Договор бронирования строящейся квартиры

Договор бронирования строящейся квартиры. Что это, законен ли он и можно ли вернуть деньги. Что есть на этот счет в судебной практике.

Есть такие договоры. Цена явялется существенным условием.

Определение ВАС РФ от 05.12.2012 N ВАС-16288/12 по делу N А41-11527/12
Требование: О пересмотре в надзорном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено частично, поскольку установлено, что договор бронирования объекта недвижимости не заключен, так как сторонами не достигнуто соглашение о существенном условии договора - цене подлежащих передаче квартир, ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих наличие оснований для удержания спорной суммы.
Решение: В передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано.

Но. Есть вариант обнаружить в таких отношениях нарушения прав потребителей. Особенно когда договор навязан или когда потребитель отказался от него после заключения и попросил вернуть деньги. На отношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве, распространяются положения Закона о защите прав потребителей.

---

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 ноября 2018 г. N 42-КГ18-5

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Гетман Е.С., Киселева А.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Калмыцкой региональной общественной организации "Общество защиты прав потребителей Республики Калмыкия" в интересах Полуцкой Ольги Басхамзяевны к ООО "Кристалл Строй" о взыскании денежных средств, уплаченных по договору бронирования жилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда,
по кассационной жалобе представителя Калмыцкой региональной общественной организации "Общество защиты прав потребителей Республики Калмыкия" на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 13 декабря 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 8 февраля 2018 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселева А.П.,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Калмыцкая региональная общественная организация "Общество защиты прав потребителей Республики Калмыкия" (далее - общественная организация) обратилась в суд в интересах Полуцкой О.Б. с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кристалл Строй" (далее - общество) о взыскании денежных средств, уплаченных по договору бронирования жилого помещения в размере 400 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 20 876,71 руб., компенсации морального вреда в размере 20 000 руб., штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.
В обоснование исковых требований указано, что 6 марта 2017 г. между Полуцкой О.Б. и обществом заключен договор бронирования однокомнатной квартиры в строящемся многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, жилой комплекс "<...>", стоимостью 778 750 руб., на срок до 30 марта 2017 г., то есть до даты подписания сторонами договора участия в долевом строительстве. В тот же день Полуцкая О.Б. внесла предоплату застройщику в размере 400 000 руб. 17 марта и 28 августа 2017 г. Полуцкая О.Б. обращалась к обществу с заявлением и претензией об отказе от участия в долевом строительстве и возврате суммы предоплаты, однако указанные требования ответчиком были оставлены без удовлетворения.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 13 декабря 2017 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 8 февраля 2018 г., исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу Полуцкой О.Б. взысканы денежные средства, уплаченные по договору бронирования жилого помещения в размере 400 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 20 876,71 руб. С общества в доход бюджета г. Элисты взыскана государственная пошлина в размере 7 408,76 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В кассационной жалобе заявителя содержится просьба об отмене указанных судебных постановлений в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании штрафа и компенсации морального вреда, в связи с существенными нарушениями норм материального права.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 23 октября 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм материального права допущены судами первой и апелляционной инстанций.
Как установлено судом, 6 марта 2017 г. между Полуцкой О.Б. и ООО "Кристалл Строй" заключен договор N 2/39 бронирования жилого помещения в строящемся доме, согласно которому Общество обязалось оказать услуги по бронированию жилого помещения проектной площадью 31,15 кв. м, состоящей из 1 жилой комнаты, расположенной на 2 этаже под строительным номером 11 объекта капитального строительства: "трехэтажный, 56-квартирный жилой дом с мансардным и цокольным этажом", расположенного по адресу: <...>, жилой комплекс "<...>", с целью заключения в дальнейшем договора участия в долевом строительстве, а Полуцкая О.Б. обязалась оплатить залоговую сумму в размере 400 000 руб. Указанный договор заключен сроком до 30 марта 2017 г., до даты подписания сторонами договора участия в долевом строительстве.
Обязательства по оплате залоговой стоимости по договору истец исполнила, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 1629 от 6 марта 2017 г.
Согласно пункту 1.8 договора в случае отказа участника долевого строительства от подписания договора участия в долевом строительстве залоговая сумма, полученная застройщиком, подлежит возврату не ранее чем через 30 рабочих дней с момента подачи письменного заявления о расторжении договора бронирования и возврате внесенных денежных средств, путем перечисления на расчетный счет участника долевого строительства.
Письмом от 17 марта 2017 г. Полуцкая О.Б. уведомила Общество о том, что отказывается от подписания договора участия в долевом строительстве, просила вернуть уплаченную по договору сумму в размере 400 000 руб., однако денежные средства истцу не возвращены.
29 августа 2017 года истец обратилась к ответчику с претензией, содержащей требования о возврате уплаченных ею денежных сумм, которая оставлена без ответа.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 32 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), статей 395, 450.1, 779, 782 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что Полуцкая О.Б. до окончания срока действия договора бронирования отказалась от его исполнения, поэтому вправе требовать от общества возврата уплаченных денежных средств и процентов за их пользование за период с 29 апреля по 27 ноября 2017 г.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о компенсации морального вреда и взыскании штрафа, предусмотренных статьями 13, 15 Закона о защите прав потребителей, суд первой инстанции исходил из того, что обществом права Полуцкой О.Б. как потребителя по договору бронирования жилого помещения не нарушались, в связи с чем на правоотношения, связанные с расторжением указанного договора после прекращения по нему обязательств, положения Закона о защите прав потребителей не распространяются.
С выводами суда согласился суд апелляционной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что с данными выводами судов согласиться нельзя по следующим основаниям.
В соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Согласно пункту 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
В пункте 2 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации также разъяснено, что с учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 - 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.
Главой III Закона о защите прав потребителей урегулированы отношения, связанные с приобретением потребителем работ (услуг).
Таким образом, на отношения, связанные с участием в долевом строительстве, в части не урегулированной Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", подлежат применению положения Закона о защите прав потребителей, в частности, о взыскании штрафа и компенсации морального вреда. Это же установлено в статье 4 указанного федерального закона.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив факт несвоевременного возврата ответчиком уплаченных по договору бронирования квартиры денежных средств при отказе от исполнения договора и расторгая данный договор на основании положений статьи 32 Закона о защите прав потребителей, ошибочно не применили к спорным правоотношениям положения статьи 13, 15 Закона о защите прав потребителей, предусматривающие получение компенсации морального вреда и штрафа за невыполнение в добровольном порядке требования потребителя о возврате денежных средств.
Таким образом, допущенные судами нарушения норм права, являясь существенными, повлияли на исход дела, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов заявителя.
Таким образом, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 8 февраля 2018 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 8 февраля 2018 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

---

Информация о публикации
Новикова Т. Договор бронирования. Судебная практика // Жилищное право. 2021. N 11. С. 39 - 46.

---

"Жилищное право", 2021, N 11

ДОГОВОР БРОНИРОВАНИЯ. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Т. НОВИКОВА

Новикова Татьяна, юрист.

Договор бронирования часто награждают определениями "бессмысленный" и "опасный". Оставим в стороне рассуждения об "опасности" заключения такого договора, это скорее гипербола, призывающая насторожиться, подойти к вопросу вдумчиво. Предлагаю исследовать существующую судебную практику, чтобы выяснить, есть ли смысл заключать договор, на какие положения следует обратить внимание.

Гражданским кодексом договор бронирования квартиры не предусмотрен, однако это не значит, что его существование невозможно или незаконно. В то же время для понимания правовой природы этой юридической конструкции придется приложить усилия, поскольку каждый конкретный договор бронирования, как результат правотворчества, может иметь признаки и опциона, и абонентского договора, и оказания услуг, и предварительного договора... Список открыт.

Зачем его заключают?

Цель покупателя: закрепить за собой нужный объект и получить время на подготовку к сделке.
Цель другой стороны: сформировать или повысить спрос, заработать на дополнительной услуге и т.п.
Гражданам, решившим заключить подобную сделку, следует внимательно изучить предлагаемый договор, установить, что является предметом договора, за какие услуги будут вноситься деньги. Исходя из многообразия конструкций договоров бронирования сказать заранее, что заложено в его условия, невозможно. Обратимся к судебной практике.

Вознаграждение за услуги бронирования

(О том, что это задаток или аванс) (соглашение о задатке)

Вознаграждение за услуги бронирования можно считать авансом по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) или задатком, но, если об этом не упомянуто в договоре или это не соответствует правовой природе отношений, оно таковым не станет.
Так, гражданка С. настаивала в суде <1>, что средства, которые она передала за бронирование квартиры, не что иное как задаток.

