Залог в силу закона

Основания возникновения:

ГК РФ

- Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
п. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

- Статья 489. Оплата товара в рассрочку
п. 3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

- Статья 587. Обеспечение выплаты ренты
п. 1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

- Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением
п. 2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

- Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
п. 1 и далее. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"

- Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
п. 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

- Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
Если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
(часть первая в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

- Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов
При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
(в ред. Федеральных законов от 24.12.2002 N 179-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

- Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации
п. 1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

А вот по делам БТА-Банка суды по непонятным причинам не признают возникновения права залога в силу закона у банка-кредитора, даже если финансирование являлось исключительно целевым - на строительство (ст. 69.1 Закона об ипотеке), что следует из текста кредитного договора. Интересна мотивировка этих решений - запись в ЕГРП об ипотеке является единственным доказательством существования права, поскольку этой записи нет, то и залога в силу закона тоже нет. Странно и подозрительно, что эти дела не дошли до ВАСа.
Во избежание таких решений представляется, что условие об ипотеке в силу закона должно содержаться не только в кредитном договоре, но и в том обязательстве, на основании которого регистрируется объект недвижимости и который подается в Регслужбу (инвестиционный договор, договор подряда, видимо лучше что бы трехсторонние с участием банка).

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2013 г. по делу N А40-123992/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21.11.2013
Полный текст постановления изготовлен 28.11.2013
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комоловой М.В.,
судей Власенко Л.В., Барабанщиковой Л.М.,
при участии в заседании:
от истца АО "БТА Банк" - Павлова Г.А. - доверенность 04.01.2013 N 11-ША-288-2-2/55, Сливко Е.В. - доверенность от 04.01.2013
от ответчика ООО "Марин Гарденс" - не явился
от третьего лица Управления Росреестра по Москве - Гультяев К.С. - доверенность от 16.04.201 N 6150/2013
от третьего лица Департамента городского имущества города Москвы - Важина А.Н. - доверенность от 27.02.2013 N ДГИ-Д-134/13
от третьего лица ООО "АМТ Банк" - Смирнова Я.М. - доверенность от 17.09.2013
рассмотрев 21.11.2013 в судебном заседании кассационную
жалобу АО "БТА Банк"

---

КонсультантПлюс: примечание.
Здесь и далее по тексту, видимо, допущена опечатка: решение Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-123992/2012 имеет дату 25.06.2013, а не 25.05.2013.

---

на решение от 25.05.2013
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Архиповым А.А.,
на постановление от 04.09.2013
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Елоевым А.М., Гариповым В.С., Лялиной Т.А.,
по иску АО "БТА Банк"
к ООО "Марин Гарденс"
о признании ипотеки в силу закона и обращении взыскания на предмет ипотеки,
третьи лица: Управление Росреестра по Москве, Департамент городского имущества города Москвы, ООО "АМТ Банк"

установил:

АО "БТА Банк" (далее по тексту - истец) обратилось с иском в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Марин Гарденс" (далее по тексту - ООО "Марин Гарденс", ответчик) о признании ипотеки в силу закона в отношении объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 77-77-12/001/2010-266, площадь застройки 16 296 кв. м, степень готовности 16%, инвентарный номер 3333, литер А, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, улица Братьев Фонченко (Поклонная гора); права аренды земельного участка, кадастровый номер 77:07:0006001:40, общей площадью 40 185 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство и дальнейшая эксплуатация комплекса океанариума, расположенного по адресу: город Москва, улица Братьев Фонченко, и обращении взыскания на предмет ипотеки.
Решением от 25.06.2013, оставленным без изменения постановлением от 04.09.2013 Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано ввиду его недоказанности.
При разрешении спора суды обеих инстанций установили, что между АО "БТА Банк" (кредитор) и ООО "Марин Гарденс" (должник) было заключено генеральное кредитное соглашение от 12.05.2005 N 2000/05/30, в соответствии с условиями которого кредитор предоставил должнику кредитную линию в размере 116 000 000 долларов США для целей проектно-изыскательских, инжиниринговых и строительно-монтажных работ.
На основании генерального кредитного соглашения были поданы заявки на предоставление кредитов с указанием целей получения кредитов. Кредиты были предоставлены на общую сумму 81 903 021,33 долларов США, с использованием которых на земельном участке, кадастровый номер 77:07:0006001:40, общей площадью 40 185 кв. м, расположенном по адресу: город Москва, улица Братьев Фонченко, принадлежащем ООО "Марин Гарденс" на праве аренды был возведен объект незавершенного строительства: здание Московского океанариума, условный номер 77-77-12/001/2010-266, площадь застройки 16 296 м, степень готовности 16%, инвентарный номер 3333, литер А.
Право собственности ООО "Марин Гарденс" на объект незавершенного строительства было зарегистрировано 25.03.2010.
Сообщением от 29.12.2012 N 22/055/2012-192 АО "БТА Банк" было отказано в государственной регистрации ипотеки в силу закона ввиду того, что в представленных на государственную регистрацию генеральном соглашении с кредитными договорами отсутствует описание предмета ипотеки в соответствии с требованиями закона, а условия кредитного соглашения не содержат указания на исходно-разрешительную документацию, в соответствии с которой осуществлялось строительство объекта, что не позволяет идентифицировать объект, на строительство которого предоставлялись денежные средства.
Суды сослались на то, что обстоятельствами, свидетельствующими о возникновении ипотеки в силу закона, является соглашение сторон, предусматривающее основания возникновения ипотеки в момент регистрации недвижимости, в том числе, описание предмета ипотеки в соответствии с требованиями закона.
Отказывая в удовлетворении предъявленных требований, суды исходили из отсутствия доказательств государственной регистрации ипотеки в силу закона, а также доказательств уведомления собственника земельного участка (департамента) о залоге права аренды земельного участка.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, АО "БТА Банк" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт.
В обоснование кассационной жалобы АО "БТА Банк" ссылается на несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.
АО "БТА Банк" заявляет о том, что суды не применили статьи 64.2, 69.1 и применили статью 9 Федерального закона 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту - Закон об ипотеке), не подлежащую применению. По мнению АО "БТА Банк", исходя из пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 64.2, 69.1 Закона об ипотеке ипотека в силу закона возникает не на основании соглашения сторон, а при наступлении указанных в законе обстоятельств.
АО "БТА Банк" полагает, что судами необоснованно применен нормы пункт 1 статьи 11 Закона об ипотеке и не применены пункт 2 статьи 11, пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке, поскольку кредитный договор не подлежит государственной регистрации как договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, а ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации в момент государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки в силу закона.
По мнению АО "БТА Банк", арбитражные суды необоснованно применили пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, что противоречит абзацу 7 пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", а также пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к действию статьи 69.1 Закона об ипотеке, поскольку ипотека в силу закона возникает в момент государственной регистрации права собственности на построенный объект, а не в момент предоставления целевого кредита.
АО "БТА Банк" указывает на то, что в рамках рассмотрения дела ООО "Марин Гарденс" не опровергало факт предоставления ему кредитных средств АО "БТА Банк", а также факт того, что кредит был получен исключительно для целей строительства океанариума в городе Москве по ул. Братьев Фонченко, а поэтому в рассматриваемом случае подлежала применению часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Отзывы на кассационную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступили.
Ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направил, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители АО "БТА Банк", Управления Росреестра по Москве, Департамента городского имущества города Москвы поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель третьего лица ООО "АМТ Банк" против удовлетворения кассационной жалобы возражал.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации признан утратившим силу с 01.03.2013) предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Следует отметить, что согласно вновь введенной статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно статье 69.1 Закона об ипотеке (введена Федеральным законом от 17.07.2009 N 166-ФЗ) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение.
Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.
Согласно статье 64.2 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.
Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.
Суды обеих инстанций, исследовав и оценив все представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, с достаточной полнотой выяснили имеющие существенное значение для дела обстоятельства и, установив, что государственная регистрация ипотеки в силу закона в отношении объекта незавершенного строительства, право собственности на которое было зарегистрировано ООО "Марин Гарденс" в 2010 году, осуществлена не была, пришли к обоснованному и правомерному выводу об удовлетворении иска.
Поскольку выводы судов соответствуют подлежащим применению нормам к спорным правоотношениям нормам материального права, действовавшим в период их возникновения и существования, в том числе на нарушение которых ссылается АО "БТА Банк" в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает, что отсутствие в обжалуемых судебных актах указания на некоторые из них, а также ошибочная ссылка судов на пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке не повлияли на правильный вывод об отказе в иске.
Соглашаясь с выводами судов об отсутствии у АО "БТА Банк" прав залогодержателя в отношении объекта незавершенного строительства ввиду отсутствия государственной регистрации ипотеки, суд кассационной инстанции учитывал разъяснения, изложенные в пунктах 52, 56, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в частности, о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также не нарушены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2013 по делу N А40-123992/2012 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
М.В.КОМОЛОВА

