Вопрос: В договоре купли-продажи коммерческой недвижимости стороны не указали, что НДС входит в цену, НДС не упомянут в договоре совсем. Недвижимость продается без предоплаты. Как продавцу исчислить НДС в этом случае?

Ответ: В общем случае, если продается нежилая недвижимость без предоплаты, НДС начисляется по ставке 20% на дату акта приема-передачи объекта покупателю.
Если НДС в договоре не выделен, то считается, что налог включен в цену по умолчанию (п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ N 33).
Продавцу нужно исчислить НДС расчетным методом (п. п. 2, 3, 4 ст. 164 НК РФ):
НДС = Цена, указанная в договоре x Расчетная ставка (20/120).
Сверх цены договора начислить НДС можно, только если (п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ N 33):
1) до заключения договора стороны знали, что цена, о которой договариваются, не включает в себя НДС. Это можно доказать, например, деловой перепиской, из которой будет видно, что договорная цена не включает в себя НДС и налог нужно будет оплатить сверх этой цены;
2) обязанность уплатить НДС следует из других условий договора.
В этих случаях НДС рассчитывается по обычной формуле:
НДС = Цена, указанная в договоре x Налоговая ставка (20%).
Рекомендуем сначала проанализировать условия вашего договора, переписку с покупателем, обстоятельства заключения сделки. Если вы начислите НДС сверх цены без достаточных на то оснований, покупатель может отказаться доплачивать НДС и тогда вам придется добиваться уплаты через суд.

---

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2014 г. N 33

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКАЮЩИХ У АРБИТРАЖНЫХ СУДОВ ПРИ РАССМОТРЕНИИ ДЕЛ,
СВЯЗАННЫХ С ВЗИМАНИЕМ НАЛОГА НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ

17. По смыслу положений пунктов 1 и 4 статьи 168 НК РФ сумма налога, предъявляемая покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделена в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой. При этом бремя обеспечения выполнения этих требований лежит на продавце как налогоплательщике, обязанном учесть такую операцию по реализации при формировании налоговой базы и исчислении подлежащего уплате в бюджет налога по итогам соответствующего налогового периода.
В связи с этим, если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса).