Залог инвест прав по 214-ФЗ

Здесь обсуждаются вопросы возникновения и регистрации залога прав по 214-ФЗ.

База:

---

16 июля 1998 года N 102-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.
(абзац введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.
4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
(абзац введен Федеральным законом от 04.12.2007 N 324-ФЗ)

Регистрирующий орган приостанавливает государственную регистрацию договора о залоге прав требования участника долевого строительства при отсутствии сведений о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2008 г. N Ф04-5388/2008(10993-А70-43)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Акционерного Западно-Сибирского коммерческого банка открытое акционерное общество (ОАО "Запсибкомбанк") на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2008 по делу N А70-1559/2008 Арбитражного суда Тюменской области по заявлению Акционерного Западно-Сибирского коммерческого банка открытое акционерное общество (ОАО "Запсибкомбанк") к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам о признании недействительным решения о приостановлении государственной регистрации договора залога и обязании произвести регистрацию договора залога (ипотеку) имущественных прав по договору в долевом строительстве с использованием кредитных средств,

установил:

Акционерный Западно-Сибирский коммерческий банк открытое акционерное общество (далее по тексту - Общество, ОАО "Запсибкомбанк) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (далее по тексту - Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным решения (в форме уведомления) о приостановлении государственной регистрации договора залога (ипотеки) прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств N 9924588/07ИИ от 10.01.2008 в соответствии с договором о залоге N 992458807/3-1 от 10.01.2008 и обязании зарегистрировать договор залога (ипотеку) имущественных прав по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств.
Заявленные требования мотивированы нарушением регистрирующим органом пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", выразившееся в требовании при описании предмета ипотеки указания номера и даты государственной регистрации договора, права по которому закладываются.
Заявитель указывает, что на момент подписания договора о залоге прав требования - 10.01.2008 сторонам не были известны номер и дата государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Вместе с тем заявитель, ссылаясь на статью 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и статью 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и на пункт 8.1 договора залога, указывает, что договор вступает в силу, а право залога возникает с момента государственной регистрации данного договора и договора участия в долевом строительстве.
Решением от 28.04.2008 заявленные ОАО "Запсибкомбанк" требования удовлетворены в полном объеме.
Решение Управления о приостановлении государственной регистрации договора ипотеки (залога) прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств N 9924588/07ИИ от 10.01.2008 в соответствии с договором о залоге N 992458807/3-1 от 10.01.2008 признано незаконным и отменено.
Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое ОАО "Запсибкомбанк" решение о приостановлении государственной регистрации договора о залоге прав требования противоречит статье 9 Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2008 решение от 28.04.2008 было отменено, по делу принят новый судебный акт, которым в удовлетворении требований ОАО "Запсибкомбанк" о признании незаконным решения Управления о приостановлении государственной регистрации залога (ипотеки) прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств N 9924588/07ИИ от 10.01.2008 в соответствии с договором о залоге N 992458807/3-1 от 10.01.2008 и об обязании зарегистрировать залог (ипотеку) имущественных прав по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств, проверенного на соответствие Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было отказано.
В кассационной жалобе ОАО "Запсибкомбанк" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции в связи с неправильным применением судом норм материального права, и оставить в силе решение суда первой инстанции.
В судебном заседании представители ОАО "Запсибкомбанк" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель Управления в судебном заседании просил оставить без изменения обжалуемый по делу судебный акт, считая его законным и обоснованным.
Суд кассационной инстанции в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального прав, исходя из доводов кассационной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 10.01.2008 между ОАО "Запсибкомбанк" и Губиным Егором Евгеньевичем (заемщик) был заключен договор ипотечного кредитования N 9924588/07И (далее по тексту - договор ипотечного кредитования), согласно которому заемщику предоставляется кредит в размере 4 459 860 руб. для оплаты по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств N 9924588/07ИИ от 10.01.2008.
Пунктом 2.4. договора ипотечного кредитования предусмотрено, что в целях исполнения обязательств по настоящему договору Заемщик, наряду с поручительством физических лиц, предоставляет Банку обеспечение в виде залога (ипотеки) прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве с использование кредитных средств банка N 9924588/07ИИ от 10.01.2008, а после государственной регистрации права собственности Заемщика на квартиру, указанную в договоре участия в долевом строительстве с использование кредитных средств, Заемщик обязан предоставить Банку договор с отметкой о государственной регистрации и свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру с обременением ипотекой.
