Ипотека муниципальной земли

База:

ФЗ "Об ипотеке"

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

---

Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

1. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
2. Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и указанных в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами местного самоуправления.
Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые указаны в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3. Организация и проведение публичных торгов по продаже земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, осуществляются в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона с учетом указанных в решении суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, особых условий о предельном количестве повторных публичных торгов и величине снижения на них начальной продажной цены.
После объявления всех публичных торгов по продаже земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, несостоявшимися ипотека такого земельного участка прекращается.
4. В случае, если земельный участок, указанный в пункте 1 настоящей статьи, подлежит реализации на основании пункта 4 статьи 56 настоящего Федерального закона, такой земельный участок реализуется в порядке, установленном статьями 39.11 - 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом следующих особенностей:
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
начальная продажная цена устанавливается решением суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке;
организатором аукциона является специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия залогодателя;
предельное количество повторных аукционов и величина снижения на них начальной продажной цены определяются залогодержателем с согласия залогодателя, а в случае возникновения спора - организатором аукциона.
После объявления всех аукционов несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, с единственным участником аукциона ипотека данного земельного участка прекращается.

Ипотека мунициального участка и ипотека прав аренды муниципального участка - разные вещи.
Судом кассационной инстанции обоснованно указано на необходимость учитывать различное регулирование Законом об ипотеке правоотношений, связанных с залогом земельных участков и залогом права аренды данных участков, в частности то, что ограничения, связанные с залогом самих земельных участков, на залог права аренды этих участков не распространяются.

---

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 мая 2013 г. N ВАС-5043/13

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Медведевой А.М. и Поповой Г.Г. рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Мега Полис" (г. Стерлитамак, Республика Башкортостан) о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 07.03.2013 по делу N А50-20299/2011 Арбитражного суда Пермского края по иску открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице филиала Западно-Уральский банк (далее - банк) к обществу с ограниченной ответственностью "Мега Полис" (далее - общество) об обращении взыскания путем реализации с торгов на принадлежащее ответчику заложенное по договору ипотеки от 24.10.2008 N 240-З имущество.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Меридиан-П", Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку.
Суд

установил:

решением Арбитражного суда Пермского края от 27.06.2012 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 07.03.2013 решение от 27.06.2012 и постановление от 25.09.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, общество просит постановление суда кассационной инстанции отменить, оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции, ссылаясь на нарушение норм материального права, единообразия в толковании и применении норм права.
Заявитель полагает, что исходя из положений пункта 5 статьи 5, пункта 1 статьи 62.1, пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 17.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" (далее - Закон об ипотеке) не допустима ипотека права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемого судебного акта при наличии оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, в соответствии с частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований.
Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции, руководствуясь положениями статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указал на неправильно толкование судами норм Закона об ипотеке, а также неполное исследование и установление не всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела.
Судом кассационной инстанции обоснованно указано на необходимость учитывать различное регулирование Законом об ипотеке правоотношений, связанных с залогом земельных участков и залогом права аренды данных участков, в частности то, что ограничения, связанные с залогом самих земельных участков, на залог права аренды этих участков не распространяются.
Поскольку в настоящем деле предметом спорного договора ипотеки являлось право аренды земельного участка, а не сам земельный участок, что заявителем не оспаривается, суд кассационной инстанции исходил из необходимости оценки судом договора ипотеки права аренды, в том числе с точки зрения положений о необходимости получения согласия собственника земельного участка на залог права аренды, а также обстоятельств, касающихся срока действия договора аренды.
Ссылка общества в заявлении о пересмотре судебного акта в порядке надзора на судебные акты по другим делам не свидетельствует о нарушении судом кассационной инстанции в настоящем деле единообразия в толковании и применении норм права, поскольку иные выводы судов по другим делам сделаны на основании установленных ими иных фактических обстоятельств.
Кроме того, направляя настоящее дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на то, что при рассмотрении спора об обращении взыскания на заложенное имущество в предмет судебного исследования подлежат включению и вопросы о стоимости заложенного имущества, обоснованности заявленной истцом начальной цены, а также оценка представленных истцом и ответчиком в обоснование своих доводов доказательств.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

определил:

в передаче дела N А50-20299/2011 Арбитражного суда Пермского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 07.03.2013 отказать.

