Режим общей собственности в многоквартирном доме

База:


ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2009 г. N 64

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ
ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ

В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.
1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
8. Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.
В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.
9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
А.А.ИВАНОВ

Секретарь Пленума,
судья Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Т.В.ЗАВЬЯЛОВА

НЕЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ: ПРАВОВОЙ РЕЖИМ, РЕКОНСТРУКЦИЯ, ЛЕГАЛИЗАЦИЯ

С.В. СТРЕМБЕЛЕВ
(извлечение)

§ 7. Передача общего имущества нежилых зданий
в пользование третьим лицам

1. Какие элементы общего имущества могут быть переданы в пользование?
К общему имуществу нежилых зданий, разделенных на самостоятельные помещения, по аналогии применяются нормы законодательства об общем имуществе многоквартирных домов (абз. 3 п. 1 Постановления от 23.07.2009 N 64), поэтому отчуждение элементов общего имущества в собственность третьих лиц недопустимо. Соответствующие сделки должны признаваться ничтожными и не влекущими юридических последствий на основании п. 1 ст. 168, п. 1 ст. 174.1, п. 2 ст. 290 ГК РФ.
Вместе с тем отдельные элементы общего имущества нежилого здания могут быть переданы третьим лицам в пользование при условии сохранения права общей долевой собственности собственников помещений на эти элементы.
В соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ элементы общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование третьим лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Полагаем, что указанные права могут быть нарушены, если в результате передачи элемента общего имущества в пользование становится невозможным или затруднительным использование помещений в многоквартирном доме или затрудняются обслуживание и эксплуатация многоквартирного дома и общего имущества, например, если при передаче элемента общего имущества в пользование нарушаются технические регламенты и нормы (нормы противопожарной безопасности, санитарные правила и др.) <1>.

---

<1> Более подробно об этом см.: Стрембелев С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые аспекты: Монография. М., 2010 (§ 1 гл. 4).

Указанные ограничения применяются и к случаям передачи в пользование элементов общего имущества нежилых зданий.
2. Способы предоставления общего имущества в пользование.
Элементы общего имущества нежилых зданий могут предоставляться в пользование третьим лицам как в соответствии с нормами ЖК РФ, применяемыми по аналогии, так и на основании общих положений гражданского законодательства об общей долевой собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. Таким образом, элемент общего имущества нежилого здания может быть передан в пользование третьему лицу при наличии соответствующего волеизъявления собственников всех помещений, расположенных в таком здании. При этом проведения собрания собственников помещений и составления соответствующего протокола в соответствии с нормами ЖК РФ, применяемыми по аналогии, в данном случае не требуется.
Если собственников, которым принадлежат помещения в здании, немного, то получить от всех согласие несложно. Если количество собственников велико, то получить согласие от каждого собственника на практике может быть затруднительно. В этом случае можно, применив нормы ЖК РФ по аналогии, предоставить элемент общего имущества в пользование путем принятия собственниками помещений соответствующего решения на собрании.
Применительно к многоквартирным домам существует еще один способ предоставления в пользование элементов общего имущества, а именно: заключение договора о пользовании общим имуществом с товариществом собственников жилья. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 137, п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Стороной соответствующих договоров выступает товарищество собственников жилья, а не собственники помещений. Арбитражные суды в некоторых случаях указывают, что право пользования элементами общего имущества не возникает, если товарищество собственников жилья, передавая его в пользование третьему лицу, действовало не в интересах собственников помещений в многоквартирном доме (см., напр., Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.11.2012 N А56-61147/2011).
Данные нормы не могут быть применены по аналогии к нежилым зданиям, поскольку в нежилых зданиях невозможно создание товарищества собственников жилья.
В практике встречаются случаи, когда общее имущество предоставляется в пользование без заключения договора и при отсутствии решения общего собрания собственников помещений в здании, данные фактические отношения никак не оформляются юридически. В некоторых случаях суды отказывают собственникам помещений в прекращении права пользования третьих лиц, основанном на фактически сложившемся порядке пользования общим имуществом (см., напр., Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.06.2011 N А53-15838/2010).
Элементы общего имущества могут использоваться не только третьими лицами, но и каким-либо сособственником этого имущества, т.е. собственником помещения. В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение об использовании элементов общего имущества иными лицами. При буквальном толковании данной нормы можно прийти к выводу о том, что общее имущество не может быть предоставлено решением общего собрания в пользование собственнику одного из помещений. Таким образом, собственнику одного из помещений элемент общего имущества может быть передан только в соответствии с общими положениями ГК РФ, т.е. по согласию собственников всех помещений (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Данная логика применима и к нежилым зданиям, разделенным на помещения.
Такое буквальное толкование влечет, на наш взгляд, установление ничем не обоснованных ограничений прав сособственников общего имущества. С учетом этого норма п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ должна применяться и к случаям предоставления в пользование общего имущества собственнику одного из помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях.
3. Передача общего имущества в пользование по решению общего собрания собственников.
Согласие собственников, обладающих 2/3 голосов. Отдельно следует остановиться на предоставлении в пользование элементов общего имущества на основании решений собраний собственников помещений. Как говорилось выше, ВАС РФ занял позицию, что к отношениям собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества применяются по аналогии нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ (п. 1 Постановления от 23.07.2009 N 64).
Вопросы использования и распоряжения общим имуществом многоквартирных домов достаточно подробно урегулированы ЖК РФ. В частности, установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принимать решения о передаче элементов общего имущества в пользование третьим лицам, в том числе для размещения рекламных конструкций, а также уполномочивать лиц, которые будут подписывать от имени собственников договоры о передаче в пользование элементов общего имущества (п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Все указанные решения принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Количество голосов, принадлежащее каждому собственнику, определяется отношением площади его помещения к совокупности площадей всех помещений данного многоквартирного дома (ч. 1 ст. 37, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Следует отметить, что необходимость применения некоторых из указанных положений по аналогии отпадет в случае принятия законопроекта N 47538-6 <1>.

