Последствия незарегистрированной аренды (для третьих лиц)

База:

Статья 433. Момент заключения договора

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Позиция ВАС РФ: Отсутствие необходимой госрегистрации договора не является основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но права сторон по такому договору не могут быть противопоставлены третьим лицам

Применимые нормы: п. 3 ст. 433 ГК РФ

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008

Отсутствие госрегистрации договора не является основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения. При этом права сторон не могут быть противопоставлены третьим лицам.
Примечание. Акт принят до внесения изменений в п. 3 ст. 433 ГК РФ в соответствии с Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ.

---

Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73

В случае когда стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не зарегистрировали договоры, следует исходить из наличия обязательства между сторонами, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и в отношении иных условий пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими.

Примечание. Вывод сделан в отношении договора аренды, однако он применим и к иным видам договоров, например, к договору долевого участия в строительстве.
Акт принят до внесения изменений в п. 3 ст. 433 ГК РФ в соответствии с Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ.

Отсутствие необходимой госрегистрации договора не влияет на взаимоотношения его сторон
Для сторон договора аренды не имеет значения, был ли он зарегистрирован. В то же время для третьих лиц такой договор по общему правилу считается заключенным с момента его госрегистрации. Суд апелляционной инстанции сделал данный вывод на основании практики ВАС РФ и недавних изменений ГК РФ.

Документ: Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2015 по делу N А10-5811/2014

---

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июня 2015 г. по делу N А10-5811/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2015 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Е.В. Желтоухова, судей Д.Н. Рылова, В.А. Сидоренко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Е.Н., рассмотрев, в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Баргузинский район" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 10 апреля 2015 года по делу N А10-5811/2014 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Чикой" (ОГРН 1130327009812 ИНН 0308163738) о признании недействительным постановления Администрации муниципального образования "Баргузинский район" (ОГРН 1020300507391 ИНН 0301001255) от 29.10.2014 N 1159, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества,
суд первой инстанции, судья Ботоева В.И.,
при участии в судебном заседании:
от заявителя: не было;
от заинтересованного лица: не было;
от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное казенное учреждение "Баргузинский районный комитет имущественных отношений": не было;

установил:

