Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.09.2025 N 88-11933/2025

В пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).
Таким образом, реализация на торгах по продаже имущества должника разными лотами права аренды земельного участка и находящихся на этом участке объектов недвижимого имущества противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
С учетом приведенных выше положений, принимая во внимание, что все переданные на торги объекты недвижимости принадлежали одному лицу (С.Н.), земельный участок и расположенные на нем склады функционально связаны между собой, о чем, в том числе свидетельствует вид разрешенного использования земельного участка (под производственную базу), ранее были переданы в залог банку по договору об ипотеке как единый комплекс, а в результате искусственного дробления залогового имущества на отдельные лоты была утрачена взаимосвязь объектов недвижимости с земельным участком, на котором они расположены, а, соответственно, возможность рассмотрения их как совокупность объектов, образующих предприятие, что в итоге привело к реализации земельного участка отдельно от объектов недвижимости (складов), размещенных на нем, и невозможности реализации последних ввиду отсутствия заявок, судебная коллегия находит выводы судов о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя по передачи на реализацию имущества в составе разных лотов, признании недействительными результатов торгов по реализации права аренды на земельный участок, признании недействительным договора купли-продажи права аренды земельного участка основанными на неправильном применении нор материального права, сделанными по неполно исследованным фактическим обстоятельствам дела и без надлежащей оценки имеющихся в материалах дела доказательств, доводов и объяснений истца о том, что продажа имущества отдельными лотами привела к необоснованному ограничению количества потенциальных участников торгов, что, в свою очередь, могло негативно сказаться на цене продажи. При том, что банк, как взыскатель по исполнительному производству, имеет собственный, основанный на законе интерес в реализации имущества должника по наиболее высокой цене, в то время как склады в отсутствие права на земельный участок могли потерять коммерческую ценность, что не позволило их реализовать на торгах, а право аренды земельного участка оказалось проданным по сравнительно небольшой цене.