Погашение записи об ипотеке по заявлению

Закон об ипотеке допускает погашение регистрационной записи об ипотеке на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. При этом, залог прекращается:
(в ст. 352 ГК РФ перечислены основания прекращения залога).
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при наличии оснований для требования досрочного прекращения залога (при грубом нарушении залогодержателем обязанностей - п. 3 ст. 343 ГК РФ);
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом по восстановлению предмета залога или замене его другим равноценным имуществом (п. 2 ст. 345 ГК РФ);
4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

В связи с этим возникает вопрос, если перечисленных оснований для прекращения залога не имеется, основное обязательство не прекращено исполнением и не рассторгнут договор ипотеки, но стороны при этом подали в Росреестр совместное заявление о погашении записи (например с превышением полномочий или ошибочно) и запись погашена, есть ли вариант восстановить погашенную запись? И что имеется на это счет в комментариях и судебной практике?

Мнение, что такое совместное заявление явялется окончательным, восстановить запись об ипотеке невозможно (при этом не дан ответ, что в этом случае происходит с самой ипотекой, если она прекращается, то на каком основании?).

---

Вопрос: Можно ли восстановить залог недвижимого имущества, если снятие обременения было осуществлено на основании совместного заявления залогодателя и должностного лица банка, превысившего свои полномочия и действовавшего в противоречие интересам банка? Возможно ли в дальнейшем обращение взыскания на данный залог по иску банка к недобросовестному заемщику?

Ответ: Восстановить залог при обстоятельствах снятия обременения на основании совместного заявления залогодателя и должностного лица банка невозможно. Несмотря на неправомерное снятие обременения по заявлению должностного лица банка, превысившего свои полномочия, восстановить право залога нельзя. Теперь кредит будет считаться необеспеченным. Банк сможет только взыскать сумму невозвращенного кредита. Обратить взыскание на утраченный предмет залога он уже не сможет.

Обоснование: В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для регулирования договора займа, если иное не предусмотрено правилами соответствующего параграфа ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора.
Довольно часто при предоставлении крупных денежных сумм по кредитному договору банк требует предоставления обеспечения. Наилучшим обеспечением является залог имущества должника. Статья 334 ГК РФ раскрывает понятие и основания возникновения залога. Так, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Статья 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) закрепляет требование к государственной регистрации договора об ипотеке. Так, согласно требованиям данной нормы договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Исходя из положений ст. 11 Закона N 102-ФЗ права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
В ст. 352 ГК РФ перечислены основания прекращения залога. Так, залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при наличии оснований для требования досрочного прекращения залога (при грубом нарушении залогодержателем обязанностей - п. 3 ст. 343 ГК РФ);
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом по восстановлению предмета залога или замене его другим равноценным имуществом (п. 2 ст. 345 ГК РФ);
4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 352 ГК РФ).
В соответствии со ст. 25 Закона N 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании:
- заявления владельца закладной;
- совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
- заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Для погашения регистрационной записи об ипотеке представления иных документов не требуется.
Таким образом, на регистрирующий орган не возлагается обязанность проверять реальное наличие основания для прекращения залога, а лишь производство действий, связанных с внесением соответствующих изменений в сведения ЕГРП. Потребовать представления справок и иных документов для осуществления действий по погашению записи об ипотеке регистрирующий орган не имел права в силу требований самого закона. А вопрос о превышении должностным лицом банка полномочий находится в другой области правоотношений (правоотношения банка и его работника), не затрагивающих гражданско-правовые отношения между банком и заемщиком-должником.
Механизма признания погашения записи об ипотеке в вышеописанных обстоятельствах (при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя) недействительной законом не предусмотрено. В судебной практике имеются споры о восстановлении права залога. Следует отметить, что в споре о восстановлении права залога речь будет идти не о признании незаконными действий регистрационного органа по погашению регистрационной записи об ипотеке, а о наличии (отсутствии) права залога, который может быть разрешен только в порядке искового производства (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 21.06.2011 N 2150/11).
Конечно, банк как работодатель может привлечь работника, превысившего свои полномочия, к дисциплинарной ответственности. Однако это не приведет к признанию совершенной работником от имени банка сделки по погашению записи об ипотеке недействительной, равно как и к восстановлению права залога.
Следует отметить, что указанная ситуация не повлечет для банка риска невозможности взыскания суммы необеспеченного теперь кредита. Как следует из Апелляционного определения Московского городского суда от 08.05.2013 N 11-16851 <1>, факта погашения записи об ипотеке и наличия письма банка, подписанного его уполномоченным лицом, об отсутствии задолженности заемщика-залогодателя по кредиту недостаточно для признания обязательств заемщика по возврату кредита полностью и надлежаще исполненными.

