Ипотека с прописанными несовершеннолетними

Здесь рассматриваются различные вопросы и судебная практика в отношении залога жилья в котором прописаны несовершеннолетние дети.

Вопрос согласия органов опеки и попечительства на заключение ипотеки или на обращение взыскания на предмет ипотеки в котором зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние рассматривался здесь -

вопросы материального права_прочие вопросы_вопросы семейного права и наследства_согласие органов опеки и попечительства

Вопрос согласия органов опеки и попечительства на заключение договора залога (ипотеки) в отношении имущества, принадлежащего несовершеннолетнему рассматривались здесь -

залог_согласие на залог органа опеки и попечительства

Вопрос: В договоре ипотеки установлен запрет на регистрацию по месту жительства в ипотечной квартире иных лиц, кроме заемщиков. У заемщиков родился ребенок, которого они зарегистрировали по месту своего жительства в ипотечной квартире. Вправе ли банк требовать снять ребенка с регистрационного учета на том основании, что такая регистрация нарушает условие договора ипотеки?

Ответ: Банк не вправе требовать снять ребенка с регистрационного учета, поскольку местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их родителей.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Пунктом 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ определено, что местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их родителей. В силу абз. 8 ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" под местом жительства понимается жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства.
В ст. 3 Закона РФ N 5242-1 в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами государством и обществом вводится регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. В п. 28 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713) указано, что регистрация по месту жительства несовершеннолетних граждан, не достигших четырнадцатилетнего возраста и проживающих вместе с родителями, осуществляется на основании заявления установленной формы о регистрации по месту жительства, документов, удостоверяющих личность родителей и свидетельства о рождении этих несовершеннолетних. Указанная регистрация осуществляется с выдачей свидетельства о регистрации по месту жительства.
Таким образом, право несовершеннолетнего на проживание с родителями и регистрацию по месту жительства родителей предусмотрено законом и иными подзаконными актами. В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). В связи с этим положения гражданско-правового договора ипотеки, изменяющие императивное предписание закона, не должны применяться в той части, в которой данный договор запрещает проживание и регистрацию несовершеннолетних по месту жительства родителей.

Ю.В. Севастьянова
Адвокатский кабинет
20.04.2017


-

Суд обращает взыскание на предмет залога, в котором прописаны несовершеннолетние, возражения залогодателей на этот счет судом не принимаются, что следует из ниже приведенных выдержек судебной практики.

---

Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2015 по делу N 33-13519/2015
Требование: Об обращении взыскания на квартиру, заложенную в обеспечение возврата кредитных средств, расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору.
Обстоятельства: Заемщики прекратили исполнять свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку размер задолженности и факт ненадлежащего исполнения ответчиками своих обязательств нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела и ответчиками не опровергнуты.
...по договору обязательства о возврате кредита и уплате процентов, причиной неисполнения обязательств по договору явилось то, что Я.О. попал в больницу и потерял более 50% заработка, квартира, на которую суд обратил взыскание, является единственным жильем и в нем прописан несовершеннолетний ребенок.

---

Апелляционное определение Московского городского суда от 24.11.2014 по делу N 33-19051
Требование: О взыскании суммы задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Обстоятельства: Между сторонами был заключен кредитный договор, одновременно между ними заключен договор ипотеки квартиры, в соответствии с которым ответчик передал истцу в залог квартиру.
Решение: Требование удовлетворено, так как доказательств отсутствия у ответчиков задолженности по кредитному договору в материалы дела не представлено.
Кроме того указала на то, что судом не исследованы причины образования задолженности, ее существенность; в заложенной квартире, на которую обращено взыскание, прописан несовершеннолетний ребенок.

---

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 декабря 2016 года

Ссылка в апелляционной жалобе на неправомерное обращение взыскания на заложенное имущество, являющееся единственным жильем, в том числе для несовершеннолетних детей, несостоятельна и основана на неправильном толковании норм материального права.
Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных ч. 3 ст. 17, ст. 35, ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации. Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора.
Кроме того, в соответствии с семейным законодательством именно на родителей возложена обязанность действовать в интересах детей, как при заключении договоров о займе и залоге недвижимого имущества, так и в последующем. Ответчики в силу закона являются лицами, которые должны были предусмотреть все возможные последствия своих собственных действий для детей, и перенос такой обязанности на государственные органы при наличии родителей, не лишенных и не ограниченных в родительских правах, невозможно.

---

Апелляционное определение Московского городского суда от 26.04.2016 по делу N 33-14562/2016
Требование: О взыскании задолженности по кредитному договору.
Обстоятельства: Между сторонами был заключен кредитный договор. Кредит предоставлялся для целевого использования, а именно для капитального ремонта жилого дома. Ответчики в обеспечение своих обязательств по кредитному договору передали в залог банку жилой дом и земельный участок. Однако заемщики нарушили обязательства по кредитному договору и в течение длительного времени не осуществляли плату по кредитному договору, в связи с чем за ними образовалась задолженность.
Решение: Требование частично удовлетворено.
...удовлетворении исковых требований просили отказать, ссылаясь на то, что заложенное имущество является для них единственным жильем, кроме того, в заложенном имуществе прописан несовершеннолетний ребенок, который, как и они, в случае обращения взыскания на жилой дом, останется без жилья.

