Банкротство застройщика. Участие ДОМ.РФ

База:

ЗоБ

(в том числе про залоговых кредиторов)
Статья 201.10. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства

3. Передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федеральных законов от 13.07.2015 N 236-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;
(в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 189-ФЗ, от 29.12.2015 N 391-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика (ДДУ?) на объект незавершенного строительства и земельный участок (одновременно и земля и ДДУ?), либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, или договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения;
(пп. 4 в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

Статья 201.15-1. Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства

1. При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

Приобретателем может быть Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В случае, если Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о нецелесообразности такого финансирования либо решение Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации не было получено конкурсным управляющим в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, приобретателем может быть также юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

4. Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона.

6. Лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - лицо, имеющее намерение стать приобретателем), которым в том числе является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье - заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации).
Заявление о намерении направляется и рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 201.15 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

7. К заявлению о намерении лица, имеющего намерение стать приобретателем, которым является юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", прилагаются документы, подтверждающие:

14. При принятии Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Фонд уведомляет конкурсного управляющего о таком решении в течение десяти рабочих дней со дня его принятия.

Статья 201.15-2. Передача имущества и обязательств застройщика (здесь про права залога, в тоом числе залога прав по ДДУ)

1. Конкурсный управляющий (внешний управляющий) обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю в течение десяти дней с даты поступления денежных средств от приобретателя в соответствии с определением об удовлетворении заявления о намерении, за исключением случая, указанного в пункте 11.1 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона. К указанному ходатайству прилагаются документы, подтверждающие поступление денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении.
(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
2. В течение трех дней с даты поступления ходатайства конкурсного управляющего (внешнего управляющего) о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю арбитражный суд выносит определение о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
3. В определении арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика указываются:
1) наименование приобретателя, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика;
2) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, передаваемый приобретателю;
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
3) сведения о размере денежных средств, перечисляемых приобретателем на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 и пунктом 3 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
4) сведения о соблюдении условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона;
5) сведения о переходе к приобретателю прав требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями;
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
6) иная необходимая для государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок информация.
3.1. Определение арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке, установленном пунктом 3 статьи 61 настоящего Федерального закона.
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
4. При передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика не применяются правила:
1) получения согласия кредиторов застройщиком на перевод долга на иное лицо;
2) предварительного уведомления кредиторов застройщиком о переводе долга застройщика на приобретателя;
3) предъявления кредиторами застройщику требований о прекращении или досрочном исполнении застройщиком своих обязательств перед ними в связи с такой передачей.
5. К приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона. (т.е. банк залогодержатель не участник строительства - пролетает)
(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
6. На основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства. При этом денежные требования участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона, признаются погашенными. (получается все участники строительства отдаются Фонду вместе с имуществом, которое будет достраиваться, а стальным кредиторы (не участники строительства) например банки и банки-залогодержатели остаются с пустым должником).
(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
7. Утратил силу. - Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
8. На основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика конкурсный управляющий (внешний управляющий) заключает с приобретателем договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих настоящему Федеральному закону.
(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
9. Перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
10. Договор передачи приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика заключается в письменной форме. Передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика приобретателю осуществляется по передаточному акту.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
11. Государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
Залог прав застройщика (ДДУ?) на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.
(абзац введен Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
12. Не позднее трех дней с даты государственной регистрации перехода к приобретателю прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями конкурсный управляющий (внешний управляющий) путем включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве осуществляет опубликование следующих сведений:
(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
1) полное наименование застройщика, передающего имущество и обязательства, его адрес и идентифицирующие указанного застройщика сведения (основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика);
2) полное наименование приобретателя, которому передаются имущество и обязательства застройщика, его адрес и идентифицирующие указанного приобретателя сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, идентификационный номер налогоплательщика);
3) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
13. Погашение требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, осуществляется в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика. Погашение таких требований осуществляется в порядке очередности, установленном в соответствии со статьей 134 настоящего Федерального закона. В случае вынесения определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с пунктом 11.1 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона погашение указанных в настоящем пункте требований кредиторов осуществляется в течение десяти рабочих дней с даты поступления денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении. (т.е. Фонд обязан погасить только 1 и 2 очередь участников строительства, по другим кредиторам такой обязанности нет).
(в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
14. По истечении десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика приобретатель направляет в арбитражный суд в порядке, установленном пунктами 11 и 12 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, заявление о признании требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникших в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 требований в реестр требований кредиторов.