---

<1> www.mos-gorsud.ru/inf/infa/ga/?pn=0&id=26000

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.
При рассмотренных обстоятельствах, поскольку запись об ипотеке была погашена, то есть договор ипотеки прекращен по соглашению сторон, выраженному в совместном заявлении залогодателя и залогодержателя, сведений о залоге в регистрирующем органе не имеется, обратить взыскание на предмет залога уже нельзя. Данный вывод следует, например, из Апелляционного определения Верховного суда Республики Бурятия от 03.06.2013 по делу N 33-1265 <2>.

---

<2> base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?r...d=0.7208405747078359

Н.В.Пластинина
ОАО "Балтийский Банк"
07.02.2014

Вопрос: Может ли снятие обременения (погашение записи об ипотеке) с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждать отсутствие задолженности по кредиту, обеспеченному ипотекой?

Ответ: Нет, снятие обременения (погашение записи об ипотеке) с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь делает кредит необеспеченным. Одного факта погашения в установленном порядке записи об ипотеке недостаточно для признания обязательств заемщика по кредиту выполненными.

Обоснование: Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. В силу п. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа, если иное не вытекает из существа кредитного договора.
На основании п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Согласно п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Исходя из положений ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" погашение записи об ипотеке и освобождение имущества от обременения производятся в упрощенном порядке - путем представления соответствующих заявлений. Например, совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Представления документов, подтверждающих факт погашения кредита, Федеральный закон N 102-ФЗ в данном случае не требует.
При этом факт погашения регистрационной записи об ипотеке не свидетельствует об исполнении ответчиком обязательств по кредитному договору, так как не подтверждает погашения задолженности по кредитному договору и возврата кредита. Факт погашения кредита, то есть исполнения обязательств по кредитному договору, могут подтвердить только доказательства перечисления денежных средств банку-кредитору. Некоторые суды приходят к выводу, что факт погашения записи об ипотеке не является допустимым доказательством исполнения ответчиком надлежащим образом обязательств перед банком по кредитному договору и погашения кредита (см., в частности, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.05.2013 по делу N 11-16851 <1>.

---

<1> www.mos-gorsud.ru/inf/infa/ga/?pn=0&id=26000

Н.В.Пластинина
ОАО "Балтийский Банк"
31.01.2014


-

Вопрос: Между заемщиком и банком в обеспечение кредитного договора заключен договор ипотеки здания. Заемщик большую часть кредита погасил и намерен продать здание. С этой целью он заключил предварительный договор купли-продажи с условием о том, что предоплату, полученную по данному договору, он направит на погашение оставшейся задолженности по кредиту. Необходимо ли заемщику для заключения предварительного договора получить согласие банка? Необходимо ли такое согласие для заключения основного договора? С какого момента прекращается право ипотеки (залога здания)? Возможна ли одновременная подача документов для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи здания и снятия обременения в виде залога здания?

Ответ: Заемщику для заключения предварительного договора купли-продажи заложенного здания нужно получить согласие банка. Право ипотеки (залога недвижимости) прекращается с момента прекращения обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства, то есть кредитного договора). Поскольку право ипотеки (залога недвижимости) прекратилось в связи с надлежащим исполнением заемщиком своего обязательства перед банком за счет полученного от покупателя здания аванса, для заключения основного договора (договора купли-продажи здания) получать согласие банка не нужно. Одновременная подача документов для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи здания и снятия обременения в виде залога данного здания возможна. В этом случае погашение регистрационной записи об ипотеке (залоге) здания будет осуществлено в течение трех рабочих дней после подачи документов, то есть ранее регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи здания, для государственной регистрации которого установлен срок в двадцать календарных дней.

