Залог машиномест

Здесь рассматриваются различные вопросы, связанные с залогом (ипотекой) машиномест (парковочных мест).

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 26 мая 2015 г. N ОГ-Д23-7475

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости), рассмотрев в пределах своей компетенции обращение по вопросу государственного кадастрового учета машино-мест, сообщает.

В соответствии с Положением о Минэкономразвития России, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), статьей 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Указанный перечень объектов недвижимости определен согласно статье 2 Закона о кадастре, статье 3 Закона о регистрации в соответствии со статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает участие в гражданском обороте части объекта недвижимости в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Государственная регистрация права собственности на часть объекта недвижимости также не предусмотрена (статьи 1, 26, 27 Закона о регистрации).

Кроме того, действующим законодательством понятие "машино-место" не предусмотрено. Градостроительный кодекс Российской Федерации для обозначения места, предназначенного для организованной стоянки транспортных средств, использует понятие "парковка (парковочное место)". Так, согласно пункту 21 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации парковка (парковочное место) - специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.

Таким образом, согласно приведенному определению понятия "парковка (парковочное место)" такой объект как парковка (парковочное место) может являться частью зданий или сооружений, но не в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а как специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, предназначенное для организованной стоянки транспортных средств.

В связи с указанными требованиями парковка (парковочное место), как ее определяет Градостроительный кодекс Российской Федерации, не отвечает и критериям помещения. Так, согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Технический регламент) помещение определено как часть объема здания или сооружения, имеющее определенное назначение и ограниченное строительными конструкциями. Учитывая также положения части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации и части 7 статьи 27 Закона о кадастре, помещение должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании или сооружении.

При этом в силу положений Закона о кадастре описание части объекта недвижимости может быть внесено в государственный кадастр недвижимости в случае, если ограничения (обременения) вещных прав распространяются на часть объекта недвижимости, например, в случае аренды (статьи 7, 20, 25 Закона о кадастре). Необходимо отметить, что в этом случае осуществляется государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения) вещного права.

Постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на объект "машино-место" возможны в качестве помещения, если "машино-место" создано (построено) с учетом требований законодательства как помещение и удовлетворяет указанным требованиям к помещению, установленным федеральными законами.

При этом согласно пункту 5.2.6 Свода правил N 154.13130.2013 "Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности", утвержденного приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 21 февраля 2013 г. N 117, в подземных автостоянках не допускается разделение машино-мест перегородками на отдельные боксы. В помещениях хранения легковых автомобилей, принадлежащих гражданам, для выделения постоянно закрепленных мест допускается применение сетчатого ограждения из негорючих материалов.

Если "машино-место" не отвечает требованиям, предъявляемым федеральными законами к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к объектам недвижимости, после постановки на государственный кадастровый учет здания, помещения, в котором находится "машино-место", возможна государственная регистрация общей долевой собственности на такие здания, помещения с определением долей в праве собственности на них пропорционально размерам "машино-мест", находящихся в таких зданиях, помещениях. Порядок пользования "машино-местами" может быть определен соглашением сособственников здания, помещения, в котором находятся "машино-места", или решением суда об определении порядка пользования указанными зданиями, помещениями.

Дополнительно сообщаем, что изложенная позиция Минэкономразвития России поддержана Минфином России, Минюстом России, Минстроем России при подготовке проекта официального отзыва Правительства Российской Федерации на проект федерального закона N 558636-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (внесен в Правительство Российской Федерации 29 октября 2014 г.), в котором также обращено внимание на то, что введение специального правового режима для "машино-мест", позволяющего осуществить государственную регистрацию собственности на такой объект, возможно только при условии внесения соответствующих изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в частности статью 130). В этой связи также необходимо отметить, что введение такого режима в отношении "машино-мест" потребует дополнительного нормативно-правового регулирования вопроса либо об установлении режима общей долевой собственности собственников "машино-мест" на общее имущество помещения или здания (сооружения), в котором находятся "машино-места", либо об отнесении такого имущества к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (в случае расположения "машино-мест" в подземных помещениях многоквартирных домов).

Заместитель директора
Департамента недвижимости

В.А.ЯЦКИЙ

БЕТОНИРОВАННАЯ ПЛОЩАДКА - ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ?

Е. ГАВРИЛОВ

Евгений Гаврилов, специалист-эксперт, юридический отдел, экспертно-правовое управление, Законодательное Собрание Красноярского края, г. Красноярск.

Государственная регистрация права собственности на бетонированную площадку зависит от признания такой площадки объектом недвижимости. А это вопрос спорный. Проанализируем, как суды подходят к его решению.

Недвижимое или движимое имущество?

В судебно-арбитражной практике неоднократно вставал вопрос об отнесении бетонированной площадки к недвижимому имуществу.

Так, ФАС ПО в Постановлении от 23.08.2005 по делу N А57-2718/05-36 сказал следующее: "Из анализа предмета договора следует, что объектом аренды является бетонированная площадка с автомобильными весами, расположенная на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве бессрочного пользования, следовательно, такой объект должен расцениваться как недвижимость (ст. 130 ГК РФ)".

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 16.12.2008 N 9626/08, учитывая фактические обстоятельства дела, согласился с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций о признании спорного объекта (бетонированной площадки) недвижимым имуществом в силу его соответствия признакам, предусмотренным ст. 130 ГК РФ.

Со ссылкой на указанное Постановление Президиума ВАС РФ ФАС ПО в Постановлении от 19.04.2011 по делу N А12-11609/2010 делает ограничительный вывод: "Право собственности на подобные объекты (бетонированные площадки) может быть признано только в случае, когда такие объекты создавались как объекты недвижимости для самостоятельного использования".

В большинстве случаев арбитражные суды не относят бетонированную площадку к недвижимости. Причем такой подход доминировал как до вынесения вышеуказанного Постановления Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08, так и после его вынесения.

Указанная позиция нашла свое отражение в судебно-арбитражной практике ФАС ВВО (Постановления от 01.08.2006 по делу N А28-22566/2005-1378/8, от 04.06.2008 по делу N А17-3350/2007, от 09.06.2008 по делу N А17-5883/2007), ФАС ВСО (Постановление от 10.10.2005 по делу N А74-569/05), ФАС СЗО (Постановления от 02.03.2007 по делу N А13-3729/2006-29, от 14.01.2008 по делу N А56-4910/2007).

В Определении ВАС РФ от 01.09.2008 N 9626/08 (с доводами которого, по сути, не согласилась коллегия судей в вышеназванном Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08) сказано следующее:

"В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу положений ст. ст. 273, 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ при передаче права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Исходя из смысла данных норм объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать таким критериям, как:

- обладание полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;

- обладание полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для стоянки автомобилей, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.

Данный подход подтверждается нормами законодательства. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" производственные площадки с покрытиями и без покрытий отнесены к сооружениям. При данной правовой квалификации площадок необходимо учитывать Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержденный Постановлением Комитета РФ по стандартизации, метрологии и сертификации от 26.12.1994 N 359 (далее - классификатор основных фондов), который относит площадки и замощения к вспомогательным элементам сооружений (площадка для плотины, мостовое полотно для моста, настил для эстакады, верхнее покрытие автомобильной дороги). Согласно классификатору основных фондов объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Асфальтовые площадки в виде стоянок для машин не указаны в классификаторе в качестве отдельных сооружений.

В отличие от зданий, строений и сооружений твердое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Данный вывод относится и к железобетонным плитам, из которых сооружен спорный объект. Материалы, из которых изготовлено покрытие (асфальт, щебень), при их переносе не теряют качества, необходимые для его дальнейшего использования".

Учитывая указанные критерии (отсутствие самостоятельных полезных свойств; вспомогательное, а не основное значение; отсутствие конструктивных элементов), спорный объект не может быть отнесен к недвижимому имуществу.

В Определении ВАС РФ от 12.09.2012 N ВАС-11337/12 по поводу бетонированной площадки сказано следующее: "Поскольку спорный объект не является недвижимым имуществом и право собственности на него не подлежит государственной регистрации, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности общества на этот объект нарушает права и законные интересы истцов, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о признании зарегистрированного права отсутствующим".

Аналогичная позиция высказана в Определении ВАС РФ от 21.11.2012 N ВАС-11337/12 по делу N А65-5399/2011.

ФАС ПО в Постановлении от 10.07.2012 N А65-5399/2011 пришел к выводу, что площадки, покрытые асфальтом и обустроенные тротуарным покрытием из бетонной брусчатки, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Тот факт, что на бетонированную площадку составлен технический паспорт и ей присвоен кадастровый номер, сам по себе не является безусловным основанием для отнесения этого объекта к недвижимому имуществу.

ФАС СКО в Постановлении от 26.08.2013 по делу N А53-36788/2012 сказал, что суды пришли к правильному выводу о том, что спорный объект может расцениваться лишь как улучшение земельного участка и не может быть использован отдельно в отсутствие полезных свойств такого земельного участка.

Отказ в регистрации права собственности

В 2012 году ООО "КАМиД" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление) о признании сообщения об отказе в государственной регистрации права собственности от 10.10.2012 на сооружение - бетонированную площадку полигона площадью застройки 2208,8 кв. м, расположенную по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Анатолия Гладкова, д. 22, сооружение 15, недействительным; об обязании Управления осуществить государственную регистрацию права собственности на сооружение - бетонированную площадку полигона.

На основании материалов дела и решений судов двух инстанций было установлено, что сообщением от 10.10.2012 Управление отказало ООО "КАМиД" в государственной регистрации права собственности на сооружение - бетонированную площадку на основании абз. 2 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что право на площадку не является правом, подлежащим государственной регистрации.

Арбитражный суд Красноярского края решением от 26.02.2013 в удовлетворении заявленных требований отказал. Третий арбитражный апелляционный суд Постановлением от 03.06.2013 оставил без изменения решение суда от 26.02.2013.

Суд кассационной инстанции согласился с нижестоящими судами, указав следующее:

"Полигон по изготовлению железобетонных конструкций - это цех открытого типа. Его основой является ровная площадка с твердым покрытием (в настоящем случае - с бетонным), на которой расположено технологическое оборудование: грузоподъемный механизм - козловой кран, эстакада для выгрузки бетона из автотранспорта в разделочные бункера, виброустановки для уплотнения бетона в металлических формах, пропарочные камеры для ускоренного твердения бетона, рабочие площадки для установки металлоформ для армирования, укладки бетона и разнопалубки, а также для складирования готовой продукции железобетонных изделий.

Именно в таком виде полигон по изготовлению железобетонных конструкций был включен в план приватизации арендного предприятия - завода "Агростройдеталь" в качестве сооружения.

В настоящее время площадка, как признали суды, не связана с перечисленными выше объектами ни конструктивно, ни единым производственным процессом, полигон в качестве цеха открытого типа, предназначенного для изготовления железобетонных конструкций, не используется, а имущество, входившее в состав полигона, принадлежит разным лицам.

Доказательства создания в 1953 году площадки изначально как недвижимого имущества (открытой площадки с твердым покрытием) с получением всей необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил и введения ее в эксплуатацию как объекта недвижимости в порядке, установленном на момент ее возведения, в материалах дела отсутствуют.

Суды также признали, что укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня) для проезда и стоянки автомобилей или его благоустройства не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором данные работы выполнены. При этом указанное покрытие земельного участка по существу несет вспомогательную функцию, а не основное значение по отношению к недвижимому имуществу и не должно препятствовать использованию такого земельного участка для иных целей.

Указанные выводы судов согласуются с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08, согласно которой право собственности на подобные объекты может быть признано только в случае, когда такие объекты создавались как объекты недвижимости для самостоятельного использования.

Суд апелляционной инстанции также правомерно учел отсутствие доказательств того, что спорная бетонированная площадка имеет полезные свойства, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором она находится, и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества.

Поскольку заявителем на государственную регистрацию права не были представлены доказательства того, что спорная бетонированная площадка является объектом недвижимого имущества, отказ ответчика в государственной регистрации права собственности заявителя на площадку основан на законе, не нарушает права и законные интересы последнего" (Постановление ФАС ВСО от 18.09.2013 по делу N А33-19524/2012).

Заметим, по указанному делу суды необоснованно сослались на Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08, из которого, в отличие от Определения ВАС РФ от 01.09.2008 N 9626/08, вовсе не вытекает, что право собственности на бетонированные площадки может быть признано только в случае, когда такие объекты создавались как объекты недвижимости для самостоятельного использования. Президиум ВАС РФ руководствовался лишь формальным подходом: наличие или отсутствие признаков недвижимого имущества на основании ст. 130 ГК РФ. Однако критерии, которыми руководствовались арбитражные суды по делу N А33-19524/2012, заслуживают внимания, ибо они не являются формальными, отличаются динамичностью.

Должны быть критерии

Как видим, судебная практика по вопросу отнесения бетонированной площадки к категории недвижимых вещей противоречива. При этом мы разделяем позицию В. Костюка, который в своем комментарии к вышеназванному Постановлению Президиума ВАС РФ отметил следующее: "Представляется, что подобные объекты в силу многообразия правовых оснований их создания, конструктивных особенностей и других признаков могут относиться как к движимому, так и к недвижимому имуществу, поэтому для судов было бы крайне полезным обоснование Президиумом ВАС РФ своей позиции по данному делу. Изложение высшей судебной инстанцией конкретных ориентиров при разрешении подобных споров могло бы оказать положительное воздействие не только на формирование единообразной судебной практики, но и на создание базы для научного исследования затронутых отношений" <1>.

---

<1> Правовые позиции Президиума ВАС РФ: избранные постановления за 2008 год с комментариями / Т.К. Андреева, И.В. Антонов, В.В. Бациев и др.; под ред. А.А. Иванова. М.: Статут, 2012.

По нашему мнению, одним из таких ориентиров (критериев) должно являться функциональное значение спорного объекта: создавался ли он и используется ли в настоящее время в качестве самостоятельного объекта, имеющего основное значение по отношению к недвижимости вокруг него, рядом с ним и под ним, либо в качестве вспомогательного, второстепенного объекта. В первом случае бетонированная площадка должна признаваться недвижимостью, во втором - не обладать таким качеством.

Заметим, что в настоящее время с учетом принятия Федерального закона от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" бетонированная площадка, очевидно, может входить в состав единого недвижимого комплекса (совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ)), соответственно может полностью утратить свою гражданско-правовую самостоятельность. Может, это к лучшему. Время покажет.

Получается, что сейчас Росреестр регистрирует машино-места, но прямого ФЗ нет.
Имеется также письмо- ответ на законопроект № 558636-6 ( о призаннии машино-места объектом недвижимого имущества) Министерств по вопросу признания машино-места в качестве объекта недвижимого имущества.

Проект N 558636-6

Внесен депутатом Государственной Думы Г.С. Носовко


РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ

АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 1

Внести в Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 31, ст. 4017) следующие изменения:

1) часть пятую статьи 1 после слов "помещение" дополнить словами ", частей помещений в случаях, предусмотренных законом";

2) пункт 1 части первой статьи 7 после слов "помещение" дополнить словами ", часть помещения в случаях, предусмотренных законом";

КонсультантПлюс: примечание.

Нумерация пунктов дана в соответствии с официальным текстом документа.

4) пункт 6 части первой статьи 7 изложить в следующей редакции:

"6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или часть помещения в случаях, предусмотренных законом.";

5) пункт 3 части первой статьи 22 после слов "помещение" дополнить словами ", части помещения в случаях, предусмотренных законом";

6) статью 25 дополнить частью двенадцатой следующего содержания:

"12. Машино-место - часть помещения, предназначенная для размещения автотранспортных средств в части объема здания или сооружения. Особенности осуществления кадастрового учета машино-мест устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.".

Статья 2

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594) следующие изменения:

КонсультантПлюс: примечание.

Нумерация пунктов дана в соответствии с официальным текстом документа.


1) абзац второй статьи 1 после слов "нежилые помещения" дополнить словами ", части помещений в случаях, предусмотренных законом".

Статья 3

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

2. Поручить Правительству Российской Федерации привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом и принять нормативные правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального закона.

Президент

Российской Федерации


ПАСПОРТ ПРОЕКТА ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА N 558636-6

"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

(о признании машино-места объектом недвижимого имущества)


Внесен депутатами Государственной Думы ФС РФ Г.С. Носовко, А.А. Озеровым, А.А. Шеиным.

Ответственный комитет - Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.
　
01.07.2014 - внесен в Государственную Думу ФС РФ
текст законопроекта, внесенного в ГД ФС РФ
пояснительная записка
финансово-экономическое обоснование
перечень актов федерального законодательства

15.09.2014 - рассмотрен Советом ГД ФС РФ (Протокол N 188, п. 105)
17.10.2014 - экспертное заключение Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства N 134/оп-2/2014

---

Одобрено Советом
при Президенте РФ
по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства

17 октября 2014 г. N 134/оп-2/2014

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ПО ПРОЕКТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА N 558636-6
"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

(о признании машино-места объектом недвижимости)


Проект Федерального закона N 558636-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - проект), подготовленный депутатом Государственной Думы Г.С. Носовко, направлен на экспертизу в Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (далее - Совет) для проведения правовой экспертизы Государственно-правовым управлением Президента Российской Федерации (письмо от 19 сентября 2014 г. N А6-8588).

Данный проект аналогичен проекту Федерального закона N 242396-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", внесенному в Государственную Думу депутатом Государственной Думы Г.С. Носовко, рекомендованному к принятию Советом (экспертное заключение от 17 июня 2013 г. N 119-5/2013) и отклоненному Государственной Думой 13 сентября 2013 г.

Различия между указанными законопроектами являются в основном терминологическими (в прежнем проекте использовался термин "часть помещения", а в рассматриваемом проекте - "машино-место").

