Ипотека здания только одновременно с землей

Казалось бы все понятно, особенно в части нормы абзаца 2 статьи 69 ФЗ "Об ипотеке" о том, что "Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка" (в редакции 06.12.2011).

Однако в ряде случаев суды делают свои выводы при применении на практике этой нормы, касающиеся автоматического заипотечивания арендных прав на землю.

Интересное дело в котором суд признал законным отказ ФРС в регистрации ипотеки.
ФРС отказала в регистрации по причине того, что в договоре отсутствовали сведения о том, что одновременно со зданием закладываются права аренды на земельный участок. При этом, суды указали, что с специальная норма об "автоматической" ипотеке арендных прав на землю (абз. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке") не имеет в данном случае правового значения, а внесение изменений в статью 69 Закона в части дополнения третьим абзацем, при наличии пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса РФ, сохранившего необходимость включения в договор ипотеки недвижимого имущества ипотеку права аренды земельного участка, означает, что в данном случае изменения в Закон внесены в связи с возможностью возникновения ситуации, когда право аренды земельного участка под заложенной имуществом возникло после заключения договора ипотеки.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2013 г. по делу N А40-127021/12-149-1198

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Ворониной Е.Ю.,
судей Долгашевой В.А., Туболец И.В.,
при участии в заседании:
от открытого акционерного общества "Промсвязьбанк" Устюков С.С., доверенность от 14.10.2013 N 13,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве Летунова Ю.А., доверенность от 09.01.2013 N 6/2013,
от открытого акционерного общества "Карачаровский механический завод" не явился, уведомлен,
рассмотрев 13 - 19 июня 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу
открытого акционерного общества "Промсвязьбанк"
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 12 марта 2013 года,
принятое судьями Каменецким Д.В., Свиридовым В.А., Якутовым Э.В.,
по делу N А40-127021/12-149-1198
по заявлению открытого акционерного общества "Промсвязьбанк" (ОГРН 1027739019142)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве
о признании незаконным решения от 29.06.2012,
третье лицо: открытое акционерное общество "Карачаровский механический завод".

установил:

Открытое акционерное общество "Промсвязьбанк" (далее - банк, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (далее - Управление) от 29.06.2012 о приостановлении государственной регистрации договора об ипотеке Н-1/0120-11-3-0/462-09-1-0/0793-10-3-0 (залога нежилых зданий) от 13.02.2012, заключенного банком и открытым акционерным обществом "Карачаровский механический завод" (далее - третье лицо), обязании произвести государственную регистрацию названного договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.12.2012 обществу отказано в удовлетворении заявленных требований. В обоснование принятого решения суд первой инстанции указал на отсутствие необходимости обозначать право аренды земельного участка в договоре ипотеки здания. Суд также посчитал, что оспариваемое решение Управления о приостановлении регистрации не нарушает права заявителя, а обжалование действий государственного органа при приостановлении государственной регистрации не предусмотрено законодательством.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Апелляционный суд, не согласился с выводами Арбитражного суда города Москвы о невозможности обжалования решения о приостановлении регистрации, указав, что оспариваемое банком решение Управления отвечает признакам ненормативного правового акта в смысле норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку препятствует осуществлению заявителем экономической деятельности, так как будучи не зарегистрированным в установленном законом порядке, договор об ипотеке является незаключенным, а приостановление регистрации договора ипотеки препятствует возникновению правоотношений между его сторонами.
Оставляя решение суда в силе, апелляционный суд учел принятие Управлением решения 15.11.2012 об отказе в государственной регистрации договора ипотеки, что свидетельствует о том, что избранный заявителем способ защиты права в виде оспаривания решения о приостановлении государственной регистрации в условиях имеющегося отказа в регистрации не сможет привести к восстановлению прав банка.
Кроме того, апелляционный суд указал, что исходя из статей 130, 336, 340 Гражданского кодекса РФ, пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, статьи 5, пункта 4 статьи 6, абзацев 2, 3 статьи 69 Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон) следует, что приведенные правовые нормы требуют одновременно с ипотекой здания и ипотеки земельного участка, на котором оно расположено либо права аренды такого земельного участка, в связи с чем Управление правомерно приостановило регистрационные действия.
Банк обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на постановление апелляционного суда.
Не оспаривая выводы судов о необходимости отказа в удовлетворении обществу заявленных требований в связи с принятием Управлением решения об отказе в регистрации договора, общество указывает на необходимость исключения из мотивировочной части постановления апелляционного суда вывода о том, что решение Управления от 29.06.2012 о приостановлении государственной регистрации договора ипотеки соответствуют Гражданскому кодексу РФ и Закону. Полагает, что апелляционным судом не учтены изменения, внесенные в Закон Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ "О внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядке обращения взыскания на заложенное имущество", из которых следует, что ипотека вторичного объекта прав при ипотеке возникает в силу Закона, указаний на залог права аренды в договоре ипотеки имущества не требуется.
В судебном заседании суда кассационной инстанции объявлялся перерыв с 13.06.2013 до 19.06.2013.
Представитель банка доводы кассационной жалобы поддержал, а представитель Управления возражал против ее удовлетворения.
Третье лицо, уведомленное о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направило. На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ кассационная жалоба рассмотрена без его участия.
Обсудив доводы по кассационной жалобе, проверив законность и обоснованность постановления апелляционного суда в порядке, установленном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований к его отмене.
Судами при рассмотрении дела установлено, что между обществом и третьим лицом подписан договор об ипотеке Н-1/0120-11-3-0/462-09-1-0/0793-10-3-0 (залоге нежилых зданий) от 13.02.2012.
Предметом договора ипотеки является залог нежилых зданий (п. 1.1.2 - 1.1.6), принадлежащих залогодателю на праве собственности.
08.06.2012 с целью государственной регистрации договора ипотеки подано соответствующее заявление в Управление с соответствующим заявлением.
Решением Управления от 29.06.2012 приостановлена государственная регистрация договора ипотеки на основании пункта 1 статьи 19 Закона сроком на 1 месяц. Впоследствии срок продлен на 3 месяца.
В обоснование принятого решения Управление указало, что предметом ипотеки являются здания, однако земельный участок (участки), на котором (которых) расположены указанные объекты недвижимости, в договоре ипотеки не указаны, предметом договора ипотеки не являются, о государственной регистрации ипотеки земельного участка (участков) либо права их аренды не заявлено.
Отказывая в удовлетворении требований общества, суды двух инстанций учли наличие решения Управления, котором банку отказано в регистрации договора ипотеки, в связи с чем посчитали, что удовлетворения заявления общества не приведет к восстановлению его права. В данной части выводы судов банком не оспариваются, не проверяются судом кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Проверив законность постановления апелляционного суда по доводам, изложенным в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для исключения из мотивировочной части судебного акта выводов о законности действий управления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Согласно пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог.
Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В соответствии с абзацем 2 статьи 69 Закона (в редакции 06.12.2011) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Абзац 3 статьи 69 Закона предусматривает, что если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Системный анализ вышеуказанных норм Гражданского кодекса, Земельного кодекса, Закона позволил суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, правовые нормы требуют одновременно с ипотекой здания и ипотеки земельного участка, на котором оно расположено либо права аренды такого земельного участка.
Внесение изменений в статью 69 Закона в части дополнения третьим абзацем, при наличии пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса РФ, сохранившего необходимость включения в договор ипотеки недвижимого имущества ипотеку права аренды земельного участка, означает, что в данном случае изменения в Закон внесены в связи с возможностью возникновения ситуации, когда право аренды земельного участка под заложенной имуществом возникло после заключения договора ипотеки.
Иное толкование абзаца 3 статьи 69 Закона банком не означает судебной ошибки.
Апелляционным судом правильно применены нормы материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Нарушений норм процессуального права не установлено.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2013 года по делу N А40-127021/12-149-1198 оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО "Промсвязьбанк" - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Е.Ю.ВОРОНИНА

Судья
В.А.ДОЛГАШЕВА

Судья
И.В.ТУБОЛЕЦ

И противоположенный вывод на этот счет, который сводится к тому, что залог арендных прав при ипотеке здания или сооружения происходит автоматически в силу Закона.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2013 г. по делу N А43-2541/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30.08.2013.
Полный текст постановления изготовлен 06.09.2013.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Бабаева С.В.,
судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,
при участии в судебном заседании от 22.08.2013 представителей
от заявителя: Уховой О.И. (доверенность от 04.03.2013),
от заинтересованного лица: Макаровой О.П. (доверенность от 20.11.2012)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица -
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.03.2013,
принятое судьей Чепурных М.Г., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013,
принятое судьями Москвичевой Т.В., Кирилловой М.Н., Гущиной Т.В.,
по делу N А43-2541/2013
по заявлению открытого акционерного общества "РУМО"
(ИНН: 5258000068, ОГРН: 1025202608212)
о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области
(ИНН: 5262133455, ОГРН: 5262201001)
в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об ипотеке и об обязании провести государственную регистрацию сделки
и

установил:

открытое акционерное общество "РУМО" (далее - ОАО "РУМО", Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа от 07.02.2013 N 01/611/2012-087 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Регистрационная служба) в государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.12.2012 N 3 к договору об ипотеке от 15.08.2012 N 01-33/12/ЗН и обязании Регистрационной службы провести государственную регистрацию упомянутого дополнительного соглашения и погасить регистрационные записи об ипотеки в отношении объектов недвижимости, не указанных в договоре об ипотеке от 15.08.2012 N 01-33/12/ЗН.
Заявленное требование основано на статьях 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что оспариваемый отказ не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и охраняемые законом интересы Общества, касающиеся свободы реализации права собственности заявителя.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 18.03.2013, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013, исковые требования удовлетворены. Обе судебные инстанции исходили из того, что в рассмотренном случае право аренды земельного участка заложено банку не в качестве самостоятельного предмета залога, а в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к ипотеке нежилых помещений. Суды указали, что Регистрационная служба необоснованно применило к спорной ситуации положения пункта 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), поскольку земельный участок не выступал самостоятельным объектом ипотеки и право аренды на него передано банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке двух нежилых помещений.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Регистрационная служба обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Нижегородской области и постановление Первого арбитражного апелляционного суда вследствие неправильного применения норм материального права.
По мнению подателя жалобы, суды первой и апелляционной инстанций в сложившейся ситуации необоснованно применили статью 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 69 Закона об ипотеке и неправильно протолковали положения действующего законодательства.
Общество в отзыве на кассационную жалобу указало на правильность принятых по делу судебных актов.
В судебном заседании представитель Регистрационной службы поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ОАО "РУМО" отклонил аргументы заявителя и просил оставить жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании объявлялись перерывы до 11 часов 00 минут 27.08 и 30.08.2013 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав представителей лиц, участвующих в деле, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Из документов кассационного производства следует и суды первой и апелляционной инстанций установили, что 13.12.2012 ОАО "РУМО" обратилось в Регистрационную службу за государственной регистрацией дополнительного соглашения от 11.12.2012 N 3 к договору ипотеки от 15.08.2012 N 01-33/12/ЗН, заключенного Инвестиционным Банком "ВЕСТА" и Обществом.
Согласно условиям указанного дополнительного соглашения стороны пришли к соглашению изменить пункт 2.2 договора, дополнив его пунктом 2.2.4 следующего содержания: "В отношении права аренды земельного участка (пункт 2.2.3 данного Договора) право залога распространяется на находящиеся на этом участке здания и сооружения залогодателя, если эти здания и сооружения сами являются предметом залога по настоящему Договору".
Письмом от 07.02.2013 Регистрационная служба отказала в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, поскольку сочло вводимый в договор ипотеки пункт 2.2.4 неправомерным. Регистрирующий орган сослался на пункт 1 статьи 64 Закона об ипотеке и указал, что при передаче в залог права аренды земельного участка право залога будет распространяться и на находящиеся или строящиеся на данном земельном участке объекты недвижимости, чему в данном случае противоречит текст дополнительного соглашения.
Посчитав, что такой отказ Регистрационной службы не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права Общества в сфере предпринимательской деятельности, ОАО "РУМО" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании ненормативного акта недействительным.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствия ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушения ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение либо части этого участка функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части.
В рассмотренном случае, как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, право аренды земельного участка было обременено ипотекой в силу закона, которая не допускает залог объектов недвижимости без залога прав на земельный участок, необходимый для его эксплуатации, и право аренды на земельный участок не являлось единственным предметом ипотеки и закладывалось одновременно с ипотекой двух нежилых помещений: N 9 и ВПЗ, расположенных по адресу: Нижний Новгород, улица Адмирала Нахимова, дом 13. Аналогичное условие содержит и пункт 2.2.3 договора, в котором указано, что право аренды земельного участка считается заложенным в силу абзаца 3 статьи 69 Закона об ипотеке, в соответствии с которым если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Суды первой и апелляционной инстанций оценили обстоятельства спора и представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 71 и 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришли к выводу о том, что при заключении договора ипотеки действительная воля сторон была направлена на оформление залога только в отношении указанных в договоре объектов нежилых помещений, договор ипотеки и дополнительное соглашение к нему, за государственной регистрацией которого обратилось Общество, никем не оспорены и являются действующими. Наличие связанного с ипотекой залога права аренды земельного участка, на котором эти здания находятся, не может являться основанием для регистрации за Банком права на обременения одновременно на все находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения залогодателя. Поскольку земельный участок не выступал самостоятельным объектом ипотеки и право аренды на него передано банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке двух нежилых помещений, следовательно, положения пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке к спорной ситуации неприменимы.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что оспариваемый отказ Регистрационной службы не соответствует требованиям действующего законодательства, а, следовательно, принятые по делу судебные акты о признании его незаконным, являются обоснованными.
Доводы заявителя признаются судом округа несостоятельными и отклоняются, поскольку основаны на ином, нежели у суда, толковании норм действующего законодательства и не опровергают выводы судов, изложенные в оспариваемых судебных актах, а выражают лишь несогласие с ними.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции и Первым арбитражным апелляционным судом не допущено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа не рассматривался, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации податель жалобы освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.03.2013 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 по делу N А43-2541/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
С.В.БАБАЕВ

