Уступка всех прав по аренде одновременно с арендой

Вопрос: Возможно ли одновременно представить документы о государственной регистрации договора аренды и о переуступке прав по такому договору аренды?

Ответ: Представить документы о государственной регистрации договора аренды и о переуступке прав по такому договору аренды возможно одновременно.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Вместе с тем в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что согласно взаимосвязанным положениям ст. 388.1, п. 5 ст. 454 и п. 2 ст. 455 ГК РФ договор, на основании которого производится уступка, может быть заключен не только в отношении требования, принадлежащего цеденту в момент заключения договора, но и в отношении требования, которое возникнет в будущем или будет приобретено цедентом у третьего лица (будущее требование). Если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию соответственно непосредственно после момента его возникновения или его приобретения цедентом.
Таким образом, заключение договора аренды и одновременно уступка прав по данному договору с одновременной передачей их для государственной регистрации не противоречат требованиям Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Дополнительно отметим, что в определенных случаях уступка прав может быть запрещена законом. Так, например, п. 7 ст. 448 ГК РФ установлен запрет на переуступку прав, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
Изложенные выводы также подтверждаются судебной практикой (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.04.2019 N 14-КГ19-1).

Е.А. Кац
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
26.02.2020