---

<1> Дело N 2-3022/2020 (Абаканский городской суд (Республика Хакасия)).

Из содержания расписки следует, что исполнитель получил от С. "денежные средства в размере пятьдесят тысяч рублей в качестве брони за объект недвижимости для фиксирования стоимости объекта в размере три миллиона двести тысяч рублей, а также для снятия объекта недвижимости с продажи. Сумма, указанная в расписке, входит в счет оплаты квартиры, в случае отказа С. от покупки вышеуказанного объекта недвижимости не возвращается".
Суду С. пояснила, что ответчик принятые на себя обязательства исполнил ненадлежащим образом, ввел ее в заблуждение относительно площади квартиры, не предоставил документы, необходимые для сделки. Просила взыскать с ответчика уплаченную сумму в двойном размере, поскольку сделка не была совершена по вине ответчика, а задаток выполняет обеспечительную функцию.
Однако суд не согласился с мнением гражданки С. Стороны не заключали иных договоров, кроме бронирования. Данный договор "не содержит существенных условий в соответствии с требованиями § 7 гл. 30 ГК РФ, устанавливающей правоотношения сторон по продаже недвижимости".
А задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, при отсутствии основного обязательства (ст. 380 ГК РФ).
Таким образом, денежные средства, переданные С. по расписке, не могут быть расценены как задаток.

(О том, что это договор услуг, а не задаток).

Гражданка Р. (далее - заказчик) заключила договор оказания услуг по подбору и бронированию на десять дней выбранной в новостройке квартиры, являющейся объектом долевого строительства (до 2 марта 2020 года). За оказываемые услуги п. 4.2 договора предусматривалось вознаграждение исполнителю - пятьдесят тысяч рублей, что исполнено заказчиком в полном объеме.
Деньги, внесенные по договору бронирования, Р. считала авансом. 5 марта 2020 года Р. потребовала расторгнуть договор и вернуть ей аванс. Причиной расторжения сделки и отказа заключать ДДУ Р. назвала предоставление недостоверной информации о сроках сдачи объекта. Исполнитель в возврате денежных средств отказал, поскольку считал свои обязательства перед Р. исполненными.
Рассмотрев иск <2> Р. и возражения исполнителя, мировой суд принял сторону последнего: услуга, предусмотренная договором, оказана. Оснований считать уплаченные за оказанную услугу денежные средства авансом или задатком по ДДУ не имеется. Не представлены доказательства предоставления заказчику недостоверной информации.

---

<2> Дело N 2-301/2020-8 (Судебный участок N 8 Адмиралтейского района Санкт-Петербурга).

В договор включены условия, ущемляющие права покупателя

Гражданка Р. обратилась в прокуратуру, управление Роспотребнадзора (далее - Управление). Управление отреагировало на обращение гражданки Р. и прокуратуры о нарушении исполнителем законодательства в сфере защиты прав потребителей по договору оказания услуг бронирования квартиры.
Правовой анализ сделки позволил сделать вывод, что два пункта договора ущемляют права заказчика, а именно пункты:
а) "В случае уклонения или отказа заказчика от подписания соответствующего договора участия в долевом строительстве, а также при невозможности исполнения настоящего договора по вине заказчика, услуги исполнителя по соглашению считаются выполненными. Полученное ранее вознаграждение не возвращается";
б) "Заказчик имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке без объяснения причин, о чем обязан уведомить исполнителя в письменной форме. При этом сумма, указанная в п. 4.2, не возвращается".
Управление привлекло исполнителя к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ (предупреждение).
Исполнитель обратился в суд <3>, который признал постановление Управления незаконным. Однако Постановлением суда апелляционной инстанции <4> от 6 июля 2021 года решение нижестоящей инстанции отменено.

---

<3> Дело N А56-111030/2020 (Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области).
<4> Дело N А56-111030/2020 (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд).