Обоснование: В соответствии с п. п. 1 и 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
На первый взгляд может показаться, что заключение предварительного договора купли-продажи здания не означает отчуждения этого здания, а лишь влечет обязательство заключить в будущем договор купли-продажи. Однако поскольку предварительный договор купли-продажи обязывает к заключению основного договора на условиях, предусмотренных этим предварительным договором, то заключение предварительного договора купли-продажи имеет конечной целью отчуждение имущества. Наверное, этим можно объяснить тот факт, что арбитражная и судебная практика в основном исходит из необходимости получения согласия залогодержателя на заключение предварительного договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества, в отсутствие которого предварительный договор будет признан недействительной сделкой (см., например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.10.2006 N Ф04-6445/2006(26993-А45-9) по делу N А45-28375/05-33/891; Определения Московского городского суда от 26.08.2010 по делу N 33-26886, Нижегородского областного суда от 04.12.2007 по делу N 33-5683) (противоположная практика: Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2010 по делу N А79-13488/2009).
Таким образом, заемщику для заключения предварительного договора купли-продажи заложенного здания нужно получить согласие банка.
В соответствии со ст. 10 Закона N 102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Следовательно, ипотека считается установленной и залоговые права возникают с момента государственной регистрации договора об ипотеке.
Однако тот факт, что право ипотеки на здание возникает с момента государственной регистрации, вовсе не означает, что прекращается данное право также с момента государственной регистрации. В отношении прекращения залога действуют нормы ст. 352 ГК РФ, которые применяются и к прекращению ипотеки. В частности, пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. На основании п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Следовательно, при полном погашении заемщиком полученного кредита прекращается и право залога (ипотеки).
Данный вывод подтверждается и арбитражной практикой. Так, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.06.2006 N А10-11843/05-Ф02-2934/06-С2 по делу N А10-11843/05 суд кассационной инстанции отметил, что ипотека прекратилась в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства, поскольку кредит был погашен полностью, обязательства по кредитному договору прекратились надлежащим исполнением, то есть в результате исполнения достигнута цель, ради которой обязательство было установлено (см. также Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.06.2006 N А10-11842/05-Ф02-2936/06-С2 по делу N А10-11842/05, ФАС Московского округа от 25.03.2009 N КГ-А40/1980-09 по делу N А40-37934/08-31-357, ФАС Дальневосточного округа от 27.09.2011 N Ф03-3970/2011 по делу N А51-15011/2010, от 22.09.2011 N Ф03-3972/2011 по делу N А51-15012/2010, от 20.09.2011 N Ф03-3967/2011 по делу N А51-15014/2010).
Согласно п. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит учетно-информационный характер и не влияет на момент прекращения залоговых прав, определенный в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Более того, в п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) прямо записано, что погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в ЕГРП отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
Поскольку право ипотеки (залога недвижимости) прекратилось в связи с надлежащим исполнением заемщиком своего обязательства перед банком за счет полученного от покупателя здания аванса, для заключения основного договора (договора купли-продажи здания) получать согласие банка не нужно.
В силу п. 4 ст. 29 Закона N 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом N 102-ФЗ.
В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона N 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке представления иных документов не требуется.
Согласно п. 4 ст. 13 Закона N 122-ФЗ отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается. При этом Закон N 122-ФЗ не устанавливает запрета на одновременную подачу пакетов документов для регистрации перехода права собственности по договору договора купли-продажи здания и снятия обременения в виде залога данного здания.
Таким образом, одновременная подача документов для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи здания и снятия обременения в виде залога данного здания возможна.
В соответствии с п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в течение двадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом. Следовательно, погашение регистрационной записи об ипотеке (залоге) здания будет осуществлено в течение трех рабочих дней после подачи документов, то есть ранее регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи здания, для государственной регистрации которого установлен срок в двадцать календарных дней.