Статья 201.15-2-2. Передача Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства
(введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

1. В течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - решение о финансировании), Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - заявление о намерении, земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, проектная документация). Копия заявления о намерении направляется конкурсному управляющему.
(в ред. Федеральных законов от 30.12.2020 N 542-ФЗ, от 30.12.2021 N 436-ФЗ)
2. В состав имущества, права на которое передаются Фонду в соответствии с настоящей статьей, не включаются многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено и в отношении которых арбитражным судом вынесено определение о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствии со статьей 201.11 настоящего Федерального закона, а также земельный участок, на котором расположен соответствующий объект.
3. В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)
4. Передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона.
5. Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.
6. Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона.
7. В случае передачи Фонду одновременно земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями для строительства нескольких объектов строительства либо нескольких земельных участков с находящимися на них объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями производится зачет обязательств и требований, указанных в пунктах 5 и 6 настоящей статьи.
8. К заявлению о намерении прилагается решение о финансировании.
9. В течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд следующие сведения:
1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи указанного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями);
2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" будет осуществлена выплата возмещения.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)
10. В случае передачи Фонду одновременно земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями для строительства нескольких объектов строительства либо земельных участков с находящимися на них объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями конкурсным управляющим представляются также сведения о соотношении совокупной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями либо земельные участки с находящимися на них объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" будет осуществлена выплата возмещения.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)
11. Заявление о намерении подлежит рассмотрению арбитражным судом в течение четырнадцати рабочих дней с даты его поступления.
12. По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение:
1) об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи;
2) об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случае несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи.
13. В случае вынесения определения об отказе в удовлетворении заявления о намерении в соответствии с настоящей статьей к Фонду, осуществившему выплату возмещения, в том числе по требованиям, возникшим после даты принятия заявления о признании должника банкротом, переходят требования по денежным обязательствам в размере произведенных выплат в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)
14. В определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указываются:
1) наименование Фонда, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика;
2) размер требований кредиторов, указанных в пункте 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, и срок перечисления Фондом денежных средств в таком размере на специальный банковский счет застройщика в порядке, установленном статьей 201.15 настоящего Федерального закона;
3) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" будет осуществлена выплата возмещения, размер денежных средств и срок их перечисления Фондом на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у Фонда в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, или размер требований Фонда, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;
(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)
4) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями;
5) иные необходимые для перечисления Фондом денежных средств на соответствующий счет застройщика сведения.
15. Определение арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке, установленном пунктом 3 статьи 61 настоящего Федерального закона.
16. В течение срока, предусмотренного определением арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении, Фонд перечисляет денежные средства в указанном в этом определении размере.
17. Фонд в течение десяти рабочих дней с даты перечисления денежных средств в соответствии с определением об удовлетворении заявления о намерении обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями Фонду и погашении требований кредиторов. К указанному ходатайству прилагаются платежные документы, подтверждающие перечисление денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении. Копия указанного ходатайства направляется конкурсному управляющему.
18. В течение трех рабочих дней с даты поступления указанного в пункте 17 настоящей статьи ходатайства Фонда арбитражный суд выносит определение о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.
19. В определении арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями указываются:
1) наименование Фонда, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика;
2) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, права на который передаются Фонду;
3) сведения о размере денежных средств, перечисленных Фондом на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона и пунктом 5 настоящей статьи;
4) сведения о соблюдении условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи;
5) сведения о переходе к Фонду прав требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями;
6) сведения о полном или частичном погашении требований кредиторов в соответствии с настоящей статьей;
7) иные необходимые для государственной регистрации перехода к Фонду права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями сведения.
20. Определение арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке, установленном пунктом 3 статьи 61 настоящего Федерального закона.
21. При передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями не применяются правила:
1) получения застройщиком согласия кредиторов на перевод долга на иное лицо;
2) предварительного уведомления застройщиком кредиторов о переводе долга застройщика на Фонд;
3) предъявления кредиторами застройщику требований о прекращении или досрочном исполнении застройщиком своих обязательств перед ними в связи с такой передачей.
22. На основании определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями конкурсный управляющий заключает с Фондом договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями на условиях, не противоречащих настоящему Федеральному закону.
23. Договор передачи Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями заключается в письменной форме. Передача Фонду земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями осуществляется по передаточному акту.
24. Государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
25. Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований кредиторов, которые были обеспечены таким залогом.
26. Не позднее трех рабочих дней с даты государственной регистрации перехода прав на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями к Фонду конкурсный управляющий путем включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве осуществляет опубликование следующих сведений:
1) полное наименование застройщика, передающего имущество, его адрес и идентифицирующие указанного застройщика сведения (основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика);
2) полное наименование Фонда, его адрес и идентифицирующие Фонд сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, идентификационный номер налогоплательщика);
3) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.
27. Погашение требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, осуществляется в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями. Погашение таких требований осуществляется в порядке очередности, установленном в соответствии со статьей 134 настоящего Федерального закона.
28. На основании определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями при получении участником строительства выплаты, произведенной Фондом в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", признаются погашенными и подлежат исключению конкурсным управляющим из реестра требований кредиторов требования участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в части размера возмещения, выплаченного Фондом.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)
29. Лица, требования которых подлежат погашению или признаны погашенными в соответствии с настоящей статьей, вправе обжаловать действия или бездействие конкурсного управляющего в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, если такие действия или бездействие нарушают их права и законные интересы.

