Застройщик и права на нежилые помещения

В каком виде в реестр требований кредиторов подлежат включению права по ДДУ на нежилые помещения в виде денежных требований или в виде прав на помещения?

---

База:

ЗоБ

Статья 201.5. Особенности установления денежных требований участников строительства

2.1. При установлении размера денежного требования участника строительства, которое связано с передачей машино-места и нежилого помещения, применяются положения статьи 4 настоящего Федерального закона.
(п. 2.1 введен Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

---

У других участников (по жилым помещениям) в отличие от нежилых есть следующая альтернатива:

Они могут либо заявить требование о передаче квартиры в натуре (пп. 3 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона о банкротстве), а также требование о передаче машино-места и нежилого помещения (площадью до семи квадратных метров) - только для участников строительства - физических лиц (пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона о банкротстве), либо предъявить застройщику или конкурсному управляющему денежные требования (пп. 4 п. 1 ст. 201.1, ст. 201.5 Федерального закона о банкротстве):

- о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, на основании которого заявитель требования стал участником долевого строительства;
- о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по договору, на основании которого заявитель требования стал участником долевого строительства;
- о возврате денежных средств, уплаченных участником долевого строительства по договору, на основании которого заявитель требования стал участником долевого строительства, а равно стоимости имущества, переданного участником долевого строительства застройщику по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным или незаключенным.

Отношения банк-залогодержатель прав по ДДУ и застройщик. банку отказывают в установлении залоговых требований, включаются только денежные.

У кредитора (банка) в залоге права требования по Договорам долевого участия в строительстве на нежилые помещения. По закону о банкротстве лица, заключившие ДДУ о приобретении нежилого помещения, должны трансформировать свои требования в денежные и включить их в реестр требования кредиторов. Поэтому такие кредиторы включаются в реестр денежных требований. (постановление АС Московского округа от 27.01.2016 N Ф05-7805/15)

---

Вопрос №1. Будет ли включаться нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ, в конкурсную массу при банкротстве застройщика?

Да, такое нежилое помещение должно быть включено арбитражным управляющим в состав конкурсной массы.
Согласно ст.131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
С момента завершения строительства многоквартирного жилого дома, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и до момента передачи объекта долевого строительства дольщику, - такой объект является собственностью застройщика и подлежит включению в конкурсную массу.
В случае, если многоквартирный жилой дом не завершен строительством, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства. При этом особенности реализации такого объекта в ходе конкурсного производства установлены законом о банкротстве.
Сам по себе договор участия в долевом строительстве не порождает прав на нежилое помещение, поскольку такой договор не исполнен (имущество не передано, право собственности дольщика на коммерческое помещение не зарегистрировано). Исключение коммерческого помещения из конкурсной массы в ходе процедур банкротства застройщика возможно только по судебному акту, принятому арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве застройщика.

Вопрос №2. Застройщик в стадии наблюдения достроил дом. Как получить собственность на нежилое помещение?

Все требования, связанные с передачей жилых помещений, с даты введения наблюдения могут быть предъявлены только в рамках процедуры банкротства с соблюдением ст.201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». То есть, по жилым помещениям, в случае завершения строительства дома в стадии наблюдения либо конкурсного производства, включенные в реестр требования дольщиков погашаются арбитражным управляющим путем передачи им квартир.
Закон не предусматривает применение тех же правил для дольщиков, заключивших договоры на приобретение коммерческих помещений.
Требования дольщика-коммерсанта о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве (п.п.5 п.1 ст.201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Таким образом, в случае завершения строительства жилого дома и выдачи в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дольщики коммерческих помещений смогут защитить свои права и получить в собственность свою недвижимость только путем подачи соответствующего иска в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика.
Вступившее в законную силу решение суда, которым признано право собственности на недвижимость, является основанием к государственной регистрации прав Росреестром.

Вопрос №3. Застройщик в стадии наблюдения. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено. Какие действия можно предпринять дольщикам по коммерческим помещениям?

Как и все кредиторы, дольщики-коммерсанты в целях участия в первом собрании кредиторов вправе предъявить требования в течение одного месяца с момента публикации объявления о признании должника банкротом.
Еще раз необходимо обратить внимание на то, что требования у дольщиков-коммерсантов (которые включаются в реестр), могут быть только денежными. Очень важно, что на данном этапе денежные требования можно заявить только в результате отказа от договора участия в долевом строительстве.
Иными словами, если дольщик-коммерсант трансформирует свое требование в денежное, он в дальнейшем не сможет подать заявление о передаче ему в собственность нежилого помещения (в случае завершения строительства многоквартирного жилого дома).
С момента принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом срок исполнения им обязательства по передаче объекта долевого строительства считается наступившим (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 N 18АП-4398/13).
В соответствии с п.1 ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от договора в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства.
При этом, согласно п.2 данной статьи, при расторжении ДДУ по указанному основанию дольщик вправе требовать возврата уплаченной по договору денежной суммы и уплаты процентов.
Данные денежные требования дольщик-коммерсант может включить в реестр требований кредиторов, расторгнув ДДУ в одностороннем порядке.

Вопрос №4. Введено конкурсное производство в отношении застройщика. Дом не достроен. Что делать дольщикам по нежилым помещениям?

Иная ситуация возникает с введением конкурсного производства при недостроенном доме. В течение двух месяцев с момента публикации объявления о введении конкурсного производства в отношении застройщика, участник долевого строительства вправе включить свое требование в реестр денежных требований, не расторгая ДДУ.
Это дает право участия в собраниях кредиторов, голосования по вопросам повестки дня. В принципе требование дольщика-коммерсанта должно будет быть учтено арбитражным управляющим при расчетах с кредиторами только в том случае, если оно включено в реестр.
Требование дольщика о передаче нежилого помещения рассматриваются по правилам статьи 100 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре (п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35).
Таким образом, в ходе конкурсного производства возможно включение в реестр требований дольщиков-коммерсантов, без расторжения ДДУ, и выраженное в денежной сумме.

