Негаторный иск по отношению к общему имуществу

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе требовать устранения всяких препятствий в пользовании общим имуществом.


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2008 г. N КГ-А40/2515-08-П

Дело N А40-71823/06-50-565

резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2008 г.
в полном объеме постановление изготовлено 30 апреля 2008 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Шебановой Н.А.,
судей Брагиной Е.А., Соловьева С.В.,
при участии в заседании: от истца - ЗАО "Джонка" - П. - директор, протокол N 1/1 от 23.11.07 г., Г. - дов. N 10/14/07/Ю от 10.12.07 г., от ответчика - ТСЖ "Мастер" - неявка, от третьего лица - ОАО "Московская электросетевая компания" - неявка
рассмотрев 24 апреля 2008 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Джонка"
на постановление от 29 декабря 2007 г. N 09АП-17725/2007-ГК
Девятого арбитражного апелляционного суда
по делу N А40-71823/06-50-565
принятое судьями Красновой С.В., Деевым А.Л., Лящевским И.С.
по иску ООО "Эпоха"
о нечинении препятствий в пользовании нежилым помещением
к ТСЖ "Мастер"
3-е лицо: ОАО "Московская электросетевая компания"

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Эпоха" (далее - ООО "Эпоха") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к товариществу собственников жилья "Мастер" (далее - ТСЖ "Мастер") с иском (с учетом уточнения первоначальных исковых требований в соответствии со ст. 49 АПК РФ) о нечинении ответчиком препятствий в пользовании нежилым помещением N 4 площадью 144,4 кв. м, расположенным по адресу: г. Москва, Слесарный переулок, д. 3, в части обязания ответчика обеспечить доступ истцу и его представителям к электрощитовой для подключения к общему электрокабелю, демонтировать металлические двери на лестнице между 1-м и 3-м этажами, выдавать электронные ключи (чипы) от входной двери при каждой их смене, предоставить электронные ключи (чипы) от въездных ворот заднего двора, обеспечив свободный доступ через главный вход здания сотрудников ООО "Эпоха", представителей ООО "Эпоха", рабочих, выполняющих отделочные работы в помещении ООО "Эпоха", гостей и иных лиц, приглашенных в помещение ООО "Эпоха" для свободного пользования, владения и распоряжения истцом принадлежащим имуществом.
Исковые требования заявлены со ссылкой на положения ст. ст. 209, 304 ГК РФ и мотивированы тем, что ответчик, осуществляющий управление многоквартирным домом, нарушает право пользования истца принадлежащим ему на праве собственности нежилым помещением, входящим в состав указанного дома, а именно, ответчик не выдал ключи от двери главного входа в жилой дом, воспрепятствует доступу в электрощитовую, установил железные двери-решетки с целью недопущения собственника в нежилое помещение, что, в свою очередь, может повлечь ограничение деятельности ООО "Эпоха".
Определением Арбитражного суда от 25 сентября 2007 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Московская электросетевая компания".

---

КонсультантПлюс: примечание.
Здесь и далее по тексту, видимо, допущена опечатка: решение Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-71823/06-50-565 имеет даты 24.01.2007, 26.01.2007, а не 16.01.2007.

