Резервы под инвестправа по 254-П

Согласно п. 6.3 Положения Банка России от 26.03.2004 N 254-П (далее - Положение) к обеспечению II категории качества может быть отнесен залог имущественных прав (требований) на недвижимое имущество при наличии достаточных оснований считать, что соответствующие права могут быть реализованы в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога, при условии, что юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав. Относится ли это положение к залогу прав участника долевого строительства многоэтажных жылых домов (залог инвестправ)?

Вопрос: Согласно п. 6.3 Положения Банка России от 26.03.2004 N 254-П (далее - Положение) к обеспечению II категории качества может быть отнесен залог имущественных прав (требований) на недвижимое имущество при наличии достаточных оснований считать, что соответствующие права могут быть реализованы в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога, при условии, что юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав.
Из Письма Банка России от 08.08.2008 N 15-1-3-11/3916 следует, что к обеспечению можно относить только имущественные права в отношении объектов недвижимости и не завершенных строительством объектов недвижимости, право собственности в отношении которых зарегистрировано.
При этом в Письме содержатся ссылки на ст. 131 ГК РФ и ст. ст. 5 и 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Следует отметить, что имущественные права (требования), связанные с получением в будущем объектов недвижимости на основании договоров долевого участия в строительстве и договоров инвестирования, являются обязательственными правами и не относятся к числу вещных прав (включая право собственности), установленных Гражданским кодексом РФ. Перечень вещных прав установлен ст. 216 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 10 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Пунктом 5 ст. 5 Закона "Об ипотеке" предусмотрено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, положения Закона "Об ипотеке" содержат обязательное требование только в части обязательной государственной регистрации договоров залога прав требования из договоров долевого участия, а не государственной регистрации имущественных прав (требований) из подобного договора.
В Письме Банка России от 08.08.2008 N 15-1-3-11/3916 со ссылкой на п. 2 ст. 5 Закона "Об ипотеке" указано, что договоры залога имущественных прав также подлежат государственной регистрации.
Пунктом 2 ст. 5 Закона "Об ипотеке" установлено, что правила данного Федерального закона применяются к залогу не завершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений, при условии соблюдения правил ст. 69 закона.
Не ясно, как вышеуказанный п. 2 ст. 5 Закона связан с залогом имущественных прав из договоров инвестирования. Вместе с тем следует отметить, что п. 3 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" прямо предусмотрено, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Таким образом, договоры инвестирования не являются договорами долевого участия и, соответственно, договоры залога имущественных прав (требований), основанные на договорах инвестирования, не подлежат государственной регистрации. Имущественные права (требования) из договоров долевого участия, а также из договоров долевого участия в строительстве, не являясь вещными правами, также не подлежат государственной регистрации.
Абзац 10 п. 6.3.1 Положения N 254-П не содержит указания на то, что к залогу имущественных прав на недвижимое имущество относится только залог объектов недвижимости и залог объектов недвижимости, не завершенных строительством (при условии, что на объекты недвижимости зарегистрировано право собственности).
Правомерно ли отнесение залога имущественных прав (требований) из договоров долевого участия и договоров инвестирования к обеспечению II категории качества, предусмотренному абз. 10 п. 6.3.1 Положения N 254-П?
Кредитная организация

Ответ:
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 31 октября 2008 г. N 15-1-3-11/5687

Департамент банковского регулирования и надзора рассмотрел запрос кредитной организации от 19.09.2008 о применении Положения Банка России от 26.03.2004 N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" (далее - Положение N 254-П) и сообщает следующее.
В целях применения абз. 10 п. 6.3.1 Положения N 254-П в качестве залога имущественных прав (требований) на недвижимое имущество при соблюдении требований, установленных гл. 6 данного Положения, могут рассматриваться права участника долевого строительства, а также инвестора (соинвестора) на результаты осуществляемых капитальных вложений в строительство недвижимого имущества после приобретения права собственности и его надлежащей регистрации.

Заместитель директора Департамента
банковского регулирования и надзора
М.А.КОВРИГИН
31.10.2008

"Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке", 2013, N 2

Вопрос: Можно ли отнести к обеспечению II категории качества имущественные права (требования) на недвижимое имущество участника долевого строительства при условии государственной регистрации договора залога имущественных прав в установленном законом порядке?

Ответ: Право инвестора на результаты осуществляемых капитальных вложений в строительство недвижимого имущества не подпадает под абз. 10 п. 6.3.1 Положения N 254-П до приобретения прав собственности и его надлежащей регистрации.
Таким образом, права участника долевого строительства, а также инвестора (соинвестора) на результаты осуществляемых капитальных вложений в строительство недвижимого имущества могут рассматриваться в целях применения п. 6.3.1 Положения только после приобретения права собственности на недвижимость и надлежащей регистрации договоров.

