Приостановление регистрации в отсутствие согласия

Если нет согласия на сделку, например согласия супруга, приостанавливается ли государственная регистрация и что есть на этот счет в практике?

База:

ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

15) в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна;

---

По-сути в Закон о государственной регистрации недвижимости включено положение о том, что государственный регистратор будет проверять сделку, подлежащую государственной регистрации или являющуюся основанием для государственной регистрации прав, на предмет наличия оснований ее ничтожности (подп. 13 п. 1 ст. 26 Закона).
Государственный регистратор наделяется таким полномочием для обеспечения реализации презумпции достоверности реестра и защиты добросовестного приобретателя недвижимости.

Итогом дискуссии о том, должен ли государственный регистратор выявлять признаки оспоримости сделки и отказывать в государственной регистрации на этом основании, стал подход, основанный на общих положениях статьи 166 ГК РФ о сущности и последствиях оспоримых сделок и заключающийся в допуске в реестр сделок, потенциально оспоримых, при отражении в реестре отдельных значимых пороков такой сделки.

---

Статья 9. Реестр прав на недвижимость

1. В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.
2. В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним:
1) вид вещного права, номер регистрации и дата государственной регистрации права;
2) сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, записи о предыдущих правообладателях, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;
3) сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости;
4) вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения;
5) сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;
6) основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременений объекта недвижимости;
7) реквизиты, существенные условия сделки или сделок.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
3. В реестр прав на недвижимость вносятся следующие дополнительные сведения:
1) сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости лица, соответствующее право которого в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано ранее (далее - предшествующий правообладатель), о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя, о признании правообладателя недееспособным, ограниченно дееспособным (далее - записи об отметках в реестре прав на недвижимость);
2) сведения о поступлении заявлений для осуществления государственной регистрации прав, сделок с объектом недвижимости, а также о дате поступления таких заявлений;
3) сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо о несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без попечения родителей;
4) сведения об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными;
5) размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании;
6) размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников комнат в жилом помещении, если объектом недвижимости является комната;
7) адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с лицом, чье право на объект недвижимости зарегистрировано, а также лицом, в пользу которого зарегистрировано ограничение права или обременение объекта недвижимости;
8) сведения о решении об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
8.1) сведения об ограничении оборотоспособности земельного участка в соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", если такой земельный участок предоставлен в безвозмездное пользование в соответствии с указанным Федеральным законом. Орган регистрации прав вносит данные сведения одновременно без дополнительного заявления при государственной регистрации права безвозмездного пользования земельным участком, возникшего на основании договора безвозмездного пользования земельным участком, заключенного в соответствии с указанным Федеральным законом. Данные сведения сохраняются в реестре прав на недвижимость при государственной регистрации возникновения, перехода прав на такой земельный участок, государственной регистрации сделок с таким земельным участком. Данные сведения исключаются из реестра прав на недвижимость без представления дополнительного заявления одновременно с государственной регистрацией прекращения права безвозмездного пользования таким земельным участком по основаниям, предусмотренным статьей 9 указанного Федерального закона;
(п. 8.1 введен Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ)
8.2) о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, в том числе: реквизиты договора поручительства и наименование поручителя либо реквизиты договора страхования и наименование общества взаимного страхования застройщиков или страховой организации; срок действия договора поручительства или договора страхования; страховая сумма по договору страхования или сумма (размер) предоставляемого поручительства; дата расторжения или прекращения договора страхования и (или) дата прекращения поручительства при поступлении соответствующей информации от страховой организации, общества взаимного страхования застройщиков или поручителя, являющихся стороной соответствующего договора;
(п. 8.2 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
9) иные сведения в случаях, предусмотренных федеральным законом.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 14 марта 2017 г. N ОГ-Д23-2633

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

1.По вопросу о представлении нотариально удостоверенного согласия супруги при приобретении земельного участка, на котором расположено здание, находящееся в собственности у приобретателя земельного участка.

В соответствии с положениями пункта 15 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.
В силу пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ) для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Таким образом, непредставление для государственной регистрации прав согласия третьих лиц на совершение сделки в случаях, когда его отсутствие не влечет ничтожность такой сделки, не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав.
Исходя из изложенного, учитывая положения статьи 35 СК РФ, а также рассматриваемую ситуацию, при которой один из супругов намеревается по договору приобрести в собственность земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в собственности у приобретателя земельного участка, получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга, не требуется.

На защиту интересов добросовестных лиц направлена и норма ст. 68 Закона о государственной регистрации недвижимости о компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН. Однако указанная статья вступает в силу только с 1 января 2020 года. Эта норма защищает только добросовестное физическое лицо.