Ипотека когда разные площади по объекту

Часто случается, что на момент принятия объекта недвижимости в залог в нем имеются несогласованные перепланировки, в результате чего объкт имеет несколько разных площадей (например по БТИ 100 кв.м., а в свидетельстве 103 кв.м. и тому подобное). Возникает вопрос, считается ли в таком случае согласованных предмет ипотеки в договоре и не слетит ли такой договор?

---

Важно, что здесь речь идет о принятии в залог несогласованного в части перепланировки объекта недвижимости.

Вопросы же когда подсле приняти я в залог неждвижимости она перепланировалась или реконструировалась рассматривались здесь

Реконструкция предмета залога

Жиденько обосновано, что с ипотекой ничего не происходит.

---

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 апреля 2014 г. по делу N 33-12630

Судья Еленчук М.С.
(извлечение)

Ответчик К. обратился со встречным исковым заявлением, указывая, что договор об ипотеке N * от 10.08.2011 г., заключенный между ним и ОАО "Межрегиональным коммерческим банком развития связи и информатики" не содержит всех существенных условий о предмете договора, а именно: в свидетельстве о праве собственности указана квартира площадью * кв. м, однако он произвел перепланировку, в результате чего площадь квартиры значительно увеличилась и составляет * кв. м. На этом основании просит суд признать договор ипотеки незаключенным.

Доводы жалобы истца о том, что при расчете начальной продажной цены имущества для реализации на торгах суду необходимо было исходить из общей площади объекта в размере * кв. м, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку как верно указал суд первой инстанции, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Согласно свидетельства о государственной регистрации права, экспликации, поэтажного плана, выполненных СЗАО ТБТИ г. Москвы, общая площадь квартиры N * по адресу *, с учетом лоджий и балконов составляет * кв. м. При расчете начальной продажной цены спорной квартиры, следует исходить из площади с учетом лоджий и балконов в размере * кв. м.
Довод жалобы ответчика о том, что суд неправильно установил начальную продажную цену, не учел, что реальная площадь спорной квартиры составляет * кв. м, не может быть положено в основу для отмены решения суда, поскольку по представленным в материалы дела документам, площадь квартиры, с учетом лоджий и балконов составляет * кв. м. Документов, которые подтверждают, что площадь квартиры составляет * кв. м суду представлено не было. Судебная коллегия не может принять в качестве документа, подтверждающего реальную площадь предмета залога-квартиры отчеты об оценке имущества, поскольку в компетенцию оценочной организации не входит определение площади квартиры.

Ипотека слетает, что следует из этого судебного акта.

---

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 ноября 2013 г. N 4г/2-11400/13

Судья Московского городского суда Князев А.А, рассмотрев кассационную жалобу ответчика ОАО АБ "Собинбанк", подписанную его представителем С., поступившую в суд кассационной инстанции 30 октября 2013 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 сентября 2013 года по гражданскому делу по иску А.Р. к ОАО АБ "Собинбанк" (третье лицо - А.Н.) о признании договора ипотеки незаключенным, обязании погасить запись о регистрации договора ипотеки,

установил:

