помощью опытного юриста, будет необходима доверенность на него, заверенная нотариусом (ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ). Расходы на нанятого юриста суд вправе целиком или отчасти возложить на ответчика по вашему письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. 2, 4 Постановления N 1), как уже говорилось выше.
3. Инициируйте исполнительное производство и получите деньги.
Выиграв суд и заручившись его решением Вы получите исполнительный лист с которым, написав соответствующее заявление, инициируется исполнительное производство в районном отделе службы судебных приставов. Кроме того, Вы можете лисчно обратиться с исполнительным листом в банк Застройщика, где у него открыт расчетный счет и при наличии не нем денег, они сразу будут списаны банком в Вашу пользу и Вам больше ничего не надо будет делать для исполнения своих требований.

Упрощенный порядок судебного взыскания.
Неустойка застройщика через судебный приказ - быстро и в полном размере
Судебный приказ – это способ взыскать неустойку застройщика больше, быстрее и дешевле по сравнению с другими способами. Как можно получить судебный приказ и когда имеет смысл это делать?
Обычно неустойку по 214-ФЗ взыскивают в порядке искового производства. Судья вызывает стороны, рассматривает иск и выносит решение. У искового производства – следующие минусы:
• Большой срок рассмотрения. Решение о взыскании неустойки застройщика вступает в силу не раньше, чем через три месяца после подачи иска. Этот период может быть ещё больше, а если застройщик подаст апелляционную жалобу, то срок рассмотрения увеличится ещё месяца на два или больше.
• Снижение неустойки. Застройщики все, как один, заявляют о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства по передаче объекта долевого строительства и суды в соответствии со ст. 333 ГК РФ снижают её в 3-15 раз.
• Дороговизна процесса. Так как судебный процесс требует больше усилий, он стоит дороже.
Какие в противовес минусам искового производства есть плюсы во взыскании неустойки застройщика через судебный приказ? Плюсы следующие:
• Скорость. Судебный приказ выносится без вызова сторон в срок 5 дней с момента подачи заявления о вынесении судебного приказа.
• Суд не снижает неустойку. Судья лишён такого права, а ответчик не может заявить о её несоразмерности.
• Меньше усилий – меньше стоимость работы юриста.
У судебного приказа есть один минус: его легко отменить. Для этого не нужно писать мотивированную жалобу, застройщик просто подаёт возражения в течение десяти дней с момента получения приказа, и судебный приказ сразу будет отменён. В том, что застройщик не забудет подать такие возражения, не сомневайтесь – его юристы не допустят такой глупой ошибки. Судебный приказ вступит в силу только в одном случае – если застройщик его не получит. После списания денег со счёта отменить приказ он уже не сможет.
Подавать заявление о вынесении судебного приказа о взыскании неустойки застройщика нужно в отношении такого застройщика, про которого точно известно, что он не получает отправленную ему почту. Судебная корреспонденция хранится в почтовом отделении в течение семи дней, после чего отправляется обратно в суд; при этом юридическое лицо, не получившее почту по своему юридическому адресу, считается получившим это письмо. Судебный приказ в отношении такого застройщика вступит в силу через десять дней.
Таким образом, судебный приказ о взыскании неустойки по 214-ФЗ с застройщика вступит в силу не больше чем через месяц после подачи заявления судье. С этого момента можно принудительно взыскивать свои деньги.
Ограничения следующие:
• Сумма «набежавшей» неустойки не может быть больше 500 тысяч рублей;
• Взыскать можно только неустойку. Нельзя взыскать моральный вред, штраф за несоблюдение срока добровольного удовлетворения требований потребителя, иные убытки. Однако плюсы от невозможности снижения неустойки, скорость и дешевизна перевешивают эти недостатки.

Снижение неустойки застройщика
Вместе с тем, нужно исходить из того, что размер неустойки, которую Вы намереваетесь получить с Застройщика может быть снижен судом, причем не всегда обоснованно.
Так обычно, размер неустойки снижается судом по мотиву явной, по мнению суда, несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства на основании ст. 333 ГК РФ.
Ранее сложилась и была закреплена в разъяснениях Верховного Суда РФ практика, в соответствии с которой снижение размера неустойки было возможно только в случае заявления соответствующего ходатайства представителем застройщика. С 01.06.2015 г. данная практика усилена изменениями в Гражданский кодекс РФ, в соответствиями с которыми теперь неустойка, подлежащая уплате за нарушение обязательства лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность (к которым относится и застройщик), может быть уменьшена судом при наличии соответствующего заявления должника (застройщика).
Например, Раменский городской суд, рассматривая дело о взыскании неустойки с ООО «Раменская ипотечная компания» и ООО «ЖК Раменский корпус 4» (правопреемники разделившегося ООО «Мосинжстрой») за просрочку передачи объекта долевого строительства, нарушил указания вышестоящих судов и закона и снизил размер неустойки с 709000 до 200000 рублей. Представитель указанных компаний о несоответствии неустойки последствиям нарушения обязательства на заявлял и о применении ст. 333 ГК РФ суд не просил. Представитель застройщика просто не явился на заседание.
Юристом по указанным основаниям была подготовлена и подана в Московский областной суд апелляционная жалоба, по результатам рассмотрения которой Мособлсуд изменил решение Раменского городского суда МО в части, увеличив размер неустойки до законных 709000 рублей. Правда, размер штрафа за несоблюдение застройщиком срока добровольного удовлетворения требований дольщика об уплате неустойки, исчисленного исходя из неустойки, взысканной судом первой инстанции, изменять не стал. Апелляционное определение не обжаловалось.

Взыскание морального вреда, убытков, упущенной выгоды и процентов по ипотеке с застройщика
Кроме неустойки дольщик может потребоваться о взыскании с Застройщика дополнительных средств: например морального вреда и убытков (в т.ч. упущенной выгоды). Под убытками обычно понимают стоимость аренды жилья на время просрочки передачи квартиры, а также стоимость удорожания строительных материалов для ремонта и стоимости самих ремонтно-отделочных работ за время задержки передачи объекта долевого строительства. Также юристам часто задают вопросы о возможности взыскания платежей по ипотеке за время просрочки.
Таким образом, к числу дополнительных выгод, которые могут быть получены с провинившегося застройщика, относятся:
• Взыскание морального вреда;
• Взыскание денежных средств, уплаченных за аренду жилья на время просрочки передачи квартиры;
• Взыскание денежных средств, которые могли быть получены от сдачи квартиры, которую планировали сдавать после переезда в новое жильё;
• Взыскание стоимости удорожания ремонтных работ и отделочных материалов в связи с инфляцией за время просрочки передачи объекта долевого строительства;
• Взыскание стоимости платежей по ипотеке за время просрочки передачи объекта долевого строительства застройщиком.

Разберемся по порядку.
Требования о взыскании морального вреда с застройщика основаны на положениях ст. 151 и параграфа 4 главы 59 Гражданского кодекса РФ и ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которыми застройщик, виновный в нарушении прав дольщика-потребителя, обязан компенсировать в денежном эквиваленте понесенные гражданином в результате просрочки передачи объекта долевого строительства нравственные страдания. Не стоит мечтать о значительных суммах морального вреда. Судебная практика складывается таким образом, что страдания гражданина в данном случае оцениваются невысоко, в пределах 5-15 тысяч рублей. В отдельных случаях взыскивались суммы до 30 и даже до 50 тысяч рублей.
Согласно ст. 10 Федерального закона № 294-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в случае неисполнения обязательств по передаче квартиры в срок застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. К данным правоотношениям не применяются положения ст. 394 ГК РФ о том, что убытки взыскиваются только в части, не покрытой неустойкой, на что указали, например, Санкт-Петербургский городской суд в определении от 17.12.2013 г. № 33-19434/2013 и Ярославский областной суд в определении от 15.03.2012 г. по делу № 33-1214.
При рассмотрении требований о взыскании с застройщика стоимости арендованной на время просрочки квартиры суды исходят из следующего. Для взыскания убытков дольщику необходимо доказать, во-первых, противоправность действий застройщика, во-вторых, наличие и размер убытков, в-третьих, прямую причинно-следственную связь между противоправными действиями застройщика и убытками дольщика. В Московском регионе практика по таким большей частью не радует дольщиков. Суды приходят к выводам о том, что не доказана причинно-следственная связь между наймом квартиры и просрочкой передачи строящегося объекта недвижимости застройщиком. Более жестко в данном вопросе себя показывают московские суды. Суды Московской области более лояльны к дольщикам, однако и в этом случае необходимо подтвердить траты на аренду договором и документами о передаче денег, а также обосновать невозможность проживания в ином, помимо арендованной квартиры, месте (в частности, по месту постоянной регистрации). Можно исходить из того, что доказательством причинно-следственной связи мог бы быть договор коммерческого найма жилья, заключенный на срок до передачи квартиры дольщику плюс какое-то время на ремонт, либо соответствующая переписка между нанимателем и наймодателем, свидетельствующая о заключении договора найма именно в связи с просрочкой передачи квартиры застройщиком.
В случае иска о взыскании упущенной выгоды в виде арендной платы за квартиру, которую планировалось сдавать после въезда в новую квартиру, суды исходят из того, что не доказана причинно-следственная связь между возможностью сдать имеющуюся квартиру и просрочкой передачи новой квартиры застройщиком. Во-первых, в данной ситуации необходимо, естественно, быть собственником старой квартиры. Во-вторых, судя по судебной практике, доказательством возможности сдачи квартиры в наем может являться предварительный договор найма или аналогичный документ.
Взыскание стоимости удорожания ремонтных работ вследствие задержки передачи объекта долевого строительства актуально в периоды высокой инфляции, вследствие которой стоимость стройматериалов и ремонтных работ объективно растет. Для удовлетворения таких требований, как показывается практика, потребуется проводить строительно-техническую экспертизу или оценочную экспертизу, результатом которой будут две сметы на производство ремонтно-отделочных работ в квартире: на время планового срока и на время действительного срока передачи объекта долевого строительства (или на время обращения в суд).
О взыскании ипотечных платежей на время задержки передачи квартиры застройщиком спрашивают в двух вариантах. Первый вариант – это полная компенсация застройщиком ипотечных платежей за время просрочки передачи объекта недвижимости. Второй вариант – компенсация разницы в процентах по ипотеке (где такая разница предусмотрена кредитным договором).
Первый вариант совершенно бесперспективен, т.к., несмотря на просрочку передачи объекта долевого строительства, дольщик погашает кредит и задолженность перед банком планово сокращается. Срок передачи квартиры на размер задолженности не повлияет.
Требования по второму варианту могут быть основаны минимум на двух условиях кредитных договоров. В первом случае проценты по кредиту зависят от регистрации права собственности на квартиру. В этом случае судебная практика противоречива, т.к. отсутствует прямая связь между передачей квартиры и размером процентов. Однако и в этом случае шансы на взыскание разницу в процентах хорошие. Во втором случае размер процентов привязан к передаче квартиры дольщику или вводу дома в эксплуатацию. В этом случае суды обычно взыскивают разницу процентных ставок за время просрочки.