Судьи
Л.В.ВЛАСЕНКО
Л.М.БАРАБАНЩИКОВА

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2014 г. по делу N А40-154732/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 29 января 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
Председательствующего-судьи И.А. Букиной,
судей Л.В. Бусаровой, И.Ю. Григорьевой,
при участии в заседании:

---

Определением ФАС Московского округа от 27.02.2014 N Ф05-17691/13 исправлена опечатка: следует считать правильным "...от истца - Левичев С.В. по доверенности от 27.12.2013 N 01-288-2/5589... от ООО "АМТ Банк" - Сидоров А.В., Корницкий А.Е. по доверенностям от 24.12.2013...".

---

от истца - Сидоров А.В., Корницкий А.Е. по доверенностям от 24.12.2013
от ответчика - Новиков А.В. по доверенности от 18.07.2013
от третьих лиц:
ООО "АМТ Банк" - Левичев С.В. по доверенности от 27.12.2013 N 01-288-2/5589
Управление Росреестра по Москве - не явилось, извещено
Департамент городского имущества города Москвы - Устабасиди Д.В. по доверенности от 27.12.2013 N 33-Д-940/13
рассмотрев в судебном заседании 27.01.2014 кассационную жалобу АО "БТА Банк"
на решение от 14.08.2013
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Агафоновой Е.Ю.,
на постановление от 01.11.2013
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Елоевым А.М., Пирожковым Д.В., Крыловой А.Н.,
по иску АО "БТА Банк"
к ОАО "Павелецкая"
о признании ипотеки в силу закона в отношении объекта незавершенного строительства и об обращении взыскания на заложенное имущество
третьи лица: ООО "АМТ Банк", Управление Росреестра по Москве,
Департамент городского имущества города Москвы,

установил:

АО "БТА Банк" (далее - истец, Банк) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОАО "Павелецкая" (далее - ответчик, Общество) о признании ипотеки в силу закона в отношении объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 77-77-17/001/2010-207, площадь застройки 7365,7 кв. м, степень готовности 10%, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, Павелецкая пл., лит. А; права аренды земельного участка, кадастровый номер 77:01:0006017:35, общей площадью 35 900 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: город Москва, Павелецкая пл., и об обращении взыскания на предмет ипотеки.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО "АМТ Банк", Управление Росреестра по Москве, Департамент городского имущества города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление судов отменить, удовлетворить исковые требования.
В обоснование кассационной жалобы истец ссылается на неправильное применение судами ст. ст. 1, 9, 62, 64.2, 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и материалам дела.
Дело по кассационной жалобе рассматривается в отсутствие третьего лица - Управления Росреестра по Москве на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), отзыв на кассационную жалобу от него не поступал.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "АМТ Банк" считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.
От истца через канцелярию суда поступили письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ с приложением доказательств.
Рассмотрев вопрос о приобщении указанных документов к материалам дела, суд, совещаясь на месте и руководствуясь ст. 159 АПК РФ, определил: отказать истцу в приобщении к материалам дела письменных пояснений с приложением доказательств по делу, поскольку их представление в суд кассационной инстанции не отвечает требованиям главы 35 АПК РФ, разъяснив, что истец вправе устно озвучить свои новые доводы, которые не указаны в кассационной жалобе.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, представители ответчика и третьих лиц - ООО "АМТ Банк", Департамента городского имущества города Москвы возражали против ее удовлетворения.
Законность судебных актов проверяется в порядке статей 284, 286 АПК РФ.
Проверив принятые по делу решение и постановление о применении арбитражными судами первой и апелляционной инстанций нормы права к установленным ими обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов.
Как установлено судами, между истцом (кредитор) и ответчиком (должник) заключено генеральное кредитное соглашение от 29.04.2005 N 2000/05/29, в соответствии с которым кредитор предоставил должнику кредитную линию в размере 8 081 430 долларов США для целей строительства многофункционального комплекса на Павелецкой площади. На основании заявки ОАО "Павелецкая" лимит был увеличен до 170 000 000 долларов США.
Согласно условиям генерального кредитного соглашения и заключенных на его основании кредитных договоров ответчиком поданы заявки, на основании которых Банком предоставлены кредитные средства, с использованием которых возведен объект незавершенного строительства - здание Московского океанариума, условный номер 77-77-17/001/2010-207, площадь застройки 7 365,7 м, степень готовности 10%, расположенное по адресу: Российская Федерация, город Москва, Павелецкая пл., лит. А.
Объект незавершенного строительства возведен на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве аренды.
Право собственности ОАО "Павелецкая" на объект незавершенного строительства зарегистрировано 30.09.2010 на основании договора краткосрочной аренды от 29.07.2004 N М-01-511195.
По мнению истца, указанные обстоятельства являются основанием для возникновения ипотеки в силу закона на объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка под ним в соответствии со ст. ст. 20, 64.2, 69.1 Закона об ипотеке, и обращении взыскания на заложенное имущество.
Суды обеих инстанций, исследовав и оценив все представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, с достаточной полнотой выяснили имеющие существенное значение для дела обстоятельства и, установив, что государственная регистрация ипотеки в силу закона в отношении объекта незавершенного строительства, право собственности на которое было зарегистрировано ООО "Павелецкая" в 2010 году, осуществлена не была, пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.
Согласно ч. 2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Пунктом 2 ст. 8 ГК РФ (Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ п. 2 ст. 8 ГК РФ признан утратившим силу с 01.03.2013) предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Следует отметить, что согласно вновь введенной ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Пунктом 2 ст. 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 69.1 Закона об ипотеке (введена Федеральным законом от 17.07.2009 N 166-ФЗ) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение.
Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.
Согласно ст. 64.2 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.
Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.
Поскольку выводы судов соответствуют подлежащим применению к спорным правоотношениям нормам материального права, действовавшим в период их возникновения и существования, в том числе на нарушение которых ссылается истец в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает, что отсутствие в обжалуемых судебных актах указания на некоторые из них, а также ошибочная ссылка судов на п. 2 ст. 9, п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке не повлияли на правильный вывод об отказе в иске.
Соглашаясь с выводами судов об отсутствии у АО "БТА Банк" прав залогодержателя в отношении объекта незавершенного строительства ввиду отсутствия государственной регистрации ипотеки, суд кассационной инстанции учитывал разъяснения, изложенные в пунктах 52, 56, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в частности, о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Довод кассационной жалобы о несоответствии фактическим обстоятельствам дела вывода судов о невозможности идентифицировать объект, на строительство которого Банком предоставлялись денежные средства, подлежит отклонению, поскольку указанное обстоятельство не повлияло на законность обжалуемых судебных актов, исходя из вышеприведенных норм права. Данный вопрос подлежит рассмотрению регистрирующим органом при государственной регистрации ипотеки в силу закона.
Таким образом, поскольку государственная регистрация ипотеки в силу закона на объект незавершенного строительства осуществлена не была, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у Банка прав залогодержателя, а, следовательно, об отсутствии права об обращении взыскания на спорный объект незавершенного строительства.
Устный довод кассатора о том, что помимо предъявления настоящего иска истец обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона и 25.12.2013 регистрирующий орган зарегистрировал ипотеку в силу закона на спорный объект незавершенного строительства, что является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, отклоняется исходя из полномочий суда кассационной инстанции, и на момент рассмотрения данного спора по существу в суде первой инстанции (25.07.2013) указанное обстоятельство отсутствовало.
При проверке принятых по делу решения и постановления Федеральный арбитражный суд Московского округа не установил наличие оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2013 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2013 по делу N А40-154732/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
И.А.БУКИНА

Судьи
Л.В.БУСАРОВА
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА

Интересное толкование условий возникновения ипотеки в силу закона при целевом финансировании, которое сводится к тому, что для возникновения ипотеки важен не сам факт целевого финансирования как таковой, а указание в договоре о том, что это право залога возникает и с какого момента (с момента регистрации права заемщика на объект).

