Доказательства возврата имущества арендодателю

Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи не подтверждает возврат имущества арендодателю, если установлено, что арендатор не освободил имущество.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.09.2014 по делу N А48-3795/2013
"...В соответствии с договором аренды N АН 01-02/13 от 01.02.2013 предприниматель передал во временное владение и пользование общества объект недвижимого имущества: часть площадью 215,5 кв. м комнаты N 1, этаж 1, назначение: склад, площадью 323,5 кв. м, являющейся частью недвижимого имущества: здание склада N 4, литер В, общей площадью 1388,30 кв. м, расположенного по адресу: Орловская область, Орловский район, Платоновский с/с, пер.Силикатный, д. 7.
Уведомлениями NN 311, 312, 313, 314, 315 от 15.08.2013 г., полученными предпринимателем 03.09.2013 г.; уведомлениями NN 370, 371, 372, 373, 374 от 04.10.2013 г., полученными предпринимателем 04.10.2013 г., а также уведомлениями NN 383, 384, 385, 386, 387 от 11.10.2013 г., полученными предпринимателем 11.10.2013 г. общество сообщило о предстоящем расторжении договоров аренды, с указанием даты последнего дня действия договоров - 15.10.2013 г. и о намерении вернуть спорное имущество арендодателю. Получение уведомлений подтверждается подписью предпринимателя на уведомлениях с обозначением даты и времени получения.
Согласно актов сдачи-приемки (возврата) арендованного имущества от 15.10.2013 г. ответчик вернул, а истец принял следующее имущество: транспортное средство, идентификационный номер (VIN) Y3M543230W0025597, марка: МАЗ 54323, наименование (тип ТС) - грузовой тягач седельный, 1998 года изготовления, паспорт ТС: 57 ТЕ 943636 от 11.03.2003, выданный Орловской таможней; транспортное средство: марка, модель ТС-0871102, наименование (тип ТС)-полуприцеп, 1987 года изготовления, шасси (рама) N 0871102, паспорт ТС: 57 ТЕ 952698 от 07.09.2004 г., выданный Орловской таможней, являющиеся частью арендованного имущества по договору аренды имущества от 01.09.2011; бетонированную площадку, общей площадью 2880 кв. м с подкрановыми путями; подъездные железнодорожные пути, часть N 1, протяженностью 503 пог.м., лит 1Ж, кадастровый N 57:10:0040101:0047:54:247:001:010274710:5071, расположенные по адресу: Орловская область, Орловский район, Платоновский с/с, пер. Силикатный, д. 7, по договору аренды недвижимого имущества от 01.09.2011; комнату N 8, площадью 17,1 кв. м, комнату N 9, площадью 27,3 кв. м, комнату N 10, пл. 12,5 кв. м, комнату N 12, площ. 28,2 кв. м, являющиеся частью недвижимого имущества конторы, общей площадью 262,6 кв. м, литер В, кадастровый номер N 57:10:0040101:0047:54:247:001:010274710:003, расположенной по адресу: Орловская область, Орловский район, пер.Силикатный, д. 7, по договору аренды конторы от 01.09.2011; часть площадью 215,5 кв. м комнаты N 1, этаж 1, назначение: склад, площадью 323,5 кв. м, являющейся частью недвижимого имущества: здание склада N 4, литер В, общей пл. 1388,30 кв. м, расположенного по адресу: Орловская область, Орловский район, Платоновский с/с, пер. Силикатный, д. 7, по договору аренды N АН 01-02/13 от 01.02.2013.
Ссылаясь не исполнение обществом надлежащим образом обязательств по внесению арендной платы за переданное по договорам аренды имущество, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.
Таким образом, соглашение сторон о расторжении договора аренды имущества, оформленное актом сдачи-приемки (возврата) арендованного имущества от 15.10.2013, само по себе, не освобождает арендатора от обязанности вносить арендные платежи вплоть до передачи арендованного имущества арендодателю.
Ссылка ответчика на акт сдачи-приемки (возврата) арендованного имущества от 15.10.2013 в подтверждение того, что арендатор надлежащим образом передал спорное имущество арендодателю, обоснованно отклонена судами.
Таким образом, по смыслу закона, акт приема-передачи недвижимости не является неопровержимым доказательством возврата имущества арендодателю.
Судами установлено и не опровергается соответствующими доказательствами, что при составлении акта бетонированная площадка площадью 2880 кв. м с подкрановыми путями не была освобождена арендатором от арендованного ответчиком движимого имущества.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанции о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование бетонированной площадкой площадью 2880 кв. м с подкрановыми путями за период с 15.10.2013 г. по 03.11.2013 г., поскольку факт возврата бетонированной площадки площадью 2880 кв. м с подкрановыми путями не подтверждается материалами дела..."

