Если залоговый кредитор не заявил требования, прекращается ли залог после торгов

База:

"Юридическая работа в кредитной организации", 2011, N 1

ЮРИДИЧЕСКАЯ СУДЬБА ИПОТЕКИ
ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЛИКВИДИРУЕМОГО ЗАЛОГОДАТЕЛЯ
(извлечение)

Этап реализации заложенного имущества с публичных торгов

Для понимания правовых последствий открытия конкурсного производства для заложенного имущества обратимся к п. п. 10 и 12 Постановления Пленума ВАС РФ N 58. В них указано: поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в ЕГРП, а также записи о залоге бездокументарных ценных бумаг в системе ведения учета владельцев указанных бумаг; однако продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, приводит к прекращению права залога в силу Закона применительно к пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве.

Примечание. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (п. п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст. 111, абз. 3 п. 4.1 ст. 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве (п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ N 58).

Если следовать приведенной трактовке Пленума ВАС РФ, то получается, что продажа заложенного имущества с публичных торгов всегда прекращает право залога независимо от того, успел или нет залогодержатель заявить свои требования в процессе банкротства, то есть независимо от того, обязан конкурсный управляющий направить вырученные от реализации залога денежные средства на удовлетворение требований залогодержателя или нет, получил залогодержатель удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества или нет. Представляется, что такой подход не в полной мере соответствует буквальному содержанию тех норм, на которые ссылается Пленум ВАС РФ: согласно пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а в соответствии с абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества в соответствии с данной статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога. Примечательно, что в прежней редакции пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ было указано, что залог прекращается в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, то есть законодатель не делал оговорки о том, что такая продажа должна производиться только в целях удовлетворения требований залогодержателя. Сейчас же такая оговорка записана явно и недвусмысленно, причем не только в ГК РФ, но и в Законе о банкротстве.
Отвечающим интересам залогодержателя, а потому более правильным и последовательным видится подход, который изложен в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ N 58 применительно к процедуре банкротства индивидуальных предпринимателей. Пленум ВАС РФ разъяснил, что требования залогодержателя сохраняются и после завершения конкурсного производства в отношении залогодателя при наличии одновременно двух условий: а) залогом обеспечены требования, не связанные с осуществлением обанкротившимся индивидуальным предпринимателем предпринимательской деятельности и б) залогодержатель не обращался с заявлением об установлении его требований в деле о банкротстве. Такая ситуация тем не менее не мешает конкурсному управляющему продать заложенное имущество с публичных торгов, но с сохранением обременения залогом, о чем делается оговорка в условиях проведения открытых торгов с целью информирования потенциальных покупателей данного имущества. В качестве основного аргумента для такого подхода Пленум ВАС РФ сослался на факт сохранения основного (обеспечиваемого) обязательства.
Однако основное (обеспечиваемое) обязательство сохраняется и при банкротстве залогодателя, не являющегося стороной этого основного обязательства. Получается, что нет значимых юридических препятствий к тому, чтобы право залога сохранялось и в ситуации, когда залогодержатель не заявил свои требования в процессе банкротства залогодателя, выступающего третьим лицом по отношению к основному обязательству, и заложенное имущество продается с публичных торгов в целях удовлетворения требований не залогодержателя, а иных кредиторов. Приведенные нормы ГК РФ и Закона о банкротстве вполне позволяют это сделать - нужно лишь, чтобы Пленум ВАС РФ внес соответствующее дополнение в Постановление N 58.
Иными словами, по аналогии с п. 2 ст. 25 ГК РФ нужно предусмотреть право выбора залогодержателя по отношению к залогодателю, не являющемуся должником по основному обязательству: либо предъявлять требования в рамках процедур банкротства такого залогодателя, либо не участвовать в деле о банкротстве и сохранить свои залоговые права. Последний вариант нисколько не помешает процедуре банкротства - просто заложенное имущество будет выставлено на продажу с обременением залогом, и залог сохранит свою силу и после публичных торгов. Он также исключит ситуацию, когда должник по основному договору исправно платит, но залогодержатель вынужден предъявлять свои требования в рамках процедуры банкротства залогодателя, выступающего третьим лицом, только потому, что если он этого не сделает, то утратит залоговые преференции и права.

Но судебная практика ниже не в пользу такого подхода:

В настоящее время арбитражные суды активно используют п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ N 58 - на основании указанного пункта признают прекращенным право залога и в случае, когда заложенное имущество реализовывалось не в целях удовлетворения требований залогодержателя, а самому залогодержателю отказывают в иске об обращении взыскания на это имущество (см., напр., Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2009 по делу N А13-10200/2008 <1>). При этом Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии отказывает в государственной регистрации прекращения ипотеки проданного с публичных торгов имущества в связи с отсутствием соответствующего заявления залогодержателя <2>, но суды признают такой отказ незаконным и обязывают регистрирующий орган погасить запись об ипотеке (см., напр., Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.02.2010 по делу N А13-6575/2009; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.09.2009 N Ф04-6030/2009(20791-А27-40) по делу N А27-713/2009-5; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2009 N Ф04-4756/2009(12387-А27-26) по делу N А27-720/2009-5 <3>; Постановление ФАС Центрального округа от 25.02.2009 по делу N А09-3086/2008-22; Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2010 по делу N А46-21408/2008).

---

<1> Определением ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-1506/10 в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления, а также Решения Арбитражного суда Вологодской области от 29.06.2009 и Постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2009 по данному делу отказано.
<2> Статья 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 17.06.2010) и ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 17.06.2010).
<3> Определением ВАС РФ от 11.12.2009 N ВАС-16185/09 в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления, а также Решения Арбитражного суда Кемеровской области от 13.03.2009 и Постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2009 по данному делу отказано.

С.В.Пыхтин
К. ю. н.,
советник
председателя правления
по правовым вопросам
ЗАО КБ "Мираф-Банк"
Подписано в печать
03.02.2011

Вопрос: В отношении залогодателя была введена процедура банкротства, однако банк не заявил свои требования, основанные на договоре залога. Предмет залога был реализован с торгов в процедуре банкротства. Сохраняется ли право залога банка на реализованное в процедуре банкротства залогодателя имущество?

Ответ: Если банк не заявил свои требования к залогодателю-банкроту, основанные на договоре залога, и предмет залога был реализован с торгов в общем порядке, право залога банка прекращается.

Обоснование: Согласно ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ) имущество должника, являющееся предметом залога, включается в конкурсную массу. Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен ст. 138 названного Закона.
Согласно п. п. 5 и 6 ст. 18.1 Закона N 127-ФЗ продажа предмета залога в ходе финансового оздоровления и внешнего управления осуществляется организатором торгов в порядке, установленном п. п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 указанного Закона. Продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном ст. 138 Закона N 127-ФЗ.
Реализация заложенного имущества влечет прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога (пп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ, абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Закона N 127-ФЗ, п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя").
Однако Закон N 127-ФЗ прямо не регулирует ситуацию, когда банк-залогодержатель не обратился со своими требованиями к залогодателю-банкроту в порядке, установленном Законом N 127-ФЗ.
Пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 58 разъясняется, что, если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном п. п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст. 111 Закона N 127-ФЗ. При этом согласия залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.
При этом Закон N 127-ФЗ устанавливает (абз. 3 п. 1 и абз. 3 п. 9 ст. 142 данного Закона), что в случае несовершения кредитором действий по установлению своих требований в деле о банкротстве данные требования по завершении конкурсного производства признаются погашенными. Каких-либо исключений из указанных правил для требований, основанных на договоре залога, действующим законодательством не предусмотрено. Поэтому логичной представляется позиция, согласно которой банк-залогодержатель, не заявивший свои требования к должнику-залогодателю, утрачивает специальное право на первоочередное получение удовлетворения своих требований за счет выручки от продажи заложенного имущества, которое реализовано в общем порядке с торгов в деле о банкротстве.
Данный подход, тем не менее, не вполне согласуется со ст. 353 ГК РФ, предусматривающей, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Однако Верховный Суд РФ в Определении от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368 по делу N А53-13780/2015 указывает на специальное регулирование правоотношений, связанных с банкротством, и, соответственно, невозможность применения в данной ситуации общих норм гражданского законодательства о залоге. В данном деле новый собственник предмета залога, который приобрел его на торгах в процедуре банкротства залогодателя, обратился в арбитражный суд с иском к банку, чьи требования не были заявлены в ходе процедуры банкротства, о признании отсутствующим залога (ипотеки) квартиры. Верховный Суд РФ указал, что продажа предмета залога в общем порядке приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ и абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Закона N 127-ФЗ (п. п. 9 и 12 Постановления Пленума ВАС РФ N 58).

А.В. Ленева
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
08.01.2017

ВАС про то, что залог не сохранаяется.