Между ОАО "Запсибкомбанк" и Губиным Е.Е. подписан договор о залоге от 10.01.2008 N 992458807/3-1 прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств N 9924588/07ИИ от 10.01.2008 (далее по тексту - договор о залоге).
04.03.2008 стороны вышеуказанного договора обратились в регистрационную службу с заявлениями о государственной регистрации договора залоге (ипотеки) прав требования участника долевого строительства.
Решением Управления от 13.03.2008 (уведомление исх. N 01/075/2008-072/2740) государственная регистрация договора о залоге имущественных прав была приостановлена в связи с выявлением государственным регистратором замечаний, а именно: в представленном на государственную регистрацию договоре о залоге прав требования отсутствовали сведения о проведенной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, что свидетельствует о том, что государственная регистрация договора участия долевого строительства в силу статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не произведена.
В связи с указанным обстоятельством, регистрирующим органом предложено ОАО "Запсибкомбанк" в установленный срок предоставить дополнительные документы, необходимые для проведения государственной регистрации договора о залоге, в том числе внесением соответствующих изменений в договор о залоге (ипотеке), в котором указать номер, дату и орган, осуществивший государственную регистрацию права требования на объект долевого строительства.
Не согласившись с указанным решением административного органа, ОАО "Запсибкомбанк" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании решения о приостановления государственной регистрации договора о залоге незаконным.
Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый по делу судебный акт, исходит из установленных судом обстоятельств и следующих норм материального права.
Статья 19 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ) устанавливает основания для приостановления государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 19 вышеуказанного Закона государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав; также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту - Закон об ипотеке) договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Пункт 2 статьи 10 Закона об ипотеке устанавливает, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
При этом согласно абзацу 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (абзац введен Федеральным законом от 04.12.2007 N 324-ФЗ).
Пункт 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) устанавливает, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считает заключенным с момента такой регистрации.
Из вышеизложенного следует, что единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ является государственная регистрация данного права.
Из вышеизложенных норм действующего законодательства следует, что для регистрации договора о залоге должны быть сведения, подтверждающие принадлежность залогодателю (дольщику) права требования участника долевого строительства (дата, номер государственной регистрации), которое он закладывает по вышеуказанному договору.
Из материалов дела следует, что 04.03.2008 в представленном ОАО "Запсибкомбанк" на государственную регистрацию договоре о залоге N 992458807/3-1 прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств банка N 992458807/3-1 от 10.01.2008 отсутствуют сведения о государственной регистрации вышеуказанного договора участия в долевом строительстве.
Из пункта 1 статьи 5 Закона об ипотеке следует однозначный вывод о том, что по договору об ипотеке может быть заложено только имущество, право на которое уже существует и зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции считает правомерным вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований у регистрирующего органа приостановления государственной регистрации договора о залоге до устранения указанных в уведомлении недостатков. Принятое Управлением решение (уведомление) не нарушает права и законные интересы ОАО "Запсибкомбанк".
Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку выводов суда апелляционной инстанции, и в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2008 по делу N А70-1559/25-2008 Арбитражного суда Тюменской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Регистрационный орган должен осуществить государственную регистрацию обременения недвижимого имущества в силу закона с момента регистрации договора участия заемщика в долевом строительстве.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2008 г. N Ф04-5161/2008(10332-А70-43)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты- Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам на решение от 01.04.2008 Арбитражного суда Тюменской области и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2008 по делу N А70-463/25-2008 по заявлению открытого акционерного общества "Запсибкомбанк" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты- Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, с участием третьего лица - Пашиной Олеси Вячеславовны, о признании незаконным бездействия регистрирующего органа и обязании проведения регистрации залога (ипотеки) в силу закона,