Если арендодатель уклоняется от подписания акта приема-передачи.

---

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ

37. Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы на основании части второй статьи 622 ГК РФ за использование нежилого помещения с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема - передачи.
Суд первой инстанции, установив факт просрочки возврата имущества арендодателю, удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.
Спорное нежилое помещение было предоставлено в пользование ответчику на основании договора аренды, срок действия которого истек.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами.
Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно.
В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд признал иск не подлежащим удовлетворению.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2011 г. по делу N А11-227/2011
(извлечение)

Суд установил и материалами дела подтверждено, что телеграммой от 22.03.2010 ООО "Дельта" пригласило ООО "МЦ "Эллара" в 14 часов 30.03.2010 для принятия помещения и подписания акта приема-передачи. Получив данную телеграмму, ООО "МЦ "Эллара" 23.08.2010 направило ООО "Дельта" акт сдачи-приемки помещений от 31.08.2009 (письмо от 25.03.2010 N 106), которое получено ООО "Дельта" 22.04.2010.
По пояснениям ответчика и допрошенных судом первой инстанции свидетелей Баринова Р.С. и Якушина М.В. проход к арендуемым помещениям возможен только через контрольно-пропускной пункт ООО "Покровские активы". Данный факт не отрицается истцом.
Руководитель и главный инженер ООО "МЦ "Эллара" 30.03.2010 составили акт фиксации юридически значимого действия, в котором отразили, что представитель ООО "Дельта" в 14 часов 30.03.2010 не явился.
Представители истца передали в материалы дела заявление Агеева С.Н. от 30.03.2010, действующего от имени ООО "Дельта" (доверенность от 24.08.2009 N 7Д), адресованное ООО "Покровские активы", о допуске на территорию ООО "Дельта" для подписания акта приема-передачи арендованного ООО "МЦ "Эллара" помещения. На данном заявлении имеется отметка заместителя директора по безопасности ООО "Покровские активы" о прибытии Агеева С.Н. в 14 часов 30.03.2010 и убытии в 15 часов 15 минут.
Оценив действия сторон, суд счел, что арендатор 30.03.2010 принимал меры к передаче помещения, однако такая передача не состоялась по причинам, не зависящим от него. Истец не представил пояснений о причинах, не позволяющих представителю ООО "Дельта" Агееву С.Н. совершить действия по принятию помещения из аренды.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что в данном случае имела место просрочка кредитора - арендодателя в связи с неосуществлением действий по приемке имущества и обоснованно признал ответчика обязанным по уплате задолженности по арендной плате в сумме 2 149 349 рублей 38 копеек с 01.01 по 30.03.2010 и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 145 440 рублей 93 копеек на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисленных исходя из ставки 7,75 процента годовых и задолженности в размере арендной платы (2 149 349 рублей 38 копеек) без учета НДС.
Довод заявителя о том, что ООО "МЦ "Эллара" освободило спорные помещения 01.09.2009, отклоняется, поскольку вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Владимирской области по делам N А11-15700/2009, А11-2617/2010 и N А11-5529/2010 по спорам между теми же лицами, установлено, что достоверных и неопровержимых доказательств освобождения арендуемых помещений с 01.09.2009 не имеется.
Другие доводы заявителя, приведенные в кассационной жалобе, не влияют на правильность принятых судебных актов.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2013 г. по делу N А41-3085/12
(извлечение)