---

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 мая 2016 г. N 308-ЭС16-1368

Резолютивная часть определения объявлена 23 мая 2016 года.
Полный текст определения изготовлен 26 мая 2016 года.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Букиной И.А.,
судей Ксенофонтовой Н.А. и Самуйлова С.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ярового Дениса Геннадьевича (далее - предприниматель) на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2015 (судьи Илюшников С.М., Гиданкина А.В. и Калашникова М.Г.) по делу N А53-13780/2015 Арбитражного суда Ростовской области.
В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя Казаков Р.А. по доверенности от 16.04.2015.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Букиной И.А. и объяснения представителя предпринимателя, Судебная коллегия

установила:

предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к публичному акционерному обществу "Банк Уралсиб" (далее - банк) о признании отсутствующим залога (ипотеки) квартиры N 71 общей площадью 50,6 кв. м на девятом этаже дома 54 по ул. 20-я линия в городе Ростов-на-Дону, зарегистрированного в пользу банка (запись в ЕГРП N 61-6101/140/2013-631).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра по Ростовской области).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2015 (судья Жигало Н.А.), оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 (судьи Ванин В.В., Ковалева Н.В. и Чотчаев Б.Т.), заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2015 решение от 30.07.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от 15.09.2015 отменены, в удовлетворении иска отказано.
Предприниматель обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просил обжалуемое постановление отменить и оставить в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2016 (судья Букина И.А.) кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.
Банк и Управление Росреестра по Ростовской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя предпринимателя, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что постановление суда округа подлежит отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, изначально собственником спорной квартиры являлась индивидуальный предприниматель Руденко Светлана Леонидовна, которая 29.12.2007 передала ее в ипотеку банку по договору N 3300-803/626/02-1 в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному договору от 29.12.2007 N 3300-803/626 (сумма кредита 1 000 000 руб.). Стороны оценили стоимость предмета залога в 2 286 000 руб. Договор ипотеки зарегистрирован в установленном законом порядке.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.04.2010 по делу N А53-22097/2009 индивидуальный предприниматель Руденко (Шелудько) С.Л. признана несостоятельным (банкротом), в отношении ее имущества открыто конкурсное производство. В рамках указанного дела о банкротстве банк не заявил своих требований о включении в реестр.
По результатам реализации имущества должника спорная квартира продана обществу с ограниченной ответственностью "ТриС+" с обременением ипотекой.
Впоследствии решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.09.2013 по делу N А53-17948/2013 ООО "ТриС+" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
В рамках указанного дела банк также не заявил своих требований о включении в реестр как залогового кредитора.
06.10.2014 по результатам проведения открытых торгов путем публичного предложения спорная квартира по договору N 2 продана ИП Яровому Д.Г. за 1 382 000 руб.
Определением суда от 26.12.2014 конкурсное производство в отношении ООО "ТриС+" завершено.
Полагая, что содержащаяся в ЕГРП запись об ипотеке в отношении спорной квартиры нарушает его права, поскольку объект был приобретен на публичных торгах по продаже имущества несостоятельной организации, в силу чего действие ипотеки прекратилось, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 18.1, 110, 111, 126, 131, 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление N 58), исходили из того, что реализация заложенного имущества в рамках дела о банкротстве юридического лица влечет за собой прекращение ипотеки и в том случае, если залоговый кредитор не заявлял требования о включении в реестр. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.
Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд округа отметил, что перечень оснований для прекращения права залога приведен в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако наличие соответствующих обстоятельств нижестоящими инстанциями не установлено. Денежные средства, уплаченные предпринимателем за спорную квартиру, залогодержателю переданы не были, обязательство, в целях обеспечения которого устанавливалась ипотека, не исполнено.
По мнению суда округа, с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются. При продаже предмета залога вследствие сохранения основного обязательства сохраняется и право залога. Учитывая то, что банк (залогодержатель) не обращался с заявлением об установлении требований в деле о банкротстве залогодателя и его требования не удовлетворены за счет заложенного имущества, суд округа пришел к выводу, что ипотека спорной квартиры после завершения конкурсного производства в отношении ООО "ТриС+" не прекратилась.
Между тем судом округа не учтено следующее.
Действующее нормативное регулирование частно-правовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Развивая указанный принцип применительно к отношениям несостоятельности, законодатель установил в Законе о банкротстве положения, направленные на стимулирование конкурсных кредиторов к скорейшему заявлению своих требований в деле о банкротстве должника (статьи 71 и 100 Закона о банкротстве). Последствием несвоевременного обращения с заявлением является включение таких требований "за реестр". В случае же несовершения кредитором действий по установлению своих требований в деле о банкротстве, данные требования по завершении конкурсного производства признаются погашенными (абзац 3 пункта 1 и абзац 3 пункта 9 статьи 142 данного Закона). При этом закон не содержит исключений из указанных правил для каких-либо требований к банкротящейся организации, в том числе и для тех, которые обеспечены залогом имущества должника.
Именно поэтому, давая разъяснения о правовых последствиях необращения залогодержателя с заявлением об установлении требований в деле о банкротстве, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что в такой ситуации заложенное имущество продается с торгов в общем порядке, предусмотренном статьями 110 - 111 Закона о банкротстве, без необходимости получения согласия залогового кредитора на продажу предмета залога; такая продажа приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве (пункты 9 и 12 постановления N 58).
Таким образом, и законодательство, и сложившаяся правоприменительная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.
Применительно к отношениям по залогу данное регулирование означает, что залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказывается от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением.
При этом наличие в гражданском законодательстве конкурирующих норм о праве следования (пункт 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации) не может быть принято во внимание, поскольку специальный закон, имеющий приоритет над общими нормами частного права, содержит иное правило, устанавливающее прекращение залога.
В связи с изложенным суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Кроме того, следует учесть и тот факт, что по общему правилу, пока не доказано иное, приобретение имущества на торгах предполагает добросовестность приобретателя.
Так, судами первой и апелляционной инстанций установлено, что при проведении торгов в конкурсной документации содержалось условие, согласно которому запись об имеющейся ипотеке подлежала погашению после продажи квартиры. Любой разумный участник гражданского оборота, ознакомившись с такими условиями торгов, вправе справедливо рассчитывать на приобретение имущества, не обремененного залогом.
Аргументов о злоупотреблении со стороны предпринимателя (например, о наличии сговора с организатором торгов), в рассматриваемом деле не приведено, поэтому следует признать, что залог прекратился и по правилам подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с тем, что судом округа допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов ИП Ярового Д.Г. в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обжалуемое постановление на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с оставлением в силе судебных актов судов первой и апелляционной инстанций.
Руководствуясь статьями 291.11 - 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2015 по делу N А53-13780/2015 Арбитражного суда Ростовской области отменить.
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 по тому же делу оставить в силе.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья
И.А.БУКИНА

