Интересная в теоретическом плане статья на эту тему (извлечение) -
"Финансовые и бухгалтерские консультации", 2006, N 7
ПРОДАЖА (ПОКУПКА) ПРАВ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
На сегодняшний день широко распространена практика продажи так называемых прав на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности. Возможность продажи таких прав закреплена как на федеральном уровне - в ст. ст. 30 <1>, 38 Земельного кодекса РФ, так и на региональном - в законах субъектов РФ <1>.
<1> Соответствующие нормы содержатся, например, в ст. 7 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве", ст. ст. 1, 4, 6 Закона г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве", в ст. 3 Закона Калужской области от 2 июля 2003 г. N 228-ОЗ "О предоставлении земельных участков из земель, находящихся в собственности Калужской области, для целей, не связанных со строительством", ст. 5 Закона Свердловской области от 7 июля 2004 г. N 18-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области".
Гражданско-правовые аспекты
Правомерность подобной практики с точки зрения гражданского права вызывает определенные сомнения. Прежде всего отметим, что вопрос о возможности продажи права на заключение договора аренды должен рассматриваться исключительно с позиции гражданского законодательства. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ), и может предусматривать лишь особенности владения, пользования и распоряжения земельными участками, а также совершения сделок с ними (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Учитывая, что гражданское законодательство, в отличие от земельного, находится в ведении Российской Федерации, при решении вопроса о возможности продажи права на заключение договора аренды земельного участка в случае противоречия положениям ГК РФ норм Земельного кодекса РФ, а также нормативных правовых актов субъектов РФ применяться должны прежде всего нормы гражданского законодательства.
Право на совершение сделок связано с гражданской правоспособностью субъекта гражданского права. В ст. 18 ГК РФ прямо установлено, что граждане могут совершать любые не противоречащие закону сделки. Ограничение же правоспособности недопустимо, за исключением случаев и в порядке, установленных законом (п. 1 ст. 22 ГК РФ). Полный или частичный отказ от правоспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности, ничтожны, за исключением случаев, установленных законом (п. 3 ст. 22 ГК РФ). Следовательно, сделка по отчуждению абсолютного субъективного правомочия на совершение сделки, являющегося элементом правоспособности, должна признаваться недействительной.
Необходимо, однако, иметь в виду, что право на заключение договора может выступать и в качестве относительного права - права требования. Следуя нормам п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Это означает, что в силу предварительного договора у кредитора возникает право требовать заключения основного договора, а у должника - обязанность заключить основной договор.
Право требования вводится в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых отношений путем передачи этого права по договору уступки (гл. 24 ГК РФ). Следовательно, вопрос о возможности передачи кредитором права требования на заключение договора должен решаться с учетом соответствующих норм ГК РФ об уступке права требования. Вместе с тем, принимая во внимание природу предварительного договора, по нашему мнению, можно сделать вывод скорее о невозможности осуществления уступки права требования по предварительному договору.
Вопросы вызывает и сама возможность отнесения права на заключение договора к объектам гражданских прав. Согласно ст. 128 ГК РФ к таким объектам относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Из указанных объектов право на заключение договора может быть отнесено, вероятно, лишь к имущественным правам. ГК РФ не содержит понятия "имущественные права", в теории же гражданского права под такими правами, как правило, понимают права, непосредственно связанные с имуществом, работами, услугами и пр., которые могут быть оценены в денежном выражении. Однако право на заключение договора, равно как и право на изменение его условий или расторжение и иные подобные права, на наш взгляд, нельзя признать имущественными, поскольку они непосредственно с имуществом, работами, услугами не связаны. Имущественные права возникнут лишь в результате реализации права на заключение договора путем заключения договора на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг. На практике оценка участниками гражданского оборота указанных прав в денежной форме при их отчуждении сама по себе, без непосредственной связи с имуществом, работами, услугами, на наш взгляд, не влечет за собой квалификацию таких прав в качестве имущественных. А значит, нельзя признать обоснованной позицию ФАС Московского округа, который в Постановлении от 15 октября 2003 г. по делу N КА-А40/7784-03 указал следующее: поскольку право на заключение договора аренды является правом, имеющим денежную оценку, оно выступает в качестве объекта гражданских прав. В связи с этим в силу гражданского законодательства РФ обязанность уплачивать плату за право на заключение договора аренды возникает только из факта приобретения такого права.
