Если на одном участке несколько строений

Если на одном участке несколько строений, распространяется ли ипотека на все строения, если в самом договоре поименована только часть строений, имеющихся на этом одном земельном участке.
Приведенная практика говорит о том, что стороны могут указать это в договоре, и тогда ипотека будет распространяться на все строения, находящиеся на этой земле. Более того, эти правила применимы не только к земельному участку в собственности, но и на правах аренды.

---

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 сентября 2011 г. N ВАС-12384/11

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи И.М. Марамышкиной, судей С.П. Бондаренко, М.В. Прониной, рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Ладога" от 23.08.2011 б/н о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.06.2011 по делу N А33-4254/2010 Арбитражного суда Красноярского края
по иску открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" в лице Железногорского отделения N 7701 (г. Железногорск Красноярского края; далее - Сбербанк) к обществу с ограниченной ответственностью "Ладога" (г. Красноярск; далее - общество "Ладога") об обращении взыскания на заложенное имущество - шести объектов незавершенного строительства, автозаправочную станцию и права аренды двух земельных участков, с установлением начальной продажной цены объектов в соответствии с залоговой стоимостью, согласованной сторонами в договорах, а в отношении незавершенных строительством объектов, право залога на которые возникло на основании подпункта "д" пункта 1.2 договора об ипотеки от 09.12.2008 N 3992 - по их рыночной стоимости
встречному иску общества "Ладога" к Сбербанку о признании недействительным договора об ипотеке от 09.12.2008 N 3992.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "СТК" (г. Красноярск; далее - Торговый дом) и Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (г. Красноярск; далее - Департамент).
Суд

установил:

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22.10.2010 иск Сбербанка к обществу "Ладога" удовлетворен частично: обращено взыскание на имущество, заложенное по договору от 09.12.2008 N 3992 (в части объектов, конкретно названных в договоре) и от 04.12.2008 N 3985, в удовлетворении остальной части иска отказано; встречный иск удовлетворен частично: признан недействительным подпункт "д" пункта 1.2 договора об ипотеки от 09.12.2008 N 3992 (согласно которому залог распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения), в удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011 решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на имущество, заложенное по договорам от 25.11.2008 N 3971 и от 04.12.2008 N 3986, отменено, в этой части заявленные требования удовлетворены, в остальной части решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.06.2011 решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении иска (по объектам, право залога которых возникло на основании подпункта "д" пункта 1.2 договора об ипотеке от 09.12.2008 N 3992) и в части признания недействительным подпункта "д" пункта 1.2 договора об ипотеке от 09.12.2008 N 3992 отменено, в отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель (общество "Ладога") не согласен с выводами, сделанными судом кассационной инстанции в отношении подпункта "д" пункта 1.2 договора об ипотеке от 09.12.2008 N 3992, полагает их неправомерными, а направление дела в отмененной части на новое рассмотрение необоснованным. В остальной части принятые по делу судебные акты заявитель не оспаривает.
Ознакомившись с материалами надзорного производства и доводами заявителя, судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В обеспечение исполнения обязательств Торгового дома перед Сбербанком по кредитному договору, между обществом "Ладога" (залогодателем) и Сбербанком (залогодержателем) заключен договор об ипотеке от 09.12.2008 N 3992 (с дополнительными соглашениями), согласно которому в залог банку переданы принадлежащие залогодателю на праве собственности 4 объекта незавершенного строительства, а также право аренды земельного участка, на котором они расположены.
Подпунктом "д" пункта 1.2 договора об ипотеке от 09.12.2008 N 3992 стороны установили, что залог права аренды земельного участка распространяется на находящиеся или строящиеся на данном земельном участке здания и сооружения.
Обращаясь с настоящим иском, Сбербанк просил обратить взыскание на 4 объекта незавершенного строительства, поименованные в договоре, право аренды земельного участка, на котором они находятся, а также еще на 2 объекта незавершенного строительства, не поименованные в договоре, право залога на которые возникло на основании подпункта "д" пункта 1.2 договора.
Общество "Ладога", в свою очередь, ссылалось во встречном иске на недействительность названого пункта договора.
Отказывая в иске Сбербанку об обращении взыскания на 2 непоименованных в договоре объекта незавершенного строительства, и признавая этот пункт договора недействительным, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что правило, установленное пунктом 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (согласно которому если в договоре ипотеки не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя) применимо только в случае, когда предметом ипотеки является сам земельный участок, в настоящем же случае предметом договора залога является право аренды земельного участка и названное правило применению не подлежит.
На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что подпункт "д" пункта 1.2 названого договора об ипотеке противоречии закону и является ничтожным.
Не согласившись с этим выводом, суд кассационной инстанции правильно указал, что согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимости соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции признал, что вывод судов о недействительности названного подпункта договора сделан с нарушением норм материального права.
Кроме того, суд кассационной инстанции обосновано сослался на нормы общей части Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие правило о свободе договора, ограниченное исключительно случаями, предписанными законом и иными правовыми актами (статьи 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку действующее законодательство не содержит запрета на распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения при передаче в залог права аренды земельного участка, стороны по своему усмотрению имели право согласовать названное условие в договоре.
Довод заявителя о том, что нормы пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" применяются только в случае, если земельный участок или право его аренды являются самостоятельным предметом залога, в то время как в данном случае право аренды земельного участка передано в залог в связи с ипотекой незаконченных строительством объектов, не принимается судебной коллегией.
В данном случае залог зданий, находящихся на земельном участке, право аренды которого передано в залог, установлен не только названными нормами права, носящими диспозитивный характер, но и волеизъявлением сторон при заключении договора. При этом данное условие договора действующему законодательству не противоречит.
Руководствуясь статьями 299, 301, частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N 33-4254/2010 Арбитражного суда Красноярского края для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.06.2011 отказать.