---

О том, что происходит с залогом банков после передачи незавершенки с землей Фонду (судебная практика).

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2021 г. N 10АП-6399/2021, 10АП-5864/2021
Дело N А41-18534/19

Доводы Банка о неприменении судом пункта 2 статьи 201.15.1, пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, необходимости указания в судебном акте размера денежных средств, подлежащих внесению Фондом на депозит для перечисления в пользу залогового кредитора Банка "ТРАСТ", подлежат отклонению апелляционным судом.
Фонд (приобретатель) не обязан получать согласие залоговых кредиторов или осуществлять погашение требований, обеспеченных залогом прав на земельный участок и/или объект незавершенного строительства в силу пункта 14 статьи 16 Закона N 151-ФЗ.

---

Закон, на который ссылка.

27 июня 2019 года N 151-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ
В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" И ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14. Передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона) осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных настоящей частью, если в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые должны быть построены на передаваемом земельном участке, договор с первым участником строительства, предусматривающий передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, в том числе договор участия в долевом строительстве, заключен без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона), до 1 июля 2019 года и применительно к договорам участия в долевом строительстве представлен на государственную регистрацию до 1 июля 2019 года. Передача указанного в настоящей части земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона) осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 и 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

ВС РФ изучит право залоговых кредиторов застройщиков на компенсацию при передаче "дореформенных" объектов
•
•
•
Москва. 21 января. ИНТЕРФАКС - Верховный суд (ВС) РФ решит, полагается ли банкам компенсация за залог в случае передачи новому застройщику проекта, начатого до реформы системы долевого строительства, которая предусматривает обязательное использование эскроу-счетов, свидетельствует картотека дел.
Такой вопрос перед судебной коллегией по экономическим спорам (СКЭС) ВС РФ поставил Сбербанк, который кредитовал строительство в Уфе жилого комплекса "Миловский парк". Реализация этого проекта началась в 2013 году, но многие покупатели до сих пор ждут своих квартир. В конце декабря 2021 года РБК сообщило о вводе в эксплуатацию двух домов, еще 20 домов из 28 запроектированных достраиваются.
Банк в 2016 году выдал ООО "КилСтройИнвест" два кредита на общую сумму порядка 70 млн рублей под 15,8% годовых до конца 2017 года. Обеспечены они были в том числе залогом права аренды на один из участков, свидетельствуют материалы банкротного дела застройщика.
Полностью "КилСтройИнвест" кредит не погасил. Его задолженность перед Сбербанком составляет около 40 млн рублей с учетом процентов и штрафов, следует из материалов суда.
Летом 2017 года кредиторы инициировали дело о несостоятельности застройщика, была введена процедура наблюдения, затем внешнего управления, а в феврале 2020 года "КилСтройИнвест" был признан банкротом. После этого достроить проблемный объект взялась учрежденная региональными властями НКО "Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства".
Фонд обратился в суд с заявлением, в котором просил передать ему права застройщика на земельные участки и незавершенные объекты строительства, а также обязательства, которые включены в реестр требований к "КилСтройИнвесту". Арбитражный суд Башкортостана удовлетворил просьбу фонда, одновременно обязав его перечислить на спецсчет "КилСтройИнвест" 6,54 млн рублей для удовлетворения требований второй очереди кредиторов, которые не являются дольщиками. Погашение долгов перед кредиторами первой и второй очереди в такой ситуации обязательно по статье 215.10 закона о банкротстве.
Сбербанк со своими залоговыми требованиями, числящимися в четвертой очереди (особый порядок в ситуации несостоятельности застройщиков по статье 201.9 закона о банкротстве - ИФ) решил, что его права нарушены. Банк указывал на подпункт 3 пункта 3 и пункт 6 статьи 201.10 закона о банкротстве, согласно которому передача незавершенного строительства возможна, либо если в реестре нет обеспеченных залогами требований лиц, не являющихся дольщиками, либо если залоговые кредиторы дали согласие на передачу, либо если участники строительства или третьи лица (например фонд - ИФ) внесли не депозит суда сумму в размере не менее 60% долга перед залоговым кредитором.
Однако суды трех инстанций сочли, что это правило не применяется к "старым" долгостроям, которые начали возводиться до реформы и первый договор долевого участия в таких проектах заключен до 1 июля 2019 года. Упомянутый подпункт, по мнению суда, направлен "на социальную ориентированность перед всеми участниками долевого строительства "проблемных" объектов", заключивших договоры долевого участия до реформы. "В том случае, когда заявителем (приобретателем) выступает Фонд субъекта Российской Федерации (в настоящем деле Республики Башкортостан), которому соответствующее финансирование предоставлено публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства", соблюдение [упомянутого подпункта] не требуется", - говорится в решении Арбитражного суда Башкортостана.
Теперь Сбербанк пытается переломить исход спора в ВС РФ. "Сбербанк указывает на отсутствие правовых оснований для лишения его права на получение удовлетворения, причитающегося залогодержателю, вследствие одного лишь факта передачи фонду объектов, прав, принадлежавших застройщику", - приводится в определении ВС РФ позиция Сбербанка.
Эти доводы судья ВС РФ Иван Разумов счел достаточными для передачи жалобы на рассмотрение судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ. Заседание назначено на 14 февраля.
"КилСтройИнвест" был учрежден в 2010 году Дмитрием Комлевым, Николаем Шеиным и Сергеем Ластовчуком (по 1/3 доли), свидетельствуют данные аналитической системы "СПАРК-Интерфакс". В 2016 году поступления от текущих операций у компании составили 968,7 млн рублей, но уже в 2017-м упали до 28,01 млн рублей. По состоянию на август 2019 года в реестр кредиторов были включены требования на 2,11 млрд рублей, свидетельствуют данные Единого федерального реестра сведений о банкротстве ("Федресурс", bankrot.fedresurs.ru).
В январе 2022 года Октябрьский районный суд Уфы вынес приговор в отношении бывших гендиректоров "КилСтройИнвеста" Комлева, Ивана Арапова и Павла Рыцева. Они признаны виновными мошенничестве в особо крупном размере. По версии следствия, застройщик причинил ущерб на сумму почти 2,4 млрд рублей более чем 1200 гражданам и 205 членам жилищно-строительных кооперативов. Пресс-служба прокуратуры Башкирии сообщила, что суд назначил Комлеву 10 лет лишения свободы, Арапову и Рыцеву - по шесть лет.
Сейчас 50%-я доля в "КилСтройИнвеста" находится на балансе компании, оставшаяся половина - у Шеина.
Copyright © 1989 - 2022 Интерфакс

А вот какая была норма, но утратила силу, где банки еще могли что-то получить.