---

отношения инвестор-застройщик. инвестору отказывают в установлении залоговых требований на нежилые помещения, включаются только денежные.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2018 г. по делу N А41-36831/12

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2018 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2018 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мизяк В.П.,
судей Коротковой Е.Н., Муриной В.А.,
при ведении протокола судебного заседания Бегларяном А.А.,
при участии в заседании:
от временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ПремиумПроф" Вахнина Михаила Геннадьевича - Брежнев Н.И., доверенность от 20 апреля 2018 года
от конкурсного управляющего акционерного общества "Глобинвестстрой" Бодрова Евгения Александровича - Гузенко И.А., доверенность от 30 октября 2017 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПремиумПроф"
на определение Арбитражного суда Московской области от 22 февраля 2018 года по делу N А41-36831/12, принятое судьей Политовым Д.В.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПремиумПроф"
о включении в реестр требований кредиторов
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества "Глобинвестстрой",

установил:

определением Арбитражного суда Московской области от 05 апреля 2017 года в отношении акционерного общества "Глобинвестстрой" (далее - должник, АО "Глобинвестстрой") введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Бодров Евгений Александрович (далее - Бодров Е.А.).
В отношении должника применены правила параграфа 7 "Банкротство Застройщиков" главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Сведения о введении в отношении должника процедуры банкротства опубликованы в газете "КоммерсантЪ" N 66 от 15 апреля 2017 года.
Определением Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2017 года в отношении должника введена процедура банкротства - конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Бодров Е.А. (далее - конкурсный управляющий).
В Арбитражный суд Московской области 21 декабря 2017 года поступило заявление общества с ограниченной ответственностью "ПремиумПроф" (далее заявитель, кредитор, ООО "ПремиумПроф") о включении в реестр кредиторов, в котором заявитель просил (л.д. 2 - 5):
- включить требование на сумму основного долга в размере 60 376 050 руб. в реестр требований кредиторов как обеспеченную залогом 7 нежилых помещений ориентировочной общей площадью 447,23 кв. м в монолитном многосекционном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Новогиреевская, вл. 5, Восточный административный округ:
- включить требование на сумму основного долга в размере 134 052 630 руб. в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченную залогом 22 нежилыми помещениями ориентировочной общей площадью 996,51 кв. м в монолитном многосекционном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Новогиреевская, вл. 5, Восточный административный округ, а именно:
Определением Арбитражного суда Московской области от 22 февраля 2018 года в удовлетворении заявленных требований отказано (л.д. 35 - 36).
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "ПремиумПроф" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить определение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении заявления (л.д. 38-39).
Законность и обоснованность обжалуемого определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Обращаясь в первой инстанции с настоящим требованием, ООО "ПремиумПроф" указало на наличие задолженности должника по:
- договору соинвестирования N 599/МО-2/ОПТ/НЖ от 02 ноября 2015 года (л.д. 15 - 21);
- договору соинвестирования N 621/МО-2/ОПТ/НЖ от 01 декабря 2015 года (л.д. 22 - 28).
Суд первой инстанции, вынося обжалуемое определение об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходил из отсутствия доказательств обоснованности наличия и размера задолженности должника перед кредитором по вышеуказанным обязательствам.
Кредитор ООО "ПремиумПроф", обращаясь в апелляционный суд с апелляционной жалобой, указал, что задолженность должника является обоснованной, выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Кредитор представил выписки по счетам ООО "ПремиумПроф" N 40702810400010004559 за период с 01 апреля 2015 года по 09 февраля 2018 года, N 40702840200010001081 за период с 24 апреля 2015 года по 09 февраля 2018 года (л.д. 46 - 58), свидетельствующие о списании денежных средств по указанным выше договорам соинвестирования.
С учетом доводов апелляционной жалобы по обоснованности требований ООО "ПремиумПроф", основанных на договорах соинвестирования N 599/МО-2/ОПТ/НЖ от 02 ноября 2015 года (л.д. 15 - 21) и N 621/МО-2/ОПТ/НЖ от 01 декабря 2015 года (л.д. 22 - 28) апелляционный суд определением от 23 апреля 2018 года предложил лицам, участвующим в деле, для проверки представленных доказательств оплаты ООО "ПремиумПроф" спорных помещений (платежных поручений) представить выписку по банковскому счету АО "Глобинвестстрой" о поступлении денежных средств от ООО "ПремиумПроф" (л.д. 73).
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "ПремиумПроф" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил обжалуемый акт отменить, заявленные требования удовлетворить.
Во исполнение определения апелляционного суда от 23 апреля 2018 года представитель конкурсного управляющего должника в судебном заседании 23 мая 2018 года представил апелляционному суду выписку по счету АО "Глобинвестстрой" N 40702810000010004823 за период с 29 декабря 2015 года по 22 апреля 2017 года.
В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.
В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда N 36 от 28 мая 2009 года "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.
Руководствуясь указанной нормой, апелляционным судом к материалам дела приобщены дополнительные документы: приложенные ООО "ПремиумПроф" к апелляционной жалобе и выписка по счету должника, представленная конкурсным управляющим в апелляционный суд.
Таким образом, апелляционный суд исследует имеющиеся в деле доказательства с учетом дополнительно представленных документов.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, пояснения лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта, по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что кредитором и должником заключены договоры соинвестирования N 599/МО-2/ОПТ/НЖ от 02 ноября 2015 года (л.д. 15 - 21) и N 621/МО-2/ОПТ/НЖ от 01 декабря 2015 года (л.д. 22 - 28).
В соответствии с условиями указанных договоров должник в предусмотренных сроки своими силами и с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости - монолитный многосекционный жилой дом (корпус 2), расположенный по адресу: г. Москва, ул. Новогиреевская, вл. 5, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать кредитору часть объекта - нежилые помещения и права собственности на них до 01 июля 2017 года (пункты 1.1, 2.1.3 договоров).
К договорам приложены перечни и характеристики нежилых помещений по каждому договору.
В соответствии с пунктами 3.1 договоров стоимость всех объектов долевого строительства из расчета стоимости одного квадратного метра общей проектной площади нежилого помещения указанного в приложениях N 1 к договорам составляет:
- по договору N 599/МО-2/ОПТ/НЖ от 02 ноября 2015 года 60 376 050 руб.;
- по договору N 621/МО-2/ОПТ/НЖ от 01 декабря 2015 года 134 052 630 руб.
Имущественные права на получение в собственность нежилых помещений, указанных в приложении N 1 к настоящему договорам, переходят соинвестору с момента подписания сторонами акта приема-передачи нежилых помещений (пункты 4.2 договоров).
На момент подачи настоящего требования нежилые помещения соинвестору не переданы.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", при установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.
При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.
Таким образом, в деле о банкротстве включение в реестр требований кредиторов должника возможно только в случае установления действительного наличия обязательства у должника перед кредитором, которое подтверждено соответствующими доказательствами.
При рассмотрении обоснованности требований кредиторов подлежат проверке доказательства возникновения задолженности в соответствии с материально - правовыми нормами, которые регулируют обязательства, не исполненные должником.
Апелляционный суд установил, что в рассматриваемом случае, заявителем представлены необходимые документы в обоснование требований.
В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
- возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
- уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Частью 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В обоснование правомерности заявленного требования о включении в реестр требований кредиторов должника ООО "ПремиумПроф" представило:
- договор соинвестирования N 599/МО-2/ОПТ/НЖ от 02 ноября 2015 года (л.д. 15 - 21);
- договор соинвестирования N 621/МО-2/ОПТ/НЖ от 01 декабря 2015 года (л.д. 22 - 28);
- платежное поручение N 45 от 30 декабря 2015 года на сумму 134 052 630 руб. с назначением платежа: "оплата по договору соинвестирования N 621/МО-2/ОПТ/НЖ от 01 декабря 2015 года (за объекты недвижимости)" (л.д. 11);
- платежное поручение N 36 от 06 ноября 2015 года на сумму 31 367 700 руб. с назначением платежа: "оплата по договору соинвестирования N 599/МО-2/ОПТ/НЖ от 02 ноября 2015 года (за объекты недвижимости)" (л.д. 12);
- платежное поручение N 42 от 03 декабря 2015 года на сумму 15 000 000 руб. с назначением платежа: "оплата по договору соинвестирования N 599/МО-2/ОПТ/НЖ от 02 ноября 2015 года (за объекты недвижимости)" (л.д. 13);
- платежное поручение N 44 от 10 декабря 2015 года на сумму 14 008 350 руб. с назначением платежа: "оплата по договору соинвестирования N 599/МО-2/ОПТ/НЖ от 02 ноября 2015 года (за объекты недвижимости)" (л.д. 14)
- выписку по счету должника N 40702810000010004823 за период с 29 декабря 2015 года по 22 апреля 2017 года, согласно которой должнику перечислены спорные денежные средства;
- выписки по счетам ООО "ПремиумПроф" N 40702810400010004559 за период с 01 апреля 2015 года по 09 февраля 2018 года, N 40702840200010001081 за период с 24 апреля 2015 года по 09 февраля 2018 года (л.д. 46-58), свидетельствующие о списании денежных средств по указанным выше договорам соинвестирования.
Исследовав в соответствии с нормами, содержащимися в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд приходит к выводу о доказанности получения должником от ООО "ПремиумПроф" денежных средств в размере 60 376 050 руб. по договору соинвестирования N 599/МО-2/ОПТ/НЖ и 134 052 630 руб. по договору соинвестирования N 621/МО-2/ОПТ/НЖ.
Доказательств передачи должником нежилых помещений в соответствии с условиями договоров соинвестирования, в материалы дела не представлено.
Учитывая изложенное, оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об обоснованности требования ООО "ПремиумПроф" о включении задолженности в реестр требований кредиторов должника.
В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве требования кредитора - юридического лица, являющегося участником строительства, относятся к четвертой очереди, поэтому требования ООО "ПремиумПроф" также подлежат включению в четвертую очередь реестра денежных требований кредиторов АО "Глобинвестстрой".
С учетом позиции заявителя апелляционной жалобы, не поддержавшего требование в части обеспечения его залогом нежилыми помещениями, апелляционный суд включает требование в реестр требований кредиторов должника без указания на его обеспечение залогом имущества должника.
Данный подход соответствует позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 апреля 2018 года N 305-ЭС16-10864 по делу N А41-3991/2015.
При таких обстоятельствах, определение Арбитражного суда Московской области от 22 февраля 2018 года подлежит отмене, требование ООО "ПремиумПроф" в размере 60 376 050 руб. и 134 052 630 руб. включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

определение Арбитражного суда Московской области от 22 февраля 2018 года по делу N А41-36831/12 - отменить.
Включить требования ООО "ПремиумПроф" в размере 60 376 050 рублей по договору соинвестирования N 599/МО-2/ОПТ/НЖ в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника АО "Глобинвестстрой".
Включить требование ООО "ПремиумПроф" в размере 134 052 630 рублей по договору соинвестирования N 621/МО-2/ОПТ/НЖ в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника АО "Глобинвестстрой".
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья
В.П.МИЗЯК

Судьи
Е.Н.КОРОТКОВА
В.А.МУРИНА

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.12.2017 N Ф05-7805/2015 по делу N А41-63269/14
Требование: О признании права собственности на нежилые помещения, обязании должника передать помещения кредитору.
Обстоятельства: Кредитор ссылается на договоры участия в долевом строительстве, а также на то, что жилой дом, в котором находятся спорные помещения, введен в эксплуатацию.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку право собственности за должником-застройщиком, находящимся в процедуре конкурсного производства, в отношении спорных помещений не регистрировалось, помещения на кадастровый учет не поставлены.
(отношения - инвестор-застройщик, где инвестор он же кредитор)

здесь заявлялись конкретные помещения

---

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2017 г. по делу N А41-63269/14

Резолютивная часть постановления объявлена 18.12.2017
Полный текст постановления изготовлен 25.12.2017
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Закутской С.А.,
судей Мысака Н.Я., Савиной О.Н.,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Серебряный век" - Липочкин А.В., по доверенности от 05 февраля 2017 года;
от конкурсного управляющего закрытое акционерное общество "Объединенная дирекция инвестиций и строительства" - Петросян В.О., по доверенности от 10 октября 2017 года;
рассмотрев 18.12.2017 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Серебряный век"
на определение от 10 июля 2017 года Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Торосян М.Г.,
на постановление от 19 сентября 2017 года Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Гараевой Н.Я., Коротковой Е.Н., Мизяк В.П.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Серебряный век" о признании права собственности на нежилые помещения и обязании их передать заявителю
в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) закрытое акционерное общество "Объединенная дирекция инвестиций и строительства",

установил:

определением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 08 мая 2014 года в отношении закрытого акционерного общества "Объединенная дирекция инвестиций и строительства" (ЗАО "ОДИИС") по заявлению ООО "АМТ-Банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден член НП "СМиАУ" Куколев Артем Дмитриевич.
Сведения о введении процедуры наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 83 от 17.05.2014 г.
Определением арбитражного суда от 11 июня 2014 года в отношении должника применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщика" главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве), к участию в деле привлечено Министерство строительного комплекса Московской области.
Определением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 15 августа 2014 года дело N А22-39/2014 о признании должника несостоятельным (банкротом) было передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Московской области.
29 октября 2014 года к производству Арбитражного суда Московской области принято дело о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "ОДИИС".
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 марта 2015 года ЗАО "ОДИИС" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев до 16.09.2015 г., конкурсным управляющим должника утвержден член НП "СМиАУ" Куколев А.Д.
Сообщение о введении в отношении должника конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 49 от 21.03.2015 г.
27.03.2017 г. в арбитражный суд поступило заявление общества с ограниченной ответственностью "Серебряный век" (ИНН 7725686238, ОГРН 1107746034835), в котором заявитель с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ просил признать право собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, город Протвино, проспект Академика Сахарова, дом 2, корпус 3, в подъезде 1 (сектор Б), площадью 210,85 кв. м, в подъезде 2, площадью 275 кв. м, в подъезде 3, площадью 316 кв. м, а также обязать должника передать кредитору указанные помещения.
Определением Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2017 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2017 года, в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, ООО "Серебряный век" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просило определение Арбитражного суда Московской области от 10.07.2017 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований ООО "Серебряный век".
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте kad.arbitr.ru.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
Как установлено судами, заявленное ООО "Серебряный век" требование о признании за ним права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, город Протвино, проспект Академика Сахарова, дом 2, корпус 3, в подъезде 1 (сектор Б), площадью 210,85 кв. м, в подъезде 2, площадью 275 кв. м, в подъезде 3, площадью 316 кв. м, основано на договорах участия в долевом строительстве N 1Н/10-11 от 20.10.2011 г., N 2Н/10-11 от 20.10.2011 г., N 5Н/01-12 от 25.01.2012 г., а также на том обстоятельстве, что на момент рассмотрения настоящего заявления жилой дом, в котором находятся спорные помещения, введен в эксплуатацию.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении требований ООО "Серебряный век", исходили из отсутствия оснований для признания права собственности кредитора на нежилые помещения в рамках дела о банкротстве ЗАО "ОДИИС".
Оспаривая вынесенные по делу судебные акты, ООО "Серебряный век" ссылается на то, что суды ошибочно посчитали, что положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве не применимы к спорным правоотношениям, поскольку спорные объекты являются нежилыми помещениями.
По мнению заявителя, данная норма не устанавливает, что требования, предъявляемые к застройщику, должны относиться только к жилым помещениям, следовательно, ее действие распространяется на требования в отношении любого недвижимого имущества.
Кроме того, заявитель указал, что отказ в удовлетворении данных требований нарушает права кредиторов ООО "Серебряный век" и залогодержателя имущества - ООО "Фемида", при этом ненадлежащее исполнение ЗАО "ОДИИС" своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве нарушает права ООО "Серебряный век" на владение, пользование и распоряжение приобретенными нежилыми помещениями.
Также заявитель сослался на то обстоятельство, что суд первой инстанции не рассмотрел ходатайство кредитора об отложении судебного заседания, при этом суды первой и апелляционной инстанций не рассмотрели ходатайство кредитора о назначении экспертизы по делу.
В судебном заседании представитель ООО "Серебряный век" поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель конкурсного управляющего должника в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей ООО "Серебряный век" и конкурсного управляющего должника, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном Федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве, положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве не применимы к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.
Иное толкование Закона о банкротстве означало бы предоставление инвесторам нежилых помещений преимущества относительно других кредиторов в деле о банкротстве застройщика.
Целью дела о банкротстве является соразмерное удовлетворение требований кредиторов, включенных в реестр требований должника. Удовлетворение требования заявителя о признании за ним права собственности на построенные нежилые помещения и передача их ему повлечет за собой нарушение прав других кредиторов на соразмерное удовлетворение их денежных требований за счет имущества должника.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.11 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 ГК РФ) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.
Требование о признании права собственности в судебном порядке подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик (продавец по договору), право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
Между тем, как установлено судами, право собственности за должником-застройщиком, находящимся в процедуре конкурсного производства, в отношении спорных нежилых помещений в многоквартирном доме не регистрировалось, помещения на кадастровый учет не поставлены.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", также следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.
Как было отмечено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2013 года N 14452/12 по делу N А82-730/2010, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).
Применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.
Таким образом, особые правила Закона о банкротстве призваны в первую очередь обеспечить защиту интересов физических лиц - участников строительства на квартиры.
Суды обеих инстанций, исследовав и оценив все представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснили имеющие существенное значение для дела обстоятельства и правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
Переоценка имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вопреки доводам жалобы ходатайство ООО "Серебряный век" об отложении судебного заседания было рассмотрено судом, что отражено в протоколе судебного заседания от 22 июня 2017 года.
Ходатайств о назначении какой-либо экспертизы по делу в суде первой и в суде апелляционной инстанции согласно материалам дела ООО "Серебряный век" не подавало. Доказательств обратного суду округа не представлено.
Нормы процессуального и материального права судами применены верно, в связи с чем оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов по делу не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

определение Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2017 года по делу N А41-63269/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.А.ЗАКУТСКАЯ

Судьи
Н.Я.МЫСАК
О.Н.САВИНА

Отношения инвестор и застройщик (где инвестор он же кредитор).
Успешная попытка признать право собственности на долю в праве общей собственности на не завершенный строительством жилой комплекс. Требования удовлетворены, так как ответчик был обязан ввести дом в эксплуатацию и передать истцу нежилые помещения в установленный срок. Истец, надлежащим образом исполнил свои обязательства по уплате цены договора.

---

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2018 г. N 09АП-21163/2018,
09АП-21164/2018, 09АП-21165/2018

Дело N А40-52880/17

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2018 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2018 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Александровой Г.С.
судей: Алексеевой Е.Б., Валюшкиной В.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассматривает в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Правительство города Москвы, Министерство обороны РФ и
АО "Глобинвестстрой"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 февраля 2018 г.
по делу N А40-52880/17(64-467), принятое судьей Чекмаревой Н.А.
по иску ООО "Микст"
к АО "Глобинвестстрой"
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, Бодров Е.А., Министерство обороны РФ, Правительство Москвы
о признании права собственности
при участии в судебном заседании:
от истца: Сегал В.М., Тай Ю.В. по доверенности от 08.06.2018 г.;
от ответчика: Гузенко И.А. по доверенности от 30.10.2017 г.;
от 3-их лиц:
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве Фокина Фокина Н.С. по доверенности от 21.12.2017,
Министерство обороны РФ Бурыгина И.Л. по доверенности от 14.03.2017,
Правительство Москвы Лисицкий Д.И. по доверенности от 05.09.2017,
Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и Бодров Е.А.
не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Микст" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Акционерному обществу "Глобинвестстрой" (далее - ответчик) о признании за ним права собственности на долю в праве общей собственности на незавершенный строительством жилой комплекс по адресу: город Москва, ул. Новогиреевская, владение 5, в размере 3 939,90 / 153 130,70 от общей площади жилого комплекса, что составляет также 3 939,90 / 13 098,90 от общей площади всех встроенных нежилых помещений жилого комплекса, в виде нежилых помещений согласно перечню, с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, Бодров Е.А., Министерство обороны РФ.
Решением от 19 февраля 2018 года Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-52880/17-64-467 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик и третьи лица (Правительство города Москвы, Министерство обороны РФ) обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права.
Представители ответчика и третьих лиц (Правительство города Москвы, Министерство обороны РФ) в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции доводы своих жалоб поддержали, просили решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Представитель истца представил отзыв на апелляционные жалобы его представитель в суде апелляционной инстанции, в удовлетворении апелляционных жалоб возражает, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве поддерживает правовую позицию заявителей жалобы.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав мнение представителей сторон, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как следует из материалов дела, 03.12.2015 г. между ООО "МИКСТ" и АО "Глобинвестстрой" был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома N 609/МО2/ОПТ/НЖ, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 22-секционный многоквартирный жилой дом переменной этажности и после ввода дома в эксплуатацию передать истцу - участнику долевого строительства нежилые помещения (согласно перечню) общей площадью 3 939,90 кв. м, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену и принять нежилые помещения в порядке и на условиях, установленных договором (п. 3.1. договора).
В силу договора стороны договорились, что дом должен был быть введен в эксплуатацию не позднее 31.12.2016 г., нежилые помещения подлежали передаче истцу после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 01.07.2017 г.
Согласно платежному поручению N 2 от 21.01.2016 г. истец исполнил договор в полном объеме (276.493.000 руб.), но ответчик встречные обязательства в сроки предусмотренные договором не исполнил, в эксплуатацию дом не ввел.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду дело N А41-36831/12, а не N А40-36831/12.
В отношении ответчика была возбуждена процедура банкротства в Арбитражном суде Московской области (дело N А40-36831/12).
В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что в связи с тем, что дом не введен в эксплуатацию возможно признание права собственности на долю, равную площади нежилых помещений, указанных в договоре N 609/МО-2/ОПТ/НЖ, поделенной на общую площадь дома. При этом истец считает, что его доля может быть дополнительно индивидуализирована в виде конкретных нежилых помещений, указанных в Договоре N 609/МО-2/ОПТ/НЖ.
При расчете доли в числителе дроби подлежит указанию значение проектной площади нежилых помещений, которые являются объектом долевого строительства по договору долевого участия N 609/МО-2/ОПТ/НЖ, а именно - 3949,90, а в знаменателе - значение проектной площади всего дома, отраженной в Проектной декларации, а именно - 153.130,70.
Иск о признании права собственности подается заинтересованным лицом в случае, когда его право на имущество не признается (отрицается) физическим, юридическим лицом или публично-правовым образованием, либо в случае, когда субъективное право на вещь напрямую оспаривается другим участником имущественного оборота. Ответчиком по такому иску является лицо, как заявляющее о своих правах на вещь, так и не заявляющее о таких правах, но не признающее за истцом вещного права на имущество.
Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.
Согласно позиции Пленума ВС РФ и ВАС РФ изложенной Постановлении N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (пункт 52). Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58).
Согласно разъяснениям в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", следует, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В абзаце втором пункта 5 Постановления N 54 требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), могут быть удовлетворены судом только в случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в установленном порядке.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - "Закон о долевом участии в строительстве") (пункт 1 статьи 1 названного Закона).
В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона о долевом участии в строительстве объектом долевого строительства может быть как жилое, так и нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В пункте 1 статьи 6 Закона о долевом участии в строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, участник долевого строительства, надлежащим образом, исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком, вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
Доля в праве общей собственности, права на которую заявляет ООО "МИКСТ" не входит в конкурсную массу ответчика. Право на вышеуказанную долю возникло у истца в момент выполнения им обязательств по оплате цены договора долевого участия в ]строительстве. Данная позиция основана на разъяснениях, изложенных в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.
Несмотря на то обстоятельство, что Законом о долевом участии в строительстве такой способ защиты как признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый незавершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию прямо не предусмотрен, в соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. При этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права. По смыслу статей 11, 12 ГК РФ прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