А.Р. обратился в суд с иском к ОАО АБ "Собинбанк" (третье лицо - А.Н.) о признании договора ипотеки незаключенным, обязании погасить запись о регистрации договора ипотеки, ссылаясь на нарушение своих прав по вине ответчика.
Решением Савеловского районного суда города Москвы от 25 июня 2013 года в удовлетворении заявленных А.Р. исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 сентября 2013 года решение суда отменено, принято новое решение, которым постановлено:
- иск А.Р. к Акционерному банку "Содействие общественным инициативам" (открытое акционерное общество) удовлетворить;
- признать договор ипотеки N 06871ЗФЛ-В/52/07 от 10 декабря 2007 года между Акционерным банком "Содействие общественным инициативам" (открытое акционерное общество) и А.Р. - незаключенным;
- данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи существующего ограничения (обременения) права от 18 декабря 2007 года N 77-77-18/078/2007-347.
В кассационной жалобе ответчик ОАО АБ "Собинбанк" ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии, считая его незаконным и необоснованным.
Изучив кассационную жалобу и исследовав представленные документы, судья приходит к следующим выводам.
В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Подобных нарушений в настоящем случае по доводам кассационной жалобы не усматривается.
Из представленных документов следует, что 10 декабря 2007 года А.Р. и А.Н. заключили с ОАО АБ "Собинбанк" кредитный договор на сумму "..." долларов США на срок 180 календарных месяцев; указанные кредитные денежные средства А.Р. и А.Н. предоставлены на использование для потребительских нужд; согласно условий кредитного договора кредитный договор обеспечивался залогом квартиры по договору ипотеки N 06871ЗФЛ-В/52/07 от 10 декабря 2007 года, заключенному между А.Р. и ОАО АБ "Собинбанк"; предметом договора ипотеки указана квартира, расположенная по адресу: "...", состоящая из 4-х комнат, имеющая общую площадь 98,3 кв. м, жилую площадь 63,9 кв. м, расположенная на 6-м этаже, кадастровый (условный) номер 1-668638; договор ипотеки зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, оформлена закладная.
Рассматривая настоящее дело, суд, по мотивам, изложенным в судебном решении, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных А.Р. исковых требований; при этом, суд исходил из того, что принадлежащая А.Р. квартира N 109, расположенная по адресу: "...", общей площадью 102,6 кв. м, является объектом договора ипотеки N 06871ЗФЛ-В/52/07 от 10 декабря 2007 года, перепланировку которой А.Р. узаконил, а потому оснований для признания незаключенным договора ипотеки N 06871ЗФЛ-В/52/07 от 10 декабря 2007 года не имеется.
Отменяя названное решение суда в апелляционном порядке и принимая новое решение об удовлетворении заявленных А.Р. исковых требований, судебная коллегия исходила из того, что решение суда требованиям материального закона не соответствует, так как в соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом; в соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила; в соответствии с нормами п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; согласно разъяснениям, данным в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 01 июля 1996 года N 6/8, существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а также условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество; если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным; судом первой инстанции вышеуказанные требования закона, согласно которым, договор ипотеки должен содержать все условия обеспечиваемого обязательства (содержание, объем, срок исполнения), соблюдены не были; учитывая положения норм права, регулирующих вопросы залога, исходя из существа залогового обязательства, при определении в договоре предмета залога, должна быть указана не только видовая принадлежность имущества, но и индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие установить его из однородных вещей, а в данном случае, применительно к договору залога недвижимости, надлежало достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога, с обязательным учетом индивидуальных признаков жилого помещения: площадей - как жилой, так и общей, количества комнат и так далее; согласно договора ипотеки N 06871ЗФЛ-В/52/07 от 10 декабря 2007 года, кредитного договора N 06871ФЛ-В/52/07 от 10 декабря 2007 года указанные договоры обеспечены залогом квартиры со следующими характеристиками: квартира N 109, расположенная по адресу "...", состоящая из 4-х комнат, общей площадью 98,3 кв. м, жилой площадью 63,9 кв. м, на 6-м этаже, кадастровый номер 1-668638; согласно свидетельству о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, выданному 16 января 2012 года А.Р. принадлежит на праве собственности жилое помещение - трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: "...", общей площадью 102,6 кв. м этаж 6, то есть жилое помещение с иными существенными характеристиками; ссылки ОАО АБ "Собинбанк" на поэтажный план и экспликацию от 30 сентября 2007 года, наличие одного и того же кадастрового номера, на заявление А.Р. от 06 декабря 2007 года с обязательством узаконить перепланировку или вернуть квартиру в первоначальное положение, во внимание приняты быть не могут, так как на законе не основаны; заявление А.Р. от 06 декабря 2007 года (также предоставленное банку в 2007 году) с обязательством узаконить перепланировку или вернуть квартиру в первоначальное положение, подтверждает осведомленность ОАО АБ "Собинбанк" о несоответствии объекта залога с учетом его индивидуальных характеристик реальному объекту недвижимости; данное обстоятельство также подтверждалось справкой ЖСК "Московский писатель", согласно которой прежний собственник квартиры <...> - К. обращался в администрацию кооператива по вопросу перепланировки и в период с апреля 2003 года по декабрь 2003 года производил в квартире ремонтные и строительные работы; наличие у фактически двух разных объектов недвижимости одного и того же кадастрового номера само по себе не свидетельствует об идентичности реального объекта объекту, принятому ОАО АБ "Собинбанк" в качестве залога; согласно справке N 24513, выданной Северным ТБТИ N 2, - квартира N 109 в доме N 4 по ул. "..." состоит из трех жилых комнат, имеет общую площадь 102,6 кв. м, жилую площадь 51,3 кв. м; согласно регламенту предоставления ОАО АБ "Собинбанк" ипотечных кредитов физическими лицами под залог недвижимости банк обязан проверить все документы на соответствие программе предоставления кредита, осуществить проверку достоверности представленной информации; однако, указанная обязанность фактически банком не выполнена; последнее обследование квартиры N 109, расположенной по адресу: "...", производилось лишь 05 октября 1998 года, о чем свидетельствует справка от 26 декабря 2011 года, выданная Северным ТБТИ города Москвы; о несоответствии квартиры по вышеуказанному адресу квартире, указанной в договоре ипотеки N 06871ЗФЛ-В/52/07 от 10 декабря 2007 года, ОАО АБ "Собинбанк" при заключении договора залога знал, о чем свидетельствует заявление А.Р.; таким образом, А.Р. и ОАО АБ "Собинбанк", подписывая договор ипотеки от 10 декабря 2007 года, не пришли к соглашению о его предмете, являющимся существенным условием для его заключения; тем самым, заявленные А.Р. исковые требования подлежат удовлетворению, а договор должен быть признан незаключенным.
Данные выводы в апелляционном определении судебной коллегией мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты, так как никаких существенных нарушений норм материального или процессуального права со стороны судебной коллегии из представленных документов по доводам кассационной жалобы не усматривается, а правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам суд кассационной инстанции не наделен.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в порядке надзора (в настоящее время - в кассационном порядке). Как неоднократно указывал Европейский Суд по правам человека в своих постановлениях, касающихся производства в порядке надзора (в настоящее время - в кассационном порядке) по гражданским делам в Российской Федерации, иной подход приводил бы к несоразмерному ограничению принципа правовой определенности.
Доводы кассационной жалобы требованиям принципа правовой определенности не отвечают.
При таких данных, вышеуказанное апелляционное определение судебной коллегии сомнений в его законности с учетом доводов кассационной жалобы ответчика ОАО АБ "Собинбанк" не вызывает, а предусмотренные ст. 387 ГПК РФ основания для его отмены или изменения в настоящем случае отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 381, 383 ГПК РФ,