установил:

открытое акционерное общество "Запсибкомбанк" (далее по тексту - Общество, банк) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты- Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (далее по тексту - Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным бездействия Управления, выразившегося в уклонении от регистрации залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств N 9900085/08ИИ от 15.01.2008 и об обязании регистрирующий орган зарегистрировать залог (ипотеку) в силу закона имущественных прав по вышеуказанному договору.
Заявленные требования мотивированы нарушением регистрирующим органом положений абзаца 2 пункта 5 статьи 5, статей 11, 20, 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", прав и законных интересов Общества как участника экономической деятельности в сфере ипотечного кредитования, что влечет обжалование данных бездействий в арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.
Решением от 01.04.2008, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2008, заявленные Обществом требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Управление просит отменить принятые по делу судебные акты и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований, в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, которые не были установлены судебными инстанциями.
По мнению заявителя кассационной жалобы, в соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту - Закон об ипотеке), если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру и к указанным Обществом правоотношениям данная статья Закона неприменима.
Кроме того, заявитель жалобы указывает, что на момент принятия судебных актов по настоящему делу права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности регистрирующим органом не нарушены, поскольку после проведения правовой экспертизы представленных с заявлениями Общества и Заемщика на регистрацию документов, 07.02.2008 Управлением были внесены записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на данную жалобу.
Суд кассационной инстанции, в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено и из материалов дела следует, что между Пашиной О.В. (дольщик) и ОАО "Сибстройсервис" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств N 9900085/08ИИ от 15.01.2008, предоставленных дольщику Банком.
Согласно договору ипотечного кредитования N 9900085/08И от 15.01.2008, заключенного между Пашиной О.В. (заемщик) и Банком, заемщику предоставляется кредит в сумме 1400000 руб. для оплаты по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств от 15.01.2008 N 9900085/08ИИ.
Из условий обязательств по договору ипотечного кредитования от 15.01.2008 N 9900085/08И следует, что заемщик обязался предоставить Банку следующее обеспечение: до государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру, построенную с использованием кредитных средств банка - залог (ипотека) имущественных прав по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств от 15.01.2008 N 9900085/08ИИ, а после государственной регистрации прав собственности Заемщика - ипотека квартиры в соответствии со статьей 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Заемщик и застройщик обратились в регистрационную службу с заявлениями о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств банка от 15.01.2008 N 9900085/08ИИ.
Регистрационной службой 24.01.2008 принято решение о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств, и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.01.2008 N 01/023/2008-307 внесены соответствующие записи. Ипотека имущественных прав заемщика по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств банка регистрационной службой, возникающая по мнению заявителя в силу статьи 77 Закона об ипотеке не зарегистрирована.
Полагая, что без государственной регистрации залога (ипотеки) прав требования участника долевого строительства, вытекающего из договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств Банка, залог не возникнет и исполнение обязательств заемщиком по кредиту не будет исполнено, чем нарушаются права Банка на требования по договору долевого участия к застройщику, Банк обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования Общества, суды исходили из того, что правило о возникновении залога прав на объект долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве основано на пункте 5 статьи 5, статье 77 и пункте 2 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и обязали регистрирующий орган в целях восстановления нарушенных незаконным бездействием прав Общества зарегистрировать залог (ипотеку) в силу закона имущественных прав по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств.
Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения принятые по делу судебные акты, считает выводы суда первой и апелляционной инстанций правильными, соответствующими представленным доказательствам и нормам материального права.
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Однако в соответствии с абзацем 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 14.12.2007 N 324-ФЗ).
Из вышеуказанного следует, что пункт 5 статьи 5 Закона об ипотеке распространил действие всех положений закона об ипотеке на залог прав требования участника долевого строительства, в том числе и на положения, регламентирующие порядок и основания возникновения ипотеки в силу закона (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке).
Согласно статье 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона (часть 1).
В силу закона ипотека, как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (часть 2 закона об ипотеке).
Исходя из вышеизложенного, суд кассационной инстанции считает правомерными выводы судебных инстанций о распространении положений пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке на правоотношения между Банком и заемщиком по залогу (ипотеке) прав требования участника долевого строительства, вытекающего из договора участия в долевом строительстве от 15.01.2008 N N 9900085/08ИИ (пункт 2.4 вышеуказанного договора).
Согласно пункту 2 статьи 20 Закона об ипотеке, ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом, без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
Исходя из исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации доказательств, суды обоснованно пришли к выводу о том, что регистрационный орган должен был осуществить государственную регистрацию обременения имущества в силу закона с момента регистрации договора участия заемщика в долевом строительстве, и оснований для отказа в регистрации залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств от 15.01.2008 N 9900085/08ИИ у Управления не имелось.
Выводы судебных инстанций согласуются с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме от 28.01.2005 N 90 (пункт 9).
Содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на полном, объективном и всестороннем исследовании обстоятельств дела.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятых по делу решений, судом кассационной инстанции не установлено.
Изложенные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку установленных судебными инстанциями обстоятельств дела, поэтому в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут приняты судом кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 01.04.2008 Арбитражного суда Тюменской области и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2008 по делу N А70-463/25-2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Интересный момент, к сожалению не нашедший своего выражения в этом решении суда, сводится к рассмотрению возможности расторжения договора долевого участия в строительстве и, как следствие, утрате обеспечения (залога инвест прав). Однако, здесь есть понимание, что поскольку основной договор прошел государственную регистрацию, то и его расторжение так же подлежит государственной регистрации.

