Переуступка прав аренды

Основные положения -

Статья 615 ГК РФ

Пользование арендованным имуществом

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отношении земельных участков -

Статья 22 ЗК РФ.

Аренда земельных участков

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
(в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)

В отношении земельных участков лесного фонда -

---

Вопрос: О перемене лица на стороне арендатора в договоре аренды участка лесного фонда; о порядке реализации права переуступки прав по договору аренды лесного участка третьим лицам.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 4 февраля 2010 г. N Д23-352

В соответствии с обращением о разъяснении вопроса перемены лица на стороне арендатора в договоре аренды участка лесного фонда и о порядке реализации права переуступки Департамент недвижимости в пределах компетенции сообщает.
В соответствии с ч. 2 ст. 3 Лесного кодекса Российской Федерации (далее - Лесной кодекс) имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом, другими федеральными законами.
Согласно ч. 3 ст. 71 Лесного кодекса к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом.
Пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендатора на переуступку своих прав по договору аренды, если договором аренды не предусмотрено иное.
При переуступке прав по договору аренды лесного участка третьим лицам арендатору надлежит уведомить в письменной форме арендодателя о произведенной переуступке, если договором аренды не установлено иное, дополнительных согласований при переуступке права аренды не требуется.
В дополнение Департамент недвижимости Минэкономразвития России сообщает, что в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.06.2008 N 450 Минсельхоз России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функцию по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в области лесных отношений (за исключением лесов, расположенных на особо охраняемых природных территориях).

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
04.02.2010

Положения гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве применяются к правоотношениям, связанным с арендой, при перенайме имущества, с учетом особенностей, присущих данным отношениям. Так, если первоначальный договор аренды помещения подлежал государственной регистрации, то в силу ст. 389 ГК РФ соглашение о перенайме этого помещения также требует регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом новый арендатор становится стороной обязательства лишь после фактической передачи предмета аренды.

Вывод из судебной практики: Перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 ГК РФ об уступке требования и переводе долга.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.02.2012 по делу N А26-10902/2010

"...В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации об уступке требования и переводе долга.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор по общему правилу не вправе без согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. В связи с тем что согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, а в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, на практике возникают споры относительно того, как должен быть квалифицирован перенаем по договору аренды, совершенный в нарушение требований ст. 615 ГК РФ.

Вывод из судебной практики: По вопросу правовых последствий заключения договора перенайма без согласия арендодателя существует две позиции судов.

Позиция 1. Отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) влечет незаключенность договора перенайма.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 05.10.2009 N Ф09-7623/09-С1 по делу N А71-3773/2009-А28
"...В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации передача прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) возможна исключительно с согласия арендодателя.
Поскольку договор передачи прав и обязанностей по договору аренды муниципального имущества считается заключенным только с момента дачи согласия арендодателем на замену стороны в арендных правоотношениях, без получения такого согласия договор будет считаться незаключенным..."

Позиция 2. Отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) влечет ничтожность договора перенайма.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.03.2010 по делу N А32-13018/2009
"...По дополнительному соглашению от 11.07.2008 N 1 центр (цедент) уступил обществу (цессионарию) права и обязанности арендатора по договору аренды от 24.01.2007 N ШС-01/07. Дополнительное соглашение от 11.07.2008 N 1 зарегистрировано 7 августа 2008 г.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В пункте 16 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о том, что передача арендатором права аренды возможна лишь в порядке перенайма, соответствует приведенным нормам права.
Суды правильно квалифицировали оспариваемое дополнительное соглашение от 11.07.2008 N 1 как сделку перенайма недвижимого имущества, являющегося предметом договора аренды от 24.01.2007 N ШС-01/07.
Поскольку согласие собственника имущества на заключение оспариваемой сделки в материалах дела отсутствует, суды правомерно сделали вывод о том, что дополнительное соглашение от 11.07.2008 N 1 в силу статьи 168 Кодекса является ничтожной сделкой, поскольку передача спорного имущества без согласия собственника и арендодателя противоречит части 4 статьи 18 Федерального закона от 14.11.02 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях" и части 2 статьи 615 Кодекса..."

---

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2012 по делу N А19-2060/2011
"...Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора уступки прав и обязанностей от 02.08.2010 недействительным, ссылаясь на то, что передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 05.07.2010 совершена с нарушением требований пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации без участия Администрации как арендодателя по договору аренды.
Судами установлено, что согласие арендодателя на заключение договора уступки прав и обязанностей от 02.08.2010 не было получено.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит правильным выводы суда первой инстанции и апелляционного суда о том, что нарушение требований пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть несоответствие договора требованиям закона, влечет его недействительность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

---

Постановление ФАС Московского округа от 21.04.2010 N КГ-А40/3398-09 по делу N А40-80758/09-54-631
"...В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Суд кассационной инстанции отмечает, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором (лизингополучателем) прав и обязанностей по договору аренды (лизинга) другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, то есть возможность лизингополучателя передавать свои права и обязанности по договору лизинга иному лицу лишь с согласия лизингодателя.
Как следует из материалов дела, в абз. 3 п. 6.3 договора финансовой аренды (лизинга) от 09.07.2007 N 02-794 стороны предусмотрели условие о том, что в течение всего срока лизинга ООО "Авиакомпания "ИНТЕРАВИА", выступающему в договоре в качестве лизингополучателя, запрещается осуществлять передачу третьим лицам любых прав и обязанностей по договору без предварительного согласования лизингодателя (истца).
В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что ОАО "Финансовая Лизинговая Компания" как лизингодатель согласовало заключение между ООО "Авиакомпания "ИНТЕРАВИА" и ООО "Дилижанс-Оптима" договора от 22.07.2008 N 02-974 уступки права (требования) задолженности в размере 25 000 000 руб. по договору финансовой аренды (лизинга) от 09.07.2007 г. N 02-794.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что спорный договор от 22.07.2008 N 02-974 уступки права (требования) задолженности в размере 25 000 000 руб. по договору финансовой аренды (лизинга) от 09.07.2007 г. N 02-794 в нарушение требований пункт 2 статьи 615 ГК РФ и абз. 3 п. 6.3 договора финансовой аренды (лизинга) от 09.07.2007 N 02-794 был заключен без разрешения лизингодателя - ОАО "Финансовая Лизинговая Компания", в связи с чем судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о ничтожности в силу ст. 168 ГК РФ спорного договора от 22.07.2008 N 02-974 уступки права (требования)..."

---

Постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2011 N Ф09-6374/11 по делу N А60-42339/2010
"...В соответствии с ч. 2, 3 ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам, юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с данным Кодексом. К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации.
Таким образом, на отношения по аренде лесных участков распространяются нормы Гражданского, а не Земельного кодекса Российской Федерации, который в соответствии с ч. 4 ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации регулирует отношения по предоставлению лесных участков в постоянное (бессрочное) либо безвозмездное срочное пользование.
Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Иные, чем приведены в данной норме, условия передачи арендатором лесного участка своих прав и обязанностей по договору аренды Лесным кодексом Российской Федерации не предусмотрены.
Таким образом, в отсутствие согласия арендодателя на перенаем лесного участка, договор уступки прав и обязанностей от 29.12.2008 N 434 является недействительной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как заключенный в нарушение ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем иск управляющей компании удовлетворению не подлежит..."

Обращение взыскания на принадлежащее арендатору право аренды без согласия арендодателя невозможно.

---

Определение ВАС РФ от 17.11.2011 N ВАС-14311/11 по делу N А19-24900/09

"...По иску общества с ограниченной ответственностью "Автокар" (город Иркутск) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Стройсервис" о взыскании основного долга по оплате стоимости выполненных работ в размере 1 739 600 рублей.
...вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 19.02.2010 исковое требование о взыскании денежных средств удовлетворено.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, должник является арендатором упомянутого знания, предоставленного ему в аренду Иркутской государственной сельскохозяйственной академией по долгосрочному договору аренды от 01.02.2007 N 11.
Общество "Автокар" ставит вопрос об обращения взыскания на право аренды.
Между тем судами первой и апелляционной инстанций установлено, что арендодатель заявил возражения по этому поводу - направил судебному приставу-исполнителю письменный отказ в предоставлении согласия на обращение взыскания на право аренды, такую же позицию сельскохозяйственная академия занимали в ходе рассмотрения дела в суде.
Апелляционный суд верно указал на то, что требование взыскателя, по сути, направлено на обращение взыскания на право долгосрочной аренды здания вопреки воле лица, которому арендуемое имущество принадлежит на вещном праве и которое не является должником взыскателя.
Между тем по смыслу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 10 статьи 89 Федерального закона "Об исполнительном производстве" отказ арендодателя - лица, владеющего нежилым зданием на вещном праве, в даче согласия на обращение взыскания на принадлежащее арендатору право долгосрочной аренды нежилого здания не может быть преодолен взыскателем, который не является кредитором арендодателя, ни в рамках совершения исполнительных действий в ходе исполнительного производства, ни путем судебного понуждения..."