Как указывает истец в отзыве на кассационную жалобу, ООО "Смарт Компани МСК" надлежаще исполнило обязательство по договору аренды по внесению арендной платы, в связи с чем у ответчика (арендодателя) отсутствовали основания для удержания спорной суммы страхового залогового взноса; счет на оплату коммунальных и эксплуатационных платежей платежам на сумму 18.279 руб. 96 коп. ответчиком (арендодателем) истцу (арендатору) не выставлялся, указанное требование ответчиком заявлено только во встречном иске. Также истец в отзыве указывает, что ООО "Смарт Компани МСК" в соответствии с законом и условиями договора аренды фактически освободило объект аренды по окончании срока действия договора и предприняло надлежащие действия по передаче арендодателю объекта аренды, направив в адрес арендодателя соответствующий акт. По мнению истца, ответчик (арендодатель) уклонился от подписания акта передачи объекта аренды, в то же время фактически приняв его и в последующем передав в аренду иному лицу.
ООО "Смарт Компани МСК" 30.11.2011 г. направило в адрес арендодателя письмо исх. N 271/11, содержащее предложение подписать акт приема-передачи арендуемых объектов, с приложением проектов указанного акта.
Впоследствии письмом исх. N 272/2 от 01.12.2011 г. ООО "Смарт Компани МСК" обратилось к ЗАО "Медрекс Инструментс" с требованием о возврате залоговой страховой суммы в размере 270 000 рублей.
Оставление сторонами взаимных претензий по исполнению финансовых обязательств без ответа послужило основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.
Судом апелляционной инстанции установлено, что арендатор исправно исполнил обязанность по уплате арендных платежей за весь срок аренды, в связи с чем у ответчика (арендодателя) отсутствовали основания для не возврата страховой залоговой суммы истцу (арендатору) и зачета страховой залоговой суммы в счет внесения арендной платы за последний месяц аренды.
Также суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, правомерно пришел к выводу о том, что в действиях истца (арендатора) отсутствуют нарушения иных обязательств по договору аренды.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии не исполненных обязательств истца (арендатора) перед ответчиком (арендодателем), которые бы позволяли ответчику в силу закона или договора удерживать страховую залоговую сумму.
Также суд апелляционной инстанции на основании имеющихся в деле доказательств правомерно пришел к выводу о том, что после прекращения договора аренды истец (арендатор) в соответствии с законом и условиями договора фактически освободил объект аренды, т.е. вернул объект аренды арендодателю, и предпринял предусмотренные законом и договором меры по подписанию акта передачи объекта недвижимости.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Из пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Согласно разделу 5 договора аренды по истечении срока аренды арендатор обязан передать арендодателю объекты в день окончания срока действия настоящего договора по акту сдачи-приемки; в согласованный сторонами настоящего договора срок арендатор обязан покинуть арендуемые объекты и подготовить их к передаче арендодателю; арендованные объекты должны быть переданы арендодателю в том же состоянии, в котором они были переданы в аренду, с учетом нормального износа.
Суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, правомерно пришел к выводу о том, что арендатор в соответствии с условиями договора покинул объект аренды и принял надлежащие меры по передаче арендодателю объекта аренды по акту сдачи-приемки.
Также суд апелляционной инстанции правомерно оценил действия арендодателя, как уклонение от подписания данного акта сдачи-приемки, поскольку арендодатель в день прекращения договора не направил своего уполномоченного представителя для осуществления приема объекта аренды у арендатора; подготовленный арендатором акт (в том числе с разногласиями) не подписал.
Исходя из этого, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска в части взыскания арендной платы за период, следующий за прекращением договора аренды, поскольку арендатор после прекращения договора аренды освободил объект аренды, а не подписание акта сдачи-приемки обусловлено уклонением арендодателя от подписания указанного акта; необоснованность претензий ответчика (арендодателя) к истцу (арендатору) при возврате последним объекта аренды подтверждается тем обстоятельством, что в последующем ответчик передал объект аренды во временное владение и пользование иному юридическому лицу.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2011 г. по делу N А41-38654/10
(извлечение)

Между тем, суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к обоснованному выводу, что арендодатель уклонялся от подписания акта приема-передачи имущества.
Судом апелляционной инстанции установлено, что 22.12.09 г. в адрес ООО "АЛД Групп" арендатором было направлено уведомление N 274/01-48 о намерении вернуть объект аренды по окончанию срока действия спорного договора аренды (31.12.09 г.) с предложением о назначении комиссии по оформлению передачи здания.
30.12.09 г. арендатором переданы охране объекта ключи и пропуска сотрудников; 31.12.09 г. подготовлен акт осмотра объекта аренды (том 1 л.д. 70 - 74), в котором отражено, что производственные и офисные помещения освобождены от имущества арендатора.
12.01.10 г. по итогам осмотра здания подписание акта приема-передачи не состоялось по причине отсутствия полномочий у представителя арендодателя.
21.01.10 г. письмом N 10/01-005 (том 1 л.д. 61) арендодатель потребовал от арендатора оплаты арендной платы со ссылкой на имевшее место уклонение от возврата имущества в состоянии ранее переданном в аренду, с учетом естественного износа. Указал на наличие значительного количества повреждений здания, возникших в период аренды.
22.01.10 г. ООО "БРОЕН" направил в адрес ООО "АЛД Групп" письмо N 08 с дополнительным уведомлением о возврате здания и просьбой о подписании приложенного акта сдачи-приемки (том 2 л.д. 41).
22.01.10 г. арендатор направил в адрес арендодателя письмо N 9 с ответом на письмо ООО "АЛД Групп" от 21.01.10 г., указав на уклонение в принятии имущества именно со стороны арендодателя (том 2 л.д. 129 - 130).
ООО "АЛД Групп" в письме N 10/10-007 от 25.01.10 г. заявило об отказе подписать акт приемки-передачи со ссылкой на причинение объекту аренды повреждений, а также на то, что здание не может быть принято арендодателем до устранения арендатором повреждений (том 1 л.д. 65).
26.01.10 г. сторонами подписан подготовленный ранее акт осмотра объекта аренды, однако, при этом акт сдачи-приемки имущества подписан не был.
08.02.10 г. арендатором в адрес арендодателя направлено письмо N 21 с очередной просьбой о подписании акта сдачи-приемки (том 2 л.д. 43).
11.02.10 г. арендодатель в письме N 10/02-016 в очередной раз заявил об отказе от подписания акта приемки-передачи и указал, что в здании находится имущество арендатора, а нанесенные зданию повреждения должны быть устранены арендатором до возвращения предмета аренды арендодателю (том 2 л.д. 67).
В письме от 12.04.10 г. арендодатель указал, что считает договор аренды возобновленным на новый срок, начиная с 01.01.10 г. и уведомил о его прекращении с 12.07.10 г. (том 1 л.д. 100).
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что ответчиком помимо фактического освобождения имущества были предприняты все зависящие от него действия, направленные на оформление возврата объекта аренды и истец, уклоняясь от подписания акта сдачи-приемки, продолжал необоснованное начисление арендной платы.
Обстоятельства уклонения арендодателя от подписания акта приема-сдачи, а также фактического освобождения арендуемого здания 12.01.2010 г. установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу N А41-8208/10 по иску ООО "БРОЕН" к ООО "АЛД Групп" об обязании принять по акту приема-передачи здание из аренды.

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 августа 2011 г. N КГ-А41/8505-11

Дело N А41-37248/10
(извлечение)

Арендатор телеграммами от 27.07.2010 и 29.07.2010 уведомил арендодателя о намерении вернуть помещения в связи с истечением срока действия договора аренды, где указал, что просит арендодателя принять помещения 01.08.2010.
Арендодатель письмом от 30.07.2010 сообщил арендатору, что осмотр и приемка помещений будет произведена им 01.08.2010.
01.08.2010 для сдачи арендуемых помещений ответчик направил исполняющего обязанности генерального директора Постникова А.Е., однако арендодатель отказался от приемки помещений по причине не подтверждения по его мнению Постниковым А.Е. своих полномочий, а именно отсутствия доверенности на сдачу помещений.
В материалах дела имеется акт приема-передачи помещений арендодателю от 01.08.2010, подписанный только со стороны ответчика исполняющим обязанности генерального директора Постниковым А.Е.
Как следует из материалов дела, ответ на телеграмму ответчика от 27.07.2010, в которой истец предлагает ответчику сдать арендуемые помещения 01.08.2010 в 10 час. 00 мин. по адресу г. Подольск, ул. Комсомольская, истец адресовал на имя исполняющего обязанности генерального директора ЗАО ТД "Гулливер и Ко" Постникова А.Е.
О намерениях ответчика не возобновлять арендные отношения по договору аренды N 11/09 от 25.08.2009 свидетельствуют телеграммы ответчика от 27.07.2010 и 29.07.2010 с просьбой принять помещения, а также последующие действия, направление 01.08.2010 исполняющего обязанности генерального директора Постникова А.Е. для передачи спорных помещений истцу, составление отчета об оценке рыночной стоимости затрат на ремонт и восстановление внутренней отделки помещения" составленного 03.08.2010, из которого следует, что помещения свободны от размещения каких-либо вещей и предметов, принадлежащих арендатору (ответчику) на момент прекращения договора.
В материалы дела представлены телеграммы от 15.09.2010 и от 16.09.2010 ответчика в адрес истца с просьбой явиться 20.09.2010 осмотреть и принять помещения, также сообщением о направлении акта приема-передачи помещений в адрес истца. Для принятия помещений 20.09.2010 истец не явился.
Ответчик 20.09.2010 повторно составил односторонний акт приема-передачи помещений арендодателю и направил акт заказным письмом с описью вложения 22.09.2010, получение истцом которого подтверждено материалами дела.
Кроме того, о том, что ответчик не намерен был возобновлять отношения по аренде спорных помещений на новый срок, свидетельствует письмо ответчика в адрес истца от 16.06.2010 о намерениях ответчика не продлевать договор аренды на новый срок.
При таких обстоятельствах суды, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, пришли к правильному выводу о том, что ответчиком была четко и определенно выражена воля на отказ от продолжения арендных отношений, предприняты все зависящие от него меры по сдаче помещений арендодателю и договор аренды был прекращен 01.08.2010.

Вопрос: По окончании срока действия договора аренды нежилого помещения арендодатель отказался подписывать акт сдачи-приемки помещения из аренды, поскольку арендатор его не освободил: не вывез свои вещи и мебель. Помещение было принято арендодателем из аренды по акту только после того, как арендатор вывез из него все свое имущество. Обоснованно ли требование арендодателя оплатить аренду помещения за период с даты истечения срока действия договора аренды по дату подписания акта сдачи-приемки помещения из аренды, если арендатор официально предложил арендодателю подписать акт сдачи-приемки помещения из аренды в день истечения срока действия договора аренды?

Ответ: Так как на дату окончания срока действия договора аренды арендатор не вывез из помещения свои вещи и мебель, арендодатель вправе требовать оплатить аренду помещения за период с даты истечения срока действия договора аренды по дату подписания акта сдачи-приемки помещения из аренды.
Однако, поскольку арендатор предложил арендодателю подписать акт сдачи-приемки помещения из аренды в день истечения срока действия договора аренды, арендодателю рекомендуется письменно заявить арендатору о том, что помещение арендатором не освобождено, а также обеспечить наличие доказательств, подтверждающих факт использования арендатором помещения в спорный период для хранения своего имущества.