Правовой режим машино-мест является частью более широкого круга правоотношений, связанных с имуществом многоквартирных домов, которые нуждаются в более обширном и системном законодательном регулировании.

1. Общий объем проекта - 2 стандартных листа машинописного текста. Проект состоит из трех статей и предполагает внесение изменений и дополнений в Федеральные законы от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (ст. 1 проекта) и от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 2 проекта).

Статья 3 проекта посвящена определению момента вступления Закона, предлагаемого в проекте, в силу (п. 1 ст. 3 проекта) и содержит поручение Правительству Российской Федерации "привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом и принять нормативные правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального закона" (п. 2 ст. 3 проекта). При этом предлагаемое проектом решение вопроса о моменте вступления Закона в силу (со дня его официального опубликования) вступает в явное противоречие с вытекающей из пункта 2 той же статьи необходимостью издания Правительством Российской Федерации нормативных правовых актов, обеспечивающих реализацию положений проекта.

2. Содержание проектных новелл сводится к тому, чтобы придать в целях и в смысле применения положений изменяемых федеральных законов статус недвижимой вещи так называемому "машино-месту", то есть месту на автомобильной парковке.

Предпринятая в проекте попытка действительно обусловлена наличием реальной проблемы оборота так называемых "машино-мест", которая в тех или иных формах проявляется и в разнообразной судебной практике, и в сфере фискальных интересов государства, затрагивает и проблему действительности большого числа гражданско-правовых сделок, совершаемых в настоящее время иногда в обход закона ввиду созданной практикой неопределенности правового режима указанного объекта.

В связи с этим для целей скорейшего приведения к единообразию правоприменительной практики в данной части правоотношений и защиты интересов граждан проект в целом может быть поддержан.

Вместе с тем установление легального определения "машино-места" в проектируемом дополнении статьи 25 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" новым пунктом 12 не является целесообразным, поскольку ограничивает застройщиков и участников оборота в свободе выбора пространственных границ "машино-места". Характеристики "машино-места" могут определяться самостоятельно участниками оборота на основе рыночных принципов спроса и предложения.

При доработке проекта целесообразно принять во внимание то, что в зарубежных странах наделение парковочных мест свойствами объекта недвижимости происходит при условии наличия у них долговременной маркировки, под которой понимаются бетонные ограждения небольшой высоты, демаркационные столбики и прочие видимые устройства (§2 Закона о жилищной собственности Австрии, §3 Закона о жилищной собственности Германии). Если границы парковочного места определены лишь на чертеже или краской на асфальте, это недостаточно для индивидуализации соответствующей площади. По-видимому, такое решение оправдано, поскольку помогает минимизировать споры между собственниками соседних парковочных мест о пределах прав каждого из них.

Кроме того, в проекте целесообразно предусмотреть правило, согласно которому право индивидуальной собственности на парковочное место может возникнуть лишь по истечении определенного времени после того, как будет завершено строительство основного объекта, например, по истечении трех лет (подход австрийского законодательства). Такое регулирование будет способствовать тому, чтобы большинство парковочных мест было сосредоточено в собственности тех лиц, которые являются собственниками основных объектов недвижимости в данном здании (собственников квартир, нежилых помещений и т.п.).

***

Вывод: проект Федерального закона N 558636-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" может быть одобрен и рекомендован к принятию с учетом сделанных замечаний.

Председатель Совета

В.Ф.ЯКОВЛЕВ

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 12 ДЕКАБРЯ 2013 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 24.09.2013 N 6037/13

ПО ДЕЛУ N А40-29754/12-127-277 "ПОДЗЕМНЫЙ ГАРАЖ

МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА ОТНОСИТСЯ К ОБЩЕДОМОВОМУ

ИМУЩЕСТВУ, И ТАКАЯ КВАЛИФИКАЦИЯ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ

ТАРИФА НА ЭЛЕКТРИЧЕСКУЮ ЭНЕРГИЮ НЕ ЗАТРАГИВАЕТ

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА МАШИНО-МЕСТА"


1. Суть спора >>>

2. Вопрос о квалификации машино-места как части объекта недвижимости или как самостоятельного объекта >>>

2.1. Машино-место (парковочное место) - часть недвижимой вещи >>>

2.2. Машино-место (парковочное место) - самостоятельный объект недвижимости >>>

3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ >>>

4. Оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу >>>

1. Суть спора

Между ТСЖ "Ниагара" (далее - ТСЖ) и обществом "Мосэнергосбыт" (далее - общество) был заключен договор энергоснабжения многоквартирного жилого дома. Счета на оплату поставленной электроэнергии общество выставляло с разделением по двум абонентам - жилой дом и подземный гараж жилого дома. В первом случае при выставлении счета общество применяло понижающий коэффициент, а во втором случае счета выставлялись без учета понижающего коэффициента.