---

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 марта 2011 г. по делу N 33-2709
Судья Степанова Г.С.
(извлечение)

Заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Щербакова М.В., выслушав объяснения представителя ОАО "Номос Банк" - П., представителей ООО "Риэлт - Строй" С., К., судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда,

установила:

Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчиков суммы задолженности по кредитному договору N от 26 июня 2008 года размере 7447156,96 рублей, состоящую из суммы ссудной задолженности в размере 5420326,39 рублей, суммы просроченных процентов в размере 1557034,47 рублей, пени по просроченной ссуде в размере 38212,66 рублей, пени по просроченным процентам в размере 402625,53 рублей, текущих процентов в размере 798,44 рублей, текущие проценты по ссудной задолженности в размере 28159,47 рублей, взыскании госпошлины в размере 49543,44 рублей, а также обращении взыскания на заложенное имущество расположенное по адресу: общей площадью кв. м, ссылаясь на то, что ответчикам Р.Н. и Р.А. по вышеуказанному договору был предоставлен кредит в размере 5454000,00 сроком на 216 месяцев с начислением процентов из расчета % годовых.

В кассационной жалобе Р.Н. просит решение суда отменить, а дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на то, что судом первой инстанции не было учтено то обстоятельство, что договор долевого участия в инвестировании строительства квартиры, заключенный между ней и ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" был расторгнут.

Интересный вывод, однако применительно видимо только к этому делу и видимо только по причине того, что кредит был целевой и у кредитора в любом случае возникал залог в силу закона. Но сама формулировка и вывод суда заслуживает внимания.

---

ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ПРЕЗИДИУМ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2009 г. по делу N 44-Г-61/2009

I инст. Судья: Чернова И.С.
II инст. Судьи: Томашев В.В. (председ.)
Стельмах (докл.)
Власов О.П.
(извлечение)

Предметом залога являлось право требования С.Ю.А. к ЗАО "Энергия" по договору долевого строительства, на это же право и обращено взыскание.
Между тем из материалов дела усматривается, что квартира построена, передана С.Ю.А. Однако суд оставил это обстоятельство без внимания. Не учел, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.