Судья
Н.А.КСЕНОФОНТОВА

Судья
С.В.САМУЙЛОВ

Однако права дольщиков при ДДУшках, почему то не прекращаются после торгов. Это обосновывается не продажей залога, а поиском инвестора.

---

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 декабря 2019 г. N 308-КГ18-16552(2-5)
Дело N А53-16038/2017
(извлечение)

Разрешая спор при новом рассмотрении, суд первой инстанции сослался на положения статей 18.1, 110, 111, 126, 131, 142 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на правовую позицию, изложенную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368, и исходил из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что после продажи спорного объекта залог прекратился, в связи с чем у Управления Росреестра в данном случае не имеется оснований для сохранения спорных обременений при регистрации перехода права собственности.
Относительно правомерности требований заявителя по существу необходимо отметить следующее.

Действительно, по общему правилу реализация имущества на торгах в деле о банкротстве приводит к прекращению имевшихся ранее залоговых прав третьих лиц в отношении данного имущества, покупатель приобретает вещь свободной от подобных правопритязаний (статья 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 138 Закона о банкротстве, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368). Наличие определенности в правовом режиме выставленного на торги имущества приводит к повышению привлекательности предлагаемого к продаже лота, что в конечном счете должно благоприятно отразиться на формировании итоговой цены торгов и на пополнении конкурсной массы должника. Следовательно, подобное регулирование направлено как на поддержание стабильности оборота, так и на максимально возможное удовлетворение интересов кредиторов в деле о банкротстве.
Вместе с тем в рамках настоящего дела судами установлено, что по условиям торгов, проведенных в деле о банкротстве общества "СК "Гарант-Строй", и заключенного по их итогам договора купли-продажи имущества (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось с обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры.
Очевидно, что наличие подобных обременений определенно влияло и на сумму состоявшейся на торгах сделки. Фактически, выставляя на торги объект незавершенного строительства с обременением в виде прав участников строительства, конкурсный управляющий обществом "СК "Гарант-Строй" осуществил поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика, предусмотренной в настоящее время положениями статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве.
Учитывая наличие подобных условий торгов и заключенных впоследствии между обществами "Инвестрадиострой" и "СК "Гарант-Строй" сделок, у судов первой инстанции и округа в силу положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 и пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось оснований полагать, что права участников строительства в отношении спорного объекта прекращены. В связи с этим действия (бездействие) регистрирующего органа, сохранившего в ЕГРН записи об обременениях при регистрации перехода права собственности, являлись законными, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствовали.