Начальная продажная цена предмета ипотеки при обращении взыскания 80%

База:

16 июля 1998 года N 102-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

Вопрос: Банк подал иск о досрочном взыскании долга по кредиту и обращении взыскания на предмет ипотеки. Банк и должник согласны с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере, согласованном сторонами в договоре ипотеки. Однако в договоре ипотеки содержится ссылка на то, что стоимость предмета залога была определена залогодателем и залогодержателем на основании отчета оценщика. В каком размере возможно установление судом начальной продажной стоимости предмета залога: 100% или в размере 80% от той стоимости, которая была согласована сторонами в договоре ипотеки?

Ответ: По нашему мнению, начальная продажная стоимость предмета залога устанавливается в размере 100% от стоимости, которая была согласована сторонами в договоре ипотеки.

Обоснование: Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Верховный Суд РФ указал, что вышеуказанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества. Данное положение Закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества (Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 N 66-КГ14-12).
В рассматриваемом случае у сторон нет спора относительно начальной продажной цены предмета залога, которая установлена в договоре ипотеки. Однако в этом же договоре содержится ссылка на отчет оценщика, которым руководствовались стороны при согласовании стоимости предмета залога. Фактически при установлении судом начальной продажной стоимости предмета залога необходимо решить, что является первичным: соглашение сторон в виде договора ипотеки или отчет оценщика, поскольку от этого зависит итоговая величина начальной продажной стоимости. Представляется, что в указанной ситуации первичным является договор ипотеки. Что касается отчета оценщика, то стороны включили ссылку на него в договор ипотеки лишь потому, что пришли к согласию относительно стоимости залога на момент заключения договора ипотеки. Отчет оценщика носил для банка и залогодателя информационный, рекомендательный характер, ссылку на который они в принципе могли и не включать в договор ипотеки.
Таким образом, поскольку начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, начальная продажная стоимость должна быть установлена в размере 100% от той стоимости, которая согласована сторонами в договоре ипотеки.

Ю.В. Севастьянова
Адвокатский кабинет
26.06.2017

---

Про 80% относится не только к отчету оценщика но и к заключению экспертизы.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 марта 2015 г. N 66-КГ14-12

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Асташова С.В.,
судей Романовского С.В. и Киселева А.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "КИТ Финанс Капитал" к Иткиной Э.Э. о взыскании суммы долга, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество
по кассационной жалобе ООО "КИТ Финанс Капитал" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 27 мая 2014 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселева А.П., объяснения представителя ООО "КИТ Финанс Капитал" - Ерзина А.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

ООО "КИТ Финанс Капитал", обращаясь в суд с иском к Иткиной Э.Э., в обоснование заявленных требований указало, что на основании кредитного договора, заключенного с ответчиком, общество предоставило ей кредит в сумме <...> руб. сроком на 180 месяцев. Кредит предоставлен для целевого использования - приобретения квартиры <...> в д. <...> по ул. <...> в г. <...> путем перечисления денежных средств на счет заемщика.
Залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору первоначально являлся ОАО "КИТ Финанс Инвестиционный банк". В соответствии с договором купли-продажи закладных, обеспечивающих исполнение кредитных обязательств, все права до кредитному договору перешли к ООО "КИТ Финанс Капитал".
Поскольку ответчик с октября 2011 года не исполняет взятые на себя обязательства по возврату суммы кредита и начисленных процентов, истец обратился к ответчику с требованием о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, которое Иткиной Э.Э. не исполнено.
С учетом уточнения требований истец просил суд взыскать с ответчика в его пользу сумму долга в размере <...> руб., а также обратить взыскание на предмет ипотеки, определив способом его реализации продажу с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере <...> руб.
Заочным решением Иркутского районного суда Иркутской области от 21 мая 2013 г. иск ООО "КИТ Финанс Капитал" удовлетворен. Взысканы задолженность по кредитному договору, пеня, проценты по кредиту, неустойка до момента исполнения обязательств по возврату кредита, обращено взыскание на предмет ипотеки - квартиру <...> в д. <...> по ул. <...> в г. <...> путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере <...> руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 27 мая 2014 г. заочное решение Иркутского районного суда Иркутской области от 21 мая 2013 г. в части установления начальной продажной цены заложенного имущества изменено. Установлена начальная продажная цена в размере <...> руб.
В части взыскания с Иткиной Э.Э. в пользу ООО "КИТ Финанс Капитал" с 3 августа 2012 г. пени отменено. В отмененной части постановлено новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.
В остальной части заочное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "КИТ Финанс Капитал" ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 27 мая 2014 г., как незаконного.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В. от 27 января 2015 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении данного дела такого характера нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что Иткиной Э.Э. ненадлежащим образом исполнялись обязательства по кредитному договору. Поскольку Иткиной Э.Э. задолженность перед Банком не погашена, а в обеспечение исполнения обязательств между Банком и Иткиной Э.Э. был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости), обращение взыскания подлежит на заложенное Иткиной Э.Э. недвижимое имущество.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по ходатайству ответчика для определения рыночной стоимости квартиры судом назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "СибРегионЭксперт". Согласно заключению эксперта от 16 апреля 2013 г. рыночная стоимость квартиры составляет <...> руб. Исходя из требований пункта 4 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости"), суд первой инстанции установил начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере <...> руб., равном 80% от указанной выше рыночной стоимости квартиры.
Суд апелляционной инстанции, признав правильным вывод суда первой инстанции об обращении взыскания на заложенное Иткиной Э.Э. имущество, не согласился с определенным судом размером начальной продажной цены заложенного имущества, указав, что в соответствии со статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге имущества)" установление начальной рыночной цены заложенного имущества равной 80% рыночной стоимости возможно только в случае ее определения на основании отчета оценщика.
Поскольку рыночная стоимость заложенного имущества определена заключением судебной экспертизы, а не отчетом оценщика, то, по мнению судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда, начальная продажная цена заложенного имущества должна быть установлена в полном размере, определенном заключением эксперта, - <...> руб.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что такой вывод суда апелляционной инстанции основан на неправильном применении норм материального права.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последующими изменениями и дополнениями), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.
Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.
Согласно статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.
При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.
Проведенная ООО "СибРегионЭксперт" экспертиза соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определенная заключением этой экспертизы рыночная стоимость квартиры ни у кого из сторон сомнений не вызывала, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно установил начальную продажную цену квартиры в размере, равном 80% от рыночной стоимости.
Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, были установлены полно и правильно, но судом апелляционной инстанции была существенно нарушена норма материального права, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит возможным определение суда апелляционной инстанции в части установления начальной продажной цены заложенного имущества отменить, оставив в силе в этой части решение суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 27 мая 2014 г. в части изменения решения Иркутского районного суда Иркутской области от 21 мая 2013 г. отменить, оставив в этой части в силе решение суда первой инстанции.

---

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 февраля 2016 г. N 80-КГ15-29

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе Закон об ипотеке и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Та же история применяется и в банкростве

Подробнее здесь -

justtime.ru/forum/%D0%BF%D1%80%D0%BE-%D1...%B3%D0%B0%D1%85.html