---

Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2016 по делу N 33-40541/2016
Требование: О взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога.
Обстоятельства: Из материалов дела следует, что в период пользования кредитом ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по возврату кредита, нарушил условия договора в части сумм и сроков, установленных графиком платежей.
Решение: Требование удовлетворено.
В апелляционной жалобе ******** А.В., выступая в защиту несовершеннолетних детей ******** и ******** А.А. указывает на то, что дети зарегистрированы в квартире, на которую решением суда обращено взыскание, чем нарушено их право на жилище.

---

Апелляционное определение Смоленского областного суда от 09.08.2016 по делу N 33-2769/2016
Требование: О взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что между сторонами был заключен кредитный договор, кредит предоставлен ответчику для приобретения квартиры, которая находится в залоге у банка, в обеспечение исполнения кредитных обязательств заключен договор поручительства, заемщик обязательства по уплате кредита исполнял ненадлежащим образом.
Решение: Требование удовлетворено.
Суд не учел, что в спорной квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, обращением взыскания на предмет ипотеки нарушаются его права.

---

Апелляционное определение Московского городского суда от 28.04.2016 по делу N 33-14541/2016
Требование: О расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на предмет ипотеки.
Обстоятельства: Истец указал, что заемщик свои обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом, не вносит в полном объеме ежемесячные платежи, в связи с чем образовалась задолженность.
Решение: Требование частично удовлетворено.
Доводы жалоб относительно того, что удовлетворение требований об обращении взыскания на имущество нарушает права несовершеннолетних детей, зарегистрированных в спорной квартире, что предмет ипотеки является для ответчика и третьих лиц единственным жильем, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку действующее законодательство допускает возможность обращения на жилое помещение, которое является предметом договора ипотеки, несмотря на то, что для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, включая несовершеннолетних членов семьи собственника.

---

Апелляционное определение Московского городского суда от 26.04.2016 по делу N 33-14562/2016
Требование: О взыскании задолженности по кредитному договору.
Обстоятельства: Между сторонами был заключен кредитный договор. Кредит предоставлялся для целевого использования, а именно для капитального ремонта жилого дома. Ответчики в обеспечение своих обязательств по кредитному договору передали в залог банку жилой дом и земельный участок. Однако заемщики нарушили обязательства по кредитному договору и в течение длительного времени не осуществляли плату по кредитному договору, в связи с чем за ними образовалась задолженность.
Решение: Требование частично удовлетворено.
Доводы жалобы относительно того, что удовлетворение требований об обращении взыскания на имущество будет нарушать права малолетнего ребенка, зарегистрированного в спорном доме, были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка при вынесении решения, переоценки не требуется.

---

Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 05.11.2015 по делу N 33-7553/2015
Требование: 1) О взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора; 2) Об обращении взыскания на заложенное имущество.
Обстоятельства: За период действия кредитного договора заемщиком неоднократно допускалась просрочка платежа, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении им обязательств по кредитному договору, в связи с чем ответчику было направлено требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки и расторжении кредитного договора. Однако обязательства заемщиком не были исполнены.
Решение: 1) Требование удовлетворено; 2) В удовлетворении требования отказано.
Просила учесть, что ею предпринимаются меры по погашению кредитной задолженности, в настоящее время она уплатила банку ***, проживает и работает в (адрес) с целью скорейшего погашения кредитной задолженности перед ОАО "Сбербанк России", в квартире, на которую обращено взыскание, проживают и зарегистрированы ее несовершеннолетние дети.

---

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.02.2017 по делу N 33-3248/2017
Требование: О взыскании задолженности по кредитному договору.
Обстоятельства: Истец указал, что ответчиком принятые на себя обязательства по возврату кредита и уплате процентов исполнялись ненадлежащим образом.
Решение: Требования удовлетворены частично.
...ответчику отсрочки реализации заложенного имущества, поскольку в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети ответчика.
Согласно п. 3 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализации.

---

Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 11.01.2016 по делу N 33-73/2016
Требование: О расторжении кредитного договора, досрочном взыскании задолженности, обращении взыскания на предмет залога.
Обстоятельства: Банк указывает на неисполнение заемщиком кредитного обязательства, обеспеченного залогом квартиры.
Решение: Требование удовлетворено.
...принадлежит также несовершеннолетнему ребенку ФИО8, кроме того, в жилом помещении зарегистрированы трое несовершеннолетних детей и квартира для них является единственным местом для проживания, то эти обстоятельства в силу закона не являются основанием для отказа в обращении взыскания на залоговое имущество.

Но наличие факта регистрации в ипотечном жилье несовершеннолетних детей является основанием для предоставления отсрочки в исполнении судебного акта об обращении взыскания на жилье.

---

Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 08.02.2017 по делу N 33-1107/2017
Обстоятельства: Определением частично удовлетворено заявление об отсрочке исполнения решения суда по делу о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку причины, указанные заявителями в обоснование заявления, являются уважительными, дающими в силу законодательства основания для отсрочки исполнения решения суда.
Решение: Определение оставлено без изменения.
...их семьи единственным жильем, что подтверждается выпиской, и на сегодня, они не могут приобрести другое подходящее для проживания жилье; в данной квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок; на данный момент у них сложилось тяжелое материальное положение в связи с тем, что у них небольшой размер заработной платы.