Строительство на землях КФК

Можно ли фермеру строить строения или постройки на землях сельскохозяйственного назначения?

База:

ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"

Статья 6. Состав имущества фермерского хозяйства

1. В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.
2. Плоды, продукция и доходы, полученные фермерским хозяйством в результате использования его имущества, являются общим имуществом членов фермерского хозяйства.
3. Имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное.
Доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество фермерского хозяйства устанавливаются соглашением между членами фермерского хозяйства.
4. Перечень объектов, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, порядок формирования имущества фермерского хозяйства устанавливаются членами фермерского хозяйства по взаимному согласию.

Статья 11. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для осуществления фермерским хозяйством его деятельности

1. Для осуществления фермерским хозяйством его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 446-ФЗ)
2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.
(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 446-ФЗ)
3. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, формируются в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 446-ФЗ)

Вопрос: О строительстве капитального объекта сельскохозяйственного назначения на земельном участке, предоставленном для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 5 июля 2011 г. N ОГ-Д23-290

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу о строительстве капитального объекта сельскохозяйственного назначения на земельном участке, предоставленном для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, и сообщает.
В соответствии с п. 1 ст. 81 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в порядке, предусмотренном ст. 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий могут предоставляться и приобретаться гражданами для строительства зданий, строений, сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства (п. 2 ст. 11 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").
Вместе с тем согласно п. 5 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
Так, в соответствии с п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.
В связи с тем что до настоящего времени до конца не урегулирован вопрос об изменении видов разрешенного использования земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственных угодий, на иные виды разрешенного использования, предусмотренные территориальным зонированием, правообладателю указанных земельных участков необходимо обратиться в Минсельхоз России для получения разъяснений о возможности строительства объектов, необходимых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
05.07.2011


-

Вопрос: Об отнесении вопроса о возможности строительства жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения к компетенции субъектов Российской Федерации.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 1 июля 2010 г. N Д23-2435

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу установления законодательной возможности строительства жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения и в пределах своей компетенции сообщает следующее.
Земли и земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. ст. 77 и 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения используются для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей и могут быть заняты в связи с этим зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Согласно п. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 11 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения могут предоставляться и приобретаться для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства.
В соответствии со ст. 6 указанного Закона в состав имущества крестьянского (фермерского) хозяйства жилой дом не входит.
Для застройки жилыми зданиями, в том числе для индивидуальной жилой застройки, предназначены земельные участки в составе жилых зон из земель населенных пунктов (ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, возможность осуществления индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предоставленном из состава земель сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, действующим законодательством не предусмотрена.
Вместе с тем Департамент недвижимости Минэкономразвития России считает целесообразным предусмотреть возможность строительства жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения членами крестьянских (фермерских) хозяйств.
Данный вопрос должен решаться на уровне субъектов Российской Федерации в зависимости от сложившейся практики ведения сельскохозяйственного производства. При этом правила, устанавливающие предельные параметры объектов капитального строительства, должны также устанавливаться субъектами Российской Федерации.

Врио директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
01.07.2010

ПРОБЛЕМЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ КРЕСТЬЯНСКОГО
(ФЕРМЕРСКОГО) ХОЗЯЙСТВА (ПО МАТЕРИАЛАМ
АРБИТРАЖНОЙ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ)

Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 1 января 2009 года

Н.Н. МЕЛЬНИКОВ

Мельников Н.Н., кандидат юридических наук.
(извлечение)

В соответствии со ст. ст. 42, 78 ЗК РФ использование сельскохозяйственной земли должно осуществляться по целевому назначению. В противном случае фермерское хозяйство может привлекаться к административной и другим видам ответственности. Так предметом судебного рассмотрения стал иск фермера о признании незаконным постановления главного государственного инспектора по охране земель, который, установив факт нецелевого использования с/х земли, выразившийся в строительстве жилого дома, наложил на хозяйство штраф <11>.

---

<11> Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 августа 2003 г. N А38-1579-14/176-2003 // Справочная правовая система "Гарант" 1990 - 2006 гг.

По мнению фермера, привлечение к ответственности хозяйства как субъекта права является незаконным, так как право собственности на землю принадлежит главе - физическому лицу, а не юридическому лицу - хозяйству. Данный аргумент был признан необоснованным, поскольку в соответствии с Законом РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990 г. земля предоставлялась главе для ведения хозяйства, пользователем участка также является хозяйство, которое как правовая и экономическая единица не обладало правом получения земли. При этом по смыслу норм ст. 8.8 КоАП РФ ответственность за нарушение целевого использования земли несут как собственники, так и пользователи, каковым является фермерское хозяйство.
Вывод о неправомерности строительства жилого дома на участке, выделенном для ведения фермерского хозяйства, является спорным. Из судебного акта следует, что правовое положение привлеченного к ответственности фермерского хозяйства, регулировалось Законом РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990 г. На момент проведения проверки и привлечения хозяйства к ответственности Закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 2003 г. еще не вступил в силу <12>. При этом ст. 10 Закона 1990 г. говорила, что граждане, ведущие фермерское хозяйство, вправе на земельном участке, выделенном для ведения хозяйства, возводить жилые строения и сооружения. Следовательно, вынесенное по рассматриваемому делу судебное решение является незаконным и подлежит отмене.

---

<12> Текст настоящего Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 17 июня 2003 г. N 115, в "Парламентской газете" от 18 июня 2003 г. N 109, в Собрании законодательства Российской Федерации от 16 июня 2003 г. N 24, ст. 2249.

Анализ ст. 11 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 2003 г. показывает, что эта норма не запрещает строить жилой дом на земельном участке фермера, но п. 2 данной статьи указывает, что здания, строения и сооружения могут возводиться для осуществления деятельности фермерского хозяйства, то есть для производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции. Аналогичное положение предусмотрено ст. 78 ЗК РФ. Данные нормы права являются непоследовательными. Законодатель, с одной стороны, создает условия для развития семейных форм сельского предпринимательства путем принятия Закона о фермерском хозяйстве, с другой - не предоставляет право данной категории граждан строить на выделяемой земле жилой дом. Но как тогда поступать фермеру, жить в одном месте, а хозяйство держать в другом? Такой подход нельзя признать обоснованным, поскольку рассматриваемое правовое регулирование является ограниченным и не учитывает специфику различных форм сельскохозяйственного производства. Если земельный участок выделен с/х организации, то запрет на строительство жилого дома выглядит обоснованным, чего нельзя сказать в отношении фермерского хозяйства, относящегося к мелкому семейному предпринимательству. В данном случае законодателю можно предложить внести дополнения в ст. 78 ЗК РФ, согласно которым на земле, предоставляемой для занятия фермерством, может возводиться только один жилой дом. Такой подход позволит избежать злоупотреблений и нарушения принципа целевого использования. Но эта норма не должна распространяться на юридических лиц - собственников и пользователей земли.
В некоторых случаях соблюдение принципа целевого использования земель сельскохозяйственного назначения может рассматриваться судами как условие возникновения права на выкуп земельного участка. Так предприниматель обратился в суд с иском к Минимуществу субъекта РФ о признании права на выкуп земли для ведения фермерского хозяйства и об обязании Министерства заключить договор купли-продажи указанного земельного участка. Решениями судов первой и апелляционной инстанций иск удовлетворен, однако суд кассационной инстанции данные акты отменил и вынес постановление о признании требований заявителя незаконными. Основанием для такого решения стал вывод о том, что предприниматель не доказал факт целевого использования земли <13>.

---

<13> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 марта 2006 г. N КГ-А41/1750-06 // Справочная правовая система "Гарант" 1990 - 2006 гг.

Поскольку спорный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, основания и порядок его выкупа регулируются ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <14>. Однако порядок выкупа, установленный данными Законами, не предполагает обязанности лица, претендующего на выкуп, доказывать целевое использование земельного участка.

---

<14> Собрание законодательства Российской Федерации. 29.10.2001. N 44. Ст. 4148.

