Может ли риелтор платить налог как самозанятый

База:

Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ
(ред. от 08.06.2020)
"О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"

Статья 4. Налогоплательщики налога на профессиональный доход

2. Не вправе применять специальный налоговый режим:

5) лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части;

---

Вопрос: Может ли риелтор (физическое лицо, осуществляющее риелторскую деятельность) применять налог на профессиональный доход?

Ответ: Физическое лицо вправе применять НПД при оказании физическим и юридическим лицам услуг на основании заключенного между сторонами договора об оказании услуг. По нашему мнению, НПД не может применяться при заключении риелтором посреднического договора, а также смешанного договора, который содержит элементы посреднического.

Обоснование: Действующее гражданское законодательство не содержит определения понятия "риелторская деятельность".
В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" дается разъяснение по вопросу распространения на риелторские услуги действия Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
При этом поясняется, что под риелторскими услугами понимаются посреднические услуги на рынке сделок с недвижимостью, в том числе: услуги по подбору вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан.
Согласно ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" (далее - Закон N 422-ФЗ) не вправе применять специальный налоговый режим:
1) лица, осуществляющие реализацию подакцизных товаров и товаров, подлежащих обязательной маркировке средствами идентификации в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) лица, осуществляющие перепродажу товаров, имущественных прав, за исключением продажи имущества, использовавшегося ими для личных, домашних и (или) иных подобных нужд;
3) лица, занимающиеся добычей и (или) реализацией полезных ископаемых;
4) лица, имеющие работников, с которыми они состоят в трудовых отношениях;
5) лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено п. 6 ч. 2 ст. 4 Закона N 422-ФЗ;
6) лица, оказывающие услуги по доставке товаров с приемом (передачей) платежей за указанные товары в интересах других лиц, за исключением оказания таких услуг при условии применения налогоплательщиком зарегистрированной продавцом товаров контрольно-кассовой техники при расчетах с покупателями (заказчиками) за указанные товары в соответствии с действующим законодательством о применении контрольно-кассовой техники;
7) лица, применяющие иные специальные налоговые режимы или ведущие предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются налогом на доходы физических лиц, за исключением случаев, предусмотренных ч. 4 ст. 15 Закона N 422-ФЗ;
8) налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 млн руб.
В соответствии с п. п. 2, 3 ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ не признаются объектом налогообложения в том числе доходы: от продажи недвижимого имущества, транспортных средств и от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Отношения с контрагентами при риелторской деятельности могут быть оформлены по-разному. Физическим лицом - риелтором может быть заключен с контрагентом договор об оказании услуг по подбору объекта недвижимости, услуг по сопровождению сделки купли-продажи, предоставлении консультационных услуг по оформлению договора.
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (п. 1 ст. 779 Гражданского кодекса РФ).
То есть при заключении договора об оказании риелтором услуг, в частности, по предоставлению или подбору определенной информации по интересующему покупателя или продавца недвижимому имуществу, предоставлению консультационных услуг по разработке проекта договора, по получению необходимых для осуществления сделки документов, риелтором не будет осуществляться посредническая деятельность.
В данном случае также не будет осуществляться приобретение недвижимого имущества с целью последующей перепродажи (ч. 2 ст. 4 Закона N 422-ФЗ).
Другим случаем осуществления риелторской деятельности является заключение с клиентом посреднического договора (договора комиссии, поручения или агентского договора).
Как было отмечено выше, не могут применять предусмотренный Законом N 422-ФЗ налоговый режим лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров (п. 5 ч. 2 ст. 4 Закона N 422-ФЗ).
По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ).
По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки (ст. 990 ГК РФ).
По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала (ст. 1005 ГК РФ).
Таким образом, в том случае, если риелторская деятельность не предполагает заключения перечисленных выше договоров (агентского договора, договора поручения или договора комиссии), а с клиентом заключается договор об оказании услуг, в частности по подбору объекта недвижимости или услуг по сопровождению сделки купли-продажи, риелтор вправе применять налоговый режим "Налог на профессиональный доход" при соблюдении остальных критериев, установленных Законом N 422-ФЗ.
Аналогичный подход изложен в Письме Минфина России от 22.07.2019 N 03-11-11/54306.
Следует также учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ если стороны риелторского договора заключат договор, в котором содержатся элементы различных договоров (смешанный договор), в котором содержатся элементы и договора услуг, и посреднического договора, то, по нашему мнению, у риелтора нет права применять налог на профессиональный доход, поскольку при наличии смешанного договора риелтор будет являться лицом, ведущим предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров.
Таким образом, по нашему мнению, физическое лицо вправе применять налоговый режим "Налог на профессиональный доход" при оказании физическим и юридическим лицам услуг на основании заключенного между сторонами договора об оказании услуг.

Н.В. Зуйкова
ЗАО "Сплайн-Центр"
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
18.08.2020

---

Если это - оказание услуг, то можно.

Вопрос: О применении НПД при оказании услуг по отчуждению (приобретению) объектов недвижимости.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 22 июля 2019 г. N 03-11-11/54306

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение от 28.05.2019 и по вопросу, связанному с порядком применения налога на профессиональный доход, сообщает следующее.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)" (далее - Федеральный закон) физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим в порядке, установленном Федеральным законом, признаются налогоплательщиками налога на профессиональный доход.
Ограничения, связанные с применением Федерального закона, установлены частью 2 статьи 4 и частью 2 статьи 6 указанного Федерального закона.
Положения Федерального закона не предусматривают запрета на применение специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" для физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги физическим и юридическим лицам по отчуждению либо приобретению объекта недвижимости, при условии соблюдения норм указанного Федерального закона.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН
22.07.2019

---