Несколько договоров в отношении одного имущества

Если в отношении одного и того же недвижимого имущества заключено несколько договоров купли-продажи (одни раньше, другие позже), но зарегистрирован только один, что может делать другой участник другого договора (например заключивший договор купли-продажи раньше и даже подписавший акт приема-передачи) и что говорит об этом судебная практика.

---

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 10

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 22

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2010 года

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

---

61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

---

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е
02 февраля 2016 года Дело № А33-8849/2015
(извлечение)

Следуя правовой позиции, изложенной в абзаце 7 пункта 61 постановления № 10/22, закреплен приоритет регистрации права собственности над передачей владения, законным владельцем недвижимости является лишь то лицо, право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но не то лицо, с которым ранее подписан акт приема-передачи. (ПроектПроАргументЛантабанк)

Вопрос: Организация заключила с покупателем А договор купли-продажи земельного участка, по которому покупатель А произвел оплату. До подачи документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на земельный участок продавец нашел покупателя Б, который предложил более выгодную цену. Право собственности на земельный участок по договору купли-продажи было зарегистрировано на покупателя Б. Продавец сообщил покупателю А об отказе от исполнения договора купли-продажи и готовности вернуть деньги.
Имеет ли в данном случае покупатель А какие-либо права на земельный участок?
Подлежит ли удовлетворению требование покупателя А признать регистрацию земельного участка на покупателя Б недействительной и понудить продавца исполнить договор купли-продажи?

Ответ: По нашему мнению, покупатель А, который заключил с продавцом договор купли-продажи земельного участка, не имеет каких-либо прав на этот земельный участок, если он был продан продавцом по более выгодной цене покупателю Б.
В связи с этим требование покупателя А признать регистрацию земельного участка на покупателя Б недействительной и понудить продавца исполнить договор купли-продажи не может быть удовлетворено.
Вместе с тем покупатель А вправе потребовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Указанный вывод подтверждается арбитражной практикой.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В п. 1 ст. 131 ГК РФ указано, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно абз. 6 - 7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 16.10.2013 по делу N А03-433/2013 пришел к выводу о том, что факт заключения продавцом нескольких договоров купли-продажи с разными покупателями сам по себе не свидетельствует о ничтожности какой-либо из совершенных сделок, несмотря на наличие злоупотребления правом со стороны собственника-продавца. В этом случае права покупателя, которому имущество вопреки договору не было передано в собственность, могут быть защищены другим способом - путем возмещения убытков недобросовестным продавцом.
ФАС Московского округа в Постановлениях от 03.04.2013 по делу N А41-31368/12, от 21.11.2013 N Ф05-6195/2011 по делу N А41-27904/10 также отметил, что в абз. 7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 закреплен приоритет регистрации права собственности над передачей владения - законным владельцем недвижимости является лишь то лицо, право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании изложенного покупатель А в данном случае не имеет каких-либо прав на проданный покупателю Б земельный участок, поскольку право собственности на земельный участок по договору купли-продажи было зарегистрировано на покупателя Б и он признается законным владельцем указанного земельного участка.
В связи с этим требование покупателя А признать регистрацию земельного участка на покупателя Б недействительной и понудить продавца исполнить договор купли-продажи не может быть удовлетворено.
Вместе с тем покупатель А вправе потребовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

П.Н.Зюков
Юридическая компания "Юново"
03.03.2014

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление или возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Наличие у гражданина подписанного с продавцом акта приема-передачи вместе с договором купли-продажи позволит ему добиться оставления квартиры за собой на основании ст. 398 ГК РФ. Как отмечается на этот счет в судебной практике, если на жилое помещение одновременно претендуют несколько лиц, безусловным преимуществом обладает то из них, которому имущество фактически передано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.02.2013 N 33-2664/13).

---

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 февраля 2013 г. N 33-2664/13

Судья: Малышев А.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Белисовой О.В.
судей Вашкиной Л.И., Смышляевой И.Ю.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-492/2012 по апелляционной жалобе Н. на решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 01 ноября 2012 года по иску К. к ООО <...> о признании права собственности на квартиру и по иску Н. к ООО <...> о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Белисовой О.В., объяснения К., объяснения представителя конкурсного управляющего ООО <...> - С. возражавших против удовлетворения доводов жалобы,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

К. обратилась в суд с иском к ООО <...>, просила признать за ней право собственности на квартиру <адрес>, в обоснование заявленных требований указав, что <дата> между сторонами был заключен договор N <...> долевого участия в строительстве дома <адрес>, в соответствии с условиями которого истица, как участник долевого строительства должна была оплатить стоимость <...> комнатной квартиры общей площадью <...> кв. м по указанному в договоре адресу, в размере <...>. Свои обязательства по договору N <...> от <дата> о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома К. исполнила в полном объеме, уплатив ООО <...> указанную сумму, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, а также актом сверки расчетов от <дата>, однако ответчик, несмотря на подписание <дата> с К. акта приема-передачи квартиры <адрес>, не передает в регистрирующий орган разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта, препятствуя реализации права истицы на регистрацию собственности.
Н. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на квартиры со строительными номерами 5, <адрес>, в обоснование заявленных требований указав, что <дата> он заключил с ООО <...> предварительные договоры купли-продажи указанных выше квартир, согласно условиям которых ООО <...> обязалось в будущем продать (заключить основной договор купли-продажи) квартир, расположенных в <адрес>, при этом покупатель обязался оплатить стоимость квартир в порядке и в сроки, установленные в договоре, а продавец заключить с покупателем основные договоры купли-продажи квартир в срок не позднее <дата> с момента получения права собственности ООО <...> на квартиры на свое имя, и не позднее <дата> с даты подписания основных договоров купли-продажи передать квартиры покупателю по акту приема-передачи. Свои обязательства по оплате стоимости квартир со строительными номерами <адрес> он выполнил в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от <дата>, однако ответчик, несмотря на фактическое завершение строительства многоквартирного жилого дома от выполнения принятых обязательств по предварительным договорам, в частности по передаче регистрирующему органу разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта уклоняется, препятствуя реализации истцом права на регистрацию собственности.
Определением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 25 июня 2012 года исковые требования Н. и К. в отношении квартиры со строительным N <...> выделены в отдельное производство.
Уточнив исковые требования Н. просил признать за ним право собственности на квартиру <адрес>
Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 01 ноября 2012 года за К. признано право собственности на квартиру <адрес>. Н. в удовлетворении требований о признании права собственности на спорную квартиру отказано.
В апелляционной жалобе Н. просит решение отменить, полагая его вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.
Истец Н. в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще, доказательств наличия уважительных причин неявки в суд не представил. Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что <дата> ООО <...> и К. заключили предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры по строительному адресу: <адрес>
<дата> между ООО <...> и К. заключен договор N <...> долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями которого ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать К. двухкомнатную квартиру со строительным N <...>, а К. обязалась уплатить указанную в договоре цену и принять созданный объект по акту приема-передачи.
Пунктом 4.2 указанного договора, стороны определили, что денежные средства по договору внесены участником долевого строительства в полном объеме в соответствии с приложением N 2 настоящего договора.
На основании решения Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 25 июня 2012 года по делу N <...> по иску К. к ООО <...> о государственной регистрации договора о долевом строительстве многоквартирного жилого дома произведена государственная регистрация указанного договора.
Решение суда сторонами не обжаловалось, вступило в законную силу <дата>.
<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома <адрес>.
<дата> стороны, основываясь на результатах сверки расчетов по заключенному договору, составили акт, которым подтвердили исполнение К. своих обязательств по оплате стоимости объекта долевого строительства, в этот же день застройщик передал дольщику К. спорную квартиру по акту приема-передачи, которой государственным органом инвентаризационного учета присвоен N <...>.
Н. основывал свои исковые требования о признании за ним права собственности на спорную квартиру на предварительном договоре купли-продажи N <...> от <дата>, заключенном между ним и ООО <...>, согласно условиям которого, ООО <...> обязалось в будущем продать (заключить основной договор купли-продажи) квартир, расположенных в доме <адрес>, в том числе квартиры со строительным N <...>, на квитанции к приходному кассовому ордеру N <...> от <дата>.
В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно положениям ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3).
В силу п. 1 ст. 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 2).
Согласно п. 1 ст. 12 названного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Разрешая спор и определяя, у кого из истцов возникло право собственности на спорную квартиру, руководствуясь положениями абз. 1 п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также изложенными нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", учитывая, что спорная квартира передана ответчиком по акту приема-передачи К., полностью исполнившей свои договорные обязательства по уплате обусловленной договором цены, тогда как спорная недвижимость Н. по акту приема-передачи не передавалась и не перешла в его владение и пользование, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования К. и, соответственно, отказал Н. в удовлетворении заявленного им иска.
Указанные значимые для разрешения спора обстоятельства доводами апелляционной жалобы Н. не опровергаются.
Н. ссылается на возникшие между ним и ответчиком договорные правоотношения, полагает неправильной судебную оценку указанных правоотношений и доказательств его участия своими средствами в долевом строительстве дома, а также ссылается на свое преимущество в передаче ему в собственность спорной квартиры исходя из того, что с ним предварительный договор купли-продажи заключен ранее.
С доводами жалобы нельзя согласиться.
В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Ссылки Н. на даты заключения договоров между К. и ответчиком, между Н. и ответчиком несостоятельны.
В силу указанных положений ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации у ответчика обязательство перед К. возникло раньше, поскольку денежные средства ею были внесены ответчику по предварительному договору от <дата> и зачтены ответчиком в счет исполнения обязательств по договору от <дата>
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу указанных разъяснений, применительно к рассматриваемой ситуации, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.
Таким образом, в настоящем случае преимуществом обладает К., которой квартира передана во владение в установленном законом порядке.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что Н. на спорную квартиру заключен предварительный договор купли-продажи, не порождающий иных правовых последствий, кроме как обязательств по заключению в дальнейшем основного договора, который так и не был заключен.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами районного суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены вынесенного судом решения.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 01 ноября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.