Принимая решение об отказе в удовлетворении требований, суд не исследовал, проводились ли в отношении предпринимателя проверки о соблюдении целевого использования, выносились ли предписания и налагались ли штрафы. Анализ постановления кассационной инстанции показывает, что этот вопрос не был надлежащим образом рассмотрен и доказан в рамках процесса в судах первой и апелляционной инстанций, следовательно, нельзя признать достаточными аргументы для отказа в иске по данному основанию.
При рассмотрении аналогичных споров необходимо учитывать, что земельный участок был предоставлен в пользование гражданину для ведения фермерского хозяйства. В соответствии с пунктом 5 статьи 20 ЗК РФ граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право однократно бесплатно приобрести их в собственность. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
Порядок применения данной нормы на практике был разъяснен в п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" <1>. Поскольку п. 5 ст. 20 ЗК РФ не предоставляет право юридическим лицам, владеющим землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездно приобрести данные участки, то индивидуальные предприниматели также не обладают таким правом, в связи с тем что к их деятельности применяются правила ГК, регулирующие правовое положение юридических лиц - коммерческих организаций (ст. 23 ГК РФ).

---

<15> Справочная правовая система "Гарант" 1990 - 2006 гг.

В рассматриваемом пункте Постановления ВАС четко сказано, что приведенное толкование норм права касается индивидуальных предпринимателей, следовательно, оно имеет отношение к главе хозяйства, осуществляющего деятельность без образования юридического лица. Но глава фермерского хозяйства - юридического лица не имеет статуса предпринимателя. Отсюда возникает вопрос, вправе ли глава хозяйства - юридического лица, имеющий земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, получить его в собственность на безвозмездной основе. Действующее законодательство и судебная практика отрицательного ответа на этот вопрос не дают, поэтому отказ бесплатно передать указанную землю в собственность главе хозяйства - юридического лица следует признавать незаконным.
Согласно Закону РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990 г. неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение одного года влекло принудительную ликвидацию хозяйства (ст. 32). На практике встречались дела, когда суд, установив доказанным факт неиспользования участка, оставлял в силе решения органов местного самоуправления о принудительной ликвидации хозяйства <16>. В настоящее время данное положение применяться не может, так как Закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 2003 г. не предусматривает такого основания ликвидации фермерского хозяйства, как неиспользование земли, и не предоставляет право муниципалитетам принимать решения о ликвидации хозяйства.

---

<16> Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 ноября 2003 г. N А48-1535/03-8 // Справочная правовая система "Гарант" 1990 - 2006 гг.

По смыслу Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990 г. утрата права на земельный участок влекла ликвидацию хозяйства, в связи с чем в судебной практике возник вопрос о том, правомерно ли обращение взыскания на землю по обязательствам хозяйства. Рассматривая спор, ВАС РФ указал, что поскольку отчуждение судебным приставом земельного участка повлечет ликвидацию фермерского хозяйства, а указанное основание прекращения его деятельности не предусмотрено Законом РСФСР 1990 г., то наложение ареста на землю является незаконным <17>.

---

<17> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. N 1467/02 // Справочная правовая система "Гарант" 1990 - 2006 гг.

Данный подход не подлежит применению в настоящее время. Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990 г. утратил силу со дня введения в действие Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 2003 г., который, как и ЗК РФ, не содержит норм, препятствующих обращению взыскания на любое имущество фермерского хозяйства, включая земельный участок.
Перечень имущества, которое не подлежит аресту, определен ст. 446 ГПК РФ, где указано, что взыскание по исполнительным документам не может налагаться на земельный участок, использование которого не связано с предпринимательской деятельностью, а ведение фермерского хозяйства является предпринимательством (ст. 23 ГК РФ), что не исключает арест земли.
Из сказанного следует, что если фермерское хозяйство ликвидировалось, а земельный участок стал относиться к землям личного подсобного хозяйства, то в силу ст. 446 ГПК РФ на данный участок арест не налагается, так как согласно ст. 2 ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" ведение подсобного хозяйства не является предпринимательской деятельностью.
Таким образом, как показывает анализ правоприменительной практики, фермерскому хозяйству следует очень внимательно подходить к заключению сделок с землей и использованию земельного участка с тем, чтобы не допускать нарушений действующего законодательства и избежать многочисленных судебных разбирательств.


-