Обоснование: Статьей 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Неосвобождение арендатором помещения от находящегося в нем имущества свидетельствует о том, что арендатор продолжает использовать арендованное им помещение.
В п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66) Президиум ВАС РФ разъяснил, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, обратив внимание на то, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В силу п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ, которым установлена обязательность оформления передачи здания или сооружения передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами.
Сложившаяся судебная практика подтверждает, что действие ст. 655 ГК РФ распространяется и на аренду нежилых помещений. Например, ФАС Московского округа в Постановлении от 11.04.2011 N КГ-А40/1640-11 по делу N А40-55669/10-85-438 указал, что ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о порядке передачи в аренду нежилых помещений, к договорам аренды нежилых помещений могут применяться правила ст. 655 ГК РФ, устанавливающей порядок и момент исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта недвижимости арендатору, а арендатором - обязанности по возврату арендованного имущества при прекращении договора аренды (ч. 6 ст. 13 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Таким образом, в данном случае законом определено доказательство, которым должен быть подтвержден факт возврата арендованного имущества арендодателю, в связи с чем данное обстоятельство не может подтверждаться в суде иными доказательствами (ст. 68 АПК РФ). Аналогичная позиция отражена в Определениях ВАС РФ от 01.10.2012 N ВАС-12716/12, от 24.08.2012 N ВАС-8590/12, от 21.12.2011 N ВАС-16344/11.
Следовательно, в отсутствие иных письменных доказательств дата возврата арендатором помещения арендодателю должна быть определена именно как дата подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения из аренды.
В то же время следует учитывать данное в п. 37 Информационного письма N 66 разъяснение о том, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, в том числе в случае, когда арендатор к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором, однако арендодателем акт своевременно оформлен не был.
Считаем, что в ситуации, описанной в вопросе, п. 37 Информационного письма N 66 неприменим, поскольку арендатор к окончанию срока действия договора помещение не освободил, то есть фактически продолжил использовать его для хранения своего имущества, что означает, что именно арендатор, а не арендодатель, уклонился от возврата арендованного помещения.
Правомерность позиции арендодателя подтверждается судебной практикой, в частности Постановлением ФАС Московского округа от 27.12.2010 по делу N А40-170956/09-3-1280, в котором ФАС Московского округа признал, что суды пришли к правильному выводу о том, что в отсутствие акта приема-передачи имущества арендодателю арендатором и наличии в помещении имущества последнего предмет аренды не возвращен, арендодатель вправе потребовать внесения платы за пользование имуществом за время просрочки.
Следует, однако, обратить внимание на то, что, хотя ст. 622 ГК РФ и не содержит положений, которые бы ставили право арендодателя требовать внесения арендной платы за все время просрочки возврата арендованного имущества в зависимость от того, продолжал просрочивший арендатор пользоваться имуществом после прекращении договора аренды или нет, имеется судебная практика, констатирующая наличие у арендодателя обязанности доказать факт использования арендатором помещения по окончании срока действия договора аренды. Например, Постановление ФАС Московского округа от 13.04.2011 по делу N А40-61553/10-105-512.
Поэтому, учитывая, что арендатор официально предложил арендодателю подписать акт сдачи-приемки помещения из аренды в день истечения срока действия договора аренды, арендодателю рекомендуется для защиты своих интересов письменно заявить арендатору о том, что помещение арендатором не освобождено, а также задокументировать факт использования арендатором помещений для хранения своего имущества после окончании срока действия договора аренды помещения. В этих целях арендодатель может составить акт осмотра помещения (желательно с участием незаинтересованных лиц) и сфотографировать помещение с находящимся в нем имуществом арендатора, разместив в кадре свежий номер какого-либо периодического издания (газеты) так, чтобы на фотографии была видна дата выпуска издания (газеты), что будет являться доказательством того, что фотография сделана позже даты выпуска соответствующего периодического издания (газеты).
В заключение считаем необходимым отметить, что, если по окончании срока действия договора аренды арендодатель изымет у арендатора ключи от арендуемого помещения либо создаст иные препятствия арендатору в пользовании имуществом, суд может признать это свидетельством того, что арендатор был лишен возможности фактически использовать арендуемое помещение, и на этом основании отказать арендодателю в иске о взыскании арендной платы. По данному вопросу см., например, Постановление ФАС Московского округа от 13.06.2013 по делу N А40-106345/12-53-991. Аналогичная позиция изложена в Постановлении ФАС Московского округа от 08.08.2012 по делу N А41-31521/11, Определении ВАС РФ от 16.04.2012 N ВАС-3467/12 и др.

Р.П.Лыпарь
Юридическая компания "Резолекс"

Материал предоставлен при содействии
ООО "Консультант Норд"
Регионального информационного центра
Сети КонсультантПлюс
19.08.2013

Дело Яндекса с интересными моментами фиксации обстоятельств того, как арендодатель уклонялся от подписания акта а потом требовал оплату за лишний срок аренды.

Дело № А40-16062/14