О.А.Коптякова
Аудитор
ООО "Листик и Партнеры"
Подписано в печать
04.02.2013

Согласно абзаца 10 пункта 6.3.1. Положения Банка России от 26.03.2004 №254-П (далее - «Положение») к обеспечению II категории качества может быть отнесен залог имущественных прав (требований) на недвижимое имущество при наличии достаточных оснований считать, что соответствующие права могут быть реализованы в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога, при условии, что юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав.
Вместе с тем, абзац 9 этого же пункта Положения в качестве самостоятельного объекта обеспечения с точки зрения отнесения залога к обеспечению II категории качества устанавливает залог вещей.
Вещь, согласно ст. 128 ГК РФ, является объектом гражданских прав наряду с имущественными правами. При этом ст. 128 ГК РФ разделяет эти понятия.
Таким образом, имущественные права и вещи являются разными объектами гражданских прав. Эта же логика заложена и в содержание п. 6.3.1 Положения Банка России от 26.03.2004 №254-П, согласно которому вопрос залога имущественных прав регулируется абзацем 10, а вопрос залога вещей (в том числе и недвижимых вещей) – абзацем 9 Положения.
Согласно пункта 5 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Таким образом, положения Закона «Об ипотеке» содержат обязательное требование не только в части обязательной государственной регистрации залога прав требования из договоров долевого участия (имущественных прав), но так же определяют правовой режим этих имущественных прав (требований) обозначая их как самостоятельный объект права и предмет договора ипотеки.
Таким образом, с учетом установления самостоятельных условий к отнесению залога к обеспечению II категории качества в виде имущественных прав, отдельно регулируемых абзацем 10 Положения Банка России от 26.03.2004 N 254-П, считаем, что залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве регулируется этой специальной нормой (абз. 10 Положения №254-П), в связи с чем отнесение залога имущественных прав (требований) из договоров долевого участия к обеспечению II категории качества, предусмотренному абз. 10 п. 6.3.1 Положения N 254-П на наш взгляд является правомерным.

Юрист АО "Х-Банк"

Аналогичный (более свежий) ответ ЦБ РФ.

Вопрос: Согласно Письму Банка России от 31.10.2008 N 15-1-3-11/5687 в целях применения абз. 10 п. 6.3.1 Положения Банка России от 26.03.2004 N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" (далее - Положение N 254-П) в качестве залога имущественных прав (требований) на недвижимое имущество при соблюдении требований, установленных гл. 6 Положения N 254-П, могут рассматриваться права участника долевого строительства, а также инвестора (соинвестора) на результаты осуществляемых капитальных вложений в строительство недвижимого имущества после приобретения права собственности и его надлежащей регистрации.
Что понимается под залогом имущественных прав (требований) на недвижимое имущество согласно абз. 10 п. 6.3.1 Положения N 254-П и недвижимостью, относящейся к абз. 9 п. 6.3.1 Положения N 254-П? Соблюдение каких условий (требований), наличие каких документов будут являться достаточными в целях отнесения имущественных прав (требований) на недвижимое имущество к обеспечению 2-й категории качества в соответствии с абз. 10 п. 6.3.1 Положения N 254-П?
Будет ли зарегистрированный договор участия в долевом строительстве относиться к обеспечению 2-й категории качества в соответствии с абз. 10 п. 6.3.1 Положения N 254-П?

Ответ:
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 13 мая 2016 г. N 41-1-3-9/670

Департамент банковского регулирования совместно с Юридическим департаментом рассмотрел обращение о применении Положения Банка России от 26.03.2004 N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" (далее - Положение N 254-П) и сообщает следующее.
В целях применения абзаца 9 п. 6.3.1 Положения N 254-П к залогу вещей могут быть отнесены вещи, не относящиеся к недвижимости в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом необходимо наличие устойчивого рынка указанных предметов залога и (или) иных достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог, при условии, что юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав и (или) предмета залога.
В соответствии с абзацем 10 п. 6.3.1 Положения N 254-П к залогу могут быть отнесены имущественные права (требования) на недвижимое имущество при наличии достаточных оснований считать, что соответствующие права могут быть реализованы в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога, при условии, что юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав. При применении указанной нормы права требуется наличие объекта недвижимости и зарегистрированного права собственности на указанный объект.
Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, у участников долевого строительства возникает только имущественное право на получение недвижимости в будущем, независимо от наличия процедуры государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства (статья 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В этой связи указанное имущественное право не является имущественным правом (требованием) на недвижимое имущество по смыслу абзаца 10 п. 6.3.1 Положения N 254-П, а также не может использоваться в целях расчета резерва на возможные потери по ссудам.

Заместитель директора
Департамента банковского регулирования
А.А.ЛОБАНОВ
13.05.2016