Таким образом, правомерны выводы суда о том, что ООО "МИКСТ" был избран надлежащий способ защиты своих прав путем подачи настоящего иска о признании права собственности на долю в праве общей собственности на незавершенный строительством дом.
Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Суд первой инстанции, оценив условия заключенного между сторонами договора, правомерно указал на то, что ответчик был обязан ввести дом в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2016 г. и передать истцу нежилые помещения в нем согласно перечню в срок не позднее 01 июля 2017 г. Истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по оплате цены договора в полном объеме был вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства другой стороной он имеет право требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления настоящего требования.
Доводы ответчика о том, что признание права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте препятствует то обстоятельство, что строительство дома еще не завершено, права на недостроенный дом не зарегистрированы за ответчиком, суд обоснованно отклонил на основании п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
При этом, апелляционный суд отмечает, что исходя из заявленных исковых требований с учетом толкования положений статьи 131, пункта 2 статьи 218 ГК РФ, определяющего способы возникновения права собственности, истец в рамках рассмотрения настоящего дела в силу статей 4 и 65 АПК РФ должен подтвердить наличие спора о праве между сторонами (притязания со стороны ответчика на указанное имущество), наличие нарушений ответчиком прав и законных интересов истца как собственника имущества или их оспаривание, и доказать наличие законных оснований возникновения права, о признании которого подан иск.
Право собственности на объект незавершенного строительства может быть признано на основании судебного акта. Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" также разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
Согласно представленным в материалы дела доказательствам: Справке о строительной готовности проекта "Терлецкий Парк" по состоянию на 12.01.2016 г., ответу Комитета государственного строительного надзора города Москвы от 21.07.2017 г. N 09-104/17-(14)-1 на запрос суда о готовности дома, работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы в доме полностью завершены, более того, приобретенные истцом по договору нежилые помещения, находящиеся на 1-2 этажах здания, возведены.
Таким образом, апелляционный суд поддерживает выводы суда о том, что объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Новогиреевская, вл. 5, соответствует критериям, позволяющим отнести его к недвижимым вещам, и существует в натуре. Вышеизложенная позиция соответствует судебной практике Верховного Суда Российской Федерации (Определение ВС РФ от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016).
Кроме того, суд принял во внимание то, что ранее Перовским районным судом города Москвы уже удовлетворялись исковые требования граждан - участников долевого строительства о признании права собственности на незавершенный строительством жилой комплекс по адресу: город Москва, ул. Новогиреевская, владение 5, возводимый ответчиком.
В данном случае истцу, выступающему как юридическому лицу и получившему права на нежилые помещения в строящемся доме, принадлежат те же права, что и другим участникам долевого строительства - гражданам, заключившим договоры долевого участия в отношении жилых помещений, поскольку вышеизложенные нормы ГК РФ применимыми ко всем участникам долевого строительства без исключений.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства, установленный статьей 19 Конституции РФ, означает помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях). Указанная позиция отражена, в частности, в Постановлении Конституционного Суда РФ от 31 марта 2015 г. N 6-П, Определении Конституционного Суда РФ от 06.12.2001 N 255-О.
При этом установленные Законом о банкротстве ограничения, устанавливающие, что право собственности может быть признано только в отношении жилых помещений, не подлежат применению к настоящему спору, поскольку настоящее требование заявлено истцом в рамках гражданско-правового спора, а не в рамках дела о банкротстве ответчика. В связи с этим, ссылки ответчика на судебную практику по рассмотрению требований к застройщику о передаче нежилых помещений в рамках дел о банкротстве, не могут быть отнесены к настоящему спору.
В данном случае между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве, регулируемый положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - "Закон о долевом участии в строительстве"), а не договор купли-продажи будущей вещи. Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.
Доводы ответчика и Министерства Обороны РФ о необходимости рассмотрения требований в рамках дела о банкротстве, отклоняются апелляционным судом, в связи со следующим.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве (в редакции, применяемой к настоящему делу о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с 8 соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Из данной статьи следует, что введение Арбитражным судом Московской области в отношении ответчика процедуры банкротства (дело о банкротстве N А41-36831/12) не препятствует удовлетворению заявленных истцом требований к ответчику.
В данном случае настоящий иск подан в Арбитражный суд г. Москвы - 23.03.2017 г., согласно штампу канцелярии суда, тогда как процедура наблюдения в отношении ответчика введена лишь - 12.04.2017 г.
В связи с чем, доводы жалоб об оставлении искового заявления без рассмотрения на основании п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные.
При этом, суд апелляционной инстанции отмечает, что введение в отношении ответчика процедуры конкурсного производства не препятствует удовлетворению настоящего иска в рамках отдельного спора, поскольку согласно пункту 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
В связи с чем, доводы ответчика со ссылкой на указанную им судебную практику в данном случае не применимы к рассматриваемым правоотношениям, так как в рамках указанных ответчиком дел между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, в котором собственником являлся должник до момента государственной регистрации перехода права собственности. В рамках настоящего дела истец фактически является долевым собственником с момента оплаты, при этом ответчик не являлся и не является собственником спорного имущества, так как строительство спорных нежилых помещений осуществлялось за счет денежных средств истца.
Таким образом, довод ответчика о ненадлежащем способе защиты права, и что удовлетворение требований привело к нарушению прав других кредиторов, отклоняется апелляционным судом, поскольку данные требование предъявлены истцом до введения процедуры наблюдения в отношении ответчика.
Вопреки доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у Правительства также отсутствуют правовые основания для приобретения права собственности на нежилые помещения, которые по условиям договора N 609/МО-2/ОШУНЖ участия в долевом строительстве жилого дома, должны перейти в собственность ООО "МИКСТ" после ввода объекта в эксплуатацию так как Правительство Москвы стороной спорного договора не является.
Доводы апелляционных жалоб, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, решение Арбитражного суда г. Москвы отмене не подлежит.
Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы. Однако, ответчик в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 49, 65 - 66, 110, 123, 156, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2018 г. по делу N А40-52880/17(64-467) оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА

Судьи
Е.Б.АЛЕКСЕЕВА
В.В.ВАЛЮШКИНА

Но какие бонусы дает такое признание права собственности на долю?

Требования об исключении нежилых помещений из конкурсной массы, где право собственности на долю признано за кредитором другим судом, не подлежит удовлетворению, т.к. такая доля не имеет статуса индивидуально-определенной вещи до сдачи комплекса в эксплуатацию и в силу этого не может быть исключена из конкурсной массы должника.

---

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 апреля 2018 г. по делу N А41-36831/12

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2018 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 апреля 2018 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мизяк В.П.,
судей Коротковой Е.Н., Муриной В.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Бегларяном А.А.,
при участии в заседании:
от конкурсного управляющего акционерного общества "Глобинвестстрой" Бодрова Евгения Александровича - Гузенко И.А., нотариально заверенная доверенность N 77 АВ 6286011 от 02 ноября 2017 года,
от Тушурашвили Ираклия Анатольевича - Кожевникова Е.Ю., нотариально заверенная доверенность N 50 АА 9907262 от 24 июля 2017 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего акционерного общества "Глобинвестстрой" Бодрова Евгения Александровича на определение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2017 года по делу N А41-36831/12, принятое судьей Политовым Д.В., по заявлению Тушурашвили Ираклия Анатольевича об исключении из конкурсной массы должника нежилого помещения, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества "Глобинвестстрой",

установил:

определением суда от 05 апреля 2017 года в отношении акционерного общества "Глобинвестстрой" (далее - должник, АО "Глобинвестстрой") введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Бодров Евгений Александрович (далее - временный управляющий, Бодров Е.А.).
В отношении должника применены правила параграфа 7 "Банкротство Застройщиков" главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Сведения о введении в отношении должника процедуры банкротства опубликованы в газете "КоммерсантЪ" N 66 от 15 апреля 2017 года.
Тушурашвили Ираклий Анатольевич (далее - заявитель, Тушурашвили И.А.) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом уточнений принятых судом к рассмотрению) (л.д. 2 - 3, 57 - 58) об исключении из конкурсной массы должника нежилых помещений, расположенных по адресу - город Москва, улица Новогиреевская, вл.5, кадастровый номер земельного участка 77:03:0006017:21, в виде машиномест:
- Строительный (условный) N 757, площадь 17,86 кв. м, секция 20;
- Строительный (условный) N 758, площадь 17,81 кв. м, секция 20;
- Строительный (условный) N 759, площадь 16.24 кв. м, секция 21;
- Строительный (условный) N 760, площадь 16.24 кв. м, секция 21;
- Строительный (условный) N 761, площадь 16.24 кв. м, секция 21.
Определением Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2017 года заявление Тушурашвили И.А. удовлетворено. Нежилые помещения, расположенные по адресу - город Москва, улица Новогиреевская, вл.5, кадастровый номер земельного участка 77:03:0006017:21, в виде машиномест (Строительный (условный) N 757, площадь 17,86 кв. м, секция 20; Строительный (условный) N 758, площадь 17,81 кв. м, секция 20; Строительный (условный) N 759, площадь 16.24 кв. м, секция 21; Строительный (условный) N 760, площадь 16.24 кв. м, секция 21; Строительный (условный) N 761, площадь 16.24 кв. м, секция 21) исключены из конкурсной массы АО "Глобинвестстрой" (л.д. 73).
Не согласившись с указанным судебным актом, конкурсный управляющий Бодров Е.А. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить определение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований (л.д. 76-81).
Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционного суда представитель конкурсного управляющего должника - АО "Глобинвестстрой" Бодрова Е.А. поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Представитель Тушурашвили И.А. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя конкурсного управляющего, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое определение суда первой инстанции подлежит отмене.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Обращаясь в суд первой инстанции с настоящим заявлением, Тушурашвили И.А. ссылался на решение Перовского районного суда г. Москвы от 01 августа 2017 года по делу N 2-3513/17, согласно которому за заявителем признано право собственности на долю в общей долевой собственности в виде указанных помещений.
Исключая указанные нежилые помещения из конкурсной массы должника, суд первой инстанции указал на то, что поскольку должник не является собственником указанного имущества, заявление подлежит удовлетворению.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции по следующим обстоятельствам.
В соответствии с частью 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество (часть 2 статьи 131 Закона о банкротстве).
Как следует из материалов дела, решением Перовского районного суда г. Москвы от 01 августа 2017 года по делу N 2-3513/17 за Тушурашвили И.А. признано право собственности на соответствующие доли в объекте незавершенного строительства АО "Глобинвестстрой".
В силу пункта 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные настоящим параграфом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению других лиц к застройщику о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства (подпункт 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве).
Объект незавершенного строительства - АО "Глобинвестстрой по адресу: город Москва, улица Новогиреевская, вл.5, кадастровый номер земельного участка 77:03:0006017:21, входит в конкурсную массу должника и является имуществом, за счет которого подлежат удовлетворению требования кредиторов.
По требованию об исключении из конкурсной массы долей в объекте незавершенного строительства юридически значимым обстоятельством является решение вопросов индивидуализации этих долей и возможность выделения этих долей в натуре.
Существование объекта незавершенного строительства подразумевает возможность его дальнейшего изменения и преобразования в здание или сооружение, что может повлечь как изменение имущества, которое может быть отнесено к общему, так и изменение количества и характеристик помещений в таком объекте.
Поэтому до окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию невозможно установить ни число и характеристики помещений в нем, ни доли в общей собственности на общее имущество; до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию невозможно нормальное использование инженерного оборудования, а, следовательно, и нормальная эксплуатация помещений.
Выделение в объекте незавершенного строительства нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав противоречит действующему законодательству.
Учитывая изложенные обстоятельства, доля в объекте незавершенного строительства, право собственности, на которую признано решениями суда общей юрисдикции, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи до сдачи комплекса в эксплуатацию и в силу этого не может быть исключена из конкурсной массы должника.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 ГК РФ) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.
Обязательным условием возникновения права собственности является государственная регистрация прав участников долевого строительства, в свою очередь, для которой обязательными условиями являются завершение строительства (сдача в эксплуатацию) и подписание акта, которым подтверждаются выполнение сторонами обязательств и распределяются площади объекта недвижимого имущества.
В связи с этим Перовский районный суд признал право собственности за Тушурашвили И.А. доли в праве общей долевой собственности, так как данный объект представляет собой единое целое, нежилые помещения, находящиеся по проекту внутри дома, не представляют собой отдельного объекта гражданских прав.
Поскольку строительство жилого комплекса должником не завершено, объекта долевого строительства не существует, долю в натуральном выражении выделить невозможно, то и исключить имущество в виде нежилых помещении (машиномест), расположенных по адресу - город Москва, улица Новогиреевская, вл.5, кадастровый номер земельного участка 77:03:0006017:21 из конкурсной массы невозможно.
Учитывая изложенное, поскольку, заявителем в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих возможность исключения доли в объекте незавершенного строительства АО "Глобинвестстрой" из конкурсной массы должника в соответствии с частью 2 статьи 131 Закона о банкротстве, суд первой инстанции пришел к необоснованным выводам об исключении нежилых помещений из конкурсной массы должника.
При таких обстоятельствах, определение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2017 года следует отменить. В удовлетворении заявления Тушурашвили И.А. отказать.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на ненадлежащее извещение заявителя по делу о банкротстве - Эдиева Ш.-С.А. и Михалева М.И. (единственный акционер должника) о времени и месте судебного заседания, отклоняются апелляционным судом.
Согласно пункту 2 статьи 48 Закона о банкротстве о времени и месте судебного заседания по проверке обоснованности заявления о признании должника банкротом судья арбитражного суда уведомляет лицо, направившее заявление о признании должника банкротом, должника, собственника имущества должника - унитарного предприятия, представителя учредителей (участников) должника (при наличии информации о его избрании), неявка которых не препятствует рассмотрению вопроса о введении наблюдения.
Согласно абзацу первому части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта.
Применяя данную норму, судам следует исходить из положений части 6 статьи 121 и части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арбитражный суд к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия должен располагать сведениями о получении лицом, участвующим в деле, иным участником арбитражного процесса копии первого судебного акта по делу либо иными сведениями, указанными в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года N 35).
Частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном названным Кодексом или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" разъяснено, что при применении вышеуказанного положения следует исходить из части 6 статьи 121, части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арбитражный суд к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия должен располагать сведениями о получении лицом, участвующим в деле, иным участником арбитражного процесса копии первого судебного акта по делу либо иными сведениями, указанными в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Первым судебным актом для лица, участвующего в деле, является определение о принятии искового заявления (заявления) к производству и возбуждении производства по делу.
В связи с этим судам надлежит учитывать, что при рассмотрении дела о банкротстве, в том числе заявлений, жалоб и ходатайств в порядке статьи 60 Закона о банкротстве, первым судебным актом является, в частности: для лица, подавшего заявление о признании должника банкротом, и самого должника - определение о принятии заявления о признании должника банкротом к производству.
Поскольку заявитель по делу о банкротстве АО "Глобинвестстрой" - Эдиев Ш.-С.А. и единственный акционер должника Михалев М.И. надлежащим образом извещены о начавшемся процессе о банкротстве настоящего должника и в силу положений статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имели возможность самостоятельно отслеживать движение дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, несет риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, тогда как вся информация о движении дела в установленном АПК РФ порядке размещена арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что судом первой инстанции не допущено нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену определения арбитражного суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

