Доказательства возврата имущества арендодателю

Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора

При обращении арендодателя в суд за взысканием арендных платежей в случае несвоевременного возврата арендатором арендуемого имущества арендатор должен доказать, что имущество им было возвращено своевременно. На практике возникает вопрос: чем может быть подтвержден факт возврата арендованного имущества?

---

База:

ГК РФ

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи подтверждает возврат арендуемого имущества при прекращении действия договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.10.2009 по делу N А12-1523/2009
"...Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества установлена также статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как правомерно указано судом первой инстанции доказательства возврата помещения по акту Департаменту, либо балансодержателю, Предпринимателем не представлены.
Указание Предпринимателя на возможность подтверждения освобождения помещения в апреле 2008 года свидетелями не может служить надлежащим доказательством возврата помещения из аренды в силу положений статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку надлежащим доказательством в данном случае может являться только акт приема-передачи помещения.
Уклонение Департамента от приемки помещения из аренды также не подтверждено надлежащими доказательствами.
При отсутствии в материалах дела иных надлежащих доказательств, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о возврате помещения арендодателю Предпринимателем 01.12.2008, в ходе исполнительного производства..."

---

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 22.11.2011 N ВАС-13707/11 по делу N А40-133123/10-60-849
"...Считая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял договорные обязательства, Департамент имущества города Москвы обратился в суд с иском.
Отказывая в иске в части взыскания задолженности по договору, суды исходили из прекращения арендных отношений в части пользования 40,3 кв. м нежилых помещений.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договоров совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Поскольку договоры аренды совершен в письменной форме, соглашение о расторжении договора должно быть совершено также в письменной форме.
В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно представленному в материалы дела акту приема-передачи (возврата) от 01.09.2009 года возвращены нежилых помещений площадью 40,3 кв. м. Указанный акты подписан лицами, совершившими эти сделки.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Таким образом, суды пришли к выводу о том, что действия по подписанию акта приема-передачи при возврате арендованного имущества можно расценивать в качестве соглашения сторон.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

---

Определение ВАС РФ от 11.02.2010 N ВАС-1034/10 по делу N А28-3886/2009-153/9
"...Как установлено судами, между истцом (арендодателем) и правопредшественником ответчика (арендатором) 31.03.2008 заключен договор аренды N 1А-2008 нежилых помещений.
Впоследствии правопредшественник ответчика направил индивидуальному предпринимателю Романову А.Г. письмо от 29.12.2008 N 938, в котором сообщил о намерении расторгнуть договор аренды с 31.01.2009 и предложил арендодателю назначить представителя для составления акта сдачи-приемки нежилого помещения.
Истец, хотя и заявил о своем несогласии с расторжением договора в указанный арендатором срок, тем не менее, 31.01.2009 принял от арендатора нежилые помещения, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи.
К взысканию предъявлена арендная плата, начисленная за период после возврата арендатором нежилого помещения арендодателю, а также неустойка за нарушение сроков внесения этой платы.
Истец сослался на то, что так как договор аренды после 31.12.2008 был возобновлен на неопределенный срок, в течение трех месяцев с момента предупреждения арендодателя об отказе от сделки договор сохранял свою силу для обеих сторон.
Отменяя судебное решение, апелляционная инстанция указала на то, что поскольку вследствие возврата арендатором имущества арендодателю и принятия объекта аренды последним прекратилось право арендного пользования, по смыслу статей 614 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть признано сохранившимся и встречное обязательство по внесению арендной платы.
С таким выводом согласился и кассационный суд.
Согласно части 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации только при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Кодекса; перечень этих оснований является исчерпывающим.
В данном случае таких оснований коллегией судей не установлено..."

Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи, составленный в нарушение требований, предусмотренных в акте органа государственной власти субъекта РФ, без участия арендодателя, не подтверждает возврат арендуемого имущества при прекращении действия договора аренды.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 24.08.2010 N ВАС-9436/10 по делу N А56-56688/2008
"...Суд установил, что между федеральным государственным учреждением "Лодейнопольский лесхоз" (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор от 11.06.2004 N 11 на аренду участков лесного фонда общей площадью 2 297 га на территории Лодейнопольского района Ленинградской области в границах кварталов N 1 - 18 Свирского лесничества Лодейнопольского лесхоза, для заготовки древесины, сроком на 5 лет.
Суд установил, что соглашением от 29.05.2008 стороны досрочно расторгли договор аренды.
Однако суд признал недоказанным, что арендованный лесной участок был возвращен арендодателю 29.05.2008, поскольку передаточный акт от 29.05.2008 о возврате арендованного участка в нарушение порядка, установленного Распоряжением комитета по природным ресурсам и охране окружающей среды Ленинградской области от 21.05.2008 N 517 "О приемке лесных участков от арендаторов по окончании договоров аренды участков лесного фонда", составлен без участия представителя учреждения.
Изучив содержащиеся в заявлениях доводы, принятые по делу судебные акты и материалы дела, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Вывод из судебной практики: При наличии акта приема-передачи, по которому арендодатель передал имущество новому арендатору, а также сведений о том, что новый арендатор фактически пользуется имуществом, суд может признать доказанным факт возврата спорного имущества прежним арендатором с даты, указанной в акте приема-передачи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.11.2011 по делу N А17-6083/2010
"...Вступившим в законную силу решением от 22.12.2008 по делу N А17-6291/2008 Арбитражный суд Ивановской области признал договор аренды от 18.09.2000 N 826-1 прекратившим действие 01.07.2008 в связи с реализацией арендодателем права на односторонний отказ от сделки, выселил предпринимателя Бурец С.П. из помещений, занимаемых по данному договору (помещений первого этажа N 65, 66 и части помещения N 67а), установив срок для исполнения до 01.12.2009.
Предметом настоящего спора явились требования о взыскании платы за пользование помещением с ноября 2009 года по 14.02.2011, пеней за просрочку платежа с 01.06.2003 по 01.07.2010 и процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.07.2008 по 31.01.2011.
Согласно пункту 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Суды обеих инстанций оценили представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждый в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности и посчитали документально подтвержденным факт возврата Комитету объекта аренды по прекратившему действие договору аренды от 18.09.2000 N 610 по состоянию на 07.06.2010, поскольку по акту приема-передачи от 07.06.2010 во исполнение договора аренды от 07.06.2010 N 22 предприниматель Яблоков С.А. принял от Комитета названные помещения в составе арендованного имущества. При этом суд учел, что после оформления договора аренды от 07.06.2010 сменена входная дверь в помещения по адресу: город Иваново, улица Лежневская, 109, ключи от которой находились только у Яблокова С.А. Арендные платежи вносились в полном объеме за пользование помещениями по договору аренды от 07.06.2010 N 22.
С учетом указанного вывода о том, что по состоянию на 07.06.2010 Комитету возвращено арендованное имущество по договору от 18.09.2000 N 610, суд правильно применил статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованно отказал во взыскании с предпринимателя Бурец С.П. арендной платы после 06.06.2010..."

Вывод из судебной практики: Письмо арендатора об освобождении части помещений не может являться доказательством факта возвращения имущества арендодателю.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2009 N Ф09-2058/09-С6 по делу N А07-14584/2008-Г-ГЕА
"...Довод ответчика о том, что 07.04.2008 он освободил часть арендуемых помещений площадью 82,9 кв. м, обоснованно отклонен судом со ссылкой на то, что ответчиком не доказан факт направления истцу сообщения о намерении расторгнуть договор аренды и освободить арендуемые нежилые помещения в порядке, предусмотренном договором (п. 5.1.20, 7.1.2, 8.1 договора). Письмо от 03.04.2008 N 23, в котором ответчик в одностороннем порядке заявляет об освобождении части арендуемых помещений, верно не принято судом в качестве допустимого доказательства, подтверждающего факт передачи нежилых помещений истцу..."

Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи здания, сооружения или помещения не является единственным допустимым доказательством возврата имущества арендодателю.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2011 по делу N А56-41448/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (арендодатель) и Банк (арендатор) заключили договор от 28.03.2007 N 02-07 аренды нежилых помещений 1-Н (пом. 1 - 18), 2-Н (пом. 13 - 25, 27), 3-Н (пом. 14 - 25), общей площадью 513,1 кв. м, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, Приморский просп., д. 31Б, лит. А, кадастровый номер 78:4142В:0:2, для использования под офисные цели сроком до 28.02.2008.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, после 28.02.2008 Банк не занимал помещения, а ключи от арендуемых помещений получены директором Общества в указанную дату. Имущество, находящееся в этих помещениях, сверено по инвентарным ведомостям. Данные обстоятельства признавались истцом в письменных объяснениях, представленных суду первой инстанции (т. 3, л.д. 31 - 36). В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца не отрицал эти факты.
В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.
Составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя в силу пунктов 2.1.11 и 2.2.17 договора.
Материалами дела подтверждается, что по окончании срока действия договора арендатор прекратил использование арендованного имущества. По окончании этого срока помещения и имущество выбыли из владения Банка и поступили в распоряжение Общества как арендодателя. Поэтому независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю.
Доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор мог пользоваться помещениями, имуществом в них после передачи ключей Обществу, в деле нет.
Вывод апелляционного суда о наличии оснований для взыскания арендной платы ввиду отсутствия передаточного акта, подписанного сторонами, противоречит фактическим обстоятельствам и статье 622 ГК РФ.
Установив факт прекращения договора аренды и возврат имущества арендодателю, отсутствие задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно отказал в иске..."