---

<1> См.: п. 3 ст. 298, ст. 298.5 ГК РФ (в редакции данного законопроекта). Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ. С. 10 - 11.

Многие из указанных выше положений, за исключением нормы о праве товарищества собственников жилья предоставлять в пользование элементы общего имущества, применяются арбитражными судами по аналогии к общему имуществу нежилых зданий, не являющихся многоквартирными домами. В частности, нормы о количестве голосов, необходимом для принятия общим собранием собственников решений о передаче в пользование элементов общего имущества (2/3 от общего числа голосов, п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.10.2012 N А53-23869/2011), об определении количества голосов на таких собраниях как отношения площади помещения собственника к совокупности площадей всех помещений здания (ч. 1 ст. 37, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ) (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.03.2013 N А58-1895/2012).
Таким образом, собственники помещений в нежилом здании, составляющих не менее чем 2/3 площадей всех помещений, вправе созвать общее собрание собственников в порядке, предусмотренном ЖК РФ, и принять решение о передаче в пользование элементов общего имущества третьим лицам, например, для целей размещения рекламных конструкций или иных целей. Данным решением собственники вправе определить лиц, которые будут подписывать от их имени договор об использовании общего имущества с третьим лицом. Собственники могут выбрать лицо, которое будет подписывать договор, как из числа собственников, так и любое иное физическое или юридическое лицо.
Порядок подписания договора о передаче общего имущества в пользование. На практике очень важно, чтобы собственники решением уполномочили какое-либо лицо на подписание договора о передаче общего имущества в пользование, поскольку в противном случае возникнет неопределенность по поводу того, кто именно должен подписать соответствующий договор с пользователем.
Решение общего собрания о передаче в пользование элемента общего имущества является основанием для заключения договора о передаче в пользование тем лицом, которое уполномочено решением подписать такой договор. Само по себе решение не влечет возникновения права пользования соответствующим элементом. Некоторые суды исходят из того, что лицо, уполномоченное на подписание договора, обязано его подписать и пользователь вправе требовать подписания договора этим лицом на основании решения собрания в принудительном (судебном) порядке (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.12.2012 N А75-840/2012, Определением ВАС РФ от 10.04.2013 N ВАС-1417/13 отказано в передаче указанного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).
С практической точки зрения это, возможно, обоснованно. Действительно, если общее собрание собственников помещений приняло решение о передаче элемента общего имущества в пользование и при этом такое решение само по себе не влечет возникновения права пользования, то логично, чтобы лицо, определенное решением для подписания договора, было обязано его подписать. В то же время такой подход не вполне соответствует положениям ГК РФ о том, что граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей и по общему правилу обязанность на третье лицо может быть возложена только с его согласия (п. 2 ст. 1, ст. 155 ГК РФ). Так, будет неправильно, если собственники помещений в многоквартирном доме смогут уполномочить любое третье лицо без его согласия на подписание договора о предоставлении общего имущества в пользование, в результате чего у такого лица возникнет обязанность подписать соответствующий договор.
Множественность лиц на стороне собственника в договоре о передаче общего имущества в пользование. Интересен вопрос о том, кто является стороной, предоставляющей элементы общего имущества в пользование на основании решения общего собрания собственников. По смыслу п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ договор об использовании элемента общего имущества подписывается лицом, уполномоченным на то решением общего собрания собственников, от имени собственников. В соответствии с п. 4 ст. 185 ГК РФ в редакции, вступающей в силу 1 сентября 2013 г., правила ГК РФ о доверенности применяются к случаям предоставления полномочий на основании решения собрания. Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников обязательно для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в собрании.
Из этих норм, на наш взгляд, можно сделать вывод о том, что стороной договора о предоставлении элемента общего имущества в пользование, подписанного лицом, уполномоченным общим собранием, являются собственники всех помещений в соответствующем многоквартирном доме, даже те, которые не участвовали в собрании или голосовали против. Данный вывод влечет определенные практические последствия. В частности, если стороной договора о передаче общего имущества в пользование является собственник каждого помещения в здании, то пользователь обязан очередные платежи по договору разделять и вносить каждому такому собственнику пропорционально площади соответствующего помещения. Пользователь вправе внести весь платеж одному из собственников, если это предусмотрено договором или если деятельность собственников по предоставлению общего имущества в пользование является предпринимательской, поскольку в этом случае требования собственников о внесении платы будут солидарными <1>.