Заявитель, Общество с ограниченной ответственностью "Чикой", обратился с заявлением о признании недействительным постановления N 1159 Администрации муниципального образования "Баргузинский район" от 29.10.2014, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества.
Решением суда первой инстанции от 10 апреля 2015 года требования заявителя удовлетворены полностью.
Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из следующего.
Оспариваемым постановлением администрации признано утратившим силу постановление от 28.03.2014 N 300, на основании которого между заявителем и ответчиком заключен договор от 28.03.2014 N 11 и земельный участок передан заявителю в аренду.
Поскольку в данном случае между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по владению и пользованию земельным участком их прекращение принятием ненормативного акта не допустимо. При этом вопрос о правомерности предоставления земельного участка заявителю может быть рассмотрен при оценке законности сделки (договора аренды), а не в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Администрация, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявила апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и отказать заявителю в удовлетворении требований.
Представитель Администрации в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует уведомление N 67200286731314.
Из апелляционной жалобы следует, что суд первой инстанции не дал оценки тем обстоятельствам, что при выделении обществу земельного участка и принятии постановления N 300 от 28.03.2014, были допущены существенные нарушения действующего земельного законодательства.
Суд первой инстанции не принял во внимание, что в силу пункта 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации, а также то, что согласно статьей 48 Федерального закона N 131-ФЗ муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.
Представитель общества в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует уведомление N 67200286731307.
Представленным отзывом на апелляционную жалобу общество просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует уведомление N 67200286731307.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 19.05.2015.
Согласно пункту 2 статьи 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке частей 1, 6 статьи 121, статей 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы. Выводы суда первой инстанции являются верными и соответствуют обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, 29.10.2014 Администрацией вынесено постановление N 1159 о расторжении договора аренды земельного участка от 28.03.2014 N 11, об отмене постановления от 28.03.2014 N 300 "О предоставлении земельного участка в аренду ООО "Чикой" (т. 1, л. 10).
Общество посчитав, что данный ненормативный правовой акт Администрации нарушает его права и законные интересы и не соответствует нормам действующего законодательства, обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Как указывает общество и следует из материалов дела, оспариваемым постановлением Администрация устранила основания для заключения уполномоченным органом местного самоуправления, договора аренды земельного участка и одновременного расторгло в одностороннем порядке договор аренды земельного участка, заключенный между муниципальным казенным учреждением "Баргузинский районный комитет имущественных отношений" и обществом 28.03.2014.
Действительно, из материалов дела усматривается, что на основании постановления N 300 от 28.03.2014 (т. 1, л. 17), которым обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 03:01:140109:214, им был заключен договор N 11 аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности от 28.03.2014 (т. 1, л. 12).
Из указанного следует, что ненормативный правовой акт, постановления N 300 от 28.03.2014, исчерпал себя, поскольку исполнено путем его исполнения выразившемся в заключении договора аренды.
Следовательно, отмена постановления N 300 от 28.03.2014 сама по себе не может автоматически свидетельствовать о наличии у Администрации права на отмену уже заключенного договора аренды земельного участка.
Статьей 310 Гражданского кодекса установлен принцип, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Кроме того, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Как следует из оспариваемого постановления, основанием для его принятия послужило нарушение обществом действующего законодательства и невыполнение договора аренды земельного участка.
В силу пункта 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее- Федеральный закон N 131-ФЗ) муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации. Согласно статье 48 Федерального закона N 131-ФЗ муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.
Между тем, указанные выводы не подтверждены соответствующими доказательствами, полученными в установленном порядке. Так из оспариваемого постановления не следует, в чем заключались нарушения обществом действующего законодательства и невыполнение им договора аренды земельного участка.
Материалы дела также не подтверждают, что в отношении общества проводились какие-либо проверочные мероприятия, результаты которых отражены в соответствующих документах.
Таким образом, суд апелляционной инстанции усматривает, что материалами дела не подтверждается, что обществом допущены нарушения действующего законодательства, которые могут послужить основанием для принятия Администрацией для отмены исполненного постановления о предоставлении земельного участка N 300.
Доводы о неисполнении обществом договора земельного участка также не могут служить основанием для отмены постановления о предоставлении земельного участка, поскольку указанное не свидетельствует о незаконности его принятия. Более того, неисполнение договора может являться основанием для его расторжения в установленном порядке, а не в одностороннем порядке.
В силу ст. 620 Гражданского кодекса, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях установленным законом либо договором.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что оспариваемое постановление не только нарушает права и законные интересы общества, но и в полной мере противоречит как гражданскому законодательству, так и Федеральному закону от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
Ссылки в апелляционной жалобе на то, что при принятии постановления N 300 были допущены нарушения правил предоставления земельных участков, установленных Земельным кодексом, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку указанное не следует из оспариваемого постановления.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды считается не заключенным, поскольку не прошел государственной регистрации, не принимается судом апелляционной инстанции как основание для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Частью 3 ст. 433 Гражданского кодекса установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
Более, того вступившей в действие с 01.06.2015 частью 3 ст. 433 Гражданского кодекса установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Указанное подтверждает, что для сторон рассматриваемой сделки факт регистрации ее не имеет значения, поскольку каждая из сторон не лишена права на регистрацию такой сделки.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал полную и всестороннюю оценку имеющимся в деле доказательствам в их взаимосвязи и совокупности и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований заявителя.
На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют законные основания для удовлетворения апелляционной жалобы.
Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от "10" апреля 2015 года по делу N А10-5811/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
Кассационная жалоба подается в арбитражный суд кассационной инстанции, полномочный ее рассматривать, через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий судья
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ

Судьи
Д.Н.РЫЛОВ
В.А.СИДОРЕНКО