Аренда за всесь срок при отказе от договора

Плата за односторонний отказ от договора должна компенсировать потери другой стороны
ВС РФ считает: нельзя произвольно снижать плату за односторонний отказ от договора. Ее размер должен компенсировать возможные потери другой стороны и устранять неблагоприятные последствия, которые повлек отказ контрагента от договора.
О том, что такую плату можно снизить, Верховный суд говорил ранее.
Документ: Обзор судебной практики ВС РФ N 4 (2017), утвержденный Президиумом ВС РФ 15.11.2017

---

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
15 ноября 2017 г.

ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 4 (2017)

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Споры, возникающие из обязательственных правоотношений

20. В случае, когда арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для снижения платы за односторонний отказ от договора (ст. 10, п. 3 ст. 310 ГК РФ), он не может снизить плату до размера, который не устраняет для другой стороны последствия отказа от договора и не может компенсировать иные возможные потери.

Комбинат (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений сроком на 15 лет. Арендная плата включала в себя сумму трех составляющих: базовую арендную плату, переменную арендную плату и постоянную арендную плату. Ежемесячный размер постоянной арендной платы составляет 282 344 руб. 44 коп. и вносится за весь срок аренды авансовым платежом в размере 50 822 033 руб. 90 коп.
В соответствии с условиями договора арендатор имеет право отказаться от исполнения договора, направив арендодателю уведомление о таком расторжении не менее чем за три месяца. При этом постоянная арендная плата удерживается арендодателем в качестве штрафа.
По истечении четырех лет арендатор отказался от договора аренды.
Ссылаясь на отсутствие оснований для удержания арендодателем суммы постоянной арендной платы в размере 43 032 236 руб. 66 коп., арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о ее взыскании.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены частично.
Постановлением арбитражного суда округа решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, в удовлетворении требования о взыскании сумм постоянной арендной платы отказано.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление Пленума N 54) при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Таким образом, установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от договора, в частности при урегулировании размера денежной суммы, подлежащей в связи с этим выплате в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ, нарушение которого сторонами влечет в случае обращения одной из них за судебной защитой необходимость разрешения этого вопроса судом в каждом конкретном споре.
Как указано в п. 16 постановления Пленума N 54, если будет доказано очевидное несоответствие размера этой денежной суммы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства или изменением его условий, а также заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично (п. 2 ст. 10 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для снижения платы за односторонний отказ от договора исходя из следующих обстоятельств. Договор предполагал условие о предварительной оплате арендатором всей спорной суммы - большей части арендной платы, причитающейся арендодателю, за весь период действия договора. Получение арендодателем существенного имущественного предоставления при исполнении договора впоследствии также позволило при непродолжительном периоде пользования арендованным имуществом удержать значительную часть уплаченной истцом суммы.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, по существу согласился с размером, установленным судом первой инстанции, но который при снижении заявленной истцом суммы руководствовался положениями ст. 333 ГК РФ, считая спорную сумму штрафом, и в результате чего взыскиваемая сумма была снижена более чем в пять раз.
Такой подход также не обеспечивает баланс интересов сторон договора, поскольку взысканная судом первой инстанции сумма фактически не устраняет для ответчика последствия отказа от договора, так как даже не восполняет утрату всех его доходов, которые он мог бы получить, предоставляя свое имущество другому лицу в период до заключения им договора аренды с новым арендатором, и более того, не может компенсировать иные потери, которые мог понести арендодатель в этом случае.

Определение N 309-ЭС17-1058