Судьи
Е.Г.КИСЛИЦЫН
В.Ю.ПАВЛОВ

База:

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2011 г. N 10

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗАЛОГЕ

11. Применяя положения пункта 3 статьи 340 ГК РФ и статьи 69 Закона об ипотеке, судам необходимо учитывать следующее. При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

12. При толковании положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего.
Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ). (касается только земли, фактически ограниченной в обороте).

Если собственник здания не переоформил на себя аренду земли под зданием и земля (аренда) числится за прежним владельцем.

---

Заметим, что по данному вопросу имеется пока только одно дело 2007 года (до принятия Постановления ВАС РФ №10, что не меняет сути, тк это важно для понимания существа складывающихся отношений).

Суть дела была в следующем. В залог было передано здание. Предыдущему собственнику здания земельный участок принадлежал на праве аренды, но тем не менее в договоре ипотеки было указано, что залогодатель не является арендатором или собственником земельного участка. Залогодатель не переоформил право аренды на себя и отдал в залог одно только здание, без права аренды земельного участка. Впоследствии залогодатель оспорил договор ипотеки. Суд первой инстанции признал договор ипотеки недействительной сделкой в связи с нарушением требований комментируемой статьи (ст. 69 ФЗ "Об ипотеке"). Апелляционная инстанция в признании договора ипотеки недействительной сделкой отказала. Кассационная инстанция оставила в силе Постановление суда апелляционной инстанции. При этом ФАС МО в Постановлении от 26 марта 2007 г. N КГ-А40/1895-07 указал: "Суд первой инстанции неправильно применил положения статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Истец не имеет оформленных в установленном законом порядке прав собственника или арендатора земельного участка, на котором расположено заложенное им недвижимое имущество, поэтому договор ипотеки (залога) не может считаться не соответствующим закону в соответствии с разъяснениями пункта 45 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1997 <1> N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".
В кассационной жалобе ООО "Текнодом" просит Постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Заявитель указывает на то, что вывод апелляционного суда о том, что ООО "Текнодом" не является арендатором земельного участка под заложенным зданием по мотиву отсутствия оформленного и зарегистрированного в установленном законом порядке права аренды, является ошибочным и сделан без учета положений статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ, порядок применения которых разъяснен в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах применения земельного законодательства"; пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 не подлежал применению в рассматриваемом споре; апелляционный суд не применил подлежащие применению статью 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункт 3 статьи 340 ГК РФ...
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что указанное здание истец приобрел на основании договора купли-продажи от 05.04.2002 N 0504/КП у ОАО "Мосвторцветмет", которому расположенный под зданием земельный участок был предоставлен в аренду сроком на три года по договору от 31.01.2001 N М-05-504054, заключенному с Москомземом.
Ссылаясь на положения статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ, суд указал, что к истцу в силу закона перешло право аренды земельного участка на условиях договора аренды от 31.01.2001 N М-05-504054 как правовое последствие приобретения недвижимого имущества. Несмотря на то, что на дату заключения договора ипотеки (залога) 09.12.2004 срок договора аренды от 31.01.2001 N М-05-504054 истек, наличие арендных правоотношений у ООО "Текнодом" подтверждено судебными актами по делу N А40-18013/05-7-153, следовательно, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года.
Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ (в том числе, земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").
В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Однако апелляционный суд установил, что в соответствии с данными единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация прав на земельный участок под заложенным зданием осуществлена ОАО "Мосцветмет", иных сведений о регистрации права аренды за ООО "Текнодом" не представлено.
Следовательно, у ООО "Текнодом" отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки незарегистрированное в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункты 1, 5 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), право аренды на земельный участок, расположенный под зданием, переданным в ипотеку по оспариваемому договору ипотеки (залога) от 09.12.2004 N 150/10.
С учетом установленных по данному делу обстоятельств суд кассационной инстанции считает правильным вывод апелляционного суда о том, что в данном случае ООО "Текнодом" был вправе заложить только здание, и у суда не имелось оснований для признания договора ипотеки (залога) от 09.12.2004 N 150/10 ничтожным по мотиву несоответствия части 2 статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены Постановления апелляционного суда не имеется".