определение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2017 года по делу N А41-36831/12 - отменить.
В удовлетворении заявления Тушурашвили Ираклия Анатольевича - отказать.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья
В.П.МИЗЯК

Судьи
Е.Н.КОРОТКОВА
В.А.МУРИНА

Вопрос: Правомерен ли отказ в удовлетворении требований участника долевого строительства к банкроту-застройщику о передаче нежилого помещения в натуральной форме, а не включении его требований в реестр требований кредиторов с выплатой денежного эквивалента?

Ответ: Отказ в удовлетворении требований к банкроту-застройщику о передаче нежилого помещения в натуральной форме правомерен, если нежилое помещение не отвечает требованиям, предусмотренным пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также если такие требования не признаются текущими.

Обоснование: В силу пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) под требованием о передаче машино-места и нежилого помещения понимается требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При этом для целей указанного в данном подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.
Для целей квалификации требования о передаче нежилого помещения, содержащегося в пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, имеет значение площадь нежилого помещения, а также предъявление требования участником долевого строительства - физическим лицом.
Таким образом, требование о передаче в натуральной форме нежилого помещения вправе заявлять только участники строительства - физические лица в отношении нежилых помещений площадью не более 7 кв. м. К правоотношениям, связанным с нежилыми помещениями площадью более указанной, применяются общие нормы Закона о банкротстве о признании денежного требования обоснованным и включении его в реестр требований кредиторов должника.
Статья 201.1 Закона о банкротстве дополнена пп. 3.1 в связи с принятием Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ). Датой вступления в законную силу данных изменений является 25.12.2018. Ранее требования о передаче нежилого помещения в натуральной форме подлежали отклонению.
Действующие в настоящее время положения параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после дня вступления в силу Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ, а также если производство по делу о банкротстве застройщика (за исключением положений ст. 201.15-4 Закона о банкротстве) возбуждено до дня вступления в силу Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (п. 3 ст. 8 Закона N 478-ФЗ).
Указанная позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 сентября 2019 г. N Ф05-12561/2019 по делу N А40-251375/2018; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2019 г. N 10АП-10326/2019; Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 августа 2019 г. N Ф02-3058/2019 по делу N А33-25188/2018).

Н.В. Гурьянова
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
18.11.2019

---

ВС РФ в Определении от 11.04.2019 №305-ЭС18-2130(5) по делу №А40-53873/2017 изложил правовую позицию касательно права кредиторов застройщика при трансформировании их требований о передаче жилых помещений в денежные требования увеличить свои требования за счет включения в них размера убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения.

❗ Правовая позиция:
В соответствии с п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований.

Согласно п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве одной из особенностей установления размера денежных требований к банкроту-застройщику является необходимость учета убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения. Реальный ущерб определяется как разница между стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Стоимость жилого помещения определяется оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим за счет застройщика, на дату введения процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику, в рамках которой предъявлено требование участника строительства. Отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.

Если заявлено требование о передаче жилого помещения, то согласно п. 5 ст. 201.6 Закона о банкротстве также устанавливается как размер уплаченного участником строительства застройщику по договору, так и размер убытков в порядке п. 2 ст. 201.5 того же Закона. Сумма этих двух составляющих определяет число голосов участника строительства в собрании кредиторов.

Согласно п. 3 ст. 201.12 Закона о банкротстве участник строительства обладает на собрании участников строительства числом голосов, пропорциональным размеру его денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений (с учетом п. 5 ст. 201.6 Закона о банкротстве) по отношению к общей сумме денежных требований и требований о передаче жилых помещений, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания участников строительства.

Таким образом, механизм расчета размера требований, установленный п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве, универсален для обоих вариантов волеизъявления участника строительства по удовлетворению его требований к застройщику-банкроту и, по существу, обязывает арбитражный суд учитывать не только размер уплаченного застройщику по договору, но и размер убытков, тем более, если арбитражный управляющий или участник строительства (при неисполнительности арбитражного управляющего) представил отчет об оценке жилого помещения, в том числе и в порядке увеличения размера требований (п. 1 ст. 49 АПК РФ).

В противном случае нарушаются имущественные права участника строительства и необоснованно уменьшается число принадлежащих ему голосов на собрании кредиторов.

Следует заметить, что тот же механизм расчета размера требований применяется при погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства (пп. 1 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве), а также при погашении требований участников строительства путем передачи им жилых помещений (пп. 3 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве), что также подтверждает обязанность арбитражного суда учитывать размер убытков.