Перенайм

Здесь обсуждаются различные вопросы, связанные с перенаймом по аренде.

---

Вопросы уступки права аренды земли рассматривались здесь -

устпка права аренды земли

База:

ГК РФ

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено иными правовыми актами.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

---

Применение положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества

Положения гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве применяются к правоотношениям, связанным с арендой, при перенайме имущества, с учетом особенностей, присущих данным отношениям. Так, если первоначальный договор аренды помещения подлежал государственной регистрации, то в силу ст. 389 ГК РФ соглашение о перенайме этого помещения также требует регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом новый арендатор становится стороной обязательства лишь после фактической передачи предмета аренды.

Вывод из судебной практики: При перенайме необходимо соблюдать нормы гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01 по делу N А40-33762/00-59-327
"...Как следует из материалов дела, Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель) заключил с малым многопрофильным государственным предприятием по развитию средств связи, электроэнергетики и торговли "СЭТ" (в настоящее время ЗАО "СЭТ-Энерго-1"; арендатор) долгосрочный договор от 28.04.92 No. 57 аренды нежилых помещений общей площадью 237,0 кв. метров, расположенных по адресу: Москва, Малый Знаменский пер., д. 3-5/3-6, стр. 2.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.
Суд признал, что письмом от 03.12.98 No. 1-65 истец переуступил свои права по договору аренды от 28.04.92 No. 57 в отношении части помещений другому лицу, однако не проверил, заключалось ли соглашение о перенайме между ЗАО "СЭТ-Энерго-1" и ЗАО "СЭТ-Консалтинг", имелось ли согласие арендодателя на перенаем и соблюдены ли требования гражданского законодательства к оформлению этой сделки.
Без исследования названных обстоятельств вывод суда о том, что передача части помещений в аренду третьему лицу возможна только после внесения изменений или прекращения ранее заключенного договора аренды, необоснован.
Поскольку указанные обстоятельства судом не проверены, судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение..."

Вывод из судебной практики: Соглашение о перенайме к зарегистрированному договору аренды также подлежит государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.12.2006 по делу N А56-13599/2006
"...Дополнительное соглашение заключено 15.04.2005 между арендодателем, арендатором и ООО "Руситал" (правопреемник арендатора). Данным соглашением установлено, что арендатор передал правопреемнику в полном объеме права и обязанности по вышеуказанному договору.
В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. В силу пункта 2 статьи 389 Кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды от 01.11.99 N 03-А080326 прошел государственную регистрацию, поэтому соглашение о перенайме также должно было быть зарегистрировано..."

Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор по общему правилу не вправе без согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. В связи с тем что согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, а в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, на практике возникают споры относительно того, как должен быть квалифицирован перенаем по договору аренды, совершенный в нарушение требований ст. 615 ГК РФ.
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

Вывод из судебной практики: По вопросу правовых последствий заключения договора перенайма без согласия арендодателя существует две позиции судов.

Позиция 1. Отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) влечет незаключенность договора перенайма.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 05.10.2009 N Ф09-7623/09-С1 по делу N А71-3773/2009-А28
"...В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации передача прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) возможна исключительно с согласия арендодателя.
Поскольку договор передачи прав и обязанностей по договору аренды муниципального имущества считается заключенным только с момента дачи согласия арендодателем на замену стороны в арендных правоотношениях, без получения такого согласия договор будет считаться незаключенным..."

Позиция 2. Отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) влечет недействительность договора перенайма.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.03.2010 по делу N А32-13018/2009
"...По дополнительному соглашению от 11.07.2008 N 1 центр (цедент) уступил обществу (цессионарию) права и обязанности арендатора по договору аренды от 24.01.2007 N ШС-01/07. Дополнительное соглашение от 11.07.2008 N 1 зарегистрировано 7 августа 2008 г.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В пункте 16 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о том, что передача арендатором права аренды возможна лишь в порядке перенайма, соответствует приведенным нормам права.
Суды правильно квалифицировали оспариваемое дополнительное соглашение от 11.07.2008 N 1 как сделку перенайма недвижимого имущества, являющегося предметом договора аренды от 24.01.2007 N ШС-01/07.
Поскольку согласие собственника имущества на заключение оспариваемой сделки в материалах дела отсутствует, суды правомерно сделали вывод о том, что дополнительное соглашение от 11.07.2008 N 1 в силу статьи 168 Кодекса является ничтожной сделкой, поскольку передача спорного имущества без согласия собственника и арендодателя противоречит части 4 статьи 18 Федерального закона от 14.11.02 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях" и части 2 статьи 615 Кодекса..."

24. Сохранение в силе договора субаренды при перенайме

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако из норм Гражданского кодекса РФ непонятно, сохраняет ли силу договор субаренды в случае перенайма.

Вывод из судебной практики: При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"...17. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.
Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к негосударственному учреждению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кооператив.
Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.
Как следует из материалов дела, в 1995 году комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обществом (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет.
Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 году одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на 5 лет учреждению (ответчику по данному делу).
В 1999 году комитетом по управлению имуществом, акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью (истцом) подписан контракт, в соответствии с которым акционерное общество передало свои права и обязанности по договору аренды в перенаем обществу с ограниченной ответственностью, а последнее обязалось провести капитальный ремонт и реконструкцию всего здания за свой счет.
Новый арендатор (истец) полагал, что с момента заключения упомянутого контракта договор субаренды с негосударственным учреждением прекращен, поскольку права и обязанности арендатора переданы прежним арендатором (субарендодателем) в порядке перенайма.
По мнению истца, к договору субаренды неприменимы положения пункта 1 статьи 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды в случае перехода прав на объект аренды к другому лицу, поскольку в указанной норме речь идет о переходе к новому правообладателю вещных прав, а в рассматриваемой ситуации в порядке перенайма к истцу перешло обязательственное право, принадлежавшее прежнему арендатору.
Ссылаясь на отсутствие в законе специальной нормы о сохранении в силе договора субаренды в случае перехода права аренды к другому арендатору, истец полагал, что принадлежавшее ответчику право субаренды прекратилось и спорное имущество свободно от обременений, поэтому с согласия арендодателя (комитета) заключил договор субаренды с кооперативом (третьим лицом в данном деле) и предъявил учреждению иск о выселении с тем, чтобы во исполнение требований статьи 611 ГК РФ передать помещение новому субарендатору.
Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в силу пункта 2 статьи 615 Кодекса к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Следовательно, к договорам субаренды применяются положения статьи 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.
Так как ответчик занимает спорное помещение на основании договора субаренды, заключенного в 1998 году с согласия арендодателя сроком на пять лет, оснований для его выселения не имелось..."

Последствия квалификации перенайма в качестве злоупотребления правом

В ряде случаев суд может квалифицировать перенаем в качестве злоупотребления правом. Такая квалификация влечет соответствующие последствия.

Вывод из судебной практики: Если перенаем квалифицирован как злоупотребление правом, то новый и старый арендаторы являются солидарными должниками арендодателя.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010
"...По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором, вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которой публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношениях на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.
Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Несмотря на то что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ. Указанное согласие в настоящем деле имеется.
Кроме того, Президиум приходит к выводу, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя..."