При трансформации аренды в собственность

Вопрос: В обеспечение исполнения кредитных обязательств в залог банку передано право аренды земельного участка. Сохранится ли залог в случае, если арендатор-залогодатель приобретает указанный земельный участок в собственность?

Ответ: При приобретении арендатором-залогодателем в собственность земельного участка, право аренды которого передано в залог банку, указанный залог прекратится и не будет перенесен на сам земельный участок.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно ст. 413 ГК РФ к числу оснований прекращения обязательства относится совпадение должника и кредитора в одном лице.
В свою очередь, согласно пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ гибель заложенной вещи или прекращение заложенного права является основанием прекращения залога.
Как установлено п. 2 ст. 345 ГК РФ, независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:
1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано или возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;
2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;
3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования);
4) иное имущество в случаях, установленных законом.
Исходя из вышеизложенного приобретение залогодателем права собственности на земельный участок, право аренды которого находится в залоге у банка, влечет за собой прекращение права аренды (по предусмотренному ст. 413 ГК РФ основанию совпадения должника (арендатора) и кредитора (арендодателя) в одном лице), что, в свою очередь, в силу положений ст. 352 ГК РФ является основанием и для прекращения залога указанного права. При этом установленная п. 2 ст. 345 ГК РФ норма, содержащая условия возникновения залога независимо от наличия согласия на это залогодателя или залогодержателя, не предусматривает обременение залогом в пользу залогодержателя права аренды земельного участка самого земельного участка в случае его поступления в собственность залогодателя-арендатора.
Таким образом, залог права аренды земельного участка сохраняется до тех пор, пока залогодатель остается обладателем этого права, и прекращается при его прекращении.
Данный вывод подтверждается существующей на сегодняшний день судебной практикой и, в частности, содержится в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.12.2015 по делу N А21-6115/2014 и поддерживается в Определении Верховного Суда РФ от 01.03.2016 N 307-ЭС15-20199 по тому же делу.
Учитывая вышеизложенное, в рассматриваемой ситуации приобретение арендатором-залогодателем в собственность земельного участка, право аренды которого передано в залог банку, влечет прекращение залога (без его переноса на сам земельный участок) и, как следствие, утрату залогового обеспечения.

С.Л.Массарский
ПАО "Ханты-Мансийский Банк Открытие"
25.10.2016

---

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 марта 2016 г. N 307-ЭС15-20199

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СБК-РИТЕЙЛ" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2015 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.12.2015 по делу N А21-6115/2014,

установил:

Открытое акционерное общество "Советский целлюлозно-бумажный завод" (далее - Завод) в лице конкурсного управляющего Кузьменко Петра Петровича обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (далее - Банк) о признании отсутствующим залога на земельный участок площадью 12 084 кв. м, кадастровый N 39:16:01 05 24:0002 (далее - земельный участок), местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: г. Советск, ул. Луначарского, д. 23 (дело N А21-6115/2014).
В свою очередь Банк обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Заводу (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о внесении изменений в договор ипотеки от 12.09.2007 N 2/р-07-И (далее - договор залога), исключив из него пункт 3.1.3, а подпункт "И" пункта 1.2, абзац 17 пункта 1.3, абзацы 33-35 пункта 1.4, пункт 3.1.2 изложить в следующей редакции:
- "И) земельный участок, общей площадью 12 084,47 кв. м, категория: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственной базы, кадастровый номер 39:16:010524:2, расположенный по адресу: Россия, Калининградская область, г. Советск, ул. Луначарского, 23.";
- "1.3.... Право собственности Залогодателя на земельный участок, указанный в пункте 1.2 (И) договора, подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, регистрационный номер 3939-05/100/2009-513 от 11.06.2009, выданным Советским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.";
- "1.4.... Кадастровая стоимость указанного в пункте 1.2 (И) договора земельного участка устанавливается сторонами в сумме 18 678 240,21 руб. Для целей залога применяется дисконт в размере ноль процентов. Залоговая стоимость указанного в п. 1.2 (И) договора земельного участка с применением дисконта составляет 18 678 240,21 руб.";
- "3.1.2 Является полноправным и законным собственником имущества, входящего в предмет залога. До момента заключения договора предмет залога не отчужден, не заложен, не обременен правами третьих лиц, право собственности Залогодателя никем не оспаривается. Залогодателю и Залогодержателю известно, что земельный участок с кадастровым номером 39:16:01 05 24: 2, расположенный по адресу: Россия, Калининградская область, г. Советск, ул. Луначарского, 23, находится под арестом согласно постановлениям судебных приставов-исполнителей от 24.06.2009, от 17.08.2009, наложен запрет на отчуждение согласно постановлению судебного пристава-исполнителя от 07.02.2014, обременение права в виде Ипотеки в силу договора от 20.09.2007" (дело N А21-8146/2014).
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 02.12.2014 по делу N А21-8146/2014 дела N А21-6115/2014 и А21-8146/2014 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен N А21-6115/2014.
Определениями от 22.12.2014 и 05.02.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство по недвижимости" (далее - ООО "ЮРАН") являющееся конкурсным кредитором Завода; общество с ограниченной ответственностью "СБК-РИТЕЙЛ" (далее - Общество).
Определением от 17.03.2015 Банк в порядке статьи 48 АПК РФ заменен на правопреемника - Общество; Банк привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением от 31.03.2015 иск Общества удовлетворен, в удовлетворении иска Завода отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2015 решение от 31.03.2015 изменено, в удовлетворении исков Завода и Общества отказано; с Общества в пользу Завода взыскано 1500 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.12.2015 решение от 31.03.2015 и постановление от 04.08.2015 отменены в части отказа в удовлетворении иска открытого акционерного общества "Советский целлюлозно-бумажный завод". Признано отсутствующим обременение в виде залога (ипотеки) земельного участка площадью 12 084 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый N 39:16:01 05 24:0002, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: г. Советск, ул. Луначарского, д. 23, по договору ипотеки от 12.07.2007 N 2/р-07-И, дата регистрации 11.06.2009 N 39-39-05/100/2009-513, залогодержатель - открытое акционерное общество "Сбербанк России". В остальной части указанные судебные акты оставлены без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество просит отменить постановления от 04.08.2015 и от 10.12.2015, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что в период с 16.03.2015 и до 06.08.2015 у ОАО "Советский ЦБЗ" фактически отсутствовал руководящий орган, уполномоченный представлять интересы данного юридического лица ввиду того, что определением арбитражного суда Калининградской области от 20 марта 2015 конкурсный управляющий ОАО "Советский ЦБЗ" Бабкин Д.В. освобожден от исполнения обязанностей. Определением арбитражного суда Калининградской области от 6 августа 2015 конкурсным управляющим утвержден Товмасян В.О.
Как указано в пункте 130 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25"О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 94, пунктом 2 статьи 126 Федерального закона от 26 октября 2002 N 127-ФЗ"О несостоятельности(банкротстве)" полномочия руководителя должника прекращаются с даты введения внешнего управления, а с открытием конкурсного производства прекращаются полномочия как руководителя должника, так и иных органов управления должника и собственника имущества должника -унитарного предприятия(за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника), в связи с чем, действие доверенностей, выданных указанными лицами для представления интересов должника, прекращается(подпункт 7 пункта 1 статьи 188 ГК РФ).
На том же основании подлежат прекращению доверенности, выданные внешним и конкурсным управляющим должника, когда такой управляющий освобожден (отстранен) от исполнения обязанностей.