---

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16 января 2007 г. по делу N А40-71823/06-50-565 в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение мотивировано тем, что истец не представил надлежащих доказательств того, что ответчиком чинились препятствия в пользовании истцом недвижимым имуществом, в том числе препятствия проходу истца и сотрудников ООО "Эпоха" в нежилое помещение, а также доказательства соблюдения самим истцом порядка осуществления пропускного режима на территории ТСЖ "Мастер".
В апелляционном порядке дело не рассматривалось.
Федеральный арбитражный суд Московской области постановлением от 20 июня 2007 г. N КГ-А40/5476-07 решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 января 2007 г. по делу N А40-71823/06-50-565 отменил, дело направил на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
В качестве оснований для отмены решения кассационная инстанция указала на то, что суд первой инстанции при исследовании обстоятельств осуществления ответчиком препятствий в проведении истцом ремонта принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений не принял во внимание тот факт, что истец, не имея возможности привести принадлежащее ему помещение в пригодное для эксплуатации состояние (осуществить ремонт), лишен возможности его использования.
Кассационная инстанция также указала на то, что суд первой инстанции не исследовал вопроса о том, отключалось ли ответчиком нежилое помещение истца от электрического питания.
По результатам нового рассмотрения дела решением Арбитражного суда г. Москвы от 6 ноября 2007 г. по делу N А40-71823/06-50-565 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Решение мотивировано тем, что представленными в материалы дела документами подтверждаются факты ограничения ответчиком свободного доступа истца к объектам, относящимся к общей долевой собственности в многоквартирном доме, периодического недопущения ответчиком сотрудников и рабочих ООО "Эпоха" в нежилое помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, невыдачи ООО "Эпоха" электронных ключей от главного входа в жилой дом, а также незаконного отключения ТСЖ "Мастер" помещения истца от электропитания, что свидетельствует о нарушении ТСЖ "Мастер" права пользования истца принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2007 г. N 09АП-17725/2007-ГК решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 декабря 2006 г. по делу N А40-59657/06-82-385 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановление мотивировано тем, что в соответствии со ст. ст. 36, 39 Жилищного кодекса РФ, ст. 247 ГК РФ между истцом и ТСЖ "Мастер" и собственниками других помещений должно было быть достигнуто соглашение о порядке пользования общим имуществом многоквартирного дома, в состав которого входит нежилое помещение, находящееся в собственности ООО "Эпоха, тогда как требования истца направлены на установление в одностороннем порядке правил пользования общим имуществом.
Апелляционный суд также указал на то, что согласно п. 15.1.3 Устава ТСЖ "Мастер" принятие решения о предоставлении сервитутов и иных прав пользования общим имуществом относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ "Мастер", а факты отключения ТСЖ "Мастер" нежилого помещения истца от электрического питания и чинения ответчиком препятствий ООО "Эпоха в проходе в жилой дом истцом не доказаны.
С кассационной жалобой на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2007 г. N 09АП-17727/2007-ГК обратилось ООО "Джонка", заявившее о проведении в порядке ст. 48 АПК РФ правопреемства и замене истца на ООО "Джонка". В обоснование заявления ООО "Джонка" представило документы, свидетельствующие о переходе права собственности на спорное нежилое помещение от первоначального истца - ООО "Эпоха" к ООО "Джонка" (договор купли-продажи от 27.11.2007 г., свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО "Джонка" на спорное помещение)
В кассационной жалобе ООО "Джонка", являющееся правопреемником ООО "Эпоха", просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2007 г. N 09АП-17725/2007-ГК по делу N А40-59657/06-82-385 отменить, поскольку считает, что апелляционный суд нарушил нормы материального права: ст. ст. 209, 247, 304 ГК РФ, ст. ст. 36, 39 Жилищного кодекса РФ, нарушил нормы процессуального права: ч. 1 ст. 288 АПК РФ, а вывод апелляционного суда о том, что истец не доказал факта чинения ТСЖ "Мастер" препятствий в проходе в жилой дом и ограничения права пользования общим имущества дома, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным по делу доказательствам, в связи с чем заявитель просит оставить в силе решение Арбитражного суда г. Москвы от 6 ноября 2007 г. об удовлетворении исковых требований.
В судебном заседание представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы, представители от ответчика - ТСЖ "Мастер", извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Отзыв на кассационную жалобу в порядке, предусмотренном АПК РФ, не представлен.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей ООО "Джонка", проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу о том, что вынесенное по делу постановление подлежит отмене, а решение Арбитражного суда г. Москвы от 6.11.2007 г. об удовлетворении исковых требований оставлению в силе.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
При этом в соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В данном случае, как следует из содержания искового заявления, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ООО "Эпоха", являясь собственником нежилого помещения площадью 144,4 кв. м, расположенного на 2-ом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Слесарный пер., д. 3, сослалось на создание ответчиком - ТСЖ "Мастер" препятствий в пользовании указанными помещениями, следствием чего явилось невозможность для собственника произвести ремонт помещения.
Повторно рассматривая дело, суд первой инстанции, приняв во внимания указания кассационной инстанции, данные в постановлении от 20 июня 2007 г. N КГ-А40/5476-07 (том 1, л.д. 24, 25), на основании всестороннего исследования фактических обстоятельств дела и оценки представленных по делу доказательств (включая показания свидетелей, исследование видеоматериалов) установил, что ответчик ограничил истца как собственника спорного помещения в праве свободного доступа к объектам, относящимся к общей долевой собственности в многоквартирном доме, препятствует проходу сотрудников и рабочих ООО "Эпоха" в нежилое помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, отказывает в выдаче истцу электронных ключей от главного входа в жилой дом, а также осуществляет неправомерно отключение спорного нежилого помещения от электропитания.
Установив данные фактические обстоятельства, суд первой инстанции правильно применил положения ст. ст. 209, 304 ГК РФ, ст. ст. 36, 37 Земельного кодекса РФ, и исходил из того, что действия ответчика являются неправомерными и нарушают права собственника спорного нежилого помещения.
При этом, в отличие от апелляционного суда, суд первой инстанции обоснованно указал, что в данном случае предметом судебной защиты не является как таковое право пользования общим имуществом многоквартирного дома по решению общего собрания членов ТСЖ, поскольку подобное право возникает у собственника помещения в многоквартирном доме в силу прямого указания закона (ч. 2 ст. 36, 37 Земельного кодекса РФ).
В этой связи вывод апелляционного суда о том, что заявленные по настоящему делу требования направлены на установление в одностороннем порядке правил пользования общим имуществом дома, следует признать ошибочным, повлекшим неприменение судом подлежащих применению норм материального права (ст. ст. 209, 304 ГК РФ) и принятие неправильного судебного акта.
Делая подобный вывод, суд апелляционной инстанции не учел, что возникновение у истца права пользования общим имуществом многоквартирного дома предопределено наличием у истца права собственности на нежилое помещение.
В отсутствие доказательств незаконности перевода спорного помещения в нежилое вывод апелляционного суда о создании истцом угрозы безопасности жильцов дома N 3, расположенного по адресу: г. Москва, Слесарный пер., также не может быть признан обоснованным.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, и решение суда принято при правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем обжалуемое постановление подлежит отмене, а решение суда - оставлению в силе.
Судебные расходы за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на ТСЖ "Мастер".
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 110, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2007 г. N 09АП-17725/2007-ГК по делу А40-71823/06-50-565 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда г. Москвы от 6 ноября 2007 г. по тому же делу;
взыскать с ТСЖ "Мастер" в пользу ЗАО "Джонка" 1000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Председательствующий - судья
Н.А.ШЕБАНОВА

Судьи
Е.А.БРАГИНА
С.В.СОЛОВЬЕВ

Тоже относится и к нежилым (офисным) помещениям в нежилом (напр. офисном) здании.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

---

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2009 г. N 64

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ
ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ

В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.
1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
8. Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.
В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.
9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
А.А.ИВАНОВ

Секретарь Пленума,
судья Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Т.В.ЗАВЬЯЛОВА

Конструктив общих элементов знания становится "общим имуществом" при появлении хотя бы одного сособственника, и перестает быть таковым, в момент сосредоточения собственности на все помещения у одного лица.

---

Постановление ВАС №64 от 23 июля 2009 г.

8. Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.
В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

А вот подвальные помещения, сформированные на момент приватизации первой квартиры в доме для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием помещений в многоквартирном доме, не относятся к общему имуществу домовладельцев. Наличие в таких помещениях инженерных коммуникаций само по себе не порождает права общей долевой собственности.

---

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13
"...Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона..."

---

Определение ВАС РФ от 29.06.2011 N ВАС-8089/11 по делу N А51-2231/2010
"...Суды установили, что в 1993 спорные подвальные помещения в порядке разграничения государственной собственности отнесены к муниципальной собственности, право муниципальной собственности зарегистрировано в ЕГРП.
Впоследствии, указанные помещения были проданы администрацией по договору купли-продажи от 26.02.2010 предпринимателю, право собственности последнего зарегистрировано в установленном законом порядке.
Довод заявителя о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу дома, поскольку в них установлены инженерные коммуникации, отклоняется коллегией судей ввиду следующего.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09, для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 16.12.2010 N 1587-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
...в передаче дела N А51-2231/2010 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Приморского края от 04.10.2010, постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.04.2011 отказать..."

---

Определение ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-6774/11 по делу N А56-14404/2009
"...Суды установили, что спорные помещения с 1985 года учтены в качестве нежилых, имеющих самостоятельное значение, первая квартира в упомянутом доме приватизирована в 1992 году и на момент приватизации спорные помещения были сформированы как самостоятельные объекты недвижимости, использовались различными лицами для целей, не связанных с обслуживанием жилых помещений в многоквартирном доме задолго до создания ТСЖ и возникновения у домовладельцев права собственности на квартиры. Суды исходили из того, что спорные помещения не предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут быть отнесены к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, в связи с чем правомерно отказали в иске. Таким образом, суды указали, что спорные объекты имели самостоятельное назначение, не являлись общим имуществом многоквартирного дома.
Отказывая в иске, суды применили статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, сославшись на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 и от 15.12.2009 N 12537/09, и сделали выводы о том, что наличие в спорных помещениях общих коммуникаций не свидетельствует о предназначении помещений исключительно для обслуживания помещений в многоквартирном доме, в связи с чем спорные помещения не относятся к общему имуществу домовладельцев.
...в передаче дела N А56-14404/2009 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.08.2010, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.02.2011 по тому же делу отказать..."

---

Определение ВАС РФ от 06.05.2011 N ВАС-5410/11 по делу N А56-72361/2009
"...Судом установлено, что указанный многоквартирный жилой дом построен и введен в эксплуатацию в 1972 году. Помещение 5Н учтено в составе жилого дома, в его отношении проведен технический и кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 78:5537:0:8:1, оно включено в Реестр собственности Санкт-Петербурга с обременением части помещения площадью 88,2 кв. м арендой в пользу индивидуального предпринимателя Ершова Николая Владимировича.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что названное нежилое помещение было учтено как самостоятельный объект и предназначено также для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, фактически использовалось в качестве самостоятельного объекта для нежилых целей до создания ТСЖ, в настоящее время передано в аренду третьему лицу для использования также под нежилые цели.
Суд признал, что наличие инженерных коммуникаций не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, выделенные для самостоятельного использования.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09.
Поскольку спорное имущество не обладает признаками, установленными частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды сочли, что на него не распространяется режим общей долевой собственности.
...в передаче дела N А56-72361/2009 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.04.2010, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2011 отказать..."

---

Определение ВАС РФ от 23.03.2011 N ВАС-2669/11 по делу N А73-575/2010
"...Спорные функциональные помещения I (31-38) общей площадью 98,8 кв. м (в настоящее время - нежилые помещения подвала площадью 108,8 кв. м N 32 - 38, 40 - 41), расположенные в указанном доме, учтены в реестре федеральной собственности и закреплены на праве оперативного управления за ФГУ "Хабаровская КЭЧ района" на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 08.04.2004 N 1476-р.
Названный жилой дом передан в муниципальную собственность, за исключением помещений и иного имущества, принадлежащего другим лицам на праве собственности, в том числе и спорных функциональных помещений.
Спорное имущество используется ООО "Форттрейд" на основании договора аренды N 0418, заключенного 30.07.2007 между ООО "Систем - Сервис" (арендатором), ТУ ФАУГИ в Хабаровском крае (собственником помещений) и ФГУ "Хабаровская КЭЧ района" (арендодателем).
В соответствии с распоряжением ТУ ФАУГИ по Хабаровскому краю от 10.10.2007 N 1534, актом приема-передачи от 02.11.2007 жилой дом с принадлежащими инженерными коммуникациями был передан в муниципальную собственность с прекращением права оперативного управления ФГУ "Хабаровская КЭЧ района" на это имущество, исключение составили лишь помещения и другое имущество принадлежащие на праве собственности иным лицам, в том числе спорные функциональные помещения.
С учетом данных реестра федерального имущества по Хабаровскому краю и отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о прекращении права федеральной собственности и права оперативного управления ФГУ "Хабаровская КЭЧ района" на спорные помещения, суд пришел к выводу о доказанности факта их нахождения в федеральной собственности.
При этом суд принял во внимание правовую позицию, определенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 относительно разрешения аналогичных дел, в соответствии с которой правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Суд установил, что на момент приватизации первой квартиры в жилом доме (1993 год) спорные помещения имели отдельный вход и были учтены как склады, коридор, кабинеты, туалет, значились за ФГУ "Хабаровская КЭЧ района" и к общей площади жилого дома не относились.
...в передаче дела N А73-575/2010 Арбитражного суда Хабаровского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Хабаровского края от 21.06.2010, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.11.2010 отказать..."

---

Определение ВАС РФ от 10.03.2011 N ВАС-1963/11 по делу N А03-2946/2010
"...Суды установили, что решением Малого Совета Барнаульского городского Совета народных депутатов "О составе муниципальной собственности" от 15.06.1993 N 163 спорные подвальные помещения в порядке разграничения государственной собственности отнесены к муниципальной собственности, право муниципальной собственности зарегистрировано в ЕГРП.
Исследовав собранные по делу доказательства, суды пришли к выводу о том, что названные нежилые помещения имеют самостоятельное функциональное назначение и не предназначены для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома. Поскольку спорное имущество не обладает признаками, установленными частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды сочли, что на него не распространяется режим общей долевой собственности.
Довод заявителя о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу дома, поскольку в них установлены инженерные коммуникации, отклоняется коллегией судей ввиду следующего.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09, для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
...в передаче дела N А03-2946/2010 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Алтайского края от 24.06.2010, постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010, постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.12.2010 отказать..."