Может ли предварительный договор расцениваться как сделка, связанная с возможным отчуждением имущества и должны ли тогда применяться к нему правила о крупных сделках?

Судебная практика на этот счет на сегодня не выработала единого подхода и является противоречивой.

Судебный акт, говорящий о том, что предварительный договор может признаваться сделкой, связанной с возможностью отчуждения имущества, а следовательно к нему должны применяться праквила о крупных сделках.

---

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2006 N А19-9175/04-25-14-Ф02-2082/06-С2 по делу N А19-9175/04-25-14

"...В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор устанавливает обязанность ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, таким образом, предварительный договор связан с возможностью отчуждения имущества.
В оборотно-сальдовой ведомости по счету 01 и 02 отражены основные средства ЗАО "Агрозооветсервис" за 1 полугодие 2003 года на момент заключения предварительного договора как сделки, связанной с возможным отчуждением имущества.
Стоимость имущества по данным бухгалтерского учета относительно балансовой стоимости активов общества составляет более 25%.
В силу статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" такая сделка, являясь крупной, подлежит одобрению советом директоров или общим собранием общества. Доказательств одобрения сделки в материалы дела не представлено..."

Судебное Постановление, говорящее о том, что предварительный договор не может признаваться сделкой, направленной на отчуждение или приобретение имущества.

---

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.11.2006 по делу N А44-214/2006-1

"...Как следует из материалов дела, 04.10.2005 сторонами заключены два договора купли-продажи, по которым истец продал ответчику расположенные по адресу: г. Великий Новгород, ул. Великая, д. 16 здание гостиницы площадью 4300,8 кв. м и здание котельной площадью 178,8 кв. м с находящимся в нем оборудованием за 5000000 руб. и 5608633,66 руб. соответственно.
Указанные договоры исполнены, право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано Управлением.
Стороны также заключили 16.12.2005 два предварительных договора, в соответствии с условиями которых ответчик обязуется в течение года заключить окончательные договоры, предусматривающие продажу истцу здания гостиницы за 5000000 руб., здания котельной за 1300000 руб., оборудования котельной за 4308633 руб.
Впоследствии соглашениями от 26.12.2005 предварительные договоры были расторгнуты, а полученные по ним суммы авансовых платежей перечислены ответчиком по поручению истца третьим лицам.
Полагая, что договоры купли-продажи и предварительные договоры, являющиеся взаимосвязанными сделками и предусматривающие отчуждение имущества Общества, составляющего более 25% балансовой стоимости его активов, подлежат в силу статей 168 и 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) признанию недействительными, так как в нарушение пункта 1 статьи 79, пункта 1 статьи 71 Федерального закона "Об акционерных обществах" (далее - Закон) и Положения о генеральном директоре Общества они заключены без предварительного одобрения наблюдательного совета Общества, с превышением полномочий генерального директора и не в интересах Общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая Обществу в иске, пришел к следующим выводам:
- все 5 оспариваемых договоров не являются взаимосвязанными, а предварительные договоры как сделки, направленные на заключение в будущем договоров по приобретению имущества, в силу своей природы не могут быть отнесены к крупным сделкам.
Суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции соответствующими нормам материального и процессуального права и собранным по делу доказательствам.
Предварительные договоры не подлежат оценке с точки зрения их крупности, поскольку они не направлены на отчуждение или приобретение имущества Обществом..."