определил:

В передаче кассационной жалобы ответчика ОАО АБ "Собинбанк" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 сентября 2013 года по гражданскому делу по иску А.Р. к ОАО АБ "Собинбанк" (третье лицо - А.Н.) о признании договора ипотеки незаключенным, обязании погасить запись о регистрации договора ипотеки - для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда - отказать.

Судья
Московского городского суда
А.А.КНЯЗЕВ

Аналогичный вывод арбитража.

---

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2010 г. по делу N А41-6642/10

Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 339 ГК РФ и статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Как следует из пункта 2 договора ипотеки, его предметом является Торговый комплекс строительных материалов, 2-этажный, назначение объекта: нежилое, общей площадью 1214,40 (Одна тысяча двести четырнадцать целых сорок сотых) кв. м, (в соответствии с Кадастровым паспортом, выданным Подольским районным филиалом ГУП Ш "МОБТИ" 13.03.2009 г.) инв. N 212:064-12391, лит. А, А1, адрес объекта: Московская область, Подольский район, Лаговское с/п, 44 км автодороги "Крым", вблизи д. Бережки, д. 1, кадастровый (или условный) номер: 50:27:07:02240:001.
Согласно пункту 2.1.1 Договора ипотеки, залогодатель является собственником Торгового комплекса строительных материалов на основании Договора купли-продажи недвижимости от 03.12.2008 г., заключенного между ООО "ЭДЖЕНС" и ООО "База Металооптторг", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "02" февраля 2009 года сделана запись регистрации N 50-50-27/017/2009-039, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 50-НГ N 413092, выданным 02 февраля 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Однако, согласно Свидетельству от 02.02.2009 серия 50 НГ N 413092, Ответчику на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - Торговый комплекс строительных материалов, 2-этажный, назначение объекта: нежилое, инв. N 212:064-12391, лит. А, А1, адрес объекта: Московская область, Подольский район, Лаговское с/п, 44 км автодороги "Крым", вблизи д. Бережки, д. 1, кадастровый (или условный) номер: 50:27:07:02240:001, общей площадью 1217,40 кв. м (т. 2 л.д. 53).
Согласно Кадастровому паспорту здания, по состоянию на 13.03.2009, общая площадь объекта недвижимости изменилась с 1217,4 кв. м до 1214,4 кв. м в результате возведения перегородок.
В материалах дела отсутствуют доказательства получения разрешения на перепланировку и регистрации изменений технических характеристик объекта в Едином государственном реестре прав.
На основании вышеизложенных норм права и обстоятельств по делу, апелляционный суд приходит к выводу о незаключенности Договора ипотеки (залога недвижимого имущества) N 63/09-И. Следовательно, в силу закона отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