С.В.Пыхтин
Московская государственная
юридическая академия
имени О.Е.Кутафина
27.08.2012


-

ВАС РФ о том, что при погашении записи об ипотеке на основании совместного заявления возврат сторон в первоначальное положение с таким предметом иска, как требование "о восстановлении регистрационной записи об ипотеке по договору об ипотеке и обязании аннулировать запись о погашении регистрационной записи об ипотеке по договору об ипотеке" не возможно.

---

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 марта 2010 г. N ВАС-3353/10

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи И.М. Марамышкиной, судей М.В. Прониной, Харчиковой Н.П. рассмотрела в судебном заседании заявление открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Петрокоммерц" от 26.02.2010 N 01-2147 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Калининградской области от 24.07.2009 по делу N А21-5482/2009 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009 по тому же делу
по заявлению открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Петрокоммерц" (г. Москва, далее - Банк) к Управлению Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (г. Калининград, далее - Управление) и обществу с ограниченной ответственностью "Агронеман" (пос. Мичуринский Калининградской области, далее - Общество) о восстановлении регистрационной записи об ипотеке по договору об ипотеке от 26.09.2007, обязании Управления аннулировать запись о погашении регистрационной записи об ипотеке по договору об ипотеке от 26.09.2007.
Суд

установил:

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 24.07.2009, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009, в удовлетворении заявления отказано. Суды признали соответствующими требованиям закона действия Управления по погашению регистрационной записи об ипотеке.
В заявлении о пересмотре оспариваемых судебных актов в порядке надзора заявитель (Банк) ссылается на то, что основания прекращения ипотеки отсутствовали, поскольку основное обязательство по возврату кредитных средств не исполнено.
Ознакомившись с доводами заявителя, судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Между Банком (кредитор) Обществом (заемщик) был заключен кредитный договор от 26.09.2007 N 899/07 в соответствии, с условиями которого заемщику был предоставлен кредит на сумму 9 700 000 рублей на срок до 24.03.2009 под 14% годовых. Факт предоставления кредита подтвержден документально.
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по названному кредитному договору между Банком (залогодержатель) и Обществом (залогодатель) был заключен договор об ипотеке от 26.09.2007.
Договор об ипотеке зарегистрирован в Советском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 02.10.2007.
14.02.2008 в Управление было подано совместное заявление представителя Общества и представителя Банка, действующих по доверенности, об исполнении Обществом обязательств и погашении записи об ипотеке.
На основании названного заявления Управление погасило регистрационную запись об ипотеке.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Банка с настоящим заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обязании Управления совершить определенные действия.
В силу положений части 1 статьи 198, частей 2 и 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для вынесения решения об обязании государственного органа совершить определенные действия, направленные на восстановление нарушенных прав и законных интересов, необходимо признать недействительным (незаконным) решение, действие (бездействие) этого органа, которое привело к такому нарушению прав и законных интересов заявителя.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания арбитражным судом решений и действий государственного органа незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий или решений закону или иным нормативным актам и нарушение оспариваемыми действиями прав и законных интересов заявителя.
От имени Банка заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке подписано лицом, уполномоченным доверенностью представлять интересы Банка в УФРС по Калининградской области по вопросу погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащих Обществу.
Факт выдачи представителю доверенности Банк не оспаривает. С заявлением о фальсификации доказательств, при рассмотрении спора в суде первой инстанции Банк не обращался.
Основания внесения записи о прекращении ипотеки установлены пунктом 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В соответствии с указанными нормами, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
При указанных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что Управление, погасив регистрационную запись об ипотеке, не допустило нарушений закона и иных правовых актов.
Признав законными действия по прекращению ипотеки, суды не нашли оснований для обязания Управления совершить действия по аннулированию этой записи и восстановлению записи об ипотеке.
Довод заявителя о том, что совместное заявление о погашении записи об ипотеке, подписанное со стороны Банка по доверенности, не свидетельствует о волеизъявлении самого банка о прекращении записи об ипотеке, основан на неправильном толковании статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя были предметом рассмотрения судов и получили соответствующую правовую оценку.
Переоценка установленных судами нижестоящих инстанций фактических обстоятельств дела, представленных доказательств участниками спора в силу положений главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полномочия суда надзорной инстанции не входит.
Нарушения единообразия в применении и толковании норм права судами не допущено.
Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А21-5482/2009 Арбитражного суда Калининградской области для пересмотра в порядке надзора решения от 24.07.2009 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009 отказать.

Председательствующий судья
И.М.МАРАМЫШКИНА

Судья
М.В.ПРОНИНА

Судья
Н.П.ХАРЧИКОВА

Может выходом из такой ситуации может быть предмет иска о признании права залогодержателя на недвижимое имущество по аналогии с ниже приведенном делом поручителя?

---

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2012 по делу N А42-9089/2011
Требование: О признании за поручителем права залогодержателя на недвижимое имущество, переданное залогодателем в качестве залога, обеспечивающего исполнение обязательств заемщика по кредитному договору.
Обстоятельства: Поручитель погасил задолженность по кредитному договору. На основании заявлений банка и залогодателя погашена регистрационная запись об ипотеке.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку к поручителю, исполнившему обязательства заемщика, перешли права банка как кредитора по отношению ко всем лицам, которые ранее имели перед ним обязательства.


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2012 г. по делу N А42-9089/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Мурман норд" Каширской С.Г. (доверенность от 10.01.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гимея-Недвижимость" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 23.03.2012 (судья Муратшаев Д.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 (судьи Черемошкина В.В., Жукова Т.В., Смирнова Я.Г.) по делу N А42-9089/2011,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Мурман норд", ОГРН 1055100204356, место нахождения: г. Мурманск, Домостроительная ул., д. 7 (далее - ООО "Мурман норд"), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гимея-Недвижимость", ОГРН 1035100050248, место нахождения: г. Мурманск, Домостроительная ул., д. 7 (далее - ООО "Гимея-Недвижимость"), и открытому акционерному обществу "Сбербанк России", ОГРН 1027700132195, место нахождения: г. Москва, ул. Вавилова, д. 19 (далее - Банк), о признании права залогодержателя (права залога) на недвижимое имущество, переданное ООО "Гимея-Недвижимость" (залогодателем) в качестве залога, обеспечивающего исполнение обязательств, возникших из договора от 19.08.2009 N 8627-120809 об открытии невозобновляемой кредитной линии, по договору от 28.09.2009 N 8627-120809 последующей ипотеки части здания - цеха, этажи 1, 2, общей площадью 840,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Мурманск, Домостроительная ул., д. 7.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области.
Решением от 23.03.2012 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 данное решение оставлено без изменения.
ООО "Гимея-Недвижимость" в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению подателя жалобы, в связи с исполнением обязательства за должника к поручителю переходит право требования только к должнику, но не другим поручителям, а по залоговому обязательству - только к залогодателю, в качестве которого выступал сам должник; позиция ответчика подтверждается вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда города Мурманска от 19.04.2012 по делу N 2-1229/12; залог прекратился в связи с исполнением основного обязательства перед Банком; об отсутствии ипотеки свидетельствует и отсутствие регистрационной записи о ней; в надлежащем порядке права требования от Банка истцу не передавались.
ООО "Мурман норд" в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая на неправильное толкование ответчиком статей 363, 365, 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствующее разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2012 N 42, а также позиции, выраженной в актах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по конкретным делам и применяемой в судебно-арбитражной практике; залог не прекратился, так как основной должник обязательство не исполнил; к моменту обращения в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке Банк не обладал правами залогодержателя, поскольку эти права в силу закона ранее перешли к ООО "Мурман норд", исполнившему обязательство за основного должника; наличие или отсутствие регистрационных записей об ипотеке не влияет на основания возникновения и прекращения залога; права залогодержателя переходят к поручителю, исполнившему обязательство, в силу закона, независимо от передачи первым второму оригиналов документов; преюдициальное значение могут иметь содержащиеся в другом судебном акте выводы об обстоятельствах спора, но не о применении норм права.
В судебном заседании представитель ООО "Мурман норд" против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Банк и общество с ограниченной ответственностью "Алко-Трейд" (заемщик, далее - ООО "Алко-Трейд") заключили договор от 19.08.2009 N 8627-120809 об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме 11 500 000 руб. на срок по 17.02.2011 для финансирования текущей деятельности.
В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по данному кредитному договору Банк и ООО "Гимея-Недвижимость" заключили договор от 28.09.2009 N 8627-120809 последующей ипотеки части здания - цеха общей площадью 840,8 кв. м по указанному выше адресу.
Договор ипотеки и ипотека зарегистрированы 14.10.2009.
Кроме того, в обеспечение того же кредитного обязательства Банк и ООО "Мурман норд" заключили договор поручительства от 14.09.2010 N 8627-120809-5.
В связи с возникновением у заемщика задолженности Банк обратился к поручителю с требованием о досрочном ее погашении. Данное требование исполнено ООО "Мурман норд".
На основании заявлений Банка и ООО "Гимея-Недвижимость" 14.02.2011 была погашена регистрационная запись об ипотеке.
Письмом от 01.07.2011 Банк сообщил ООО "Мурман норд" о передаче ему всех прав по кредитному договору, в том числе права требования долга как с заемщика, так и с других поручителей в сумме 11 799 304 руб. 79 коп., а также прав, обеспечивающих исполнение денежного обязательства, в том числе прав залогодержателя.
ООО "Мурман норд", указывая на то, что права залогодержателя перешли к нему в силу закона, однако ООО "Гимея-Недвижимость" оспаривает эти права со ссылкой на отсутствие регистрационной записи об ипотеке, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Всесторонне и полно исследовав установленные по делу обстоятельства, проанализировав положения статей 352, 365, 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 47 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), суды сделали правильные выводы о том, что в связи с исполнением ООО "Мурман норд" как поручителем основного обязательства за должника залог не прекратился, а все права Банка, в том числе и по обязательствам, обеспечивающим основное обязательство, включая возникшие из договора от 28.09.2009 N 8627-120809 последующей ипотеки, перешли к истцу в силу закона. Данные выводы соответствуют и разъяснениям, содержащимся в пунктах 28, 30 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2012 N 42, по смыслу которых к поручителю, исполнившему обязательство за должника, переходят права кредитора по отношению ко всем лицам, которые ранее имели перед ним обязательства, а исполнение обязательств должника поручителем не влечет прекращение обеспечивающих обязательств.
Исходя из положений статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 25 Закона об ипотеке в совокупности, погашение регистрационной записи об ипотеке также не свидетельствует о прекращении залога и само по себе не может служить основанием для его прекращения. В отсутствие регистрационной записи об ипотеке ООО "Мурман норд" обратилось с настоящим иском в целях признания за ним незарегистрированного права залога. Рассмотрение в порядке искового производства вопроса о существовании права залога, регистрационная запись о котором погашена, соответствует разъяснениям, содержащимся в пунктах 52, 53, 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2011 N 2150/11.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит правильными выводы судов об удовлетворении исковых требований ООО "Мурман норд".
Доводы подателя жалобы подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм права, верно примененных судом.
Ссылка ООО "Гимея-Недвижимость" на решение суда общей юрисдикции, принятое по иску ООО "Мурман норд" к заемщику, другим поручителям и залогодателю о взыскании задолженности по кредитному договору с обращением взыскания на заложенное имущество, также несостоятельна. Согласно части третьей статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение имеет вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по вопросам об обстоятельствах дела, но не о применении норм права.
При таком положении кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, в связи с чем данные судебные акты должны быть оставлены в силе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 23.03.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 по делу N А42-9089/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гимея-Недвижимость" - без удовлетворения.

Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА

Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
А.В.КАДУЛИН