Если следовать указанному подходу, то в качестве имущественного можно признавать любое право независимо от его природы при наличии одной лишь денежной оценки. Например, в гражданский оборот можно ввести и продавать в качестве самостоятельных объектов права на изменение договора, отказ от договора, уступку права требования по сделке, участие в организации. Вряд ли указанный подход можно признать соответствующим гражданскому законодательству. Ведь фактически он ведет к еще большему размытию понятия имущественных прав как объекта гражданского права.
При рассмотрении вопроса о возможности продажи права на заключение договора также необходимо учитывать следующее. На практике субъекты гражданского права продают не просто права на заключение договора с третьим лицом, а права на заключение договора с самим собой. Однако, как известно, передать возможно лишь то, что тебе принадлежит. Ясно, что право на заключение договора с самим собой не может принадлежать продавцу. В силу ст. 413 ГК РФ при совпадении должника и кредитора в одном лице обязательство прекращается.
Учитывая изложенное, продажа прав на совершение сделки, по нашему мнению, не может быть признана соответствующей гражданскому законодательству РФ.
Что же касается указания в ст. 448 ГК РФ и ст. ст. 30, 38 ЗК РФ возможности продажи на торгах "права на заключение договора", то из систематического толкования названных норм вполне можно сделать вывод об использовании законодателем выражения совсем не в том смысле, что данное право является объектом гражданских прав в соответствии со ст. 128 ГК РФ. При проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков <1> выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокий размер арендной платы за земельный участок. Следовательно, в процессе торгов определяется не размер платы за некое "право на заключение договора аренды земельного участка", а размер арендной платы в будущем договоре аренды земельного участка.
<1> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808.
Соответствующие отношения, на наш взгляд, вполне правомерно укладываются в рамки имеющихся гражданско-правовых конструкций. Размер платы по договору может рассматриваться в качестве предварительной оплаты имущества (работ, услуг), которое в дальнейшем будет передано (выполнены, оказаны) продавцом при заключении соответствующего договора, в том числе и по результатам проведенного конкурса. Ведь в конечном счете денежная оценка указанных прав на заключение договора определяется исходя из денежной оценки имущества (работ, услуг) по заключаемому договору. Например, размер платы за право на заключение договора аренды земельного участка определяется на основании его площади, месторасположения, срока аренды, а также иных критериев, которые учитываются и при определении самой платы за аренду. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена, в частности, в форме единовременных или периодических платежей либо путем их сочетания, а также в иных формах. Следовательно, плата за право заключения договора аренды по своей природе есть не что иное, как единовременный авансовый капитализированный платеж за аренду.
При соблюдении определенных условий (ст. ст. 380, 381 ГК РФ) денежный платеж может быть внесен и в качестве задатка.
Вполне возможна, по нашему мнению, выплата соответствующей суммы и в качестве неустойки (ст. 330 ГК РФ), предусмотренной предварительным договором, в случае нарушения должником обязанностей по заключению основного договора.
С.А.Лихачев
К. ю. н.,
юрисконсульт
компании "ФБК"
Подписано в печать
29.06.2006
Вы можете получить краткую бесплатную юридическую консультацию прямо на страницах нашего сайта в Форуме, а так же обменяться своим мнением относительно обсуждаемых там вопросов. Услуга "Заказ звонка" - Вы можете оставить заявку на оказание юридической поддержки с кратким описанием Вашей проблемы, заполнив специальную форму в разделе "Контакты" и наш Дежурный консультант обязательно свяжется с Вами в ближайшее время. Так же Вы можете воспользоваться СМС-сервисом, отправив СМС на наш мобильный номер +7(916) 303-23-23.