---

дело из этой же серии

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2011 г. по делу N А41-37091/10
(извлечение)

Арбитражным судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела N А41-6642/10, установлено изменение общей площади объекта недвижимости в результате возведения перегородок и отсутствие доказательств получения разрешения на перепланировку и регистрации изменений технических характеристик объекта в Едином государственном реестре прав. При названных условиях суд сделал вывод о незаключенности договора ипотеки от 06.07.2009 N 63/09-И. В связи с чем, до момента оформления надлежащим образом предмета ипотеки договор от 06.07.2009 N 63/09-И не подлежит регистрации.

Хорошая статья частично на заданную тему, Спасибо автору!

Статья: Юридические риски при ипотеке нежилых помещений
(Наумова Л.)
("Бизнес-адвокат", N 9, 2004)

---

ЮРИДИЧЕСКИЕ РИСКИ ПРИ ИПОТЕКЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Л. НАУМОВА

Людмила Наумова, юрист банка.

В газете "Бизнес-адвокат" N 7, 8 были опубликованы статьи Л. Наумовой "Нежилые помещения как предмет ипотеки" и "Права на участок при ипотеке помещений". Продолжая тему, автор анализирует ситуации, связанные с юридическими рисками при ипотеке нежилых помещений.
Риски, связанные с перепланировкой заложенных помещений