Апелляционным судом установлено, что условием п. "а" договора исполнитель не предусмотрел возможность заказчика расторгнуть договор в одностороннем порядке по независящим от него причинам.
Заказчик в силу ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона "О защите прав потребителей" должен иметь возможность отказаться от исполнения договора, оплатив исполнителю расходы, которые тот понес фактически.
Ограничение права на законное расторжение договора в одностороннем порядке и невозврат в связи с этим денежных средств, размер которых заранее установлен исполнителем, ущемляет права потребителя.
Свои фактические расходы общество определило заранее (пятьдесят тысяч рублей невозвратного вознаграждения). Но в случае отказа заказчика невозможно заранее установить сумму фактических расходов.
Суд посчитал, что спорные пункты договора не соответствуют требованиям правовых норм и нарушают права потребителя при заключении договора.

Компенсация морального вреда и штрафа при расторжении
договора бронирования

Гражданка П. заключила договор бронирования однокомнатной квартиры, внесла предоплату - четыреста тысяч рублей. Договор заключили до даты подписания сторонами ДДУ. Несколько позже гражданка решила расторгнуть договор. Согласно п. 1.8 договора в случае отказа участника долевого строительства от подписания ДДУ залоговая сумма, полученная застройщиком, подлежит возврату не ранее, чем через 30 рабочих дней с момента подачи письменного заявления о расторжении договора бронирования и возврате внесенных денежных средств. Но застройщик деньги не вернул.
Иск, поданный П., суд удовлетворил частично. Признал, что П. вправе требовать возврата уплаченных денежных средств и процентов за их пользование, поскольку отказалась от исполнения договора до окончания срока его действия. А вот в удовлетворении требований о компенсации морального вреда и взыскании штрафа, предусмотренных Законом "О защите прав потребителей", отказал, поскольку посчитал, что обществом права П., как потребителя по договору бронирования, не нарушались. Суд указал, что на правоотношения, связанные с расторжением указанного договора после прекращения по нему обязательств, положения Закона "О защите прав потребителей" не распространяются.
СКГД ВС РФ поправила коллег <5>.

---

<5> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.11.2018 N 42-КГ18-5.

На отношения, связанные с участием в долевом строительстве, в части, неурегулированной ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", применяются положения Закона "О защите прав потребителей", в данном случае, о взыскании штрафа и компенсации морального вреда.

Поле деятельности для мошенников

Гражданин Ж., год исполнявший обязанности генерального директора хозяйственного общества, умело вводил граждан в заблуждение путем предоставления недостоверных сведений об имеющейся у него возможности реализовать квартиры от имени подрядчика, не имея договорных отношений с организацией-подрядчиком, для чего размещал информацию в сети о реализации квартир в каком-нибудь жилом комплексе.
Суд установил двенадцать эпизодов мошенничества <6>.

---

<6> Дело N 1-9/2019 (Промышленный районный суд г. Самары).

Ж. предъявлял заказчикам оригиналы документов (свидетельство о госрегистрации, учредительные документы). Но на суде потерпевшие не могли пояснить, имели ли эти документы отношение к сделке. Договоры оказания услуг заключались настоящие, скреплялись подписью и печатью, иногда оформлялся акт приема денежных средств. Только полномочия генерального директора к тому времени закончились. Были другие причины насторожиться:
- денежные средства за услуги бронирования переводили на личную карту Ж. либо других физических лиц;
- приходно-кассовые ордера не выдавались;
- договорные отношения с застройщиками не подтверждались;
- множественные несоответствия в договорах касательно предлагаемых объектов недвижимости.
Итак, есть ли смысл заключать договор бронирования?
Для начала решите: так ли это необходимо? Если ответ положительный, детально изучайте каждый пункт договора (проверьте контрагента, предмет сделки, уясните, за что платите вознаграждение, т.п.).
Поскольку заказчик находится в более уязвимом положении, не отказывайтесь от юридической помощи.

Подписано в печать
15.10.2021

---

Информация о публикации
Кавиева С., Маннапов Р. Договор бронирования: почему покупателю его подписывать бессмысленно (а иногда и опасно!) // Жилищное право. 2021. N 11. С. 95 - 100.

---

"Жилищное право", 2021, N 11

ДОГОВОР БРОНИРОВАНИЯ: ПОЧЕМУ ПОКУПАТЕЛЮ ЕГО ПОДПИСЫВАТЬ
БЕССМЫСЛЕННО (А ИНОГДА И ОПАСНО!) <*>

С. КАВИЕВА, Р. МАННАПОВ

---

<*> zen.yandex.ru/media/novostroy-spb.ru/dog...17eefd357f732f9a1934

Кавиева Светлана, руководитель практик "Недвижимость и инвестиции" и "Корпоративное право" ООО "СтройКапиталКонсалтинг".