Председательствующий судья
И.М.МАРАМЫШКИНА

Судья
С.П.БОНДАРЕНКО

Судья
М.В.ПРОНИНА

Новая редакция 64 статьи ФЗ "Об ипотеке" выглядит так:

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
(в ред. Федеральных законов от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.
Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 06.12.2011 N 405-ФЗ.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
2. Утратил силу. - Федеральный закон от 06.12.2011 N 405-ФЗ.
3. Утратил силу. - Федеральный закон от 30.12.2004 N 216-ФЗ.
4. Утратил силу. - Федеральный закон от 06.12.2011 N 405-ФЗ.

ГК РФ

Статья 340. Имущество, на которое распространяются права залогодержателя

4. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.

5. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

ФЗ "Об ипотеке"

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

ФЗ "Об ипотеке"

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Свежая судебная практика на этот счет, позволяющая прийти к выводам о том, что
а) если договором ничего иного не предусмотрено, то при залоге земельного участка ипотека распространяется на все строения, которые уже находятся на нем, даже если они не поименованы в договоре.
б) так же по умолчанию ипотека будет распространяться и на все будущие возводимые строения.

---

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 марта 2016 г. N 305-ЭС15-15840

Резолютивная часть определения объявлена 21.03.2016.
Полный текст определения изготовлен 23.03.2016.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Шилохвоста О.Ю.,
судей Капкаева Д.В. и Кирейковой Г.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества "Банк Зенит" (далее - банк) на решение Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2015 (судья Китова А.Г.) по делу N А40-177270/2014, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2015 (судьи Кузнецова И.И., Гарипов В.С. и Смирнов О.В.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.08.2015 (судьи Григорьева И.Ю., Зверева Е.А. и Ядренцева М.Д.) по тому же делу.
В заседании приняли участие представители банка Балковой А.В. по доверенности от 10.03.2016 и Гостев Н.Д. по доверенности от 03.02.2016.
Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Шилохвоста О.Ю., а также объяснения представителей банка, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