Заявление о применении срока исковой давности от имени ОАО "СЦБЗ" сделаны неуполномоченным лицом.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из судебных актов, в соответствии с генеральным соглашением об открытии возобновляемой рамочной кредитной линии от 12.09.2007 N 2/Р-07 (далее - Соглашение) Банк (кредитор) обязался открыть Заводу (заемщику) возобновляемую рамочную кредитную линию в общей сумме 180 000 000 руб. на срок по 20.08.2010 под 10,8% годовых.
В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по Соглашению Завод (залогодатель) и Банк (залогодержатель) заключили договор залога, по условиям которого первый передал второму в залог право аренды земельного участка по договору от 23.05.2002 N 089 (далее - договор аренды), и расположенные на земельном участке здания проходной, производственных корпусов, склада, термопластавтомата, заводоуправления, магазина-кафе, административно-бытового корпуса.
Советским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Отдел) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 20.09.2007 внесена запись об ипотеке на земельный участок в виде залога права аренды.
В соответствии с Соглашением Банк (кредитор) и Завод (заемщик) заключили договоры об открытии возобновляемой кредитной линии от 14.09.2007 N 7382-104807 (далее - кредитный договор N 1), от 23.06.2008 N 7382-103008 (далее - кредитный договор N 2) о предоставлении заемщику кредитов в размере 90 000 000 руб. каждый под 10,8% годовых на срок по 20.02.2009 и по 20.11.2009 соответственно.
Дополнительными соглашениями от 14.09.2007 N 1 и от 23.06.2008 N 2 к договору залога стороны распространили его действие на обязательства кредитора и заемщика по кредитным договорам N 1 и 2.
На основании заключенных Заводом и муниципальным образованием "Советский городской округ" Калининградской области договора купли-продажи земельного участка от 17.04.2008 N 28 (далее - договор купли-продажи) и дополнительных соглашений от 26.02.2009 N 01/17 и от 05.06.2009 N 02/30 к нему в ЕГРП 11.06.2009 внесена запись о переходе права собственности на земельный участок к Заводу.
Согласно выданному Заводу свидетельству о государственной регистрации права собственности от 11.06.2009 серии 39-АА N 711052 право собственности на земельный участок обременено ипотекой (запись N 39-39-05/100/2009-513).
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Калининградской области от 18.09.2009 по делу N А21-5509/2009, от 02.10.2009 по делам N А21-6662/2009, А21-6663/2009, А21-6664/2009 с Завода в пользу Банка взыскано 365 875 462,98 руб. задолженности и обращено взыскание на заложенное имущество.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 13.10.2010 по делу N А21-5915/2010 Завод признан несостоятельным (банкротом) как ликвидируемый должник, открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре; требования Банка включены в третью очередь реестра кредиторов, как обеспеченные залогом.
Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворяя требования Завода о признании залога на земельный участок отсутствующим, суд кассационной инстанции исходил из следующего.
Согласно статье 62 Закона об ипотеке по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (пункт 1). Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (подпункт 1.1 пункта 1).
Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ установлено, что залог прекращается вследствие прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ.
В соответствии же с пунктом 2 статьи 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:
1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;
2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;
3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования);
4) иное имущество в случаях, установленных законом.
Исходя из указанных норм суд кассационной инстанции пришел к правильному выводу о том, залог права аренды земельного участка действовал в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращен в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка, учитывая также, что соглашение, договор залога не содержали условия о том, что при переоформлении права аренды земельного участка на право собственности приобретенное право подлежит передаче в залог Банку, между Заводом и Банком не заключен договор залога земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 345 ГК РФ предмет залога может быть заменен другим имуществом только по соглашению залогодателя и залогодержателя.
Из Соглашения и договора залога не следует, что на Завод возложена обязанность предоставить Банку в залог иное имущество в случае прекращения залога права аренды земельного участка.
Признавая требования Завода о признании отсутствующим права залога на земельный участок в качестве надлежащего способа защиты права, суд округа руководствовался разъяснениями, содержащимися в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22/10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП; в частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В пункте 57 постановления N 22/10 указано, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.
В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление N 43) также разъяснено, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.
Отказывая Обществу в удовлетворении требований, суд кассационной инстанции по истечении срока исковой давности, суд кассационной инстанции исходил из следующего.
Как следует из судебных актов по делу N А21-13856\2009, о нарушении своего права залога Банк узнал в конце 2009 г., именно с этого момента у него появилось право требовать внесения изменений в договор залога; в арбитражный суд Банк обратился 25.09.2014.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.
Оснований для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

определил:

Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "СБК-РИТЕЙЛ" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА