Освобождение от арендной платы при короновирусе

База:

1 апреля 2020 года N 98-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ
В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО ВОПРОСАМ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ И ЛИКВИДАЦИИ
ЧРЕЗВЫЧАЙНЫХ СИТУАЦИЙ

Принят
Государственной Думой
31 марта 2020 года

Одобрен
Советом Федерации
31 марта 2020 года

Статья 19

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

---

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 апреля 2020 г. N 439

ОБ УСТАНОВЛЕНИИ
ТРЕБОВАНИЙ К УСЛОВИЯМ И СРОКАМ ОТСРОЧКИ УПЛАТЫ АРЕНДНОЙ
ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

В соответствии с Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" и с учетом положений пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемые требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.
2. Рекомендовать:
юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям - арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией;
руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям-собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды объектов недвижимого имущества, указанным в пункте 1 требований, утвержденных настоящим постановлением, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.
3. Настоящее постановление вступает в силу с даты его официального опубликования.

Председатель Правительства
Российской Федерации
М.МИШУСТИН

Утверждены
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 3 апреля 2020 г. N 439

ТРЕБОВАНИЯ
К УСЛОВИЯМ И СРОКАМ ОТСРОЧКИ УПЛАТЫ АРЕНДНОЙ
ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1. Настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).
2. Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.
3. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:
а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;
в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;
г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;
д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.
4. Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.
5. Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.
6. Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
21 апреля 2020 года

ОБЗОР
ПО ОТДЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ, СВЯЗАННЫМ
С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И МЕР ПО ПРОТИВОДЕЙСТВИЮ
РАСПРОСТРАНЕНИЮ НА ТЕРРИТОРИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НОВОЙ
КОРОНАВИРУСНОЙ ИНФЕКЦИИ (COVID-19) N 1

Вопрос 8: Возможно ли признание эпидемиологической обстановки, ограничительных мер или режима самоизоляции основаниями для изменения или расторжения договора, а если возможно - то при каких условиях?

Ответ: Если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.
Вместе с тем следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".
Последствия расторжения или изменения договора в таких случаях определяются на основании пункта 3 статьи 451, а также пункта 4 статьи 453 ГК РФ, если иное не установлено законом или иным правовым актом.
В частности, при нарушении исполнителем сроков выполнения работы, оказания услуги потребитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной им цены на основании статьи 28 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей". При отказе потребителя от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) не в связи с его нарушением исполнителем, потребитель вправе на основании статьи 32 названного закона требовать возврата уплаченной им цены за вычетом фактически понесенных исполнителем расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
30 апреля 2020 года

ОБЗОР
ПО ОТДЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ, СВЯЗАННЫМ
С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И МЕР ПО ПРОТИВОДЕЙСТВИЮ
РАСПРОСТРАНЕНИЮ НА ТЕРРИТОРИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НОВОЙ
КОРОНАВИРУСНОЙ ИНФЕКЦИИ (COVID-19) N 2

Вопрос 3: С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ)?

Ответ: Согласно части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).
Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).
Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.
Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями (пункт 6 Требований).
Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Вопрос 4: Является ли достаточным основанием для предоставления арендатору недвижимого имущества отсрочки уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ осуществление им деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции? Требуется ли в этом случае установление обстоятельств невозможности использования арендованного имущества по назначению?

Ответ: Частью 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 1 Требований данные требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 434.
Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (пункт 2 Требований).
Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.
Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Вопрос 5: С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части уменьшения размера арендной платы на основании части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ?

Ответ: В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Вопрос 6: Подлежат ли применению положения статьи 19 Закона N 98-ФЗ к договорам аренды части недвижимой вещи?

Ответ: Статьей 19 Закона N 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В частности, объектом аренды могут быть недвижимые вещи, например, здания, сооружения, помещения.
Судам следует учитывать, что из системного толкования названных норм права (в том числе с учетом положений статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) следует, что стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся недвижимая вещь в целом, а только ее отдельная часть (пункт 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г.).
Закон N 98-ФЗ не содержит указания на то, что положения статьи 19 этого закона распространяются только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Следовательно, они подлежат применению также и к договорам аренды части недвижимой вещи.

Вопрос: Вправе ли арендатор, который не может использовать арендованное помещение (фитнес-центр) в связи с установлением запрета на работу фитнес-центров из-за распространения коронавируса, претендовать на предоставление отсрочки по арендным платежам, если арендованное помещение относится к коммерческой недвижимости?

Ответ: Да, по нашему мнению, вправе, при соблюдении необходимых условий.

Обоснование: 1 апреля 2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".
В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 1 ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ).
Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (ч. 3 ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ).
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).
Согласно п. 2 Требований отсрочка предоставляется в отношении недвижимости, находящейся в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.
Порядок предоставления отсрочки предусмотрен в п. 3 Требований: отсрочка предоставляется до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения указанного режима на определенных условиях. В частности, задолженность по арендной плате погашается не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы.
Также арендодателям недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с Требованиями рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимости деятельности, а также с учетом установленных Указами Президента РФ нерабочими днями (п. 2 Постановления Правительства РФ N 439).
Следует также отметить, что отсрочка предоставляется не всем арендаторам, а организациям и индивидуальным предпринимателям, которые осуществляют деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавируса (п. 1 Требований). Кроме того, договоры аренды должны быть заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.
Деятельность фитнес-центра может быть отнесена к 3-й группе, в частности "Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений", код 93.13 ОКВЭД2.

Н.В. Зуйкова
ЗАО "Сплайн-Центр"
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
17.04.2020

Про отсрочку уплаты аренды

Название документа
Статья: Арендные каникулы: кто может на них рассчитывать (комментарий к ст. 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ; Требованиям к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы... утв. Постановлением Правительства от 03.04.2020 N 439)
(Суховская М.Г.)
("Главная книга", 2020, N 9)

---

"Главная книга", 2020, N 9

АРЕНДНЫЕ КАНИКУЛЫ: КТО МОЖЕТ НА НИХ РАССЧИТЫВАТЬ

(Комментарий к ст. 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ;
Требованиям к условиям и срокам отсрочки уплаты
арендной платы... утв. Постановлением Правительства
от 03.04.2020 N 439 (далее - Требования))

В тех регионах, где из-за пандемии введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендодатели нежилой недвижимости обязаны по требованию арендаторов давать им в 2020 г. отсрочку по платежам. Такой Закон действует с 1 апреля 2020 г. Правительство РФ уточнило детали арендных каникул. Скажем сразу, воспользоваться этими каникулами могут не все.

Условия для предоставления отсрочки по арендным платежам

Условие 1. Договор аренды заключен до того, как власти конкретного субъекта РФ ввели у себя режим повышенной готовности (ПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС) <1>. Например, в Москве режим ПГ действует с 5 марта <2>. На сегодняшний день такой режим введен во всех регионах России.
Условие 2. Арендатор - компания или ИП - ведет деятельность в одной из отраслей, наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции <3>. Есть утвержденный Перечень <4> таких отраслей с кодами ОКВЭД. В этот Перечень, в частности, вошли:
- авиа- и автоперевозки;
- туристический бизнес;
- гостиничный бизнес;
- сфера общественного питания;
- физкультурно-спортивная и санаторно-курортная деятельность, а также сфера досуга и развлечений;
- сфера дополнительного образования детей и взрослых;
- бытовые услуги населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).
Обращаем внимание, что в правительственном Постановлении четко сказано про юридический статус арендаторов, которые могут претендовать на отсрочку, - это юрлица или предприниматели. Получается, что самозанятый гражданин без статуса ИП, арендующий помещение для своей деятельности (например, танцевальную студию), не может потребовать от своего арендодателя отсрочку по оплате аренды.

---

<1> п. 1 Требований.
<2> Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ.
<3> п. 1 Требований.
<4> утв. Постановлением Правительства от 03.04.2020 N 434.

На какой период дается отсрочка

По общему правилу арендодатель должен дать арендатору отсрочку по платежам с даты введения в регионе режима ПГ или ЧС и до 1 октября 2020 г. на следующих условиях <5>:
- пока в субъекте РФ действует особый режим, арендатор не платит ничего. Однако если по договору в арендную плату включены коммунальные платежи и/или плата за содержание имущества, то на них отсрочка не распространяется. Арендатор продолжает оплачивать коммуналку, если решением региональных властей арендодателя не освободили от нее;
- с даты снятия в конкретном регионе режима ПГ или ЧС и до 01.10.2020 арендатор должен платить 50% арендной платы, установленной договором.

Внимание! Отсрочка по оплате аренды предоставляется в отношении недвижимости всех форм собственности (государственной, муниципальной и частной), кроме жилых помещений <6>.

Штрафы или иные санкции за несоблюдение арендатором порядка внесения арендной платы (в том числе когда такие санкции прописаны в договоре аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

---

<5> подп. "б", "в", "е" п. 3 Требований.
<6> п. 2 Требований.

Как оформить отсрочку

Если арендатор обратился к арендодателю с требованием предоставить отсрочку по оплате аренды, тот обязан в течение 30 календарных дней заключить с арендатором соответствующее допсоглашение к договору аренды <7>. Очевидно, что арендатору надо письменно оформить свое требование. Никакие дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки в соглашении закреплять нельзя.
Независимо от даты подписания соглашения об отсрочке, оно действует на тех условиях, которые установлены Правительством РФ <8>. При этом стороны могут прописать в допсоглашении и свои условия, главное, чтобы они не ухудшали положение арендатора по сравнению с правительственными Требованиями <9>.

---

<7> ст. 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ.
<8> подп. "г" п. 3, п. 4 Требований.
<9> п. 6 Требований.

Как будет погашаться долг по аренде за период отсрочки

Арендодатель и арендатор могут урегулировать этот вопрос в допсоглашении об отсрочке, соблюдая три обязательных условия <10>:
- арендатор погашает задолженность по аренде в период между 1 января 2021 г. и 1 января 2023 г.;
- долг платится поэтапно, равными платежами и не чаще одного раза в месяц;
- размер одного платежа не должен превышать половину месячной арендной платы.

---

<10> подп. "а" п. 3 Требований.

По муниципальному имуществу могут быть
свои условия отсрочки

В отношении своей недвижимости региональные и местные власти могут устанавливать иные условия для отсрочки. Главное, чтобы эти условия не были хуже правительственных <11>.
Так, московские власти дают отсрочку тем арендаторам столичной собственности, которые работают в определенных отраслях (общепит, спорт, туризм и т.д.). Арендные каникулы действуют с 1-го числа месяца, в котором арендатор приостановил деятельность, и как минимум до 1 июля 2020 г. То есть если кафе закрылось 28 марта, отсрочку по аренде оно получит с 1 марта. Главное - письменно обратиться к арендодателю за отсрочкой и документально подтвердить, что арендованные помещение или участок использовались для конкретной деятельности <12>.

---

<11> п. 5 Требований.
<12> п. 3 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП.

Рекомендации Правительства РФ для властей и арендодателей

Во-первых, кабинет министров настоятельно рекомендовал регионам и муниципалитетам принимать меры поддержки для тех арендодателей, которые снижают плату для арендаторов <13>. А именно на период отсрочки освобождать арендодателей от налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю.
Такая мера поддержки уже действует в Москве. Если арендодатель на период заморозки деятельности арендатора снизит ему плату на определенную величину, в частности как минимум вдвое от изначально действовавшей ставки аренды, то на этот период арендодателя освободят от уплаты налога на имущество и земельного налога, а также от оплаты аренды за землю <14>.
Во-вторых, арендодателям, дающим отсрочку арендаторам, также советуют уменьшать для них арендную плату с учетом "президентских" выходных дней и периода приостановления деятельности.

* * *

А что грозит тем арендодателям - частным собственникам, которые, несмотря на требование Закона, не предоставят своим арендаторам отсрочку? Есть ли какая-то ответственность для них? На сегодняшний день этот вопрос никак не урегулирован.
Со своей стороны мы бы советовали арендаторам, которым арендодатели не дали отсрочку, жаловаться властям своего региона или муниципалитета (мэру, губернатору, в правительственные комитеты или департаменты имущественных отношений). Уверены, что у них найдутся меры воздействия на арендодателей.

---

<13> п. 2 Постановления Правительства от 03.04.2020 N 439.
<14> п. 5 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП.

М.Г. Суховская
Старший юрист
Подписано в печать
17.04.2020

Про уменьшение арендной платы

Название документа
Статья: "Сдам офис. Дешево. Коронавирус": как уменьшить арендную плату при эпидемии
(Арустамян Р.)
("Практическая бухгалтерия", 2020, N 4)

---

"Практическая бухгалтерия", 2020, N 4

"СДАМ ОФИС. ДЕШЕВО. КОРОНАВИРУС":
КАК УМЕНЬШИТЬ АРЕНДНУЮ ПЛАТУ ПРИ ЭПИДЕМИИ

Арендаторы получили право на отсрочку платежей в 2020 году, а также уменьшение размера платы, если использовать объекты было невозможно (Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ). Судя по всему, Закон писали в спешке, ибо он повлечет за собой немало юридических рисков, считает юрист Enforce Law Company Раиса Арустамян.

1 апреля вступил в силу Закон об экстренных мерах в связи с распространением нового типа коронавируса. Правительство получило право объявлять режим чрезвычайной ситуации. А также вводить новые меры поддержки бизнеса в том, что касается аренды, банкротств и госзакупок. Видимо, на случай, если пандемия потребует более жестких мер и они нанесут еще более тяжелый удар по экономике. Эти нормы во многом бланкетные - это значит, что их еще дополнят и конкретизируют. Но уже сейчас представители бизнес-сообщества и юристы активно их обсуждают и пытаются понять, что всех ждет.

Примечание. Меры явно недостаточные. Закон не предлагает действенной помощи, которая поможет бизнесу сохранить рабочие места и продолжать выплачивать зарплату согласно требованиям Президента и Правительства. По сути, затраты на реализацию "антикризисных" мер переложены на бизнес.

В частности, пока нет указаний, что задействуются средства Фонда социального страхования, куда бизнес много лет перечислял значительные средства, или Фонда национального благосостояния.

Что поменяется в арендных отношениях

1. Арендодатель по требованию арендатора обязан будет предоставить "отсрочку оплаты за 2020 год" (условия и сроки пока не уточняются, их установит Правительство).
2. Изменить размер арендной платы можно в любое время и любое количество раз по соглашению сторон (впрочем, так и сейчас делают).
3. Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость.
Правила действуют со дня, когда введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Например, в Москве режим повышенной готовности ввели 5 марта, а в большинстве регионов - 19 марта.

Отсрочка оплаты и свободное изменение арендной платы

Если договор аренды "старый", то есть заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС в регионе, то арендатор может потребовать у арендодателя отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Арендодатель обязан заключить допсоглашение в течение 30 дней с момента обращения. "Требования к условиям и срокам отсрочки предусмотрит Правительство", - говорится в Законе.
Раньше власти уже установили послабления для арендаторов государственной и муниципальной собственности. Но теперь изменение касается всех видов собственности и всех договоров аренды.
В разрешении менять арендную плату по соглашению сторон эксперты не видят смысла, потому что это и так не запрещено. На это указывает многочисленная судебная практика. Видимо, это еще одно свидетельство того, что Закон принимали в спешке.

Уменьшение арендной платы: когда, сколько и на сколько?

Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость.
Эта норма вызывает у юристов больше всего вопросов. Хотя именно здесь Закон не предусматривает дополнительной возможности конкретизировать нормы.
Но что значит "невозможность использования имущества"? На практике может быть много неоднозначных ситуаций. Например, магазин закрылся для посетителей, но работал на доставку. В офисе никого не было, но продолжали работать расположенные там серверы, а сотрудники трудились удаленно. Учитывая, что помещения заняты имуществом, а договор аренды продолжает действовать, то выходит, что арендодатель точно так же не мог использовать имущество, как и арендатор.

Примечание. Закон дал арендатору право уменьшить размер платы, если он не мог использовать недвижимость по назначению. Но даже если офис или магазин закрылись, то там, скорее всего, осталось имущество арендатора. Значит, арендодатель тоже не может использовать свои помещения.

Не очень понятно, и о каком периоде идет речь: о периоде, когда недвижимое имущество нельзя было использовать, или за весь 2020 год? Кроме того, не совсем ясно, как и насколько будет уменьшаться арендная плата, какова ответственность арендодателя, если он откажется.
Кроме того, норма противоречит Гражданскому кодексу - праву арендодателя расторгать договор аренды в случае неуплаты арендных платежей два раза подряд (ст. 619 ГК РФ). И если в конкуренции двух указанных норм побеждает правило об арендных каникулах, то это привязывает арендодателя к неплатежеспособному арендатору на неопределенный срок.
Поправка об уменьшении арендной платы усилит позицию арендаторов на переговорах. Если же стороны не договорятся мирно о размере "скидки", то не исключается, что арендаторы вообще не будут платить, пока спор не разрешит суд.
У юристов-договорников работы будет достаточно: стоит ждать многочисленных переговоров по вопросу отсрочек и снижения арендной платы. А потом, когда переговоры в основном провалятся, новая работа будет у юристов-судебников.
Огромный объем "отложенных" исков ждет и суды, которые сейчас фактически приостановили текущую работу. Им придется определять, какое снижение арендной платы законно и справедливо. Судебная система может надорваться под валом дел. Лучше, если Правительство заранее озаботится этим вопросом и выпустит универсальную методику для расчетов. Не исключается, что разъяснения потребуются от Пленума Верховного Суда.

Р. Арустамян
Юрист
Enforce Law Company
Подписано в печать
06.04.2020