Реконструкция предмета залога (здание, земля, ЦБ) (раздел участков и пр.)

Прекращается ли ипотека в результате реконструкции предмета ипотеки? Если предметом ипотеки является земельный участок, прекращается ли ипотека разделом этого земельного участка на несколько? Если в залоге права аренды на землю, прекращается ли ипотека на них разделом земельного участка? Прекращается ли залог акций в результате их конвертации в другие акции?

Приведенные комментарии и судебная практика позволяют говорить о том, что в этом вопросе не все так однозначно.

Четкий и системный анализ того, что есть реконструкция с правовой точки зрения. Очень необходим в разрезе настоящей темы для понимания того, что же происходит с предметом ипотеки при реконструкции, возникает ли новый объект недвижимого имущества или это просто старый объект приобретает новые свойства. И где та грань между новым объектом и старым объектом с новыми свойствами?
Спасибо автору! (Да не сочтет многоуважаимейший за нарушение авторских прав))


ВЕЩНО-ПРАВОВОЙ ЭФФЕКТ РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЙ

С.В. СТРЕМБЕЛЕВ

Стрембелев С.В., кандидат юридических наук.

На практике зачастую возникает потребность изменить технические и иные параметры зданий и улучшить их потребительские свойства. Такой вид строительных работ, как реконструкция, стал весьма популярным в последнее время <1>. В связи с этим возникает множество проблем, связанных с возвратом объектов недвижимости их первоначальным собственникам с учетом реконструкции объектов недвижимости, проведенной третьими лицами после их отчуждения. Данные проблемы связаны в том числе с трактовкой правоприменительными органами таких понятий, как реконструкция, создание и гибель вещи, а также с установлением тождества вещи при ее реконструкции. При реконструкции зданий во многих случаях возникают вопросы, касающиеся применения административного и градостроительного законодательства. В данной работе предпринята попытка осмыслить некоторые аспекты реконструкции с гражданско-правовой точки зрения.

---

<1> Ласкина Н.В. Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты // СПС "КонсультантПлюс".

1. Понятие реконструкции

Прежде всего следует определить, что является реконструкцией и какое понятие реконструкции должно использоваться для определения гражданско-правовых последствий выполнения тех или иных работ по отношению к зданию.
Понятие реконструкции определяется нормами градостроительного, налогового законодательства, реконструкция также упоминается в гражданском законодательстве.

1.1. Градостроительное законодательство

В соответствии с п. 1 ст. 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГСК РФ) <2> отношения по реконструкции объектов капитального строительства регулируются законодательством о градостроительной деятельности. Здания, несомненно, относятся к объектам капитального строительства (п. 10 ст. 1 ГСК РФ). Далее в настоящей статье речь пойдет о реконструкции зданий; вместе с тем сделанные выводы в большинстве случаев также могут быть применены и в отношении иных объектов капитального строительства, являющихся объектами недвижимости.

---

<2> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Российская газета. N 290. 2004. 30 дек.

В иных отраслях законодательства, на наш взгляд, следует применять понятие реконструкции, данное в градостроительном законодательстве, если иное не предусмотрено нормами соответствующей отрасли законодательства.
Согласно п. 14 ст. 1 ГСК РФ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Несколько иное понятие реконструкции содержится в строительных нормах и правилах, в которых под реконструкцией здания понимается "комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг" <3>.

---

<3> Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения". Утв. Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312 (абз. 12 приложения 1); см. также: Ведомственные строительные нормы ВСН 61-89 (р) "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования". Утв. Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26 декабря 1989 г. N 250 (приложение "Термины и определения (справочное)").

В соответствии с государственными стандартами под услугами по реконструкции понимается результат деятельности исполнителей - строительные, монтажные, отделочные работы по переустройству (перестройке, перепланировке, переоборудованию и т.п.) индивидуального жилья и других построек <4>.

---

<4> Пункт 3.3 Государственного стандарта РФ ГОСТ Р 52059-2003 "Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия" (принят Постановлением Госстандарта РФ от 28 мая 2003 г. N 162-ст).

Как было справедливо отмечено в литературе, иерархия приведенных подзаконных актов, в которых давалось определение реконструкции, не была установлена, и данные определения действуют в части, не противоречащей ГСК РФ <5>.

---

<5> Ильин Б.В. Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции. М.: ЗАО "Юстицинформ", 2007. С. 12.

Полагаем, реконструкцию можно рассматривать в двух ипостасях: во-первых, как изменение параметров объекта капитального строительства (п. 14 ст. 1 ГСК РФ) и, во-вторых, как комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий <6>.

---

<6> Пункты 1, 2, 7 ст. 51 ГСК; Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения". Утв. Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312 (абз. 12 приложения 1); Ведомственные строительные нормы ВСН 61-89 (р) "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования". Утв. Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26 декабря 1989 г. N 250 (приложение "Термины и определения (справочное)").

В литературе было высказано мнение о том, что при реконструкции параметры изменяются в лучшую сторону, ибо изменения в худшую сторону абсурдны <7>. Полагаем, что оценка того, являются ли изменения в объекте капитального строительства его улучшением или ухудшением, всегда субъективна. Возможны случаи, когда по мнению одного лица или публичного органа изменения в объекте являются ухудшением, а для владельца этого объекта, наоборот, улучшением - с учетом целей, для которых владелец изменяет объект. Следуя предложенной Б.В. Ильиным логике, можно было бы признать, что органы публичной власти должны иметь право отказать в выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, если, по их мнению, планируемые изменения не приводят к улучшению этого объекта.

---

<7> Ильин Б.В. Указ. соч. С. 12.

Также следует отметить, что при буквальном толковании понятия реконструкции, содержащегося в п. 14 ст. 1 ГСК РФ, можно прийти к выводу, что изменение параметров объекта капитального строительства по обстоятельствам, не зависящим от воли людей, также является реконструкцией. Так, следуя такому толкованию, нужно признать, что, например, частичное обрушение здания вследствие землетрясения является реконструкцией.
По нашему мнению, в данном случае нужно учитывать дополнительные признаки реконструкции, содержащиеся в строительных нормах и правилах и иных технических регламентах. К реконструкции следует относить только те изменения параметров объекта капитального строительства, которые возникли в результате строительных работ и организационно-технических мероприятий, проведенных с целью таких изменений.

1.2. Налоговое законодательство

Если те или иные виды работ относятся к реконструкции, то налогооблагаемая база по налогу на прибыль организаций не может быть уменьшена на сумму расходов на выполнение этих работ (п. 1 ст. 260, п. 5 ст. 270 Налогового кодекса Российской Федерации <8>; далее - НК РФ).

---

<8> Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ // СЗ РФ. 2000. N 32. Ст. 3340.

Для целей налогообложения при определении терминов "капитальный ремонт" и "реконструкция" Министерство финансов Российской Федерации предлагает руководствоваться нормативно-правовыми актами Госстроя СССР и Минфина СССР <9>.

---

<9> Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации от 23 ноября 2006 г. N 03-03-04/1/794 // Учет. Налоги. Право: Еженедельная профессиональная газета. 2006. N 48.

В соответствии с разъяснениями 1984 г. к реконструкции относится "переустройство существующих цехов и объектов... как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня... осуществляемое... в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции..." <10>.

---

<10> Письмо Государственного комитета по планированию СССР, Государственного комитета по вопросам строительства и архитектуры СССР, Строительного банка СССР, Центрального статистического управления СССР от 8 мая 1984 г. N НБ-36-Д/23-Д/144/6-14 "Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий" // Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР. 1985. N 1.

Арбитражные суды при разрешении налоговых споров часто применяют упомянутые разъяснения <11>. Иногда арбитражные суды ссылаются и на указанные разъяснения и на строительные нормы и правила <12>.

---

<11> Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 июля 2008 г. N А74-3125/07-Ф02-3444/08 по делу N А74-3125/07; Западно-Сибирского округа от 20 декабря 2006 г. N Ф04-8431/2006(29429-А27-35) по делу N А27-9518/2006-6; Северо-Кавказского округа от 15 июня 2009 г. по делу N А53-10260/2008-С6-37 (СПС "КонсультантПлюс"). Если иное прямо не указано в настоящей статье, судебные акты, на которые сделаны ссылки, размещены в справочной правовой системе "КонсультантПлюс".
<12> Постановление ФАС Московского округа от 5 февраля 2009 г. N КА-А40/13283-08 по делу N А40-18655/08-4-55; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2009 г. по делу N А42-3447/2008 (Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 1 сентября 2009 г. N А42-3447/2008 данное Постановление оставлено без изменения).

Вместе с тем понятие реконструкции содержится в п. 2 ст. 257 НК РФ, содержащейся в гл. 25, посвященной налогу на прибыль организаций <13>. В соответствии с данной статьей под реконструкцией понимается "переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции".

---

<13> Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ // СЗ РФ. 2000. N 32. Ст. 3340.

Полагаем, что для целей налогообложения налогом на прибыль организаций должно использоваться приведенное понятие реконструкции. В соответствии с п. 1 ст. 11 НК РФ понятия гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в этом Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено самим Кодексом <14>. Понятие "реконструкция" относится, на наш взгляд, к градостроительному законодательству, но НК РФ оно специально определено для целей налогообложения.

---

<14> Часть первая Налогового кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3824.

Некоторые арбитражные суды применяют понятие реконструкции, данное НК РФ <15>. Другие суды применяют при разрешении налоговых споров понятие реконструкции, данное ГСК РФ и строительными нормами и правилами <16>. На наш взгляд, при разрешении налоговых споров, по крайней мере по налогу на прибыль организаций, нужно в первую очередь руководствоваться понятием реконструкции, указанным в п. 2 ст. 257 НК РФ; градостроительное законодательство в этом случае может применяться лишь субсидиарно, для восполнения неполноты определения реконструкции, данного налоговым законодательством.

---

<15> ФАС Волго-Вятского округа. Обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с применением главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации "Налог на прибыль организаций" // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15 августа 2005 г. N Ф04-5159/2005(13815-А45-37).
<16> Постановления ФАС Уральского округа от 28 ноября 2006 г. N Ф09-10509/06-С7, от 9 февраля 2009 г. N Ф09-10229/08-С3 по делу N А50-4087/08.

1.3. Гражданское законодательство

В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 754 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регламентирующей ответственность подрядчика за качество работ, под реконструкцией понимается обновление, перестройка, реставрация и т.п. здания. В п. 2 ст. 740 ГК РФ реконструкция упоминается как предмет договора строительного подряда <17>. Как видим, понятие реконструкции гражданским законодательством определено недостаточно полно; кроме того, приведенное определение относится лишь к отдельному виду обязательств (договору подряда).

---

<17> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

С учетом этого полагаем, что для определения гражданско-правовых последствий выполнения тех или иных работ нужно руководствоваться понятием реконструкции, содержащимся в градостроительном законодательстве, которое и регулирует по общему правилу отношения по поводу реконструкции объектов капитального строительства (п. 1 ст. 4 ГСК РФ). Такого же подхода придерживаются некоторые арбитражные суды <18>.

---

<18> Определение ВАС РФ от 19 октября 2007 г. N 9713/06 по делу N А40-17509/04-53-185; Постановление ФАС Поволжского округа от 31 марта 2009 г. N А12-11977/2008; Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2008 г. N А60-29512/2007 (оставлено в силе Постановлением ФАС Уральского округа от 13 января 2009 г. N Ф09-2838/08-С6 по делу N А60-29512/2007).

2. Разрешение и согласие на реконструкцию,
самовольная реконструкция

Далее рассмотрим, какие согласования и разрешения требуются при проведении реконструкции. При этом следует отметить, что, по нашему мнению, наличие или отсутствие согласований и разрешений не является само по себе условием, наличие которого необходимо для признания тех или иных работ, выполненных в отношении объекта недвижимости, реконструкцией, т.е. для признания того, что работы привели к изменению параметров объекта недвижимости.
Как говорилось выше, в соответствии с градостроительным законодательством реконструкция - это и изменение параметров объекта капитального строительства, и собственно сами работы и мероприятия, связанные с таким изменением. В связи с этим, на наш взгляд, нужно выделять гражданско-правовое разрешение (согласие) собственника объекта и земельного участка, на котором он расположен, на изменение параметров объекта (реконструкцию) и административно-правовое разрешение на производство соответствующих работ и мероприятий, выдаваемое органом публичной власти.

2.1. Согласие собственника здания на его реконструкцию

В соответствии с законодательством на изменение объекта капитального строительства в виде реконструкции требуется согласие собственника этого объекта. Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам <19>.

---

<19> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3302.

Следует отметить, что если реконструкция проводится самим собственником объекта или иным лицом, привлекаемым собственником по договору для выполнения соответствующих работ, то согласие собственника предполагается.
По одному из дел, рассмотренных арбитражным судом, лицо получило разрешительную документацию на создание торгово-офисного комплекса, которой предусматривалось усиление фундаментов соседних зданий. Данное лицо без согласия собственника соседнего здания произвело работы по усилению фундамента этого здания. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в связи с этим указал, что "по общему правилу третьи лица не вправе совершать никаких действий в отношении имущества, законными собственниками, владельцами или пользователями которого они не являются" <20>. Суд признал усиление фундамента здания без согласия его собственника (истца) нарушением права собственности истца, а также отметил, что получение разрешительной документации на строительство здания не является основанием ограничения права собственности третьих лиц на соседние здания. Аналогичной позиции придерживаются и иные суды <21>.

---

<20> Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2008 г. по делу N А56-6115/2008 (Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 28 января 2009 г. N А56-6115/2008 данное Постановление оставлено без изменения).
<21> Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 13 марта 2008 г. по делу N А43-7099/2007-38-250 (Определением ВАС РФ от 10 июля 2008 г. N 8577/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора); Центрального округа от 30 июля 2009 г. по делу N А08-7815/2008-27; Поволжского округа от 17 апреля 2009 г. по делу N А65-12315/2008; Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за II квартал 2008 г. Утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 17 сентября 2008 г. // Бюллетень ВС РФ. 2008. N 11 (Вопросы применения жилищного законодательства. Ответ на вопрос 4).

Арбитражный суд по вышеприведенному делу указал, что изменение здания является по своей сути распоряжением вещью: "...приступив к укреплению фундамента принадлежащего истцу здания, без согласования с последним проведения таких работ, ответчики решили судьбу объекта, распорядившись им помимо воли собственника..." <22> (выделено мной. - С.С.). С такой позицией также нужно согласиться.

---

<22> Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2008 г. по делу N А56-6115/2008 (Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 28 января 2009 г. N А56-6115/2008 данное Постановление оставлено без изменения).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что на изменение третьим лицом объекта, в том числе и на его реконструкцию, требуется согласие собственника этого объекта. Выдача такого согласия является по своей правовой природе распоряжением вещью и основанием субъективного гражданского права третьего лица на производство реконструкции.

2.2. Согласие владельца земельного участка
на реконструкцию здания, расположенного на участке

Для осуществления реконструкции необходимо не только согласие собственника реконструируемого здания (если реконструкция проводится третьим лицом), но также и наличие прав на земельный участок, на котором расположен объект, подлежащий реконструкции. В соответствии с подп. 1 п. 7 ст. 51 ГСК РФ предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок является одним из условий выдачи органом публичной власти разрешения на реконструкцию объекта, расположенного на этом участке. Разрешение на строительство и реконструкцию выдается застройщику, т.е. лицу, которому принадлежит земельный участок (п. 16 ст. 1, п. 1 ст. 51 ГСК РФ).
Согласно ст. 263, п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269 ГК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 40, ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации <23> (далее - ЗК РФ) собственник, а также по общему правилу и субъект права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком вправе осуществлять перестройку или снос зданий, расположенных на участке.

---

<23> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

Судебная практика придерживается верной, на наш взгляд, позиции, что для реконструкции здания его собственником, а также для нового строительства на земельном участке требуется согласие владельца земельного участка, на котором расположено здание (ведется строительство), если этот участок принадлежит третьему лицу <24>.

---

<24> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17 апреля 2008 г. N А74-1985/06-Ф02-1456/08, А74-1985/06-Ф02-1458/08 по делу N А74-1985/06 (Определением ВАС РФ от 9 июля 2008 г. N 8894/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора); Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2008 г. N 17АП-3128/2008-АК по делу N А60-23440/2007; Постановление Уральского округа от 13 марта 2007 г. N Ф09-1485/07-С6 по делу N А50-15338/06 (Определением ВАС РФ от 5 сентября 2007 г. N 7947/07 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления и решения Арбитражного суда Пермской области от 31 октября 2006 г.).

2.3. Разрешение на реконструкцию органа публичной власти

По общему правилу на проведение работ по реконструкции требуется принятие органом публичной власти ненормативного акта - разрешения на реконструкцию <25>. Получение разрешения не требуется, в частности, на строительство, а значит, и на реконструкцию гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (подп. 1 п. 17 ст. 51 ГСК РФ).

---

<25> Пункты 1, 2, 7 ст. 51 ГСК РФ.

В соответствии с законодательством разрешение на строительство (а следовательно, и на реконструкцию) подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, дает застройщику право осуществлять реконструкцию и является основанием реализации архитектурного проекта <26>.

---

<26> Пункт 1 ст. 51 ГСК РФ; Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473 (ст. 2).

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник в отношении принадлежащей ему вещи вправе совершать лишь те действия, которые не противоречат правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.
Как справедливо отмечено в литературе, разрешение на строительство представляет собой форму предварительного контроля, позволяющую предотвратить нарушения правовых актов и интересов третьих лиц <27>. Следует также отметить, что в соответствии со ст. 2 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" <28> разрешение на строительство выдается "в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде".

---

<27> Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 313, 314.
<28> Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473.

По нашему мнению, разрешение на строительство является вторичным по отношению к согласию собственника на реконструкцию, поскольку получение согласия собственника является одним из условий получения разрешения на реконструкцию. Из подп. 6 п. 7 ст. 51 ГСК РФ следует, что при получении разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства необходимо представить согласие всех правообладателей этого объекта. В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" "строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения...". Некоторые арбитражные суды обоснованно распространяют действие последней из приведенных норм и на отношения по реконструкции <29>.

---

<29> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28 февраля 2006 г. N А74-3256/05-Ф02-558/06-С1 по делу N А74-3256/05.

Следует отметить, что Актом о собственности Республики Болгария отдельно устанавливается право строительства на земельном участке, предоставляемое собственником участка третьему лицу. При этом на создание надстройки (пристройки) к существующему зданию должно быть получено разрешение собственника здания <30>. Полагаем, аналогичный подход должен быть использован и в России.

---

<30> The Ownership Act adopted by the Grand National Assembly of the Republic of Bulgaria (Amended SG No. 12/1958; 90/1960; 99/1963; 26 & 27/1973; 54 & 87/1974; 55/1978; 36/1979; 19/1985; 14 & 91/1988; 38/1989; 31/1990; 77/1991; 33/1996) // Promulgated State Gazette No. 92 of 16.11.195.1; unpan1.un.org/intradoc/groups/public/doc...UNTC/UNPAN016419.pdf (Art. 63, 66).

3. Вещно-правовой эффект реконструкции

3.1. Сохранение здания "в натуре" при его реконструкции

Исчезает ли первоначальное здание как объект гражданских прав при его реконструкции, а если да, то на каком этапе реконструкции?
Для целей настоящей статьи рассмотрим случай, когда все необходимые согласования и разрешения на реконструкцию получены.
Некоторые суды занимают позицию, согласно которой к исчезновению здания как вещи с юридической точки зрения приводит только лишь строительство нового объекта на месте здания, а реконструкция здания ни при каких условиях не может привести к созданию новой вещи. Так, Арбитражный суд г. Москвы указал: "... довод ЗАО "Фирма "Би-Газ-Си" (ответчик по виндикационному иску. - С.С.) о том, что произведенные им во время реконструкции видоизменения спорных АЗС привели к созданию новых объектов недвижимости, противоречит... самому понятию реконструкции..." При этом из данного решения следует, что право собственности ЗАО "Фирма "Би-Газ-Си" на реконструированные АЗС не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на момент рассмотрения дела <31>.

---

<31> Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 августа 2005 г. по делу N А40-17509/04-53-185.

Девятый арбитражный апелляционный суд по тому же делу указал, что принадлежность АЗС истцу по виндикационному иску в том виде, в каком они (АЗС) существуют и существовали на момент совершения договоров купли-продажи, не доказана, поэтому в виндикационном иске следует отказать <32>.

---

<32> Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2006 г., 16 февраля 2006 г. N 09АП-11021/05-ГК по делу N А40-17509/04-53-185. Данное дело неоднократно рассматривалось арбитражными судами, в результате чего в удовлетворении виндикационного иска было отказано (Постановление ФАС Московского округа от 28 марта 2007 г., 4 апреля 2007 г. N КГ-А40/2137-07-П по делу N А40-17509/04-53-185; Постановление Президиума ВАС РФ от 22 января 2008 г. N 9713/06 по делу N А40-17509/04-53-185 // Вестник ВАС РФ. 2008. N 4).

Заслуживает также внимания позиция Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа, который отметил, что реконструкция, перепланировка (переустройство) объектов недвижимого имущества, не приводящая к созданию нового объекта, не влечет уничтожение вещи и не препятствует ее виндикации. Если же новый объект создан, тогда:
- если в ЕГРП не внесена запись о новом объекте, созданном в результате реконструкции, и не исключена запись о "старом", то возможность виндикации вещи не утрачена. При этом ответчик может доказать, что, несмотря на отсутствие записи в ЕГРП о его праве на новый объект, недвижимая вещь, виндицируемая истцом, "фактически не существует";
- если в ЕГРП внесена запись о праве ответчика на объект, созданный в результате реконструкции, и о прекращении в связи с этим прав на ранее существовавший объект, виндикация ранее существовавшей вещи может быть произведена лишь в случае, если истец оспорит основания внесения этой записи <33>.

---

<33> Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа N 1/2007 "По вопросам рассмотрения дел о защите права собственности и других вещных прав" (по итогам заседания, состоявшегося 23 - 24 мая 2007 г. в г. Ижевске) (п. 5.2).

Таким образом, по общему правилу до внесения в ЕГРП записи о правах на новый объект, возникший в результате реконструкции, его виндикация зарегистрированным собственником изначально существовавшего объекта возможна. Наличие в ЕГРП записи о правах на объект в том его виде, какой он имел до реконструкции, можно рассматривать как некую презумпцию сохранности объекта, которая, однако, может быть опровергнута. Если ответчик докажет, что виндицируемая вещь "фактически не существует", то в виндикации должно быть отказано.
Подобную позицию занял также по одному из дел ФАС Северо-Западного округа, который указал, что нижестоящие суды, удовлетворяя иск о виндикации реконструированного здания, не исследовали вопрос о том, "сохранился ли в натуре объект недвижимости, ранее переданный ответчику..." <34>.

---

<34> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 августа 2007 г. по делу N А56-41567/2006 (Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 15 мая 2009 г. по делу N А56-41567/2006 оставлены в силе судебные акты об отказе в удовлетворении виндикационного иска; Определением ВАС РФ от 31 августа 2009 г. N ВАС-10688/09 по делу N А56-41567/2006 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

В целом такой подход судов следует признать верным с некоторыми оговорками.
Согласно приведенному толкованию судов к невозможности виндикации здания приводит не всякая его реконструкция, а только такая, в результате которой виндицируемый объект перестал существовать фактически.
Для подобного подхода судов к рассматриваемой проблеме есть некоторые основания. Так, Рекомендациями по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения предусматривалось, что если в результате реконструкции строение полностью утратило свои первоначальные конструктивные части (фундамент, стены, крышу) и архитектурные формы, то должны проводиться паспортизация и регистрация данного объекта как вновь созданного. Прежний (утраченный) объект из книги регистрации исключается <35>.

---

<35> Абзац 4 п. 8.10 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения. Приняты Росжилкоммунсоюзом к введению в действие с 1 января 1991 г.

Вместе с тем по смыслу действующего законодательства при реконструкции здания происходит преобразование объекта недвижимости с присвоением ему нового кадастрового номера независимо от того, утратило ли здание первоначальные конструктивные части или архитектурные формы <36>.

---

<36> Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017 (п. 1 ст. 16, ст. 24); Порядок ведения Государственного кадастра недвижимости. Утв. Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 февраля 2008 г. N 35 // Российская газета. N 39. 2008. 22 февр. (подп. 4 п. 73).

Полагаем, что если работы, выполненные в отношении здания, подпадают под понятие реконструкции, то они в любом случае приводят к исчезновению первоначального здания и возникновению нового объекта с градостроительной точки зрения, т.е. de facto. Следовательно, если судом установлено, что выполненные работы являются реконструкцией, это само по себе уже означает, что виндицируемая вещь фактически не существует. В виндикационном иске следует отказывать не в том случае, когда ответчик докажет, что здание фактически не существует в результате его реконструкции, а в том случае, если он докажет, что изменения, произведенные в здании, являются реконструкцией в смысле п. 14 ст. 1 ГСК РФ.
С учетом этого, на наш взгляд, тезис о том, что ответчик по виндикационному иску вправе доказать, что в результате реконструкции первоначальная вещь фактически не существует, и защититься таким образом от иска, не совсем обоснован. Если следовать данной логике, то нужно ответить на вопрос: каким образом суд должен устанавливать, что в одном случае проведенная реконструкция привела к тому, что виндицируемая вещь фактически не существует, а в другом - нет? Какими критериями в этом случае должен руководствоваться суд?
Решение вопроса о сохранении здания в натуре можно было бы отдать на откуп экспертам в рамках судебно-строительной или судебно-технической экспертизы. По нашему мнению, экспертиза может в данном случае быть назначена только по вопросу о том, являются ли уже проведенные работы реконструкцией здания или нет. Иными словами, экспертиза может установить, привели ли сделанные работы к изменению таких параметров здания, при изменении которых здание может считаться реконструированным <37>.

---

<37> Как было сказано выше, данные параметры перечислены в п. 14 ст. 1 ГСК РФ.

Ставить перед судебной экспертизой вопрос о том, сохранилось ли здание в натуре, на наш взгляд, некорректно, поскольку данный вопрос является юридическим, а не техническим. В связи с этим представляется не совсем обоснованным и судебный акт о назначении судебно-строительной экспертизы для определения того, "сохранился ли в натуре объект недвижимости, переданный истцом на основании договора", по делу о виндикации продавцом (истец по делу) здания, реконструированного покупателем <38>.

---

<38> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 мая 2009 г. по делу N А56-41567/2006 (Определением ВАС РФ от 31 августа 2009 г. N ВАС-10688/09 по делу N А56-41567/2006 в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано).

3.2. Переустройство (перепланировка) объектов недвижимости

Далее остановимся на переустройстве (перепланировке) объектов недвижимости. О переустройстве (перепланировке) обычно говорят применительно к помещениям. Перепланировка (переустройство) жилых помещений урегулирована на уровне федерального законодательства. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) к переустройству жилого помещения относятся установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения <39>.

---

<39> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14 (ст. 25). См. также: Постановление Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" // Российская газета. N 95. 2005. 6 мая.

Действующее федеральное законодательство подробно не определяет порядок перепланировки (переустройства) нежилых помещений. При этом действие гл. 4 ЖК РФ (переустройство и перепланировка жилого помещения) не распространяется на соответствующие отношения. Тем не менее федеральное законодательство в принципе допускает перепланировку (переустройство) нежилого помещения <40>.

---

<40> Подп. 5 п. 2, п. 8 ст. 23 ЖК РФ; п. 1.7, 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (Российская газета. N 214. 2003. 23 окт. (дополнительный выпуск)); п. 3.7.5, 3.7.6 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004. Утв. Госстроем РФ 1 января 2004 г. (СПС "КонсультантПлюс"; www.kadis.ru/newstext.phtml?id=19156).

С учетом этого полагаем возможным в отдельных случаях по аналогии закона применять к изменению нежилых помещений некоторые положения гл. 4 ЖК РФ. Кроме того, к перепланировке (переустройству) нежилого помещения применимы нормы ст. 40 ЖК РФ (изменение границ помещений в многоквартирном доме).
Грань между переустройством (перепланировкой) и реконструкцией помещения нечеткая. При буквальном толковании норм ГСК РФ можно прийти к выводу о том, что к реконструкции помещений неприменимы нормы ГСК РФ, поскольку отдельное помещение не является объектом капитального строительства и отношения по его реконструкции не являются градостроительными отношениями (п. 10 ст. 1, ч. 1 ст. 4 ГСК РФ). Некоторые судебные органы придерживаются позиции, что к реконструкции нежилого помещения применяются нормы ГСК РФ о выдаче разрешений на реконструкцию (ст. 51 ГСК РФ) <41>.

---

<41> Постановление

продолжение поста ---

Итак, грань между переустройством (перепланировкой) и реконструкцией помещения нечеткая. При буквальном толковании норм ГСК РФ можно прийти к выводу о том, что к реконструкции помещений неприменимы нормы ГСК РФ, поскольку отдельное помещение не является объектом капитального строительства и отношения по его реконструкции не являются градостроительными отношениями (п. 10 ст. 1, ч. 1 ст. 4 ГСК РФ). Некоторые судебные органы придерживаются позиции, что к реконструкции нежилого помещения применяются нормы ГСК РФ о выдаче разрешений на реконструкцию (ст. 51 ГСК РФ) <41>.

---

<41> Постановление ФАС Поволжского округа от 16 ноября 2009 г. по делу N А55-13246/2008.

В настоящей работе не рассматривается влияние переустройства (перепланировки) помещений на юридическое бытие этих помещений и возможность их виндикации (реституции).
Вместе с тем полагаем, что перепланировка и переустройство помещений в здании, которое зарегистрировано в ЕГРП как самостоятельный объект гражданских прав, не влияют на существование самого здания с юридической точки зрения и не препятствуют его виндикации. Схожей позиции придерживаются некоторые судебные органы в отношении возможности реституции здания: "...перепланировка... помещений в здании сам(а) по себе не мо(жет) свидетельствовать о создании иного (нового) объекта недвижимости, если строительные работы не привели к изменению первоначальных индивидуально-определенных признаков реконструируемого объекта" <42>.

---

<42> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 февраля 2007 г. N Ф08-340/2007 по делу N А32-19966/2003-9/324-2004-50/1153.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что если проведенные работы не являются реконструкцией, т.е. здание изменяется как объект материального мира с сохранением параметров, изменение которых является реконструкцией, то следует признать, что здание сохранилось в натуре для целей его виндикации.

3.3. В какой момент здание считается реконструированным

Интересен вопрос о том, с какого момента здание как вещь можно считать "не сохранившимся в натуре" для целей его виндикации и реституции при проведении реконструкции здания. В связи с этим рассмотрим, как на возможность виндикации влияет:
- выдача разрешения на реконструкцию органом публичной власти;
- начало строительных работ и фактическое завершение строительных работ;
- получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
На наш взгляд, выдача органом публичной власти разрешения на реконструкцию сама по себе не влечет возникновения гражданско-правовых последствий.
Так, ФАС Северо-Кавказского округа по делу по иску прокуратуры о реституции здания в связи с недействительностью сделки по его отчуждению указал, что "доводы прокуратуры о том, что реконструкция объекта произведена без разрешения местных органов власти, не имеют значения для данного спора, так как его предметом является возможность или невозможность возвращения имущественного комплекса в первоначальном виде" <43>. Из этого можно сделать вывод, что выдача органом публичной власти разрешения на реконструкцию не оказывает никакого вещно-правового эффекта.

---

<43> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13 июля 2004 г. N Ф08-2970/04 по делу N А32-23337/2002-9/610-2003-31/526.

Далее рассмотрим вопрос о том, что происходит со зданием как вещью после начала работ по реконструкции. Очевидно, что сразу же после начала указанных работ здание как объект материального мира перестает существовать в своем первоначальном состоянии. Возникает вопрос: следует ли таким физическим изменениям придавать какое-либо правовое значение для виндикации?
В принципе юридическое бытие здания может отличаться от фактического. Если признавать, что фактическое проведение работ по реконструкции здания влечет исчезновение вещи в натуре для целей ее виндикации, то возникает вопрос, на каком этапе выполнения работ исчезает здание как вещь? Должны ли работы быть выполнены, к примеру, более чем на 50%?
Полагаем, что этот вопрос как раз и должен быть поставлен перед судебной экспертизой (а не вопрос о том, сохранилась ли вещь в натуре). Следует отметить, что в некоторых случаях суды разрешают вопрос о том, являются ли изменения в здании реконструкцией, без проведения экспертизы, на основании документов технической инвентаризации <44>.

---

<44> Постановление ФАС Поволжского округа от 23 сентября 2008 г. по делу N А06-7088/2006-22.

Таким образом, после начала проведения работ по реконструкции здание может считаться реконструированным, если установлено, в том числе в некоторых случаях и в результате проведения экспертизы, что уже выполненные работы в отношении здания привели к изменению определенных параметров здания и (или) качества инженерно-технического обеспечения. При этом, на наш взгляд, разрешение на ввод реконструированного здания в эксплуатацию является подтверждением того, что имела место реконструкция и она завершена, но не является необходимым условием для признания того, что здание реконструировано, тогда, когда не все работы по реконструкции закончены (п. 1 ст. 55 ГСК РФ).
Далее следует ответить на вопрос: если установлена реконструкция здания до завершения всех строительных работ, означает ли это само по себе, что юридически вещь не сохранилась в натуре для целей ее виндикации?
Как говорилось выше, по мнению Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа, если в ЕГРП не внесена запись о новом объекте, созданном в результате реконструкции, и не исключена запись о "старом", то возможность виндикации вещи не утрачена. При этом ответчик может доказать, что, несмотря на отсутствие записи в ЕГРП о его праве на новый объект, недвижимая вещь, виндицируемая истцом, фактически не существует.
Все вышесказанное об условиях виндикации реконструируемого здания применимо соответственно и к реституции. Суды исходят из того, что после реконструкции объектов недвижимости невозможна также и их реституция <45>.

---

<45> Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 13 июля 2004 г. N Ф08-2970/04 по делу N А32-23337/2002-9/610-2003-31/526; Волго-Вятского округа от 10 июня 2004 г. N А39-3859/2003-295/8; Северо-Кавказского округа от 14 февраля 2007 г. N Ф08-340/2007 по делу N А32-19966/2003-9/324-2004-50/1153 и др.

Вот логика, изложенная в рекомендациях НАУЧНО-КОНСУЛЬТАТИВНОГО СОВЕТА
ПРИ ФЕДЕРАЛЬНОМ АРБИТРАЖНОМ СУДЕ УРАЛЬСКОГО ОКРУГА от 23 - 24 мая 2007 г. N 1/2007 (вполне себе логичная и обоснованная, вследствие чего вполне применима к рассмотрению вопросов о сохранении ипотеки при реконструкции ее предмета)

5.2. Из ст. 301 Гражданского кодекса следует, что иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения может быть удовлетворен, если указанное имущество сохранилось в натуре.
Реконструкция, перепланировка (переустройство) объектов недвижимого имущества, не приводящая к созданию нового объекта, не влечет уничтожение вещи и не препятствует ее виндикации.
Если реконструкция привела к созданию нового объекта, необходимо исходить из следующего.
В случае если в Единый государственный реестр прав не внесена запись о новом объекте, созданном в результате реконструкции, предполагается, что возможность виндикации вещи не утрачена. При этом ответчик не лишен права доказать, что несмотря на отсутствие в Реестре записи о его праве на новый объект, недвижимая вещь, владение которой просит восстановить истец, фактически не существует.
Если в Единый государственный реестр прав внесена запись о праве ответчика на объект, созданный в результате реконструкции, и о прекращении в связи с этим прав на ранее существовавший объект, виндикация ранее существовавшей вещи может быть произведена лишь в случае, если истец докажет отсутствие (недействительность) основания внесения записи о праве на объект, созданный в результате реконструкции.

И наконец, логика, которая может применяться по аналогии с выявленным смыслом того, что "Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога". (однако, здесь важно понимать, что этот вывод был сделан при рассмотрении дела о заложенной незавершенке хотя пока практика применяет в этом вопросе аналогию)---

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 28 января 2005 г. N 90
ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРОМ ОБ ИПОТЕКЕ

1. Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.
Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр) залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.

И ВОТ ТА ЧАСТЬ ВЫЯВЛЕННОГО СМЫСЛА -
 
Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание <*>.

<*> Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 102-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" дополнил статью 76 следующим предложением: "По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается".

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции) сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

На сегодняшний день пока такие дела.

---

Здесь надо осторожно исходить из того, что эти разъяснения применяются судами, в основном когда реконструкция предмета ипотеки произведена без согласия залогодержателя.

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 октября 2012 г. N ВАС-6871/11

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(извлечение)

В заявлении о пересмотре в порядке надзора решения от 05.10.2009, постановления суда апелляционной инстанции от 31.01.2012 и постановления суда кассационной инстанции от 25.05.2012 заявитель (предприятие) ссылается на нарушение судами норм материального права. Заявитель указывает, что здание, являющееся предметом ипотеки, реконструировано, возник новый объект недвижимости, а тот объект, который был заложен, прекратил свое существование. В такой ситуации, по мнению заявителя, ипотека прекратилась в связи с гибелью предмета залога.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.
Суды правильно указали, что распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя путем осуществления его реконструкции, не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

Довольно симпатичное относительно свежее судебное постановление.
Суть - заложили помещения в здании, а не все здание, помещения а,б,с площадью 10 тыс. метров. Потом снесли все до основания и построли новое здание уже площадью в 4 раза больше, после чего никакими помещениями а,б,с в нем уже не пахло. Результат реконструкции продали. Покупатель результата получил обременение в виде ипотеки, той старой, возникшей еще до реконструкции. Попросил суд признать ипотеку прекращенной по мотиву гибели заложенной вещи. Суд отказал, признав, чтопри реконструкции вещь не погибает. Мотивировка здесь

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 марта 2011 г. N Ф09-996/11-С6

Дело N А34-2298/2010

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Маликовой Э.М., Столярова А.А.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бенефит Ко" (далее - общество "Бенефит Ко") на решение Арбитражного суда Курганской области от 11.08.2010 по делу N А34-2298/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2010 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Бенефит Ко" - Доможиров В.Н. (доверенность от 24.11.2010).

Общество с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (далее - общество "Мегаполис") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания СМ.арт" (далее - общество "Управляющая компания СМ.арт") о признании обременения - ипотеки, зарегистрированной в отношении объекта недвижимости: помещения центра деловой активности общей площадью 45 048,3 кв. м, назначение - нежилое, номера на поэтажном плане: на 1-м этаже: 101 - 113, 136 - 146, 147б, 148 - 219, 229 - 425, на антресольном этаже: 1 - 22; на 2-м этаже: 76 - 342, 280а, этажи 1-й, антресольный, 2-й, отсутствующим.
В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее - Управление Росреестра).
Решением суда от 11.08.2010 (судья Радаева О.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2010 в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена процессуальная замена истца - общества "Мегаполис" на общество "Бенефит Ко".
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2010 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Бенефит Ко" просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное толкование судами положений Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113, Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ст. 340, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ), а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель считает, что обременение спорного недвижимого имущества в виде ипотеки прекращено, поскольку в результате реконструкции предмета ипотеки, влекущей изменение внешних границ и (или) назначение объекта, происходит прекращение его существования, то есть юридическая гибель, и возникает новый объект, не являющийся объектом залога. Общество "Бенефит Ко" полагает, что суды необоснованно руководствовались п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", поскольку фактические обстоятельства спора, приведенного в правовой позиции и в рассматриваемом деле, различны. Отказ истцу в истребовании у Управления Росреестра дел правоустанавливающих документов также неправомерен. Заявитель указывает на ошибочность выводов судов о том, что при ипотеке земельного участка ипотека распространяется и на помещения, возведенные на заложенном земельном участке.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Управляющая компания СМ.арт" просит оставить обжалуемые решение и постановление судов без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, что общество с ограниченной ответственностью "ГиперСити" (далее - общество "ГиперСити") являлось собственником помещений в здании корпуса N 15, назначение - нежилое, номера на поэтажном плане: на первом этаже: 183 - 197; на антресольном этаже: 218 - 219, литера Л3, расположенных по адресу: г. Курган, ул. Невежина, д. 3, строение 7, кадастровый номер 45-45-01/008/2005-305, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 45 АА N 005724 (т. 1, л. д. 68), а также земельного участка, назначение - земли поселений, общая площадь 14 677 кв. м, кадастровый номер 45:25:07 01 05:0058, расположенного в г. Кургане, установлено относительно ориентира здание корпуса N 15, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Курган, ул. Невежина, д. 3, строение 7 (свидетельство о государственной регистрации права серии 45 АБ N 063926; т. 1, л. д. 67).
Открытым акционерным коммерческим банком "Сибакадембанк" (впоследствии наименование изменено на открытое акционерное общество "УРСА Банк"; далее - общество "УРСА Банк") и обществом "ГиперСити" (залогодатель) 28.12.2006 подписан договор об ипотеке N 159В/2006-0-72-ЗН1, по условиям которого в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств залогодателя по заключенному с банком 28.12.2006 кредитному договору N 159В/2006-0-72 залогодатель передал в залог банку помещения в здании корпуса N 15, назначение - нежилое, общая площадь 10 504,9 кв. м, номера на поэтажном плане: на первом этаже: 183 - 197; на антресольном этаже: 218 - 219, литера Л3, расположенные по адресу: г. Курган, ул. Невежина, д. 3, строение 7, кадастровый номер 45-45-01/008/2005-305, с расположенным под ним земельным участком площадью 14 677 кв. м, кадастровый номер 45:25:07 01 05:0058 (т. 1, л. д. 41 - 47).
Указанный договор об ипотеке зарегистрирован Управлением Росреестра 01.02.2007 за номером 045-45-01/134/2006-979.
Общество "ГиперСити" являлось собственником помещений в здании корпуса N 15, литера Л4, назначение - нежилое, номера на поэтажном плане: на первом этаже: 220 - 266, 222а, 231а, 252а; на антресольном этаже: 1 - 11, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Невежина, д. 3, строение 7, кадастровый номер 45-01.01-61.2003-0304, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 45 АБ N 119204 (т. 2, л. д. 39), и земельного участка общей площадью 10 720 кв. м, назначение - земли поселений, кадастровый номер 45:25:07 01 05:0002, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Невежина, д. 3 (свидетельство о государственной регистрации права серии 45 АБ N 119205; т. 2, л. д. 38).
Обществом "УРСА Банк" и обществом "ГиперСити" (залогодатель) 21.03.2007 подписан договор об ипотеке N 001В/2007-0-72-ЗН2, по условиям которого в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств залогодателя по заключенным с банком кредитным договорам от 28.12.2006 N 159В/2006-0-72, от 13.02.2007 N 001 В/2007-0-72 залогодатель передал в залог банку помещения в здании корпуса N 15 общей площадью 7 076,6 кв. м, литера Л4, назначение - нежилое, номера на поэтажном плане: на первом этаже: 220 - 266, 222а, 231а, 252а; на антресольном этаже: 1 - 11, расположенные по адресу: г. Курган, ул. Невежина, д. 3 строение 7, кадастровый номер 45-01.01-61.2003-0304, с расположенным под ним земельным участком площадью 10 720 кв. м, кадастровый номер 45:25:07 01 05:0002 (т. 2, л. д. 17 - 25).
Указанный договор об ипотеке зарегистрирован Управлением Росреестра 07.05.2007.
Общество "ГиперСити" также являлось собственником помещений в здании корпуса N 15, назначение - нежилое, номера на поэтажном плане: на первом этаже: 101 - 103, 154 - 167, 171 - 182, 172а; на антресольном этаже: 1 - 11, литеры Л2, Л5, расположенных по адресу: г. Курган, ул. Невежина, д. 3, строение 7, кадастровый номер 45-45-01/012/2005-360, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 45 АБ N 178669 (т. 2, л. д. 93), и земельного участка площадью 16 461 кв. м, назначение - земли населенных пунктов, для эксплуатации и обслуживания помещений в нежилом здании корпуса N 15, кадастровый номер 45:25:07 01 05:0097 (свидетельство о государственной регистрации права серии 45 АБ N 173746; т. 2, л. д. 94).
Обществом "УРСА Банк" и обществом "ГиперСити" (залогодатель) 06.11.2007 подписан договор об ипотеке N 043В/2007-0-72-ЗН3, по условиям которого в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств залогодателя по заключенным с банком кредитным договорам от 28.12.2006 N 159В/2006-0-72, от 13.02.2007 N 001В/2007-0-72, от 17.07.2007 N 043В/2007-0-72 залогодатель передал в залог банку помещения в нежилом здании корпуса N 15, назначение - нежилое, общая площадь 8 435,2 кв. м, номера на поэтажном плане: на первом этаже: 101 - 103, 154 - 167, 171 - 182, 172а; на антресольном этаже: 1 - 11, литеры Л2, Л5, расположенные по адресу: г. Курган, ул. Невежина, д. 3, строение 7, кадастровый номер 45-45-01/012/2005-360, с расположенным под ним земельным участком площадью 16 461 кв. м, назначение - земли населенных пунктов, для эксплуатации и обслуживания помещений в нежилом здании корпуса N 15, кадастровый номер 45:25:07 01 05:0097 (т. 2, л. д. 59 - 68).
Указанный договор об ипотеке зарегистрирован Управлением Росреестра 05.12.2007 за номером 045-45-01/126/2007-308.
На основании выданных администрацией г. Кургана разрешений на строительство от 25.05.2007 N RU 45301000-151/2007, от 26.10.2007 N RU 45301000-387/2007, от 31.10.2007 N RU 45301000-398/2007, от 17.06.2008 N RU 45301000-179/2008 общество "ГиперСити" осуществило реконструкцию здания корпуса N 15 под центр деловой активности.
Обществом "ГиперСити" 08.08.2008 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 45301000-69, которым разрешен ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства - помещений центра деловой активности (первая очередь) после реконструкции корпуса N 15 в части помещений, литеры Л2, Л3, Л4, Л5 (т. 1, л. д. 16 - 17).
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности общества "ГиперСити" на помещения центра деловой активности (первая очередь) после реконструкции корпуса N 15 в части помещений, литеры Л2, Л3, Л4, Л5, назначение: нежилое, общей площадью 47 187,8 кв. м, номера на поэтажном плане: на 1 этаже: 1, 1а, 2 - 110, антресольный этаж: 1 - 20; на 2 этаже: 1 - 15, 15а, 16, 16а, 17 - 178, расположенные по адресу: Курганская область, г. Курган, ул. К. Мяготина, д. 8 (согласно адресной справке административно-технической инспекции г. Кургана от 24.07.2008 указанный адрес присвоен нежилому зданию корпуса N 15 после реконструкции), кадастровый номер 45-45-16/143/2008-219.
На основании договора купли-продажи от 15.05.2009, подписанного обществом "ГиперСити" (продавец) и обществом "Мегаполис" (покупатель), к последнему перешло право собственности на имущество, указанное в договоре, в том числе на нежилые помещения центра деловой активности (первая очередь) после реконструкции корпуса N 15 в части помещений, литеры Л2, Л3, Л4, Л5, назначение - нежилое, общая площадь 47 187,8 кв. м, номера на поэтажном плане: на 1-м этаже: 1, 1а, 2 - 110; на антресольном этаже: 1 - 20; на 2-м этаже: 1 - 15, 15а, 16, 16а, 17 - 178, расположенные по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, д. 8, кадастровый (или условный) номер 45-45-16/143/2008-219, земельный участок для эксплуатации и обслуживания помещений в нежилом здании корпуса N 15 общей площадью 16 461 кв. м, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Невежина, д. 3, строение 7, кадастровый номер 45:25:070105:0097; земельный участок, назначение - земли поселений, общая площадь 10 720 кв. м, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Невежина, д. 3, кадастровый номер 45:25:070105:0002; земельный участок, назначение - земли поселений, общая площадь 14 677 кв. м, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Невежина, д. 3, строение 7, кадастровый номер 45:25 07 01 05:0058 (т. 1, л. д. 167 - 169).
Переход к обществу "Мегаполис" права собственности на указанные помещения зарегистрирован Управлением Росреестра 29.05.2009.
Согласно свидетельству о праве собственности общества "Мегаполис" на помещения центра деловой активности от 11.09.2009 серии 45 АБ N 424487, назначение - нежилое, общая площадь 45 048,3 кв. м, номера на поэтажном плане: на 1-м этаже: 101 - 113, 136 - 146, 147б, 148 - 219, 229 - 425; на антресольном этаже: 1 - 22; на 2-м этаже: 76 - 342, 280а, расположенные по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, д. 8, кадастровый (или условный) номер: 45-45-16/143/2008-219, указанный объект обременен ипотекой.
В соответствии с записями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ипотека в отношении нежилых помещений центра деловой активности (первая очередь) после реконструкции корпуса N 15 в части помещений, литеры Л2, Л3, Л4, Л5, расположенных по адресу: г. Курган, ул. К. Мяготина, д. 8, кадастровый (или условный) номер 45-45-16/143/2008-219, зарегистрирована в пользу общества "Управляющая компания СМ.арт" на основании договоров уступки права требования от 28.08.2009 N К043КП, от 28.08.2009 N К005КП, от 28.08.2009 N К001КП.
Общество "Мегаполис", ссылаясь на то, что обременение в виде ипотеки, возникшее на основании вышеназванных договоров ипотеки, прекратилось в результате реконструкции объектов недвижимости, переданных в залог, а возникший новый объект недвижимости не является предметом какого-либо договора ипотеки, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.
Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в указанном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда названным Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 3 данной статьи залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.
В силу п. 1 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
На основании п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, в частности, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 названного Кодекса.
В обоснование заявленных требований истец указывает на реконструкцию объектов ипотеки, в результате которой возник новый объект, не являющийся объектом залога, в связи с чем ипотека в силу гибели заложенной вещи прекратилась.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, помещения в здании корпуса N 15, литеры Л2, Л3, Л4, Л5, являвшиеся предметом ипотеки, подверглись реконструкции, в результате которой создан новый объект - помещения центра деловой активности, назначение - нежилое, общая площадь 45 048,3 кв. м, номера на поэтажном плане: на 1-м этаже: 101 - 113, 136 - 146, 147б, 148 - 219, 229 - 425; на антресольном этаже: 1 - 22; на 2-м этаже: 76 - 342, 280а, этажи 1-й, антресольный, 2-й, кадастровый (или условный) номер N 45-45-16/143/2008-219, что подтверждается имеющимися в материалах дела разрешениями на строительство от 25.05.2007 N RU 45301000-151/2007, от 26.10.2007 N RU 45301000-387/2007, от 31.10.2007 N RU 45301000-398/2007, от 17.06.2008 N RU 45301000-179/2008, а также на ввод объекта в эксплуатацию от 08.08.2008 N RU 45301000-69.
Между тем изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки и регистрации этих изменений (п. 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").
Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с правилами, установленными ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив, что изменение технических характеристик заложенного имущества в результате произведенной реконструкции не означает гибели заложенной вещи по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что ипотека, установленная на объекты недвижимости, подвергшиеся реконструкции, сохранилась в отношении реконструированного объекта.
При таких обстоятельствах в удовлетворении требований общества "Бенефит Ко" отказано правомерно.
Довод заявителя о том, что залог прекратился в связи с созданием нового объекта в результате реконструкции помещений, подлежит отклонению, как противоречащий смыслу п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Иные доводы общества "Бенефит Ко", изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка с учетом всех значимых для дела обстоятельств, оснований для переоценки имеющихся в деле доказательств и установленных на их основе обстоятельств дела у суда кассационной инстанции не имеется (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Курганской области, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Курганской области от 11.08.2010 по делу N А34-2298/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бенефит Ко" - без удовлетворения.

Председательствующий
СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.

Судьи
МАЛИКОВА Э.М.
СТОЛЯРОВ А.А.

---

Это дело благополучно прошло ВАС РФ

Определение ВАС РФ от 01.08.2011 N ВАС-9242/11 по делу N А34-2298/2010

В передаче дела по иску о признании обременения - ипотеки, зарегистрированной в отношении объекта недвижимости, отсутствующим для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в иске, исходил из того, что реконструкция спорных помещений не влечет юридическую гибель предмета залога и не является основанием для прекращения ипотеки.