Начальная цена сильно ниже рынка

Интересное решение, обосновывающее то, почему начальная цена имущества, на которое обращается взыскание, может быть значительно ниже его рыночной цены и отчет оценщика в этом случае принимается как неоспоренное доказательство. (Важно, в этом деле оспаривалось постановление ССП, но не отчет оценщика).

---

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 декабря 2013 г. по делу N А40-4385/13-33-39

---

КонсультантПлюс: примечание.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2013 года.

---

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 64 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Антоновой М.К.,
судей Дудкиной О.В., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от заявителя: не явились
от ответчика: не явились
от третьего лица: не явились
рассмотрев 25 декабря 2013 г. в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "Баланс"
на решение от 07.06.2013,
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Ласкиной С.О.
на постановление от 12.09.2013,
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Поташовой Ж.В., Мухиным С.М., Яковлевой Л.Г.,
по заявлению ООО "Баланс" (ОГРН 1027739791738)
о признании незаконными постановлений
к СПИ Даниловского ОСП УФССП России по г. Москве Нарцисову В.В.
третье лицо: Компания "Хортмин Бенефит Корп.", ООО "Независимая профессиональная экспертиза и оценка"

установил:

ООО "Баланс" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконными постановлений судебного пристава-исполнителя Даниловского ОСП УФССП России по Москве Нарциссова В.В. (далее - судебный пристав) от 27.12.2012 об оценке вещи или имущественного права и от 27.12.2012 о передаче арестованного имущества на реализацию на публичных торгах, принятых по исполнительному производству N 21952/12/05/77.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.06.2013 в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013 решение суда от 07.06.2013 оставлено без изменения.
ООО "Баланс", не согласившись с судебными актами, обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, в связи с неправильным применением судами норм материального и процессуального права.
В судебное заседание представители сторон и третьего лица не явились, будучи извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы ООО "Баланс".
Законность судебных актов проверена Федеральным арбитражным судом Московского округа в порядке, установленном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением судебного пристава от 19.06.2012 на основании исполнительного листа серии АС N 005190337 от 07.12.2011 вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства N 21952/12/05/77 в отношении ООО "Баланс".
Судебным приставом 16.11.2012 по исполнительному производству N 21952/12/05/77 составлен акт о наложении ареста (описи имущества) в отношении нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ООО "Баланс", площадью 125 кв. м, кадастровый номер N 77-77-15/016/201.2-699, адрес: г. Москва, ул. Трофимова, д. 2/1, в 26.11.2012 вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ООО "Баланс", площадью 125 кв. м, кадастровый номер N 77-77-15/016/2012-699, адрес: г. Москва, ул. Трофимова, д. 2/1.
На основании итогового заключения ООО "Независимая профессиональная экспертиза и оценка" судебным приставом 27.12.2012 вынесено постановление об оценке указанного имущества должника в размере 5 906 934,75 руб. без НДС и постановление о передаче арестованного имущества на реализацию на публичных торгах с установлением начальной продажной цены в размере 5 906 934,75 руб.
Итоговое заключение ООО "Независимая профессиональная экспертиза и оценка" составлено на основании отчета N ДАН-9/Н от 12.12.2012 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, подготовленного и подписанного экспертом Петуховой Е.П.
Общество считая, что постановления судебным приставом вынесены в нарушение статьи 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" N 229-ФЗ (далее - Закон об исполнительном производстве), поскольку рыночная стоимость участка необоснованно занижена, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании их незаконными.
Отказывая заявителю в удовлетворении требований, судебные инстанции, руководствуясь Законом об исполнительном производстве (статьями 64, 85, 94), Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", исходили из того, что статус объекта недвижимости, оцениваемого в рамках исполнительного производства, не соответствует определению рыночной стоимости на свободном рынке, поэтому при расчете стоимости арестованных объектов применяются "поправочные" коэффициенты, оценщиками учитываются риски, возникающие при принудительной продаже и влияющие на мотивацию потенциальных покупателей.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив правильность применения судами норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемое действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 201 АПК РФ основанием для признания судом незаконными актов (действий) должностных лиц является их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 329 АПК РФ постановления главного судебного пристава Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действие (бездействие) могут быть оспорены в арбитражном суде в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами, по правилам, установленным главой 24 настоящего Кодекса.
В силу части 1 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Как указано в пункте 1 части 2 статьи 85 названного Закона судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.
В соответствии с частью 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то он назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков, выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика, а стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
Как установлено в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона N 135-ФЗ).
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).
Как установлено судами, отчет об определении рыночной стоимости имущества N ДАН-9/Н соответствует требованиям статьи 11 Закона N 135-ФЗ.
Податель жалобы не приводит доводов, касающихся несоответствия отчета требованиям статьи 11 Закона N 135-ФЗ.
Согласно ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Закона N 135-ФЗ, деятельность оценщиков направлена на установление рыночной или иной стоимости объекта оценки и выполняется для удовлетворения цели заказчика, в данном случае - для принудительной реализации арестованного имущества должника.
Одним из основных действий, влияющих на эффективность реализации арестованного имущества, является определение его стоимости, удовлетворяющей потенциального покупателя. Цена имущества, выше той, которая могла бы удовлетворить покупателя, снижает вероятность продажи или приближает такую вероятность к нулю, а, следовательно, приводит к возврату имущества должнику и окончанию исполнительного производства без фактического исполнения, что сводит на нет эффективность работы службы судебных приставов в целом.
В соответствии со ст. 87 Закона об исполнительном производстве, цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника. В этом случае значение величины стоимости, установленной в результате произведенной оценки, используется для определения начальной цены выставленного на торги имущества (ст. 448 ГК РФ).
В соответствии со ст. 447 ГК РФ торги являются одним из путей заключения договора, а именно механизмом, позволяющим определить контрагента, с которым будет заключен договор. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (т.е. речь идет о способе заключения договора, который позволяет продать имущество по цене наиболее высокой).
При наличии платежеспособного спроса, конечная цена реализации арестованного имущества может быть неограниченно больше начальной (стартовой) цены аукциона.
Такой способ реализации арестованного имущества и заключения договора в максимальной степени гарантирует сохранение баланса имущественных интересов участников отношений в рамках исполнительного производства (должника и взыскателя).
Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для сомнений в достоверности результатов оценки.
Доказательств, обосновывающих занижение стоимости оцененного имущества ООО "Независимая профессиональная экспертиза и оценка", в соответствии со статьей 65 АПК РФ ООО "Баланс" в суды первой и апелляционной инстанций не представило.
Судами не установлено и материалами дела не подтверждается, что оспариваемые заявителем постановления судебного пристава не соответствует требованиям Закона N 229-ФЗ, а также нарушает права и законные интересы заявителя. При таких обстоятельствах суды правомерно отказали ООО "Баланс" в удовлетворении заявления.
Выводы судов двух инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.
Доводы заявителя со ссылкой на судебно-арбитражную практику являются несостоятельными, поскольку в рамках данного дела рассмотрены иные обстоятельства, связанные с оценкой имущества.
Приведенные в жалобе доводы, направлены по существу на иную оценку собранных по делу доказательств и потому не могут быть приняты судом кассационной инстанции.
Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права с учетом доводов, приведенных в кассационной жалобе, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ).
С учетом изложенного, оснований для отмены оспариваемых судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 07 июня 2013 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2013 года по делу N А40-4385/13-33-39 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
М.К.АНТОНОВА

Судьи
О.В.ДУДКИНА
О.А.ШИШОВА