Купля-продажа доли в квартире нотариально

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
"О государственной регистрации недвижимости"

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Новая редакция:

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
(в ред. Федеральных законов от 02.06.2016 N 172-ФЗ, от 03.07.2016 N 351-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 03.08.2018 N 338-ФЗ, от 01.05.2019 N 76-ФЗ)

Надо понимать, что это касается только случаев, если предметом договора будет являться не конкретный объект, а доля в т.ч. и доля в общем имуществе. Хотя тогда не очень понятна суть нормы о том, что возникновение права на объект уже является возникновение права на долю, а вот ее отчуждение требует нотариальной формы. Вероятно миссия нотариуса - проследить все ли другие дольщики воспользовались своим преимущественным правом. Будем следить за практикой.

---

Вопрос: Имущество должника - доля в праве собственности на объект недвижимости продается на публичных торгах. Требуется ли нотариальное удостоверение сделки?

Ответ: Договор продажи доли в праве собственности на объект недвижимости на публичных торгах подлежит нотариальному удостоверению.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 449.1 Гражданского кодекса РФ на публичных торгах может быть продано имущество в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.
Правила, предусмотренные ст. ст. 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, если иное не установлено ГК РФ и процессуальным законодательством.
Согласно п. 6 ст. 448 ГК РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Порядок реализации имущества должника на торгах регламентирован ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ).
В приведенных выше нормах ГК РФ, а также Закона N 229-ФЗ не содержится требования о нотариальном удостоверении договора, заключенного на торгах.
При этом нотариальное удостоверение сделки по отчуждению долей в недвижимом имуществе закреплено в ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Законодательство не делает исключений при продаже доли в праве собственности на объект недвижимости на публичных торгах.
Данный подход подтверждается Письмом ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3, а также судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.11.2017 N Ф09-6740/17 по делу N А50-15926/2017).

Н.В. Зуйкова
ЗАО "Сплайн-Центр"
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
13.06.2018

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.05.2018 N Ф06-31439/2018 по делу N А55-10596/2017

Требование: О признании незаконным решения регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи.
Обстоятельства: Оспариваемое решение мотивировано тем, что договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество нотариально не удостоверен.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку недвижимое имущество на момент отчуждения не являлось общедолевым, а находилось в собственности только продавца, в связи с чем оснований для приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи у регистрирующего органа не имелось.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.11.2017 N Ф09-6740/17 по делу N А50-15926/2017
Требование: О признании незаконным приостановления государственной регистрации перехода прав, совершенного на основании договора купли-продажи залогового имущества в процедуре банкротства.
Обстоятельства: Причиной приостановления предоставления услуги явилось отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку в рассматриваемом случае состоялась сделка купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, такая сделка подлежала нотариальному удостоверению, нахождение продавца в процедуре банкротства не освобождает его от соблюдения требований законодательства при совершении сделок.

Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 12.07.2017 по делу N 33а-7118/2017
Требование: О признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации.
Обстоятельства: Истица указала, что на средства материнского капитала приобрела жилой дом и земельный участок. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП. Ею подготовлен соответствующий договор дарения долей в праве собственности. Считает, что договор не требует нотариального удостоверения, поскольку она является единственным собственником имущества.
Решение: Требования удовлетворены.

К дарению применяются правила купли-продажи.

---

НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 мая 2017 г. по делу N 33-5164/2017
(извлечение)

Государственная регистрация права собственности Н.В. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности в спорной квартире на основании оспариваемого договора дарения произведена 16.06.2016 г., т.е. после вступления в силу изменений в ч. 1 ст. 42 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", то договор дарения по отчуждению 1/2 доли в спорной квартире требовал нотариального удостоверения.
При отсутствии нотариального удостоверения договора дарения, такой договор является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, как не соответствующий требованиям закона.
Рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия пришла к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" договор дарения требует нотариального удостоверения (новая редакция вступила в силу с 02.01.2017 г.).
Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

---

Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2018 по делу N 33а-3917/2018
Требование: Об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности в соответствии с договором дарения доли жилого помещения.
Обстоятельства: Истец указал, что государственный регистратор незаконно потребовал от него нотариального удостоверения договора дарения доли квартиры.
Решение: В удовлетворении требования отказано.

На основании изложенного суд пришел к правильному выводу, что нотариальное удостоверение сделки, на основании которой административный истец требовал совершить регистрационные действия, прямо предусмотрено нормами ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".