Аренда доли без выдения в натуре

На практике возникают споры, связанные с тем, что в качестве объекта по договору аренды передается не обособленное имущество, а доля в праве аренды этого имущества либо доля в имуществе без выделения ее в натуре. Статья 607 ГК РФ не содержит ни прямого указания, ни запрета на такую аренду. Однако данная норма предусматривает, что объектом аренды может быть имущество или вещь, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Суды толкуют эту норму ограничительно.

Доля в имуществе без ее выделения в натуре не может быть объектом аренды.

---

Постановление ФАС Центрального округа от 12.08.2009 по делу N А08-1354/08-29
"...Истец и ответчик на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 10.01.2003, утвержденного распоряжением администрации г. Белгорода от 10.01.2003 N 36, приобрели в общую собственность в равных долях (по 1/2 доли) нежилое помещение площадью 100,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Литвинова, 65а.
Указанное нежилое помещение было приобретено сторонами за совместные денежные средства в период брака с целью осуществления предпринимательской деятельности.
Вступившим в законную силу решением мирового судьи Белгородского района от 05.06.2007 брак граждан Беликова А.Ф. и Костиной Т.Н. расторгнут.
Довод истца о том, что он мог самостоятельно распоряжаться своей 1/2 доли нежилого помещения путем сдачи в аренду правомерно отклонен судами первой и апелляционной инстанций.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).
Пунктом 3 данной статьи определено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае соглашения о порядке пользования помещением не имеется, выдел доли в натуре не произведен, то возможность определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, отсутствует.
Следовательно, принадлежащие истцу и ответчику доли в общей долевой собственности по отдельности не могут участвовать в гражданском обороте, в том числе посредством заключения сделок по сдаче их в аренду..."

---

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.01.2010 по делу N А43-5465/2009
"...Администрация (арендодатель) и ЗАО "Магазин N 52" (арендатор) заключили договор аренды доли земельного участка от 14.06.2002 N 04710/04, по условиям которого арендатору переданы в пользование 2005/3816 доли земельного участка площадью 3816 квадратных метров, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Переходникова, дом 29, на срок до 22.05.2051.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.04.2003.
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В рассматриваемом случае в договоре аренды доли земельного участка от 14.06.2002 N 04710/04 невозможно установить, какая конкретно индивидуально-определенная часть (доля) земельного участка от общей площади 3816 квадратных метров передана Обществу в аренду, то есть нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, в связи с чем указанный договор правомерно признан судом незаключенным в силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

---

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2009 по делу N А21-8575/2008
"...Предметом договора аренды от 04.04.2003 N 75 является доля в праве аренды в размере 106/1000 от площади земельного участка (кадастровый номер 39:16:01 05 023:0014) под жилым зданием без выделения доли в натуре. Размер доли рассчитан пропорционально площади нежилого помещения (магазина), принадлежащего Обществу на праве собственности.
Между тем такой объект аренды не отвечает требованиям, установленным статьей 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли в праве аренды этих объектов не предусмотрено.
Договор аренды от 04.04.2003 N 75 и дополнительное соглашение от 15.10.2004 N 35 к нему не соответствуют указанным требованиям закона..."

---

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.10.2007 по делу N А56-21201/2006
"...Как видно из материалов дела, истец является собственником нежилого помещения в жилом доме, а по договору от 10.04.99 в аренду предоставлялась часть земельного участка, площадь которой рассчитана пропорционально площади занимаемых истцом помещений, без установления границ в натуре. Такое описание предмета аренды противоречит статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой в аренду могут быть переданы только обособленные земельные участки, индивидуально определенные вещи, а не доли в имуществе либо его части, которые невозможно выделить в натуре..."

---

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.02.2010 по делу N А01-256/2009
"...Как видно из материалов дела, 21.11.2002 между администрацией (арендодатель) и ИП Караманьян Р.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 002385, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком до 30.09.2003 45/100 долей от земельного участка общей площадью 561 кв. м, относящегося к категории "земли поселений", расположенного по адресу: г. Майкоп, квартал 245, ул. Пролетарская, 193-а, под размещение магазина. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 01-01/01-2/2003-182.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 1 статьи 607 поименованного Кодекса, предусмотрено, что в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Из смысла указанных норм арбитражный суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что предметом договорных отношений может быть лишь обособленный (идентифицированный) земельный участок.
Из материалов дела видно, что на кадастровом учете состоит земельный участок площадью 561 кв. м. Предметом договора аренды от 21.11.2002 N 002385 от 21.11.2002 является 45/100 доли. Указанная доля не выделена в натуре, ее границы никоим образом не установлены.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что, поскольку доля земельного участка, подлежащая передаче по договору аренды, не индивидуализирована, предмет договора нельзя признать согласованным сторонами..."

---

Постановление ФАС Центрального округа от 18.05.2010 N Ф10-1765/10 по делу N А64-906/09
"...14.01.2002 между ИП Долговой О.И. (арендодатель) и ОАО "Россельхозбанк" (арендатор) был заключен договор N 002-05-03/02 аренды 3/8 доли нежилого здания, расположенного по адресу: Тамбовская обл., Тамбовский р-он, п. Строитель, микрорайон "Северный", д. 1, общей площадью 863,4 кв. м, для размещения в нем Тамбовского РФ ОАО "Россельхозбанк", сроком с 01.01.2002 по 31.12.2002.
Аналогичный по всем условиям договор аренды от 14.01.2002 N 002-05-03/01 был заключен ответчиком и с Судоргиной Е.В. (арендодатель) как с сособственником арендуемого нежилого помещения.
Ссылаясь на то, что поскольку арендуемое ответчиком у двух сособственников по двум одинаковым договорам аренды нежилое помещение является неделимым, доли сособственников не выделены в натуре, то выплата арендатором более высокой по размеру арендной платы по договору, заключенному с Судоргиной Е.В., чем по договору, заключенному с Долговой О.И., является неправомерной, так как повлекла за собой неосновательное обогащение арендатора за счет истца в виде суммы сбереженной арендной платы, а также указывая на незаключенность подписанного с ней договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации и несогласованности в договоре условия об объекте аренды, ИП Долгова О.И. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Между тем, доля истца в праве общей собственности на недвижимое имущество не является вещным правом, а следовательно, не может выступать в качестве объекта договора аренды. Поэтому апелляционный суд пришел к выводу о недействительности спорного договора аренды и, в то же время, об отсутствии неосновательного обогащения у ответчика, поскольку размер арендной платы устанавливался по взаимному согласию сторон.
В результате, суд кассационной инстанции соглашается с выводами апелляционного суда, а значит, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не усматривается..."