Что влечет перепланировка объекта недвижимости - изменение предмета ипотеки или его юридическую гибель, когда один объект прекращает свое существование (и соответственно вместе с ним прекращается ипотека), а возникающий объект недвижимости является новым объектом, не обремененным правами ипотеки?
В Постановлении ФАС СКО от 19 ноября 2002 г. N Ф08-4345/02 суд, отменяя решения суда первой и апелляционной инстанций, указал следующее.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ к самовольным постройкам относится недвижимое имущество, созданное с нарушением установленного порядка. Следовательно, самовольными постройками являются лишь те объекты, которые ранее не существовали, а объекты, возведенные в установленном порядке и реконструированные собственником, к самовольным постройкам не относятся.
Понятия строительства и реконструкции не являются тождественными. Это видно из содержания ст. ст. 1, 3, 62 Градостроительного кодекса РФ, в которых строительство (создание недвижимости) и реконструкция (изменение недвижимости) обозначаются как различные виды градостроительной деятельности.
Не являясь тождественными понятиями, строительство и реконструкция не подпадают под одинаковый правовой режим. Так, гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст. ст. 219, 222 ГК РФ). В то же время законодательством не определены последствия реконструкции, не установлено, как она влияет на право собственности. Из этого следует, что при реконструкции не происходит изменения собственности на вещь. Поэтому к отношениям по самовольной реконструкции не могут применяться нормы о самовольном строительстве. В противном случае пришлось бы признать, что при реконструкции право собственности на существовавший объект прекращается, а на реконструированный оно возникает только в порядке, установленном для возникновения права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ). Однако реконструкция не предусмотрена законом в качестве основания прекращения права собственности, а перечень таких оснований является исчерпывающим (гл. 15 ГК РФ).
Таким образом, выводы судебных инстанций о том, что реконструированные истцом объекты должны считаться самовольными и подпадать под действие соответствующего правового режима, неправомерны. В отношении этих объектов применены нормы, не подлежащие применению.
При новом рассмотрении дела необходимо выяснить, какие объекты были выкуплены истцом в процессе приватизации и впоследствии реконструированы либо остались неизменными, привлечь к участию в деле в качестве ответчика по спору о праве на эти объекты соответствующий орган по управлению имуществом. Кроме того, установить, какие объекты возведены истцом после приватизации без соблюдения установленного порядка (самовольные постройки). По спору об этих объектах ответчику следует привлечь орган, уполномоченный распоряжаться земельным участком, на котором расположены спорные объекты.
При рассмотрении вопроса о категории спорных объектов необходимо учитывать, что в соответствии с Постановлением Госкомстата РФ от 3 октября 1996 г. N 123 и Постановлением Госстроя РФ от 26 апреля 1999 г. N 31 строительство новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых относится к реконструкции.
В зависимости от категории каждого объекта к отношениям сторон должны применяться правовые нормы о приватизации или о самовольном строительстве.
Таким образом, ФАС исходил из того, что перепланировка объекта недвижимости не означает его юридической гибели и что объект до реконструкции и после нее является одним и тем же объектом недвижимости.
Но Минюстом РФ было отказано в регистрации Постановления от 26 апреля 1999 г. N 31, а в нем самом сказано, что при реконструкции действующих предприятий может осуществляться: строительство на территории действующего предприятия новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых, дальнейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной. А это несколько иная формулировка, не означающая, что строительство новых зданий является реконструкцией.
Иную позицию занял ВАС РФ, который в Постановлении от 28 января 2003 г. N 12024/02 указал, что "переданные в аренду спорные нежилые помещения были полностью восстановлены арендатором за счет его собственных средств. Поскольку объект недвижимого имущества, на который зарегистрировано право собственности за предпринимателем Н.Ю. Зайко, является новым объектом, возникшим в результате проведения ею восстановительных работ, Зайко Н.Ю. является собственником вновь созданного на свои средства имущества и это имущество не подлежит возврату в государственную собственность".
В этом деле суд счел, что реконструкция объекта означает его юридическую гибель и прекращение права собственности на него.
Помимо этого риска, перепланировка объекта недвижимости означает наличие действующего договора подряда, что делает невозможным описание предмета ипотеки как объекта недвижимости.
Если на момент заключения договора имеются документы технического учета с неистекшим сроком действия, то формальных препятствий к заключению договора ипотеки нет, однако если будет доказано, что в момент заключения договора ипотеки предмет ипотеки в действительности не соответствовал тому, как он отражен на поэтажном плане, и что банк знал или должен был знать об этом несоответствии, то существует риск признания, что предмет ипотеки описан ненадлежащим образом и что договор ипотеки является незаключенным. Данные обстоятельства могут быть доказаны, если на поэтажных планах имеются красные линии, если у залогодателя имеется копия его письма банку о разрешении перепланировки с отметкой банка о принятии, а также иными способами.
Кроме того, при перепланировке существуют следующие риски:
- риск обращения взыскания только на ту площадь, которая указана в договоре ипотеки, и отказа в обращении взыскания на остальную площадь;
- риск утраты предмета залога в связи с признанием того, что недвижимое имущество, переданное в залог, прекратило свое существование, а вновь появившееся не обременено правами залога.
При несоответствии сведений в ЕГРП в момент регистрации договора ипотеки и в договоре ипотеки существуют риски:
- отказа в государственной регистрации договора ипотеки;
- признания договора ипотеки ничтожной сделкой, если будет доказано, что в ипотеку переданы помещения, являющиеся самовольной постройкой.
С целью снижения этих рисков в договор ипотеки целесообразно включать условие о том, что залогодатель обязан не производить перепланировку или какие-либо иные изменения предмета залога в течение всего времени действия договора без письменного согласия залогодержателя. В случае нарушения указанного обязательства залогодатель обязан по требованию залогодержателя привести предмет ипотеки в первоначальное состояние в сроки, указанные в требовании залогодержателя. А также включить условие о том, что залогодержатель вправе в случае перепланировки или иных изменений предмета залога без согласия залогодержателя предъявить ему требование о приведении предмета ипотеки в первоначальное состояние в сроки, указанные в требовании залогодержателя. Также целесообразно указать, что право залога распространяется на все, что будет получено в результате или в процессе использования предмета ипотеки, а именно если будет произведена перепланировка объекта недвижимости, или если предмет ипотеки будет изменен в результате каких-либо иных действий и/или событий, в том числе если в результате таких изменений произойдет изменение площади и/или иных параметров, либо если предмет ипотеки будет зарегистрирован за новым кадастровым (условным) номером, либо если произойдет разделение, слияние или выделение предмета ипотеки, а равно иное его преобразование, то право залога распространяется на измененный (вновь зарегистрированный) предмет ипотеки.

Вопросы полномочий БТИ и изготовления техпаспортов рассматривались здесь -
вопросы, связанные с недвижимостью