Построили незавершенку - аренда не расторгается

Определение Верховного Суда РФ от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016
Требование: Об обязании освободить земельный участок от строительной техники и передать земельный участок по акту приема-передачи.
Обстоятельства: Истцом указано, что по окончании срока действия договора аренды участок обществом не возвращен.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку администрация на момент предъявления настоящего иска располагала сведениями о том, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях, поэтому положения ст. 622 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям не могли быть применены и не могли служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

---

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 июня 2017 г. N 304-ЭС16-20773

Резолютивная часть определения объявлена 06.06.2017.
Определение в полном объеме изготовлено 14.06.2017.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Попова В.В.,
судей Борисовой Е.Е., Хатыповой Р.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Альянстрансстрой" (далее - общество "Альянстрансстрой") и публичного акционерного общества Банк "Финансовая корпорация Открытие" (далее - Банк) на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.04.2016 по делу N А75-236/2016 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.10.2016 по тому же делу,
по иску администрации города Нижневартовска (далее - администрация) к обществу "Альянстрансстрой" об обязании в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 0,9971 га, кадастровый номер 86:11:0201001:423, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, 18 микрорайон Восточного планировочного района 3 очереди строительства, от строительной техники, бытовых вагончиков, металлических контейнеров и объекта незавершенного строительства и передать земельный участок по акту приема-передачи администрации.
В судебном заседании приняли участие представители: общества "Альянстрансстрой": Торкин Д.А.;
Банка: Кулаков Л.О.;
администрации: Катаева К.А.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Попова В.В., выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.04.2016 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2016 решение от 18.04.2016 отменено, в иске отказано.
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.10.2016 постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2016 отменено, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.04.2016 оставлено в силе.
Общество "Альянстрансстрой" и Банк обратились с кассационными жалобами в Верховный Суд Российской Федерации, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой и кассационной инстанций фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, а также на нарушение оспариваемыми судебными актами их прав и законных интересов в результате неправильного применения и толкования судами норм материального и процессуального права.
В кассационных жалобах общество "Альянстрансстрой" и Банк указывают на неверное толкование судами статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 21.02.2016 N 304-ЭС16-20773 кассационные жалобы общества "Альянстрансстрой" и Банка вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов в порядке кассационного производства являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб, представленный суду письменный отзыв, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив в соответствии с положениями статьи 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, а принятые по делу судебные акты суда первой и кассационной инстанций - отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 13.03.2012 между администрацией (арендодатель) и обществом "Альянстрансстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в целях использования для строительства детского сада, сроком действия по 12.03.2015.
Обществом "Альянстрансстрой" на данном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа. Строительство детского сада на 320 мест в г. Нижневартовске, микрорайон 18, Восточного планировочного района, 3-й очереди строительства велось на законных основаниях - на основании разрешения на строительство N RU863050002005004-05-13 от 25.01.2013, выданного на срок до 25.02.2014.
21.04.2015 администрация направила в адрес общества "Альянстрансстрой" письмо, в котором со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5.7 договора сообщила об отказе от договора аренды земельного участка и предложила освободить и передать земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в течение 30 дней. Указанное письмо получено обществом "Альянстрансстрой" 04.06.2015.
Поскольку земельный участок после прекращения действия договора ответчиком не был освобожден, администрация обратилась в суд с настоящим иском. Требования администрации об освобождении земельного участка и его возврате мотивированы прекращением действия договора и обоснованы ссылками на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, установив, что срок договора аренды земельного участка, предоставленного администрацией под строительство детского сада, истек 12.03.2015 и арендодатель отказался от договора аренды, пришел к выводу о прекращении договора аренды с момента истечения срока его действия. Судом отмечено, что доказательств оформления договора аренды на новый срок для завершения строительства в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, продления разрешения на строительство, а также регистрации обществом "Альянстрансстрой" права собственности на объект незавершенного строительства с низкой степенью готовности не имеется.
Признав доказанным отсутствие правовых оснований для пользования обществом "Альянстрансстрой" спорным земельным участком и фактическое прекращение строительства, суд первой инстанции заявленные администрацией требования удовлетворил, обязав общество "Альянстрансстрой" возвратить арендуемый земельный участок в первоначальном состоянии.
Отменяя решение и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", и исходил из того, что администрация на момент предъявления настоящего иска располагала данными о том, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях, поэтому положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям не могли быть применены и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.
Судом апелляционной инстанции также отмечено, что государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд округа, признав выводы суда апелляционной инстанции неверными, постановление отменил, решение суда первой инстанции оставил силе, указав на обязанность общества "Альянстрансстрой" освободить испрашиваемый земельный участок.
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено и сторонами не оспаривается, что обществом "Альянстрансстрой" на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав нее.
Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество "Альянстрансстрой" обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Судами первой и кассационной инстанций необоснованно не принято во внимание, что по делу Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа А75-2430/2014 с участием тех же сторон одним из оснований для отказа в иске о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании его освободить явилось то, что на земельном участке при наличии разрешения на строительство детского сада начаты строительные работы и обществом "Альянстрансстрой" для финансирования строительства привлечены кредитные денежные средства.
Поэтому требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение общества "Альянстрансстрой" права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с пунктом 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В настоящее время в отношении общества "Альянстрансстрой" введена процедура конкурсного производства и объект незавершенного строительства, возведенный на законных основаниях, вошел в конкурсную массу общества "Альянстрансстрой" в целях расчетов с его кредиторами. В силу пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при продаже заложенного имущества требования конкурсного кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, подлежат удовлетворению за счет средств, вырученных от продажи заложенного имущества.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 31.07.2015 по делу N А40-190955/2014 в третью очередь реестра требований кредитора включены требования Банка в размере 2 631 901 253 рубля 87 копеек, как обеспеченные залогом имущества должника.
При таких обстоятельствах снос данного объекта незавершенного строительства и возврат земельного участка влечет нарушение прав и законных интересов Банка, а также иных кредиторов общества "Альянстрансстрой" и неопределенного круга лиц ввиду строительства социально значимого объекта, а также лишит Банк предоставленного ему положениями Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" преимущественного права на частичное погашение своих обязательств за счет денежных средств, полученных от реализации предмета залога, что является недопустимым.
Поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащим обществу "Альянстрансстрой", исковые требования об обязании вернуть спорный земельный участок не подлежат удовлетворению.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятые с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, а постановление суда апелляционной инстанции - оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.04.2016 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.10.2016 по делу N А75-236/2016 отменить.
Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2016 оставить в силе.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья
В.В.ПОПОВ