---

Мнение:

Между тем далеко не всегда стороны могут надлежаще оформить договор ипотеки - оформление договора аренды земельного участка с залогодателем может занять в некоторых случаях довольно длительный срок. В этих случаях некоторыми юристами предлагаются следующие варианты, позволяющие, по их мнению, снизить, а то и устранить риск признания договора ипотеки недействительной сделкой:
1. Заключение трехстороннего договора ипотеки, сторонами которого являются залогодержатель, собственник здания (первый залогодатель) и бывший собственник здания, с которым был заключен договор аренды земельного участка (второй залогодатель) и по которому первый залогодатель передает в залог здание, а второй залогодатель - право аренды земельного участка.
Тем не менее данный вариант никак не влияет на действительность договора ипотеки. Во-первых, как мы уже говорили, бывший собственник уже не является арендатором земельного участка, так как право аренды перешло к залогодателю, а стало быть, и выступать в качестве залогодателя права аренды должен актуальный (а не бывший) собственник здания, и в соответствии со ст. 9 комментируемого Закона в договоре ипотеки должно быть указано, каким органом зарегистрировано право собственности залогодателя, а не бывшего собственника. Во-вторых, в описываемой ситуации фактически получается множественность лиц на стороне залогодателя, в то время как оснований для возникновения множественности лиц на стороне залогодателя не имеется.
2. Ипотека здания без одновременного залога права аренды земельного участка с указанием в договоре ипотеки обязанности залогодателя оформить и передать в залог право аренды земельного участка. В этих случаях иногда в последующем заключается дополнительное соглашение к договору ипотеки (хотя иногда залогодатель не выполняет свою обязанность по заключению дополнительного соглашения, а залогодержателю довольно проблематично понудить залогодателя к заключению такого дополнительного соглашения), по которому дополнительно к зданию в залог передается право аренды. Такой способ "снижения рисков" ни в коей мере не делает договор действительной сделкой, поскольку комментируемая статья требует одновременного залога здания и права аренды и не допускает передачи в залог права аренды в последующем (если, конечно, это право имелось на момент заключения договора ипотеки); кроме того, ничтожная сделка недействительна с момента ее заключения, а стало быть, сделать ее впоследствии действительной невозможно.

---

В пользу того, что право собственности или аренды на земельный участок должно быть перерегистрировано до заключения договора ипотеки, говорит и ст. 29 Закона о регистрации, в соответствии с которой государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Поскольку к залогу права аренды применяются правила об ипотеке, то, соответственно, и регистрация права аренды должна производиться после регистрации закладываемого права.

---

Мнение:

Ситуация, когда договор аренды является долгосрочным и зарегистрирован в установленном законом порядке, но новый собственник здания не обратился в регистрирующий орган с заявлением об изменении сведений об арендаторе, а регистрирующий орган самостоятельно данные изменения в ЕГРП не внес. Право аренды земельного участка под зданием в силу норм закона перешло к новому собственнику здания, однако не было переоформлено. Полагаем, что в случае спора выводы суда будут аналогичными вышеуказанным в части признания договора залога здания действительным договором даже при отсутствии сведений о залоге прав аренды земельного участка по той же причине: несмотря на юридическое наличие права аренды у нового собственника, он не мог им распорядиться при заключении договора аренды без предварительного внесения соответствующих сведений в ЕГРП о себе как о новом арендаторе. Как показывает практика, суд не признает договор залога недвижимого имущества с аналогичными вышеуказанным условиями недействительным по мотиву его несоответствия ч. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" (см. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2010 N 15АП-8884/2010 по делу N А32-1483/2010).
В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 09.12.2009 по делу N А75-1797/2009 суд указал, что в силу п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. ст. 69, 75 ФЗ "Об ипотеке" права залогодателя на земельный участок под объектом недвижимости (помещением) являлись заложенными неразрывно от залога доли в праве общей собственности на это помещение. Отсутствие в договоре об ипотеке указания на земельный участок, предоставленный в аренду сроком на 10 лет, не имело правового значения и не могло служить основанием для признания данного договора недействительной сделкой.

Н.В.Пластинина
ОАО "Балтийский Банк"
22.05.2014

---

Если права на землю не оформлены рассматривалось здесь -

justtime.ru/forum/%D0%B7%D0%B0%D0%BB%D0%...%B5%D0%BD%D1%8B.html