---

<1> Более подробно об этом применительно к общему имуществу многоквартирных домов см.: Стрембелев С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые аспекты: Монография (§ 2 гл. 4).

С учетом того, что помещения в нежилом здании используются их собственниками, как правило, для предпринимательской деятельности, деятельность по предоставлению в пользование общего имущества также зачастую является предпринимательской, следовательно, требования собственников являются солидарными и пользователь может вносить платежи по договору любому из собственников. Такой порядок оплаты на практике во многих случаях неудобен для собственников, поскольку каждый раз существует неопределенность по поводу того, кому из собственников заплатит пользователь, кроме того, после поступления платежа собственники должны распределять между собой полученный платеж.
С учетом этого на практике в договоре о предоставлении в пользование общего имущества целесообразно предусматривать, кому конкретно пользователь должен перечислять плату за пользование и как она должна распределяться между собственниками.
Вполне допустимо, на наш взгляд, предусмотреть в договоре, что пользователь должен вносить плату (ее часть) не собственникам, а определенному ими третьему лицу, что будет являться надлежащим исполнением обязательства пользователя по оплате пользования (исполнение обязательства третьему лицу). Кроме того, договор о предоставлении общего имущества может быть заключен в пользу третьего лица в части обязанности по внесению платы. В этом случае третье лицо сможет требовать от пользователя внесения платы. При исполнении обязательства третьему лицу, напротив, такое третье лицо не вправе требовать внесения ему платы, но вместе с тем перечисление ему платы будет считаться надлежащим исполнением обязательства пользователем.
Таким третьим лицом - получателем платежей за пользование - может быть организация, занимающаяся эксплуатацией, содержанием и обслуживанием общего имущества нежилого здания.
С практической точки зрения может быть целесообразным в договоре о передаче общего имущества в пользование предусмотреть, что этот договор заключен в пользу эксплуатирующей организации, которая вправе сама получать и взыскивать платежи с пользователя. Собственники помещений могут также договориться о том, что плата, получаемая таким образом эксплуатирующей организацией (или ее часть), расходуется на содержание и обслуживание общего имущества здания.
Договор о передаче в пользование общего имущества сохраняет силу при смене собственников помещений в здании. Правовое регулирование многих договоров о передаче имущества в пользование (аренда, безвозмездное пользование, сервитут) предполагает, что при смене собственников имущества, переданного в пользование по договору, соответствующий договор сохраняет свою силу, т.е. право пользования не прекращается (п. 1 ст. 275, п. 1 ст. 617, п. 1 ст. 700 ГК РФ). Таким образом, по общему правилу в случае смены состава участников общей долевой собственности на общее имущество здания (при отчуждении помещений в таком здании) ранее заключенные договоры о предоставлении элементов общего имущества в пользование и соответствующее право пользования сохраняются.
Кроме того, некоторые суды исходят из того, что решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании о коммерческом использовании общего имущества этого здания обязательны не только для лиц, которые были собственниками помещений на момент принятия решений, но также и для тех лиц, которые стали собственниками после принятия решения.
Так, ФАС Московского округа рассмотрел следующее дело.
ООО "РосТинвест" и ОАО "МБИ", обладая правом собственности на все помещения в нежилом здании, созвали внеочередное общее собрание собственников помещений в здании. На данном собрании указанные лица единолично приняли решение об организации коммерческого использования общего имущества здания. После этого собственником части помещений в здании стало ООО "Уран МПЗ". ООО "Уран МПЗ" обратилось с иском в арбитражный суд о признании незаконным вышеупомянутого решения общего собрания собственников, полагая, что при принятии решения не было соблюдено правило о 2/3 голосов и это решение нарушает права истца. Суд отказал в иске со ссылкой на то, что оспариваемое решение было принято при участии лиц, обладавших 100% голосов на дату принятия решения.