Судья
Е.Е.БОРИСОВА

Судья
Р.А.ХАТЫПОВА

Но применяется в подобных случаях эта норма

ГК РФ

Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Закон об участии в долевом строительстве.

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.
(часть 11 введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
22 июля 2020 г.

ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 2 (2020)

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24. Собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Уполномоченный орган муниципального образования (арендодатель; далее - комитет) и предприниматель (арендатор) в 2007 году заключили договор аренды земельного участка сроком на три года для проектирования пансионата.
В 2010 году стороны заключили новый договор аренды указанного земельного участка сроком на три года для проектирования пансионата.
Впоследствии вид разрешенного использования земельного участка изменен на вид "под строительство санатория - лечебного корпуса". Соответствующие изменения внесены в договор аренды.
В 2010 году предпринимателю выдано разрешение на строительство на указанном земельном участке сроком действия до октября 2011 года.
Арендатор возвел на арендованном земельном участке объект незавершенного строительства степенью готовности 16 процентов, на который в октябре 2011 года зарегистрировано право его собственности.
Дополнительным соглашением комитет и предприниматель продлили срок аренды до 2018 года.
Срок разрешения на строительство продлен до февраля 2017 года.
До окончания срока действия договора аренды предприниматель обратился в комитет с заявлениями о продлении договора для завершения строительства.
Комитет отказал предпринимателю в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов.
Предприниматель, считая, что отказ комитета в предоставлении в аренду без торгов испрашиваемого земельного участка для завершения строительства не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с требованиями о признании отказа незаконным и об обязании комитета предоставить земельный участок в аренду.
Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены.
Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда округа, решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований отказано.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.
Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).
Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции (действующей с 1 марта 2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Определение N 308-ЭС19-25765

Если участок, попавший под изъятие продать иному лицу, то претензи к нему переведутся через процессуальное правопреемство.

Определение Верховного Суда РФ от 25.03.2021 N 304-ЭС19-24625 по делу N А75-862/2019

Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебного акта по делу об отмене определения об отказе в процессуальном правопреемстве.
Решение: Дело передано в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ, так как администрация, полагая, что суды трех инстанций при рассмотрении заявления о замене ответчика неправильно применили положения ст. 48 АПК РФ, не учли правовую позицию Конституционного Суда РФ, приведенную в постановлении от 16.11.2018 N 43-П, и необоснованно отказали в осуществлении процессуального правопреемства, возникшего в результате перехода права собственности к другому лицу на объект недвижимости, в отношении которого принято решение об изъятии путем продажи с публичных торгов, просит отменить обжалуемые судебные акты.