Председательствующий судья
А.А.МАКОВСКАЯ

Судья
А.М.МЕДВЕДЕВА

Судья
Г.Г.ПОПОВА

---

(кассация этого дела)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 марта 2013 г. N Ф09-13352/12

Дело N А50-20299/2011
(извлечение)

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленным законом.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке (п. 2 той же статьи).
В соответствии с п. 1 ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
В п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке N 102-ФЗ установлено, что право аренды может являться предметом залога.
Особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI Закона об ипотеке N 102-ФЗ.
В частности, согласно пункту 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке N 102-ФЗ арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При этом в п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке N 102-ФЗ предусмотрено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 данного Закона.
Пунктом 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке N 102-ФЗ установлено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Таким образом, закон по-разному регулирует правоотношения, связанные с залогом земельных участков и залогом права аренды данных участков, при этом ограничения, связанные с залогом земельных участков, на залог права аренды земельных участков, исходя из изложенных норм права, не распространяются.
Делая вывод о том, что договор ипотеки от 24.10.2008 N 240-3 является ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий положениям ст. 63 Закона об ипотеке N 102-ФЗ, суды исходили из того, в данном случае земельный участок предоставлялся в целях, не предполагающих его использование для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, что исключает возможность возникновения ипотеки.
Между тем суды не учли, что в настоящем деле предметом договора ипотеки от 24.10.2008 N 240-3 является залог права аренды, а не залог самого земельного участка, в связи с чем к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке N 102-ФЗ.

Однако важно понимать, что эти вопросы возникли не на пустом месте. И вот что есть в судебной практике по похожей ситуации, с той лишь разницей, что аренда мунициальной земли была краткосрочной.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 2012 г. N Ф09-10081/12

Дело N А50-20298/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Столярова А.А., Мындря Д.И.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице филиала "Западно-Уральский банк" (далее - общество "Сбербанк России") на решение Арбитражного суда Пермского края от 28.03.2012 по делу N А50-20298/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Сбербанк России" - Черанев А.Ю. (доверенность от 03.11.2010).

Общество "Сбербанк России" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РОСАП-плюс" (далее - общество "РОСАП-плюс") об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки от 19.09.2008 право аренды земельного участка площадью 5250 кв. м с кадастровым номером 74:36:04 12 001:0023 (разрешенное использование: для строительства автокомплекса без проведения торгов (конкурсов, аукционов), расположенного по адресу: г. Челябинск, автодорога "Меридиан", путем реализации с публичных торгов в счет погашения задолженности общества с ограниченной ответственностью "Меридиан-П" (далее - общество "Меридиан-П") перед банком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 12/4-НКЛ-ИС от 11.09.2008 на общую сумму 38 815 748 руб. 55 коп., определив начальную продажную цену в размере 35 957 367 руб. 60 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество "Меридиан-П" в лице конкурсного управляющего Грачева Вячеслава Николаевича, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 28.03.2012 (судья Щеголихина О.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 (судьи Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Сбербанк России" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 5, 62, 62.1, 63 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", (далее - Закон об ипотеке N 102-ФЗ), ст. 168, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, является неверным вывод судов о ничтожности договора ипотеки от 19.09.2008 со ссылкой на невозможность передачи в залог права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не предоставленного для целей жилищного строительства, так как положения ст. 62 Закона об ипотеке N 102-ФЗ, как считает истец, не исключают такой возможности. Кроме того, заявитель считает, что в данном случае обжалуемыми судебными актами непосредственно затрагиваются права нотариуса, удостоверившего указанную сделку, в силу чего судами неправомерно не привлечено к участию в деле названное лицо.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Сбербанк России" (кредитор) и обществом "Меридиан-П" (ранее - общество с ограниченной ответственностью "Машинный двор"; заемщик) 11.09.2008 был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N 12/4-НКЛ-ИС, в соответствии с условиями которого лимит кредитной линии установлен в сумме 240 000 000 руб., срок возврата суммы кредита - 10.09.2013, плата за кредитование 15% годовых, плата за проведение операций по ссудному счету 0,5% годовых с суммы фактической задолженности по кредиту. За несвоевременное перечисление платежа в счет погашения кредита или несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом или обслуживание кредита предусмотрена договорная неустойка, начисляемая на сумму просроченного платежа за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно), из расчета удвоенной ставки рефинансирования Банка России.
В обеспечение исполнения обязательств по названному договору между обществом "Сбербанк России" (залогодержатель) и обществом "РОСАП-плюс" (залогодатель) 19.09.2008 заключен договор ипотеки, согласно которому ответчик передал банку в залог право аренды земельного участка сроком с 03.04.2008 по 18.04.2010, назначение объекта: земли населенных пунктов (производственная зона), разрешенное использование: для строительства автокомплекса без проведения торгов (конкурсов, аукционов), площадью 5250 кв. м с кадастровым номером 74:36:04 12 001:0023, расположенного по автодороге "Меридиан" в Советском районе города Челябинска. Залоговая стоимость предмета залога (с учетом дисконта 30%) определена в сумме 35 957 367 руб. 60 коп. Срок действия договора ипотеки - до 03.04.2010.
Государственная регистрация договора ипотеки произведена 07.10.2008.
Согласно п. 1.3 договора ипотеки право аренды залогодателя земельного участка подтверждается договором от 08.04.2008 УЗ N 009351-К-2007 краткосрочной аренды земли г. Челябинска, заключенным с Комитетом, сроком с 03.04.2008 по 03.04.2010 и зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.04.2008 за N 74-74-01/259/2008-308.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 26.11.2009 по делу N А50-27830/2009 в отношении заемщика - общества "Меридиан-П", введена процедура банкротства - наблюдение. Определением от 12.03.2010 требования истца включены в третью очередь реестра требований кредиторов. Размер задолженности общества по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N 12/4-НКЛ-ИС от 11.09.2008, включая неустойку по договору, определен в сумме 38 982 684 руб. 93 коп.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 07.04.2010 общество "Меридиан-П" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введено конкурсное производство. Определением от 14.03.2012 конкурсное производство продлено на шесть месяцев.
Общество "Сбербанк России", ссылаясь на наличие неисполненного заемщиком обязательства по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 11.09.2008 N 12/4-НКЛ-ИС, обратилось в суд с рассматриваемым иском об обращении взыскания на заложенное имущество.
Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходили из следующего.
Согласно п. 3 ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
В силу ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Пунктом 4 ст. 6 Закона об ипотеке N 102-ФЗ предусмотрено, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
В соответствии с п. 5 ст. 5 названного Закона правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
В соответствии с п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке N 102-ФЗ по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Согласно п. 1.1 ст. 62 названного Закона, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
В п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке N 102-ФЗ установлено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 данного Закона.
Пунктом 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке N 102-ФЗ предусмотрено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Исходя из положений названных норм права, суды пришли к верному выводу, что земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, могут быть предметом ипотеки в том случае, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В данном случае суды, установив, что спорный земельный участок предоставлен залогодателю для строительства автокомплекса, что исключает возможность передачи его в залог, правомерно признали договор ипотеки от 19.09.2008 ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям п. 1 ст. 62.1, ст. 63 Закона об ипотеке N 102-ФЗ.
Таким образом, учитывая, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), суды обоснованно отказали в удовлетворении требований общества "Сбербанк России" об обращении взыскания на заложенное по этой сделке имущество.
Довод заявителя о том, что положения ст. 5, 62, 62.1, 63 Закона об ипотеке N 102-ФЗ не исключают возможности передачи в залог права аренды земельного участка, предоставленного не для целей жилищного строительства, отклоняется судом кассационной инстанции, как основанный на неверном их толковании.
Ссылка общества "Сбербанк России" на неправомерное не привлечение к участию в деле нотариуса, удостоверившего эту сделку, также подлежит отклонению. Нотариус, заверяя сделку, в том числе залога недвижимости, проверяет достоверность сведений, указанных в сделке, правоспособность лиц, ее совершивших, а также наличие у них соответствующих полномочий. Доказательств того, каким образом нарушены права нотариуса в результате признания такой сделки недействительной, истцом не представлено. Нарушений ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами не допущено.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 28.03.2012 по делу N А50-20298/20011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице филиала "Западно-Уральский банк" - без удовлетворения.