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2010 г. N КГ-А40/7786-10

Дело N А40-162062/09-60-740
(извлечение)

Заявитель кассационной жалобы указывает на неправомерное применение судами неподлежащих, по его мнению,
применению ст. 64.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст. 488 ГК РФ. Истец полагает, что при рассмотрении настоящего спора суду надлежало применить ст. 64.2 и ст. 62 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ, так как ипотека в силу закона возникает, если на земельном участке за счет средств целевого займа построено здание или иное сооружение.
Между тем, как следует из буквального толкования статьи 64.2 Закона, ипотека земельного участка, на котором строится или построено здание или сооружение возможно "если иное не предусмотрено федеральным законом или договором".
В соответствии с частью 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в законе обстоятельств.
В соответствии с требованиями части 2 статьи 1 названного Закона N 102-ФЗ к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Иное федеральным законом не установлено.
Так, статьей 69.1 Федерального закона N 102-ФЗ (Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа) установлено, что нахождение недвижимости в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, возможно только "если иное не предусмотрено федеральным законом или договором".
Таким образом, Федеральным законом установлено, что обстоятельствами, свидетельствующими о возникновении ипотеки в силу закона, является соглашение сторон, предусматривающее основания возникновения ипотеки в момент регистрации недвижимости.

Сложности с признанием ипотеки в силу закона возникают при строительстве объектов с множественностью лиц на стороне строительства. Например в случае инвестиционных контрактов, когда банк кредитует одного инвестора, а объект потом оформляется в собственность соинвестора, причем по соглашению между инвестором и соинвестором, в признании ипотеки отказывают. Мотивировка - инвестор, не являясь собственником объекта не может быть залогодателем.

---

Постановление ФАС Уральского округа от 25.12.2012 N Ф09-11399/12 по делу N А07-19288/2011
Требование: Об обязании передать не завершенный строительством объект, признании права собственности на него.
Обстоятельства: Инвестор ссылался на исполнение обязательств по финансированию строительства спорного объекта.
Требования третьих лиц: О признании права залога на спорный объект на основании договора, заключенного с инвестором.
Решение: 1) В удовлетворении основного требования отказано, поскольку право собственности заказчика по инвестиционному договору на спорный объект не зарегистрировано, объект в эксплуатацию не введен; 2) В удовлетворении требования третьего лица отказано, поскольку инвестор, не являясь собственником объекта, не мог передать его в залог.

---

Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1542/13 по делу N А07-10321/2012
Требование: О признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что осуществил строительство нежилого помещения.
Требования третьих лиц: О признании права залога на объект незавершенного строительства на основании договора ипотеки между третьим лицом и истцом.
Решение: В удовлетворении основного требования и требования третьего лица отказано, поскольку спорный объект не был введен в эксплуатацию, право собственности истца на него не возникло.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО
от 7 июля 2014 г. N 14-исх/07667-ГЕ/14

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копии обращения заявителя по вопросу государственной регистрации ипотеки в силу закона на жилые помещения, а также ответ Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра от 13.12.2013 N 14-09321/13 на указанное обращение.

Заместитель руководителя
Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА


Приложение

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО
от 13 декабря 2013 г. N 14-09321/13

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев ваши обращения, поступившие в Росреестр в том числе из Минэкономразвития России, сообщает следующее.
Пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (пункт 2 статьи 77 Закона об ипотеке).
В силу статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования).
В этой связи полагаем, что при приобретении гражданином доли в праве общей долевой собственности на квартиру за счет кредитных средств, в результате чего он станет собственником квартиры (т.к. другая(ие) доля в праве ему уже принадлежит) в целом и режим долевой собственности прекратится, и в договоре купли-продажи доли в праве, на основании которого возникает ипотека в силу закона, содержится условие об ипотеке квартиры (а не доли в праве на нее), может быть осуществлена государственная регистрация ипотеки на всю квартиру.
Данный вывод подтверждается и судебной практикой (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.04.2012 по делу N А55-16139/2011, определение Высшего Арбитражного суда от 23.08.2012 N ВАС-10469/12).
Дополнительно сообщаем, что копия указанного письма будет направлена в территориальные органы Росреестра для принятия к сведению и возможного учета в работе.

Начальник Управления
методического обеспечения
и анализа в сфере регистрации
прав и кадастрового учета
Н.С.ЛЕЩЕНКО

Дыц