Считая, что применение тарифа на электрическую энергию, поставленную в помещение подземного гаража, без учета понижающего коэффициента неправомерно, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества суммы неосновательного обогащения, образовавшегося в связи с применением при расчетах за электрическую энергию ненадлежащего тарифа.

Суды всех трех инстанций пришли к выводу о недоказанности возможности отнесения к общедомовому имуществу машино-мест и отказали ТСЖ в удовлетворении заявленных требований.

Позиция нижестоящих судов по настоящему делу:

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из следующего:

- собственником машино-места может быть лицо, не проживающее в многоквартирном жилом доме, поэтому не имеется оснований для отнесения его имущества к общедомовому;

- машино-место не является местом общего пользования, используется для удовлетворения личных потребностей его собственника, а не для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома;

- решение по передаче ТСЖ прав управления, технического обслуживания и содержания подземного гаража принималось не общим собранием жильцов дома, а собственниками машино-мест.

Пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, противоречит нормам ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, исходя из которых гаражи не отнесены к общему имуществу в многоквартирном доме, принадлежащему собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

Следовательно, машино-место не является общей долевой собственностью и расходы по его содержанию в силу ст. 210 ГК РФ должны быть возложены на собственника машино-места и не могут быть распределены между всеми собственниками квартир в многоквартирном доме.

При рассмотрении настоящего дела перед судами встал вопрос об определении тарифа, который должен быть применен в рассматриваемой ситуации, однако для его разрешения судам потребовалось ответить на другой вопрос: является машино-место общим имуществом многоквартирного жилого дома или самостоятельным объектом недвижимости?

2. Вопрос о квалификации машино-места как части объекта недвижимости или как самостоятельного объекта

Действующее законодательство не содержит определения машино-места (парковочного места), но ранее оно встречалось в некоторых утративших силу нормативных актах уровня субъекта РФ.

Так, в Постановлении Правительства Москвы от 01.11.2005 N 854-ПП (утратило силу) машино-местом признавалась часть земельного участка, предназначенная для размещения одного легкового автомобиля без прицепа в пределах отведенного участка для размещения парковки. В Постановлении Правительства Москвы от 20.02.2007 N 99-ПП (утратило силу) машино-место определялось как часть стоянки, ограниченная конструкционными элементами или линиями разметки и предназначенная для размещения одного автотранспортного средства.

Для того чтобы сделать вывод о том, что машино-место является недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ), оно, помимо прочной связи с землей, должно иметь характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"), а такими характеристиками машино-места зачастую не обладают.

Позиция Минэкономразвития России, изложенная в Письме от 09.06.2011 N Д23-2475, следует именно такой логике. Если машино-место отвечает критериям изолированности и обособленности от других помещений в здании или сооружении, то оно может быть учтено в качестве помещения (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). В случае если машино-место не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к недвижимому имуществу, государственной регистрации подлежит доля в праве собственности, соответствующая данному машино-месту.

Не в пользу квалификации машино-мест как самостоятельных объектов недвижимости свидетельствуют Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества), согласно пп. "а" п. 2 которых встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, построенные за счет средств собственников помещений, относятся к помещениям общего пользования и входят в состав общего имущества жилого дома.

Правовая неопределенность по вопросу отнесения машино-мест к самостоятельным объектам недвижимости привела к возникновению в арбитражной практике двух противоположных позиций. Это было отражено коллегией судей ВАС РФ в Определении от 27.10.2011 N ВАС-11450/11 по делу N А40-124539/09-54-801 (далее - Определение N ВАС-11450/11), однако указанный вопрос Президиумом ВАС РФ в данном деле так и не был решен.

Согласно первой позиции парковочное место представляет собой часть недвижимой вещи - нежилого помещения или нежилого здания, а пользователь парковочного места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью (по мнению коллегии судей ВАС РФ, данная позиция содержится в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 N А33-10690/2007-03АП-93/2008 по делу N А33-10690/2007).

Вторая позиция заключается в признании парковочного места (на основании данных, содержащихся в технических, кадастровых паспортах) недвижимым имуществом, входящим в состав нежилого помещения (парковки) или нежилого здания (см. Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2008 N КГ-А40/4518-08-1,2 по делу N А40-49509/07-63-401).

В настоящий момент в судебной практике встречаются обе приведенные позиции.