29 июля 2017 года N 218-ФЗ

---

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ПУБЛИЧНО-ПРАВОВОЙ КОМПАНИИ
ПО ЗАЩИТЕ ПРАВ ГРАЖДАН - УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)
ЗАСТРОЙЩИКОВ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ
ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 12. Использование средств компенсационного фонда, финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства

2. Предоставление средств компенсационного фонда на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства предусматривает также финансирование расходов на погашение требований по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, включенных в реестр требований кредиторов, в целях обеспечения в соответствии со статьями 201.11 и 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" возможности передачи лицу, указанному в части 4 настоящей статьи, прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями или передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме и (или) ином объекте строительства, строительство которых завершено, и осуществляется в размере, не превышающем максимальной величины возможных выплат возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений.

---

Выявленная суть.

МОСКОВСКИЙ
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ М.В. ЛОМОНОСОВА
ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

ИНСТИТУТ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВА) В ПРАВОВОЙ СИСТЕМЕ
РОССИИ И ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН:
ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

МОНОГРАФИЯ

Ответственные редакторы
доктор юридических наук, профессор
С.А. КАРЕЛИНА
кандидат юридических наук, доцент
И.В. ФРОЛОВ
(извлечение)

Участие коммерческих застройщиков в процедуре урегулирования обязательств допускается, но только в случае, если Фонд защиты дольщиков принял решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства (п. 2 ст. 201.12-1, абз. 6 п. 1 ст. 201.15-1 Закона "О банкротстве").
Причины, подтолкнувшие к созданию НКО Фонда, очевидны: процедура урегулирования обязательств с участием коммерческих застройщиков не стала эффективной. Для решения проблемы обманутых дольщиков государство создало собственный механизм. Он может оказаться более эффективным, поскольку защищает права не только дольщиков, но и банков, кредитовавших застройщиков. Финансирование Фондом защиты дольщиков мероприятий по завершению строительства предусматривает в том числе погашение требований "кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями..." (ч. 2 ст. 12 Закона "О Фонде защиты дольщиков" в редакции Закона N 151-ФЗ). Такое финансирование позволит соблюсти обязательное условие процедуры урегулирования обязательств: при наличии залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, на депозитный счет суда должны быть внесены денежные средства в размере 60% суммы, которая могла быть выручена от реализации предмета залога (п. 2 ст. 201.15-1 во взаимосвязи с п. 6 ст. 201.10 и пп. 1 п. 1 ст. 201.14 Закона "О банкротстве"). Это позволит получить согласие банков на процедуру урегулирования обязательств застройщика и решить социальную задачу - обеспечить граждан-дольщиков жильем.