банк обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фортекс" (далее - общество "Фортекс") о признании права залога (ипотеки) в пользу банка на строения, расположенные на земельном участке (кадастровый номер 77:05:0004015:26), право аренды которого находится в залоге у банка, и об обращении взыскания на указанные строения.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общества с ограниченной ответственностью "Тэмси" (далее - общество "Тэмси) и "Кэлпи" (далее - общество "Кэлпи"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (деле - управление Росреестра) и Департамент земельных ресурсов города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.08.2015 названные судебные акты оставлены без изменения.
Банк обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит решение от 27.02.2015, постановление от 20.05.2015 и постановление от 19.08.2015 отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В кассационной жалобе банк указывает, что судами не был установлен момент возникновения права собственности на спорные строения (до заключения договора об ипотеке права аренды либо после). Заявитель считает, что вопрос о возникновении ипотеки необходимо было рассматривать применительно к фактическим отношениям, сложившимся в 2007 - 2009 годах. Как отмечает банк, в указанный период времени право собственности на строения и право аренды участка, занятого этими строениями, принадлежали одному и тому же лицу - обществу "Тэмси" и залог строений возник в силу пункта 5 статьи 5, пункта 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период).
Кроме того, банк обращает внимание на пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей в 2007 году), согласно которому государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществлялась без представления отдельного заявления залогодержателя. По мнению банка, наличие у общества "Фортекс" необремененного права собственности на строения и вытекающее из него право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации данных строений, фактически приводит к потере обеспечения, что свидетельствует о нарушении прав истца.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2016 (судья Разумов И.В.) кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Определением исполняющего обязанности председателя первого судебного состава Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2016 произведена замена судьи Разумова И.В. на судью Шилохвоста О.Ю. по кассационному производству N 305-ЭС15-15840.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы банка надлежащим образом.
Представители банка в судебном заседании подтвердили доводы кассационной жалобы, просили обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 2 статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.
Проверив доводы, изложенные в кассационной жалобе и в выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей банка, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение от 27.02.2015, постановление от 20.05.2015 и постановление от 19.08.2015 подлежат отмене.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 13.09.2007 между банком (кредитор) и обществом "Тэмси" (заемщиком) заключен кредитный договор N 002/07/ТМС.
В целях обеспечения исполнения обязательств по данному кредитному договору обществом "Тэмси" оно передало банку в ипотеку право аренды земельного участка с кадастровым номером 77:05:04015:026, площадью 16 654 кв. м (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация строений и сооружений предприятия, срок аренды - до 04.08.2029).
Указанный договор ипотеки 14.12.2007 зарегистрирован управлением Росреестра.
Поскольку общество "Тэмси" не исполнило надлежащим образом свои обязательства по кредитному договору, банк обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заемщика задолженности и об обращении взыскания на заложенное право аренды.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 31.12.2009 по делу N А40-120537/2009 с общества "Тэмси" в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору в размере 6 831 553,1 доллара США в рублях по курсу Банка России на день платежа и обращено взыскание на право аренды земельного участка, находящееся в залоге.
В дальнейшем в связи со сменой арендаторов земельного участка на стадии исполнения судебного акта по делу N А40-120537/2009 суд неоднократно производил процессуальное правопреемство по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество: определением Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2013 общество "Тэмси" заменено на общество с ограниченной ответственностью "Эстейд" (далее - общество "Эстейд"); а определением того же суда от 30.06.2014 общество "Эстейд" заменено на общество "Кэлпи".
В ходе исполнительного производства было установлено, что на заложенном земельном участке располагаются четыре строения, принадлежащие обществу "Фортекс". При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) отсутствуют сведения о наличии обременения в виде ипотеки на данные строения в пользу банка.
Полагая, что в результате заключения договора об ипотеке права аренды земельного участка залог в силу закона возник и в отношении спорных строений, банк обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды указали на то, что определением Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2014 по делу N А40-120537/2009 производилась процессуальная замена общества "Эстейд" на общество "Фортекс" по требованию банка об обращении взыскания на заложенное имущество, однако постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014 указанное определение в части процессуальной замены отменено в связи с тем, что общество "Фортекс" является лишь собственником строений, расположенных на заложенном участке, а не арендатором этого земельного участка.
Кроме того, сославшись на положения пункта 5 статьи 5, пункта 1 статьи 20, а также статей 64 и 65 Закона об ипотеке, суды сочли, что банк обязан был доказать тот факт, что в момент совершения залоговой сделки волеизъявление сторон договора об ипотеке права аренды земельного участка было направлено на передачу в ипотеку и строений, которые уже имелись на данном участке либо впоследствии будут на нем возведены. Суды также указали на то, что в настоящее время собственником строений и арендатором земельного участка являются разные лица.
По мнению судов, ипотека в отношении строений не могла возникнуть вне зависимости от момента возведения строений, поскольку государственная регистрация залога в силу закона носила заявительный характер, а банк (залогодержатель) не предпринял действий, направленных на регистрацию ипотеки строений. При этом судами указано, что в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации банк не представил доказательств нахождения на спорном участке объектов недвижимости до передачи в залог права аренды.
Между тем судами не учтено следующее.
Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке (либо право аренды которого заложено - пункт 5 статьи 5 Закона об ипотеке), в зависимости от момента возведения таких строений - до или после передачи участка в залог (статьи 64 и 65 Закона об ипотеке).
При этом на дату регистрации договора ипотеки между банком и обществом "Тэмси" (14.12.2007) данные нормы (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ) предусматривали идентичные правовые последствия нахождения строения на заложенном участке: у залогодержателя участка возникало право залога на строения в силу закона, если в договоре сторонами не было предусмотрено иное.
Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью поступательной реализации в российском правопорядке принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды сочли, что воля сторон договора ипотеки не была направлена на установление залога в отношении строений независимо от даты их возведения.
Однако судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом, поскольку вопрос о правовом статусе строений сторонами при передаче права аренды земельного участка в ипотеку урегулирован не был, из чего следует необходимость применения правила о возникновении ипотеки в силу закона.
По смыслу статей 64 и 65 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ) стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) как выражение воли на передачу строений в ипотеку.
Следовательно, суды, пренебрегая волей сторон, самостоятельно разъединили судьбу строений от участка, на котором они находятся, чем существенно нарушили нормы материального права, в том числе принципы свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и единства судьбы участков и объектов, прочно с ними связанных.
Кроме того, в обоснование факта отсутствия у банка права на иск в материальном смысле суды также отметили и то обстоятельство, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая носит заявительный характер.
Вместе с тем, согласно положениям пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ, действовавшей на момент регистрации договора ипотеки права аренды земельного участка 14.12.2007) государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществлялась без представления отдельного заявления. Заявительный порядок при совершении такого рода регистрационных действий был введен только с принятием Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ, который вступил в силу 07.03.2012.
Таким образом, момент возведения спорных строений и регистрации в их отношении права собственности первого правообладателя имел существенное значение для целей правильного разрешения вопроса о возникновении залоговых прав банка, однако судами данные обстоятельства установлены не были.
Суд апелляционной инстанции в своем постановлении отметил, что истец доказательства даты возведения строений в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.
В то же время из материалов дела следует, что при рассмотрении спора в суде первой инстанции банк обращался в адрес суда с ходатайством об истребовании соответствующих доказательств, мотивируя свою просьбу тем, что доступные истцу данные, содержащиеся в выписке из ЕГРП, не содержат информацию о моменте первоначального возникновения права на спорные строения, в связи с чем просил суд затребовать у Росреестра по г. Москве материалы регистрационного дела, которые позволили бы также и установить момент продажи арендатором (обществом "Тэмси") строений, конечным собственником которых в настоящее время является общество "Фортекс".
Однако суд первой инстанции оставил данное ходатайство без удовлетворения, а суд апелляционной инстанции в дальнейшем переложил негативные последствия отсутствия соответствующих доказательств на истца, чем фактически были нарушены принцип состязательности в арбитражном процессе и обязанность суда по оказанию сторонам содействия в реализации их прав (часть 3 статьи 9 и часть 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В связи с тем, что судами допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов банка в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обжалуемые судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и установить даты возведения спорных строений и регистрации на них права собственности первоначального правообладателя.
Кроме того, суду необходимо учитывать, что факт принадлежности права аренды земельного участка и права собственности на возведенные на нем строения разным лицам сам по себе не может рассматриваться как обстоятельство, препятствующее признанию за залогодержателем права аренды земельного участка статуса залогодержателя и в отношении строений, находящихся на таком земельном участке.
При разрешении данного вопроса суду необходимо оценить предшествующее поведение собственников строений, с точки зрения стандартов добросовестности и разумности, а также выяснить обстоятельства, касающиеся их возможной осведомленности о факте существования ипотеки в отношении спорных строений.
Необходимо принять во внимание и то, что лицо, приобретающее право собственности на строения, находящиеся на земельном участке, право аренды которого находится в залоге (о чем имеется соответствующая запись в ЕГРП), не может быть признано добросовестным приобретателем (в смысле освобождения его имущества от действия залогового режима), если только не докажет, что между сторонами договора об ипотеке права аренды земельного участка имелось законное соглашение о нераспространении ипотеки на строения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 184, 291.13 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2015 по делу N А40-177270/2014, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.08.2015 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья
О.Ю.ШИЛОХВОСТ

Судья
Д.В.КАПКАЕВ

Судья
Г.Г.КИРЕЙКОВА

В этой связи к вопросу о государственной регистрации ипотеки в силу закона в заявительном (как сейчас) или незаявительном порядке (как было).

Старая редакция ФЗ Об ипотеке

Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки

2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ)

Новая редакция

Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки

2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.