Вопросы долевого участия в строительстве по 214-ФЗ

Здесь рассматриваются различные правовые вопросы, связанные с применением 214-ФЗ.

Кассационное определение Краснодарского краевого суда от 01.12.2011 по делу N 33-27746/11
В удовлетворении требований об обеспечении исполнения судебного акта отказано правомерно, поскольку после расторжения договора участия в долевом строительстве истица перестала быть участником долевого строительства многоквартирного жилого дома, вследствие чего ею утрачено право на обращение с требованием о государственной регистрации объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома.

---

КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 декабря 2011 г. по делу N 33-27746/11

Судья: Ермолов Г.Н.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Агибаловой В.О.
судей Казакова Д.А., Диденко И.А.,
по докладу судьи Агибаловой В.О.
слушала в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Н.Г. на решение Анапского городского суда от 28 сентября 2011 года.
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Н.Г. обратилась в суд с иском к ООО "Уренгойгазинвестстрой" об обеспечении исполнения решения суда.
В обоснование требований, указали, что решением Анапского городского суда от 01 ноября 2009 года был расторгнут договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: от 01.11.2007 г. N 03-051, заключенный между Н.Г. и ООО "Уренгойгазинвестстрой". Согласно указанному решению суда в пользу Н.Г. взыскано рублей оплаченные по договору, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере рублей, компенсация морального вреда в размере рублей. На основании решения суда было возбуждено исполнительное производство в отношении должника ООО "Уренгойгазинвестстрой". По данным службы судебных приставов и конкурсного управляющего ООО "Уренгойгазинвестстрой" у должника отсутствуют денежные средства для погашения долга перед истцом. Просит суд для исполнения обязательств по ранее расторгнутому договору участия в долевом строительстве обязать ООО "Уренгойгазинвестстрой" произвести государственную регистрацию не завершенного строительством объекта - многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями офиса по адресу: в управлении федеральной регистрационной службы по г. Анапа Краснодарского края в соответствии с п. 5 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 14 года N 214-ФЗ; в связи с тем, что договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Анапа Краснодарского края в соответствии со ст. 17 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, обеспечить залогом исполнение требований к ООО "Уренгойгазинвестстрой" в порядке, предусмотренном ст. 13 - 15 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ и ст. 334 п. 3 ГК РФ в связи с возникновением оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Н.Г. и ее представитель по доверенности Н.Н. поддержали заявленные требования, просили их удовлетворить.
Конкурсный управляющий ООО "Уренгойгазинвестстрой" в судебном заседании не участвовал, о дне, времени и месте слушания дела был уведомлен надлежащим образом.
Третье лицо П.В., представитель третьего лица ООО Фирма "Стройгрант" по доверенности П.А. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных Н.Г. исковых требований и просили суд отказать в удовлетворении иска.
Решением Анапского городского суда от 28 сентября 2011 года в удовлетворении искового заявления Н.Г. к ООО "Уренгойгазинвестстрой" об обеспечении исполнения решения суда, отказано.
В кассационной жалобе Н.Г. просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с существенным нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование указывает, что суд не применил закон, подлежащий применению.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усмотрела.
Как видно из материалов дела, 01.11.2007 г. между Н.Г. и ООО "Уренгойгазинвестстрой" заключен договор участия в долевом строительстве N 03-051, предметом которого явилось строительство жилого многоквартирного дома по адресу: и передача дольщику однокомнатной квартиры, строительный номер 11, на четвертом этаже, проектной общей площадью кв. м. Срок окончания строительства и передачи квартиры установлен - не позднее 30 июня 2008 года. 12.11.2007 г. Н.Г. внесено в кассу ООО "Уренгойгазинвестстрой" рублей, что составляет стоимость квартиры. Также договоры долевого участия в строительстве жилья заключались ООО "Уренгойгазинвестстрой" и с другими дольщиками.
Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 01 декабря 2009 года удовлетворены требования Н.Г., расторгнут договор N 03-051 от 01 ноября 2007 года участия в долевом строительстве заключенный между ООО "Уренгойгазинвестстрой" и Н.Г., в пользу Н.Г. с ООО "Уренгойгазинвестстрой" была взыскана стоимость квартиры по договору долевого участия в строительстве в размере рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере рублей, а также компенсация морального вреда в размере рублей.
19 ноября 2009 года Анапским городским судом в целях обеспечения иска Н.Г. к ООО "Уренгойгазинвестстрой" наложен запрет на отчуждение однокомнатной квартиры N 11, на четвертом этаже, проектной общей площадью кв. м, расположенной по строительному адресу: квартирная блок-секция N 2 второй очереди.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24 июня 2010 года Н.Г. включена в первую очередь реестра требований кредиторов ООО "Уренгойгазинвестстрой" в сумме компенсации морального вреда руб., а также в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Уренгойгазинвестстрой" в сумме задолженности руб. и отдельно в сумме процентов за пользование чужими денежными средствами руб.
07 июля 2010 года Н.Г. было отказано в возбуждении исполнительного производства в отношении ООО "Уренгойгазинвестстрой" о взыскании суммы долга в размере рублей, на основании п. 8 ч. 1 ст. 31 ФЗ "Об исполнительном производстве", так как исполнительный документ в соответствии с законодательством Российской Федерации не подлежит исполнению Федеральной службой судебных приставов.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2011 г. ООО "Уренгойгазинвестстрой" было признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.
Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 10 августа 2010 г. Н.Г. отказано в удовлетворении искового заявления к Жилищно-строительный кооператив "Тонус" о взыскании в солидарном порядке кредитной задолженности, в связи с неисполнением ООО "Уренгойгазинвестстрой" решения Анапского городского суда, обязании произвести государственную регистрацию завершенного строительства, по адресу:, выделении доли соразмерной кредиторской задолженности.
Согласно ч. 1 ст. 142, ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий или лица, имеющие в соответствии со статьями 113 и 125 настоящего Федерального закона право на исполнение обязательств должника, производят расчеты с кредиторами в соответствии с реестром требований кредиторов.
В соответствии с ч. 1 ст. 12.1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона; поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
Согласно ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Таким образом, с иском к застройщику о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, для осуществления государственной регистрации права собственности на такой объект на основании решения суда, может обращаться с иском только участник долевого строительства.
Суд первой инстанции верно указал, что после расторжения договора N 03-051 от 01.11.2007 г. участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры, согласно решению Анапского городского суда от 01.12.2009 г., Н.Г. перестала быть участником долевого строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями офисов по адресу: <...>, вследствие чего Н.Г. утрачено право на обращение в суд с иском о государственной регистрации объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома.
Кроме того, из материалов дела следует, что ООО "Уренгойгазинвестстрой" в настоящее время не является застройщиком жилого многоквартирного дома по строительному адресу:, так как все права застройщика переданы были ООО Фирма "Стройгрант", по договору от 01.10.2009 г. N 1-10/10 УС об уступке права требования исполнения обязательств (цессии), заключенного между ООО "Уренгойгазинвестстрой" и ООО Фирма "Стройгрант". Согласно данного договора не завершенный строительством объект многоквартирного жилого дома по строительному адресу: был передан цессионарию ООО Фирма "Стройгрант", который является приобретателем прав, обязательств и обязанностей и к нему перешли все права Цедента (ООО "Уренгойгазинвестстрой"), обеспечивающие исполнение обязательств по договорам, в том же объеме и на тех же условиях, которые были у цедента на момент заключения указанного договора цессии, в том числе обязательства перед участниками долевого строительства по передаче квартир, согласно всех заключенных договоров долевого участия в строительстве между ООО "Уренгойгазинвестстрой" и физическими и юридическими лицами на строительство жилого многоквартирного дома по строительному адресу:.
Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку решением суда расторгнут договор долевого участия в строительстве, в пользу истца взысканы денежные средства за квартиру, на предприятии-должнике была введена процедура наблюдения, в связи с чем, было прекращено исполнительное производство по взысканию денежных средств, Н.Г. включена в очередь реестра требований кредиторов ООО "Уренгойгазинвестстрой", поскольку в ООО "Уренгойгазинвестстрой" введена процедура банкротства, данный процесс на предприятии еще не завершен, а у должника имеется имущество, на которое может быть обращено взыскание, после чего всем взыскателям будут выплачиваться денежные средства в порядке очереди, государственная регистрация спорного многоквартирного дома не завершенного строительством и дальнейшая реализация квартир, принадлежащих ООО "Уренгойгазинвестстрой", может быть осуществлена в рамках процедуры банкротства предприятия-должника, которая еще не завершена.
Доводы кассационной жалобы не принимаются судебной коллегией, так как были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили правильную правовую оценку, направлены на переоценку доказательств.
Юридически значимые обстоятельства судом определены верно. Нарушений материального либо процессуального права, влекущих отмену решения судом не допущено.
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает решение Анапского городского суда от 28 сентября 2011 года законным и обоснованным, не подлежащим изменению, отмене.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Анапского городского суда от 28 сентября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Н.Г. - без удовлетворения.

Если застройщик арендует публичный участок, земля не переходит в собственность к дольщикам

Застройщик арендовал публичный земельный участок и возвел на нем нежилое здание. Участники долевого строительства стали собственниками помещений в этом здании. Переходит ли в общую долевую собственность участников земля под нежилым объектом?
ВС РФ посчитал, что закон такого перехода не предусматривает. Как только впервые зарегистрировано право собственности на помещение в нежилом здании, возникает множественность лиц на стороне арендатора по договору с публичным собственником участка. В описанной ситуации нельзя применить положения, по которым аренда участка прекращается, когда регистрируется право собственности на жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме.
Если же застройщик - собственник земли, к участнику долевого строительства нежилого здания вместе с правом собственности на помещение в нем переходит право долевой собственности на участок.

Документ: Обзор судебной практики ВС РФ N 2 (2016), утвержденный Президиумом ВС РФ 06.07.2016 (www.vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=10934)

Размещен на сайте ВС РФ 12 июля 2016 года