Председательствующий
З.Г.СЕМЕНОВА

Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
Д.И.МЫНДРЯ

---

ВАС РФ по этому делу высказался так:


ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 марта 2013 г. N ВАС-2068/13

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Шилохвоста О.Ю., судей Воронцовой Л.Г., Ксенофонтовой Н.А. рассмотрела в судебном заседании заявление открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице филиала - "Западно-Уральский банк" от 12.02.2013 б/н о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Пермского края от 28.03.2012 по делу N А50-20298/2011, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.11.2012 по тому же делу по иску открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице филиала - "Западно-Уральского банка" (г. Пермь; далее - Сбербанк) к обществу с ограниченной ответственностью "РОСАП-плюс" (г. Челябинск; далее - общество "РОСАП-плюс") об обращении взыскания на право аренды земельного участка, заложенное по договору от 19.09.2008.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Меридиан-П" (г. Пермь; далее - общество "Меридиан-П") и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (г. Челябинск; далее - Комитет).
Суд

установил:

решением Арбитражного суда Пермского края от 28.03.2012, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.11.2012, в удовлетворении иска отказано.
В заявлении о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора заявитель (Сбербанк) просит их отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
Ознакомившись с доводами заявителя и содержанием оспариваемых судебных актов, суд надзорной инстанции не находит оснований для передачи данного дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В обеспечение исполнения обязательств общества "Меридиан-П" перед Сбербанком по договору открытии невозобновляемой кредитной линии от 11.09.2008 N 12/4-НКЛ-ИС, между Сбербанком (залогодержателем) и обществом "РОСАП-плюс" (залогодателем) заключен договор ипотеки от 19.09.2008, по которому в ипотеку передано право аренды земельного участка, принадлежащее залогодателю на основании краткосрочного договора аренды земельного участка от 08.04.2008 N 74-74-01/259/2008-308, заключенному с Комитетом.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение основным должником обязательств по договору о предоставлении невозобновляемой кредитной линии, Сбербанк предъявил настоящее требование к залогодателю об обращении взыскания на заложенное имущество.
Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались пунктом 5 статьи 5, статьей 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Судебная коллегия полагает, что вывод судов об отказе в иске являются правильными.
Как установлено судами, в ипотеку по спорному договору передано право аренды земельного участка, принадлежащее залогодателю на основании краткосрочного договора аренды, заключенного на срок с 18.04.2008 по 03.04.2010 (выписка из ЕГРЮЛ от 17.01.2012).
Поскольку в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением заложенного права, а договор аренды, права по которому переданы в залог, заключен на срок по 03.04.2010, суды правомерно отказали в иске.
С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 299, 301, частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А50-20298/2011 Арбитражного суда Пермского края для пересмотра в порядке надзора решения от 28.03.2012, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.11.2012 отказать.

Председательствующий судья
О.Ю.ШИЛОХВОСТ

Судья
Л.Г.ВОРОНЦОВА

Судья
Н.А.КСЕНОФОНТОВА

В удовлетворении иска о признании недействительным договора об ипотеке отказано, поскольку положения ст. 63 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривают запрет ипотеки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лишь тогда, когда эти земельные участки закладываются самостоятельно, безотносительно к объектам недвижимости, расположенным на них, в связи с этим установленный запрет не распространяется на земельный участок.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2009 г. N Ф10-4194/09

Дело N А64-162/09-8

(извлечение)

Резолютивная часть постановления оглашена 01.10.2009 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06.10.2009 года.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 12 мая 2009 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2009 года по делу N А64-162/09-8,

установил:

заместитель прокурора Тамбовской области обратился в Арбитражный суд Тамбовской области в интересах муниципального района - Уметский район Тамбовской области с иском к Муниципальному образованию - Уметский район Тамбовской области и открытому акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный банк" о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) N 080222/0019-7.2 от 22.04.2008, заключенного между администрацией Уметского района Тамбовской области и ОАО "Россельхозбанк"; применении последствий его недействительности.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен сельскохозяйственный производственный кооператив "Софьинский".
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 12.05.2009 договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 080222/0019-7.2 от 22.04.2008, заключенный между администрацией Уметского района Тамбовской области и ОАО "Россельхозбанк" признан недействительным. В остальной части иска отказано.
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009 решение суда от 12.05.2009 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ОАО "Россельхозбанк" просит отменить решение суда от 12.05.2009 и постановление суда апелляционной инстанции от 08.07.2009; принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального права.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ОАО "Россельхозбанк" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель истца, возражая доводам жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Представители Муниципального образования Уметский район Тамбовской области и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, дело рассмотрено без их участия, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции считает необходимым решение Арбитражного суда Тамбовской области от 12.05.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009 отменить; принять новое решение, в удовлетворении исковых требований отказать.
Судами первой и апелляционной инстанций установлены следующие обстоятельства:
22.04.2008 между ОАО "Россельхозбанк" (кредитор) и СХПК "Софьинский" (заемщик) был заключен кредитный договор N 080222/0019, согласно условиям которого кредитор обязался предоставить заемщику кредит в сумме 2 000 000 руб. на срок до 05.03.2009 с процентной ставкой 16% годовых.
В обеспечение исполнения кредитных обязательств СХПК "Софьинский", 22.04.2008 между Администрацией Уметского района Тамбовской области (залогодатель) и ОАО "Россельхозбанк" (залогодержатель) был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 080222/0019-7.2, предметом залога является: здание управления сельского хозяйства и продовольствия администрации Уметского района, инвентарный номер 2333/278, лит. А, назначение: нежилое, площадью 602,7 кв. м., двухэтажное, а также земельный участок, площадью 2678 кв. м., категории земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 68:23:1101050:0010, расположенные по адресу: Тамбовская область, Уметский район, р.п. Умет, улица Мира, д. 12а.
Право собственности залогодателя на передаваемое в залог имущество подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 68 АА N 526583 от 06.02.2006, 68 АА N 2780831 от 11.04.2008.
Решением Уметского районного совета народных депутатов N 366 от 19.02.2008 и постановлением Администрации Уметского района Тамбовской области N 91 от 06.03.2008 "О заключении договора о залоге недвижимости" было дано согласие администрации района выступить "Залогодателем" муниципального имущества при заключении кредитного договора СХПК "Софьинский" с ОАО "Россельхозбанк".
Ссылаясь на несоответствие договора об ипотеке нормам ст. 15 Федерального закона РФ N 135-ФЗ от 26.07.2006 года "О защите конкуренции", ч. 1 ст. 50 Федерального закона РФ N 131 "Об общих принципах организации местного самоуправления" заместитель прокурора Тамбовской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что приведенные в обоснование иска нарушения норм закона при заключении договора об ипотеке N 080222/0019-7.2 от 22.04.2008 имели место. В связи с этим исковые требования были признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению, в части признания недействительным рассматриваемого договора.
Признавая оспариваемый договор недействительным, суд первой инстанции исходил из следующего. В нарушение требований ст. 15 ФЗ РФ "О защите конкуренции", договор об обеспечении исполнения обязательств СХПК "Софьинский" Администрацией Уметского района Тамбовской области заключен без проведения конкурса среди заинтересованных субъектов на право получения обеспечения кредитных обязательств в виде залога муниципального имущества; в нарушение ч. 1 ст. 50 ФЗ РФ "Об общих принципах организации местного самоуправления" муниципальное имущество при заключении спорного договора использовалось не для решения вопросов местного самоуправления или обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений.
Суд кассационной инстанции не может признать приведенные выводы суда первой инстанции правомерными.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 15 ФЗ "О защите конкуренции" федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
Оценивая договор ипотеки с позиции его соответствия положениям ст. 15 ФЗ РФ "О защите конкуренции", суд исходил из положений, которые в названной статье не содержатся, а именно положения о необходимости проводить конкурсы при заключении договоров стороной которых являются перечисленные выше органы. Таким образом, заключение оспариваемого договора без проведения предварительного конкурса не может оцениваться как основание для его недействительности в силу ст. 15 ФЗ РФ "О защите конкуренции". В данном случае следует учитывать, что иные нормы названного закона, устанавливающие необходимость проведения предварительного конкурса при заключении сделок, в момент заключения рассматриваемого договора отсутствовали.
Статья 50 ФЗ РФ "Об общих принципах организации местного самоуправления" также не содержится указаний на ограничение использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, в качестве предмета залога.
Как следует из материалов дела, органы представительной и исполнительной власти Уметского района Тамбовской области своими актами подтвердили заинтересованность муниципального образования в предоставлении кредитов сельскохозяйственным организациям, находящимся на его территории; предусмотрели возможность обеспечения возврата кредитов путем передачи недвижимого имущества и земельного участка в залог.
Таким образом, доказательств нарушения Администрацией Уметского района Тамбовской области требований ст. 50 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления", истцом представлено не было.
Проверяя обоснованность решения суда от 12.05.2009, суд апелляционной инстанции указал на иные нарушения, допущенные при заключении договора об ипотеке N 080222/0019-7.2 от 22.04.2008, а именно счел несоблюденными требования ст. 20 ФЗ "О защите конкуренции" устанавливающие необходимость получения для предоставления муниципальной помощи предварительного согласия антимонопольного органа.
Однако, рассматривая указанное обстоятельство как основание для признания договора недействительным, суд апелляционной инстанции не принял во внимание норму статью 21 названного закона, в которой предусмотрены последствия нарушения требований ст. 20 ФЗ РФ "О защите конкуренции" при предоставлении и использовании государственной или муниципальной помощи.
Ст. 21 ФЗ РФ "О защите конкуренции" не предусматривает в качестве последствия нарушения порядка предоставления государственной или муниципальной помощи ничтожность соответствующей сделки, но устанавливает ее оспоримость при наличии доказательств признания акта о предоставлении государственной или муниципальной помощи недействительным, если исполнение акта привело или могло привести к недопущению или устранению конкуренции.
Также неправомерен вывод суда апелляционной инстанции о недействительности договора об ипотеке в связи с его противоречием ст. 63 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", содержащей запрет ипотеки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Из условий договора об ипотеке N 080222/0019-7.2 от 22.04.2008 следует, что его предметом являлся земельный участок, площадью 2678 кв. м. не в качестве самостоятельного объекта залога, а как земельный участок, закладываемый с одновременной ипотекой здания, расположенного на этом земельном участке, необходимом для обслуживания этого здания. Положения ст. 63 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривают запрет ипотеки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лишь тогда, когда эти земельные участки закладываются самостоятельно, безотносительно к объектам недвижимости, расположенным на них. В связи с этим установленный названной нормой запрет не распространяется на земельный участок - объект рассматриваемого договора.
Данная позиция соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ N 90 от 28.01.2005.
Кроме того, указанные судом апелляционной инстанции нарушения ст. ст. 20 ФЗ "О защите конкуренции", 63 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не являлись основанием иска, в связи с чем, суд апелляционной инстанции, учитывая их при оценке спорного договора, по существу вышел за пределы исковых требований.
Таким образом, выводы суда первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для признания недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) N 080222/0019-7.2 от 22.04.2008, заключенного между Администрацией Уметского района Тамбовской области и ОАО "Россельхозбанк" неправомерны, в связи с этим принятые ими судебные акты подлежат отмене с принятием нового решения об отказе прокурору Тамбовской области в удовлетворении исковых требований.
С учетом изложенного и руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287; ст. 288; ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 12 мая 2009 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2009 года по делу N А64-162/09-8 отменить.
В удовлетворении иска прокурора Тамбовской области о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) N 080222/0019-7.2 от 22.04.2008, заключенного между Администрацией Уметского района Тамбовской области и ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.