Если общее имущество кому-то принадлежит

Если общее имущество в многоквартирном доме оформлено на какое-то лицо, как жителям этого дома защитить свои права.

---

ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 мая 2017 г. по делу N 11-4965/2017
(извлечение)

При рассмотрении иска о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания необходимо выяснять вопрос, является ли помещение, о признании права общей долевой собственности на которое заявлен иск, общим имуществом, то есть предназначенным для обслуживания более одного помещения в здании.
Таким образом, критерием отнесения помещения к общему имуществу здания является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.
В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в ЕГРП внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в ЕГРП внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Помещения общего пользования, на которые претендует истец, представляют собой лестницы, коридоры, лифты, туалеты, умывальные, места общего пользования, то есть являются общим имуществом собственников нежилого здания, включая истцов по настоящему делу. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о праве долевой собственности ответчиков на места общего пользования, относящее к общему имуществу, без учета соотношения площадей помещений, находящихся в собственности истца.
По общему правилу, размер долей в праве общей собственности на общее имущество определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений, на что указано в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. N 64.
Это правило вытекает из положений ст. 289 и 290 ГК РФ, а также ст. ст. 37 и 38 Жилищного кодекса РФ, по смыслу которых, кроме того, доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома следует за правом собственности на соответствующую квартиру.
С этими нормами корреспондирует пункт 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), которым предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Аналогичные положения указаны в ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.
По смыслу этого положения закона право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, как правило, не подлежит самостоятельной государственной регистрации, а размер доли в праве всегда пропорционален общей площади принадлежащего собственнику помещения и, соответственно, может изменяться в случае изменения состава и общей площади помещений здания или многоквартирного дома.
В свою очередь, принцип определения размера доли в праве общей собственности пропорционально площади находящихся в собственности помещений здания не является обязательным условием разрешения спора о праве общей собственности на общее имущество здания.

Общее имущество в многоквартирном доме становится общим в момент приватизации первой квартиры.

---

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17
www.msk.arbitr.ru

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации
г. Москва Дело № А40-31613/1764-291

15 марта 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2019 года
Полный текст решения изготовлен 15 марта 2019 года
(извлечение)

Поскольку с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим подвальных помещений, как
относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Дата приватизации первого помещения в данном доме - 09.06.1995, что
подтверждается договором продажи комнаты в коммунальной квартире от 20.06.1995. Правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме, зависит от того, были ли на указанный момент спорные помещения предназначены (учтены, сформированы)
для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09).
На момент первой приватизации в доме - помещения в подвале не были
предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием данного жилого дома и фактически использовались в качестве общего имущества.
Как следует из документов технической инвентаризации, по состоянию на 1992-1995 года помещения имели служебное и бытовое назначение и, следовательно, предназначались именно для обслуживания многоквартирного дома и нужд его жильцов.
Впоследствии в помещениях была проведена самовольная перепланировка, в результате чего назначение помещений было незаконно изменено. Так, в результате заделки проёма в стене и организации нового входа комната № 27, которая ранее была
частью помещения III (признанного Москвой в качестве общего имущества), стала частью помещения II.
Соответственно, регистрация права города Москвы была произведена спустя 10-17 лет после даты первой приватизации квартиры в данном доме.

В Постановлении Президиума № ВАС-16030/13 от 25.02.2014 по делу А40-
123167/12 указано, что тот факт, что право собственности ответчика на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП не означает, что право собственности на общее имущество, возникшее в силу закона, прекратилось.

Как следует из выписок из ЕГРН, право собственности г. Москвы на помещение 4 - комнаты 1-8, Г зарегистрировано в 2002 году, а на остальные помещения - в 2009 году. Оформление в собственность Москвы спорных помещений после даты первой приватизации помещения в доме и, соответственно, после возникновения в 1995 году и регистрации права общей долевой собственности (по смыслу ч. 2 ст. 23 закона о
регистрации № 122-ФЗ от 21.07.1997), противоречит действующему
законодательству, положениям ст. 168, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ и произведено незаконно

В Постановлении Президиума ВАС РФ №13391/09 от 02.03.2010 и Определении №: ВАС-10188/11 от 12.09.2011 даны разъяснения о том, что правовой режим помещений относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры. При этом формированием самостоятельного объекте, недвижимости является присвоение ему кадастрового номера.
Как указал суд высшей инстанции, если по состоянию на момент первой
приватизации в данном доме, помещения были предназначены (учтены,
сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного
использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 разъясняется, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если
общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники
помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Таким образом, спорными помещениями владели и владеют собственники дома, несут бремя расходов по содержанию и ремонту размещенных в них общедомовых коммуникаций и инженерного оборудования, которые входят в состав общего имущества.
Соответственно, истцом избран надлежащий способ защиты права, поскольку доказательствами по делу подтверждается, что фактически спорные помещения находятся во владении собственников многоквартирного дома, используются для его обслуживания и эксплуатации, для нужд жителей, что также подтверждается
техническим вспомогательным назначением спорных помещений, установленным судебным экспертом.

Решение об удовлетворении исковых требований о признании права общей долевой собственности на общее имущество является основанием для внесения записей в ЕГРН о прекращении зарегистрированного права ответчика и регистрации, а фактически восстановления, права общей долевой собственности за собственниками помещений в данном многоквартирном доме на указанное имущество, без каких либо
обременений.