2.1. Машино-место (парковочное место) - часть недвижимой вещи

Суды, придерживающиеся первой позиции, исходят из того, что машино-место не является самостоятельной вещью, оно представляет собой часть нежилого помещения (парковки) или нежилого здания, которая может быть зарегистрирована именно как часть недвижимого имущества. Если машино-место в помещении автостоянки (гаража) не ограничено (изолировано) строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, то оно не является самостоятельным объектом, право на который может быть зарегистрировано (см. Постановление ФАС Московского округа от 20.09.2004 N КА-А41/8159-04).

Отсутствие сведений о каких-либо физических границах машино-места исключает возможность проведения описи объекта учета и подготовки учетно-технической документации для государственной регистрации прав на машино-место. Нанесение краской на покрытие пола линии разметки не свидетельствует о том, что машино-место является индивидуально-определенной вещью.

Судебная практика о ненадлежащей индивидуализации машино-места:

- Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2011 по делу N А05-4359/2011;

- Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 по делу N А05-9845/2010.

Некоторые суды отмечают, что если из технического паспорта на здание автостоянки следует, что машино-места не разделены на секции (не выделены как отдельные объекты), то право собственности на них зарегистрировано быть не может (см. Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2010 N КГ-А41/4490-10 по делу N А41-21793/09).

Однако, по мнению коллегии судей ВАС РФ, кадастровые и технические паспорта помещений подземной автостоянки, как правило, не являются документами, подтверждающими наличие объекта как объекта права (см. Определение ВАС РФ от 26.11.2013 N ВАС-16467/13 по делу N А50-10632/2012).

Также нельзя не обратить внимания на позицию, основанную на п. 2 Правил содержания общего имущества. Согласно данной позиции машино-места входят в состав общего имущества многоквартирного дома, относятся к местам общего пользования и определяются как часть подземной парковки жилого дома (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 24.09.2012 по делу N А55-7278/2010). Приведенный судебный акт интересен в первую очередь тем, что обстоятельства дела и правовая позиция сходны с содержащимися в рассматриваемом Постановлении Президиума ВАС РФ.

2.2. Машино-место (парковочное место) - самостоятельный объект недвижимости

Суды, придерживающиеся второй позиции, указывают на то, что машино-места, расположенные на подземной автостоянке жилого дома, являются самостоятельными объектами при наличии определенных условий.

Так, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 27.11.2008 N Ф08-7047/2008 по делу N А53-11540/2007-С2-50 указал, что машино-места являются самостоятельными объектами, если они:

- спроектированы и приняты в эксплуатацию как объекты недвижимости, отдельные от жилого дома;

- не предназначены для размещения технического оборудования и коммуникаций, обслуживающих жилое домовладение;

- зарегистрированы в ЕГРП как индивидуально-определенные помещения подземной автостоянки.

Само по себе наличие у объектов (парковки и жилого дома) общей стены, а также прохождение вентиляционной трубы через помещение парковки не свидетельствует об изменении статуса указанного объекта и о том, что собственники помещений (парковочных мест) должны нести расходы на содержание общедомового имущества, являющегося таковым только для собственников жилого дома (см. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 N 17АП-7384/2013-ГК по делу N А60-38627/2012).

В другом случае суд указал, что парковочные места не являются объектами общей долевой собственности, если установлена возможность их самостоятельного использования. При этом сам по себе факт нахождения нежилого помещения (парковочного места) в подвале жилого дома не свидетельствует о наличии в нем инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания более одного помещения в доме, а также не свидетельствует об использовании помещения в качестве вспомогательного (см. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 N 18АП-1672/2010 по делу N А07-18915/2009).

Определенный интерес представляет позиция арбитражных судов в спорах о признании права собственности, вытекающих из договоров инвестирования строительства.

Суды исходят из того, что машино-места, расположенные в подвальном помещении многоквартирного дома, могут быть выделены в качестве самостоятельных объектов с последующим оформлением права собственности, если жилой дом введен в эксплуатацию, а перечень жилых и нежилых помещений определен исходя из условий инвестиционного договора, данных обмеров БТИ, протокола предварительного распределения долей между инвесторами. Принимается во внимание и отсутствие спора о праве в отношении машино-мест.

Судебная практика по искам о признании права собственности на машино-места:

- Определение ВАС РФ от 19.08.2011 N ВАС-9978/11 по делу N А40-88752/08-28-754;

- Постановление ФАС Московского округа от 13.05.2011 N КГ-А40/4048-11 по делу N А40-77986/10-94-422;

- Постановление ФАС Московского округа от 27.12.2012 по делу N А40-27589/08-74-86 "Б".


Следует также отметить, что в практике судов общей юрисдикции имеют широкое распространение споры по поводу парковочных мест, в том числе об их передаче от застройщиков к физическим лицам. Исковые требования не отличаются единообразием. Это могут быть иски:

- о признании права собственности на парковочное место (машино-место) (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.01.2013 по делу N 11-3130);

- о возложении обязательств по исполнению договора и передаче необходимых документов для государственной регистрации права собственности на парковочное место (см., к примеру, Определение Пермского краевого суда от 23.07.2012 по делу N 33-5279);

- о возложении обязанности передать объект недвижимости (парковочное место) (см., например, Определение Приморского краевого суда от 06.03.2013 по делу N 33-2111);

- об обязании устранить кадастровые ошибки и снять машино-место с регистрационного учета (см., к примеру, Определение Московского городского суда от 26.04.2013 N 4г/7-3199/13).

Во всех обозначенных актах суды не ставили под сомнение то, что парковочное место является самостоятельным объектом права.

3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ акты судов всех трех инстанций отменил, а заявленные требования ТСЖ удовлетворил в полном объеме. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.

3.1. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: подземный гараж с машино-местами, расположенный в подвальном помещении многоквартирного жилого дома, относится к общедомовому имуществу, и такая квалификация при определении подлежащего применению тарифа на электрическую энергию не затрагивает права собственности граждан на машино-места.

Комментарий: Президиум ВАС РФ отметил: факт того, что собственниками машино-мест являются лица, не имеющие жилых помещений в многоквартирном доме на праве собственности, а также того, что данные лица используют машино-места для удовлетворения личных потребностей, не влияет на правовой режим подземного гаража как общедомового имущества. Приведенные обстоятельства также не влияют на статус подвального помещения.

Однако нельзя не обратить внимания на то, что данная правовая квалификация была дана Президиумом ВАС РФ применительно к спору об определении подлежащего применению тарифа на электрическую энергию, а не к спору по поводу права на недвижимое имущество. В связи с этим можно предположить, что приведенная правовая позиция может применяться нижестоящими судами только при рассмотрении споров об определении надлежащего тарифа на электроэнергию.

Применительно к рассматриваемому спору Президиум ВАС РФ обратил внимание, что Правила содержания общего имущества являются обязательными для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, к которым относится договор энергоснабжения. Пункт 2 Правил не признан в установленном порядке противоречащим ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

Также следует отметить, что Президиум Верховного Суда РФ в п. 38 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. 04.12.2013) также квалифицировал подземную автостоянку как техническое помещение, относящееся к общедомовому имуществу многоквартирного дома. При этом Президиум Верховного Суда РФ указал, что договор инвестирования строительства в части передачи в собственность нежилых помещений (в частности, помещений подземной автостоянки) является ничтожным, так как данные помещения отнесены законом к общедомовому имуществу.

3.2. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: при начислении платы за электроэнергию, потребленную подвальным помещением (автостоянкой), оборудованным электрическими плитами, подлежит применению единый тариф для населения с понижающим коэффициентом.

Комментарий: вывод о необходимости оплаты по единому тарифу для населения с понижающим коэффициентом электрической энергии, потребленной в местах общего пользования многоквартирного жилого дома, который оборудован стационарными электрическими плитами, также содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.01.2008 N 10211/07 по делу N А03-16417/06-38.


4. Оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу

В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со сходными фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

Машино-место в здании можно будет продать или сдать в аренду как объект недвижимости.

С 2017 года машино-место признается самостоятельным объектом недвижимости, если является частью здания или сооружения и имеет границы, описанные на основании законодательства о кадастровом учете. Машино-место может быть с ограждением или без него.

Сейчас находящееся в здании или сооружении парковочное место не считается самостоятельным объектом недвижимости. По мнению Минэкономразвития и некоторых судов, машино-место можно поставить на кадастровый учет и оформить в собственность как помещение. В случае когда парковочное место не соответствует требованиям к помещению (например, имеет границы, обозначенные лишь разметкой), рекомендуется регистрировать общую долевую собственность на здание, определив доли пропорционально размерам машино-мест.
Если на 1 января 2017 года права на объект, который отвечает признакам машино-места, будут уже зарегистрированы, переоформлять их не потребуется. При наличии регистрации общей долевой собственности на помещение, здание, сооружение, предназначенные для стоянки, каждый сособственник сможет выделить свою долю и оформить право собственности на машино-место.

Документ: Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ (вступает в силу 1 января 2017 года, за исключением отдельных положений)