Выплата возмещения по ДДУ: Закон "О Фонде защиты дольщиков" изначально предусмотрел порядок определения предельной суммы возмещения одному дольщику: площадь жилых помещений составляет до 120 кв. м в одном доме и умножается на среднюю рыночную стоимость кв. метра, определяемую уполномоченным федеральным органом исполнительной власти для определенного периода времени в определенном субъекте РФ (ст. 13). Принятие Закона N 478-ФЗ, поставившего требования о передаче машино-мест и кладовок в один ранг с требованиями о передаче жилых помещений, создало пробел: компенсации для машино-мест и кладовок предусмотрены не были. Проблему урегулировал Закон N 151-ФЗ: поправки в ст. 13 Закона "О защите дольщиков" распространили компенсации в том числе на эти объекты.
Механизм возмещения дольщикам оказался значительно сложнее механизма возмещения вкладчикам банков из-за сложной структуры отношений по ДДУ. Отношения по банковскому вкладу возникают между двумя лицами - банком и вкладчиком, выплата страхового возмещения возможна только по действующему договору вклада, отношения имеют исключительно денежный характер. АСВ, выплатившее страховое возмещение по банковскому вкладу, получает права требования вкладчика к банку и включается в реестр требований кредиторов в качестве кредитора первой очереди.
К Фонду защиты дольщиков в случае выплаты возмещения тоже переходят права требования по ДДУ (п. 6 ст. 201.12-1 Закона "О банкротстве"). При этом отношения по ДДУ осложнены следующими элементами:
- привлечение дольщиком кредитных средств банка с залогом прав по ДДУ;
- требование об исполнении обязательства в натуре (передача жилых и иных помещений);
- залоговое обеспечение прав по ДДУ имуществом застройщика;
- право участника ДДУ расторгнуть договор при наступлении определенных в законе обстоятельств с возникновением денежного требования о возврате уплаченной по ДДУ суммы с процентами (п. п. 2, 6 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве");
- включение прав требования по ДДУ, находящихся в залоге, в состав ипотечного покрытия с целью выпуска облигаций с ипотечным покрытием (правом выпуска наделен в том числе Фонд защиты дольщиков, п. 4 ч. 4 ст. 4 Закона "О Фонде защиты дольщиков").
На практике ДДУ часто заключаются гражданами с привлечением кредитных средств банков (права требования по ДДУ передаются банку в залог), а Закон N 261-ФЗ сейчас прямо допустил включение в состав ипотечного покрытия заложенные права требования участников долевого строительства.
Закон N 261-ФЗ урегулировал также вопрос, в каком порядке денежные средства, выплачиваемые гражданам в качестве возмещения из компенсационного фонда, должны быть направлены на погашение кредита, предоставленного для заключения ДДУ (ч. 6 ст. 13 Закона "О Фонде защиты дольщиков"). Ранее существовал пробел: механизм, предусмотренный п. 2 ст. 334 ГК РФ, на компенсации прямо не распространялся. Впрочем, и механизм, созданный сейчас, отличается от п. 2 ст. 334 ГК РФ: если страховое возмещение залогодержатель вправе получить от страховщика напрямую, то для компенсаций из Фонда защиты дольщиков сейчас предусмотрен залоговый счет.
Механизм с использованием залогового счета выглядит юридически корректным: это позволяет обременить залогом денежные средства, выплаченные по заложенным правам требования, а права требования по ДДУ, перешедшие к Фонду защиты дольщиков, очистить от залогового обременения. Денежные средства, поступившие на залоговый счет (за исключением суммы, превышающей размер обязательств перед банком), гражданин может использовать только на исполнение обязательств перед залогодержателем.
Механизм, однако, является для граждан сложным и сулит ряд проблем. Вопрос о том, как именно и в какой момент гражданин, получивший компенсацию, должен погасить кредит, законом не урегулирован. Поступление денежных средств на залоговый счет не означает, что кредит, полученный при заключении ДДУ, гражданином погашен, и начисление процентов по кредиту продолжается. Для скорейшего погашения кредита гражданин должен совершить ряд действий, включая достижение договоренностей с банком и перечисление средств с залогового счета в счет исполнения обязательств по кредиту.
Ситуация с залоговым обеспечением требований по ДДУ и тем более денежных требований, возникающих при расторжении ДДУ, еще сложнее. При идеальной модели Фонд защиты дольщиков, осуществивший выплату возмещения, должен получить весь объем прав дольщика по ДДУ, включая права залогодержателя в отношении имущества застройщика (ст. ст. 12.1, 13 Закона "О долевом участии в строительстве"). Судебная практика, однако, констатировала, что полноценное залоговое обеспечение прав по ДДУ существует лишь в отдельных случаях, а денежное требование, возникающее при расторжении ДДУ, может быть и вовсе лишено обеспечения.
Речь идет об известном деле, рассмотренном Судебной коллегией ВС РФ по экономическим спорам в апреле 2018 года <237>. Застройщик, ООО "Римэка", нарушил срок передачи квартиры по ДДУ; участница долевого строительства отказалась от договора и потребовала возврата денежных средств. Застройщик был признан банкротом, и возник вопрос о наличии у денежного требования дольщицы залогового обеспечения. Проблема была в том, что после расторжения договора данная квартира была продана другому лицу по новому ДДУ. ВС РФ высказал ряд важных правовых позиций, но окончательного решения по делу вынести не смог - решение в каждом конкретном случае будет зависеть от фактических обстоятельств. От данного дела, по сути, зависело, будет ли Фонд защиты дольщиков, осуществивший выплаты, получать требования, обеспеченные залогом <238>.

---

<237> Определение ВС РФ от 16.04.2018 N 305-ЭС16-10864.
<238> Более подробно см.: Кукин А.В., Плешанова О.П. Неполноценный залог // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. N 7. С. 20 - 25.

Указанные проблемы свидетельствуют о том, что механизм компенсаций, скорее всего, не получит широкого применения. Не случайно законодательство развивает в первую очередь механизм достраивания объектов незавершенного строительства.