См.: Постановление ФАС Московского округа от 12.12.2012 N А40-54885/12-40-509.
4. Применение норм Гражданского кодекса РФ о решениях общих собраний, вступающих в силу 1 сентября 2013 г.
С 1 сентября 2013 г. вступит в силу гл. 9.1 ГК РФ "Решения собраний". Данная глава содержит нормы, которые могут быть применены к решениям общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, а также по аналогии к решениям общих собраний собственников помещений в нежилых зданиях.
В соответствии с п. 2 ст. 181.1 ГК РФ положения гл. 9.1 применяются к таким решениям собраний, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия. ЖК РФ, несомненно, связывает наступление гражданско-правовых последствий с решениями общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, положения гл. 9.1 могут быть применены к указанным решениям. Согласно п. 1 ст. 181.1 ГК РФ правила гл. 9.1 применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. Действующее законодательство не предусматривает возникновение каких-либо гражданско-правовых последствий в связи с принятием решения общим собранием собственников помещений в нежилом здании. Вместе с тем, как нами указывалось ранее, арбитражные суды применяют многие нормы об общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах по аналогии к нежилым зданиям, разделенным на помещения.
С учетом этого можно сделать вывод о том, что положения гл. 9.1 ГК РФ могут быть применены к решениям общих собраний собственников помещений в нежилых зданиях по аналогии в той части, которая не урегулирована ЖК РФ. Полагаем, что на практике могут возникнуть сложности с разграничением сферы применения гл. 9.1 ГК РФ и гл. 6 ЖК РФ, касающейся общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. По нашему мнению, к решениям таких общих собраний, а также собраний собственников помещений в нежилых зданиях (по аналогии) применяются некоторые положения гл. 9.1 ГК РФ.
Так, при проведении очного собрания собственников помещений должен составляться протокол, подписываемый председателем и секретарем собрания. В протоколе должны содержаться как минимум следующие сведения (п. 4 ст. 181.2 ГК РФ):
- дата, время и место проведения собрания;
- сведения о лицах, принявших участие в собрании;
- результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
- сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
- сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.
Если собственники помещений нарушили порядок принятия решения, то такое решение не может быть оспорено по основаниям нарушения порядка принятия, если оно подтверждено последующим решением общего собрания собственников, принятым в установленном порядке до признания судом недействительности первоначального решения (п. 2 ст. 181.4 ГК РФ).
Решение общего собрания собственников является недействительным только при условии признания его таковым судом (оспоримое решение), но если суд признает его недействительным, то оно считается недействительным с момента принятия (п. 1 ст. 181.3, п. 7 ст. 181.4 ГК РФ).
Собственник помещения должен заблаговременно, до подачи иска о признании решения общего собрания собственников недействительным, уведомить собственников остальных помещений о намерении предъявить иск и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Собственники иных помещений, которые не присоединятся к иску без уважительных причин, впоследствии не вправе оспаривать то же самое решение, в том числе и по иным основаниям, которые не были рассмотрены судом по первоначальному иску (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ).

К общему имуществу нежилых зданий, разделенных на самостоятельные помещения, по аналогии применяются нормы законодательства об общем имуществе многоквартирных домов (абз. 3 п. 1 Постановления от 23.07.2009 N 64), поэтому отчуждение элементов общего имущества в собственность третьих лиц недопустимо. Соответствующие сделки должны признаваться ничтожными и не влекущими юридических последствий на основании п. 1 ст. 168, п. 1 ст. 174.1, п. 2 ст. 290 ГК РФ.