Земельный налог на общую землю

Вопрос: Организация (ООО) применяет УСН ("доходы минус расходы").
В июне 2017 г. по договору купли-продажи организация приобрела и оформила в собственность нежилое помещение, которое является встроенно-пристроенным к многоквартирному дому. Пристроенная часть нежилого помещения имеет общую стену со встроенной частью многоквартирного дома.
Из ИФНС России пришло требование об исчислении и уплате земельного налога с общей площади земельного участка, находящегося под встроенно-пристроенным нежилым помещением.
Должна ли организация уплачивать земельный налог с общей площади земельного участка, находящегося под встроенно-пристроенным нежилым помещением к многоквартирному дому (далее - МКД)?

Ответ: Если встроенно-пристроенное помещение входит в состав МКД, то организация не должна уплачивать земельный налог.

Обоснование: В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в МКД в том числе принадлежит земельный участок на праве общей долевой собственности, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на данном земельном участке (общее имущество МКД).
Доля собственника помещения в МКД в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, в том числе на земельный участок под МКД, пропорциональна размеру общей площади данного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Таким образом, если пристройка нежилого помещения является частью МКД, то на его собственника также распространяются нормы ЖК РФ.
Немаловажным моментом в данной ситуации по встроенно-пристроенному помещению к МКД является наличие общего имущества собственников помещений в МКД (обслуживающих помещений, несущих и ненесущих ограждающих конструкций дома, земельного участка, инженерных сетей и оборудования) (ст. 36 ЖК РФ).
Установить, входит ли пристроенное помещение в состав дома, можно при наличии признаков единства здания, приведенных в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37 (далее - Инструкция N 37).
Пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, которая является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену.
В Приложении 1 к Инструкции N 37 названы следующие признаки единства здания:
- фундамент и общая стена с сообщением между частями независимо от назначения последних и их материала;
- общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение (при отсутствии сообщения между частями одного здания).
Согласно Приложению Б к СП 31-107-2004 "Свод правил по проектированию и строительству. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий", одобренному и рекомендованному Письмом Госстроя России от 28.04.2004 N ЛБ-131/9, встроенно-пристроенное нежилое помещение - помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.
Наличие у пристройки отдельного входа, отдельных коммуникаций, отдельных точек ввода и врезки труб, а также то, что пристрой расположен на отдельном участке, выделенном для его строительства и эксплуатации, указывают, что пристройка является самостоятельным объектом недвижимости (см., например, Постановления ФАС Московского округа от 24.06.2013 по делу N А40-120000/12-117-1164, ФАС Уральского округа от 08.07.2014 N Ф09-3787/14).
Следовательно, на основании вышеизложенного можно сказать, что встроенно-пристроенное помещение, входящее в состав МКД, не может рассматриваться как отдельный объект недвижимости.
Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 Налогового кодекса РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено данным пунктом (п. 1 ст. 388 НК РФ).
На основании ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.
В соответствии с положениями ч. 3, 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 67), если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, то земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования (муниципалитета).
На основании пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения по земельному налогу (см. также Письмо Минфина России от 17.10.2017 N 03-05-05-02/67471).
Таким образом, если встроенно-пристроенное помещение, принадлежащее организации на праве собственности, входит в состав МКД, организация не должна уплачивать земельный налог.

Г.А. Канаева
ЗАО "Сплайн-Центр"
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
26.02.2018


-