Проблемы банков - кредиторов граждан: механизм достраивания проблемных объектов, несмотря на социальную значимость, тоже вызвал проблемы. Граждане, заключившие ДДУ на кредитные средства банка, при банкротстве застройщика могут прекратить исполнять обязательства по кредитному договору и не совершать действий, направленных на включение в реестр требований кредиторов и получение квартиры в доме, если он будет достроен. Граждане просто "бросают" ситуацию, не желая ни ждать квартиру (процесс достраивания дома с момента передачи объекта НКО Фонда составляет до трех лет), ни платить банку.
Казалось бы, банк может обратить взыскание на заложенные права требования по ДДУ, однако в деле о банкротстве застройщика банк не получит статуса участника строительства либо участника долевого строительства - таким статусом наделен только гражданин (пп. 2, 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона "О банкротстве"). Требование банка попадет лишь в четвертую очередь требований кредиторов (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона "О банкротстве") - социальные гарантии на банк не распространяются. Залоговое обеспечение прав требования по ДДУ, как указывалось выше (дело ООО "Римэка"), существует лишь в отдельных случаях, которые на практике почти не встречаются. О том, что банк, к которому права требования по ДДУ перешли от гражданина, получит какой-то особый статус, законодательство не говорит, тогда как для Фонда защиты дольщиков, выплатившего компенсацию, предусмотрена специальная очередь (абз. 3 пп. 3 п. 1 ст. 201.9 Закона "О банкротстве"). Таким образом, банк, обративший взыскание на заложенные права по ДДУ, рискует не добиться их реализации.
Может ли банк принудить гражданина к совершению действий, направленных на включение требования по ДДУ в реестр требований кредиторов и получение квартиры? Обязать, очевидно, не может: у кредитора в деле о банкротстве существует только право, но не обязанность предъявить свои требования. Банк может попросить у гражданина доверенность и действовать от его имени, но гражданин может отказаться, поскольку ситуация для него может быть экономически невыгодной. Гражданину, как ни парадоксально, часто будет выгоднее скорейшая передача банку прав требования по ДДУ - это избавит как от длительного ожидания квартиры, так и от необходимости платить по кредиту.
В судебной практике есть пример, когда недобросовестное поведение должника позволило банку получить средство защиты, прямо не предусмотренное законом. Верховный Суд РФ удовлетворил требование ПАО "Промсвязьбанк" о признании незаконным бездействия ликвидационной комиссии залогодателя, предоставившего обеспечение по требованиям к основному должнику. Ликвидационная комиссия залогодателя недобросовестно уклонялась от подачи заявления о банкротстве, что препятствовало удовлетворению требований "Промсвязьбанка" <239>. В данном случае, однако, ответчиком выступало юридическое лицо - коммерческая организация, а у ликвидационной комиссии существовала обязанность подать заявление о банкротстве. Признать недобросовестным бездействие гражданина, переставшего платить по кредиту и не требующего квартиру, сложнее: требование банка обеспечено залогом прав требований по ДДУ, и банк вправе обратить на них взыскание, то есть формально имеет надлежащий способ защиты.

---

<239> Определение ВС РФ от 23.08.2017 N 310-ЭС17-8699.

Данная проблема, очевидно, потребует законодательного решения и очередного поиска баланса социальных и коммерческих интересов. Усложнение проблем, однако, свидетельствует о глубоком кризисе механизма долевого строительства и, скорее всего, невозможности быстро и четко отвечать на все новые и новые вызовы.

Про залог прав по ДДУ. (Например залогодержатель - банк, не участник строительства).

Суть ДДУ и залога прав по ДДУ для понимания содержания залоговых прав у держателей залога прав по ДДУ в банкротстве застройщика.

---

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
14 ноября 2018 г.

ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 3 (2018)

28. Если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, после чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, по общему правилу, передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой в пользу первого участника строительства.
(извлечение по тексту).

Из системного толкования ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214-ФЗ) (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 336 и п. 2 ст. 341 ГК РФ.