(О том что это договор оказания услуг),

Договор бронирования квартиры - это соглашение о предполагаемых действиях, заключаемое между застройщиком и покупателем. Согласно договору бронирования приобретаемый объект закрепляется за возможным покупателем на определенный договором срок. Этот срок, как правило, нужен для получения одобрения по кредиту, сбор документов и т.д.
Согласно ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В силу ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Аналогичные положения содержатся в ст. 32 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которыми потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Какие-либо иные действия заказчика, от которых находится в зависимости возможность его одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг, а также какие-либо правовые последствия такого отказа законом не предусмотрены, не могут они быть ограничены и договором.
В соответствии с п. 2 ст. 782 ГК РФ исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.
При заключении договора бронирования необходимо включить в договор следующие пункты:
- общая цена бронируемого объекта;
- параметры (строительный адрес дома, расположение квартиры, количество комнат, общая площадь и т.д.);
- условия возврата средств, отданных за бронирование объекта;
- сроки действия договора бронирования и ответственность сторон;
- если квартира приобретается в ипотеку, то в договор обязательно нужно включить пункт о возврате внесенных средств, если банк откажет в кредите.

Маннапов Руслан, юрист ЮФ "Ильяшев и Партнеры".

Действующим российским законодательством прямо не урегулирована конструкция договора бронирования.
В то же время действующее законодательство предусматривает, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом (непоименованный) или иными правовыми актами.
При этом не имеет значения, каким образом поименован сам договор, для судов будет важен предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д.
В случае если вам придется столкнуться с такого рода договором при покупке квартиры, обязательно обратите внимание:
- как указан предмет договора - преимущественное право заключить договор купли продажи на оговоренных условиях или обязательство заключить договор в будущем. Обязательно должны быть указаны индивидуальные признаки интересующего жилого помещения (точный адрес, кадастровый номер, проектный номер для новостроек, этаж, площадь и т.д.);
- на обязанность по оплате - как правило, такие договоры бывают возмездными. Поэтому обратите внимание на размер платежа, как он поименован, порядок, срок внесения, а также условия его возврата. В идеале такая оплата должна засчитываться в счет ее покупной стоимости, а при незаключении договора подлежать возврату вне зависимости от каких-либо условий;
- на стоимость квартиры, способ и валюту расчетов. При этом стоит исключить такие формулировки, как "предварительная", "примерная", "ориентировочная" стоимость;
- на обязанность продавца заключить с вами договор купли-продажи именно указанной квартиры, в срок и по цене, указанной в договоре бронирования;
- на сроки или условия бронирования.
Такой договор может заключаться не только при покупке готового жилья, но и строящегося. При этом Верховный Суд Российской Федерации в письме от 30 января 2013 года N 7-ВС-368/13 разъясняет, что законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду ДДУ.
Примечательным также является Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2018 года N 42-КГ18-5.

(О том что это предварительный договор),

Так, Верховный Суд указал, что в числе прочего суду нижестоящей инстанции к подобному предварительному договору следует применить Закон о защите прав потребителей.
Такой вывод означает, что, если при отказе от этого договора застройщик деньги добровольно не вернул, с него можно взыскать штраф и компенсацию морального вреда.
Как может показаться, с большой долей вероятности, при надлежаще подготовленном и заключенном договоре, можно надеяться на восстановление своих нарушенных прав посредством обращения в суд. Но стоит рассчитывать, что судебное разбирательство может длиться достаточно долго, и надеяться, что продавец не обанкротится.
Но если вам все-таки попался недобросовестный продавец, то он вполне может себе позволить не заключать договор купли-продажи на оговоренных в договоре бронирования условиях или не возвращать ранее уплаченные денежные средства. В такой ситуации вряд ли вам удастся одномоментно отстоять свои права и достичь выгодных для вас договоренностей.
Поэтому, кроме обязательных условий, которые должны быть включены в любой нестандартный договор, в том числе договор бронирования, стоит озаботиться репутацией продавца, посмотреть информацию о судебных разбирательствах, где продавец может так или иначе принимать участие, его финансовых показателях. Тем более, что такая информация является общедоступной.

Подписано в печать
15.10.2021

---

Судебная практика:

Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12.08.2025 N 88-19645/2025 (УИД 23RS0003-01-2023-006603-38)
Категория: Споры по договору бронирования жилого помещения.
Требования стороны: 1) О взыскании штрафа; 2) О взыскании процентов; 3) О взыскании убытков; 4) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истица считает, что договор бронирования был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке, соглашение о расторжении было подписано с целью возврата суммы аванса. Истицей была направлена претензия ответчику с требованием возместить причиненные убытки и компенсировать причиненный моральный вред, которая оставлена без исполнения.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Отказано; 3) Отказано; 4) Удовлетворено в части.

---

Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 04.08.2025 N 88-13480/2025 (УИД 29MS0044-01-2024-003550-77)
Категория спора: Возмездное оказание услуг.
Требования заказчика: 1) О взыскании неустойки, штрафа; 2) О возврате денежных средств; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Договор на предоставление услуг по подбору и бронированию квартиры был надлежащим образом исполнен ответчиком, квартира забронирована. Оснований для возврата уплаченных по договору денежных средств не имеется.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано.

---

Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 01.08.2023 по делу N 88-19755/2023 (УИД 77RS0030-02-2021-009674-87)
Категория спора: Возмездное оказание услуг.
Требования заказчика: 1) О взыскании неустойки и штрафа; 2) О взыскании денежных средств; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Сторонами был заключен договор оказания услуг по бронированию квартиры, во исполнение которого истец уплатил ответчику денежные средства. Однако впоследствии в связи с нехваткой денежных средств истец отказался от покупки квартиры и обратился к ответчику с требованиями об отказе от договора бронирования и возврате платежа, последний спорную сумму не возвратил.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено.

---

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.05.2022 по делу N 88-13348/2022 (УИД 48RS0002-01-2021-003507-89)
Категория спора: Возмездное оказание услуг.
Требования заказчика: 1) О взыскании штрафа; 2) О взыскании денежных средств; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор возмездного оказания услуг, по условиям которого ответчик взял на себя обязательства по подбору квартиры и заключению соответствующего договора купли-продажи. Согласно договору ответчик гарантировал, что у него, а также у застройщика не имелось обязательств перед третьими лицами по поводу бронируемого объекта, выбранного заказчиком, однако в отношении приобретаемой истцом квартиры было зарегистрировано обременение в виде ипотеки.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено в части.

---

Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28.02.2023 N 88-33644/2022 (УИД 77RS0030-02-2021-009674-87)
Категория спора: Возмездное оказание услуг.
Требования заказчика: 1) О взыскании неустойки, штрафа; 2) О возврате денежных средств; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что между сторонами заключен договор, согласно которому ответчик обязался оказать истцу на возмездной основе услугу бронирования квартиры, истец полностью оплатил услугу, в связи с нехваткой денежных средств истец не смог купить забронированную квартиру, а ответчик отказался вернуть денежные средства.
Решение: 1) Дело направлено на новое рассмотрение; 2) Дело направлено на новое рассмотрение; 3) Дело направлено на новое рассмотрение.

---

Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 15.02.2022 N 88-3599/2022
Категория: Споры в сфере защиты прав потребителей.
Требования стороны: 1) О расторжении договора на подбор и резервирование объектов недвижимости; 2) О взыскании денежных средств (в т.ч. возврат уплаченных средств).
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик не оказал истцу услуги, определенные договором, что услуга бронирования квартиры была навязана истцу, без заключения договора бронирования квартиры она была лишена возможности заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Решение: Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате госпошлины - отказано.

---

Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.10.2021 по делу N 88-27365/2021 (УИД 08RS0001-01-2020-004824-85)
Категория: Договор бронирования квартиры.
Требования стороны: 1) О взыскании неустойки; 2) О расторжении договора; 3) О взыскании аванса; 4) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами был заключен договор бронирования квартиры. Свои обязательства по внесению аванса истец выполнил, но к предусмотренному договором сроку жилой дом в эксплуатацию не сдан, поскольку строительство объекта не велось. Денежные средства ему возвращены не были.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено в части; 4) Удовлетворено в части.