Определение N 305-ЭС16-10864

КС РФ подтвердил право залоговых кредиторов на выплаты при передаче "старых" долгостроев другим застройщикам

Москва. 22 июля. ИНТЕРФАКС - Конституционный суд РФ признал неконституционными ряд норм, которые позволяли аннулировать залоги без выплаты компенсаций кредиторам застройщиков в случае передачи новому застройщику проекта, начатого до введения обязательного использования эскроу-счетов. Суд предписал внести изменения в законодательство, а до этого момента установил временный порядок выплат лишившимся залога кредиторам.
Соответствующее постановление КС РФ вынес 22 июля по итогам рассмотрения жалобы Верховного суда (ВС) РФ, на рассмотрении которого находится два спора о правах залоговых кредиторов в случае передачи долгостроя региональным фондам защиты прав дольщиков. Один из них касается ситуации со строительством в Уфе жилого комплекса "Миловский парк", продажи квартир в котором стартовали еще в 2013 году. В 2016 году Сбербанк (MOEX: SBER) выдал застройщику ООО "КилСтройИнвест" два кредита на общую сумму порядка 70 млн рублей, обеспечены они были в том числе залогом права аренды на один из участков.
Но строительство домов затянулось, долг перед Сбербанком составил около 40 млн рублей с учетом процентов и штрафов, и в феврале 2020 года "КилСтройИнвест" был признан банкротом, следует из материалов арбитражного суда. После этого достроить проблемный объект решила учрежденная региональными властями НКО "Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства".
В соответствии со статьей 201.10 закона о несостоятельности, передача долгостроя возможна с согласия залоговых кредиторов, которые не являются дольщиками, либо если у застройщика-банкрота нет таких кредиторов вовсе, либо если участники строительства или третьи лица (например, фонд - ИФ) внесли на депозит суда сумму в размере не менее 60% долга перед залоговыми кредиторами.
Однако арбитражные суды сочли, что закон, вступивший в силу с 1 июля 2019 года 151-ФЗ, предусматривающий введение эскроу-счетов в строительстве, отменил действие этого правила для начатых ранее объектов. Это предусмотрено частями 14 и 17 статьи 16 ФЗ-151. В результате Сбербанк остался и без залога, и без компенсации, а долг перед ним мог быть учтен как незалоговый в реестре требований к самому застройщику с минимальными шансами на погашение. Банк обратился в ВС РФ, а тот - в КС РФ.
По итогам рассмотрения жалобы КС РФ признал, что новые правила ухудшили положение залоговых кредиторов, которые не могли прогнозировать такие изменения, вступая в отношения с застройщиками до 1 июля 2019 года. Суд признал упомянутые нормы ФЗ-151 в их взаимосвязи со статьей 201.15.2 закона о банкротстве (Передача имущества и обязательств застройщика) неконституционными в той мере, в какой не гарантируют защиту прав залоговых кредиторов, не являющихся дольщиками.
Одновременно КС РФ подчеркнул, что это не является основанием для отмены решения о передаче для достройки объекта фонду и не означает восстановления залоговых прав таких кредиторов, а защита их прав "должна осуществляться посредством иных правовых механизмов". КС РФ поручил внести необходимые изменения в законодательство, предусматривающие гарантии прав для таких кредиторов в случае передачи для достройки объектов, возведение которых началось до 1 июля 2019 года.
До момента корректировки законодательства КС РФ ввел временные правила, в соответствии с которыми в такой ситуации лишившиеся залога кредиторы, не являющиеся дольщиками, смогут рассчитывать на выплаты от фонда, достраивающего "старый" долгострой.
Такие дольщики смогут предъявить к Фонду требования в размере основной суммы долга, ранее обеспеченного залогом, и причитающихся процентов. Выплаты должны будут производиться за счет пропорционального распределения между ними части выручки от реализации фондом помещений в доме, при этом фонд, если это возможно, "должен принять меры по увеличению площади помещений в объекте незавершенного строительства" для максимального удовлетворения требований бывших залоговых кредиторов, говорится в постановлении КС РФ. Размер распределяемой выручки должен определить суд, учтя объем работ для достройки дома и иные связанные с этим расходы фонда.
Вне зависимости от реализации помещений фонд должен будет произвести выплаты бывшим ключевым залоговым кредиторам "по таким обязательствам застройщика, возникновение которых было определяющим условием для строительства многоквартирного дома". Конкретную сумму тоже определит суд.
Если выплат не хватит для полного погашения долга перед бывшим залоговым кредитором, то он сможет заявить требование в рамках дела о банкротстве самого застройщика.