Если куплен дом со скрытыми недостатками

База:

ГК РФ

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

---

АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 декабря 2015 г. по делу N 33-11849/2015

Судья: Аникина Л.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего: Еремина В.А.,
судей: Тертишниковой Л.А., Решетниковой И.Ф.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика М.О.А. - С. на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 08 сентября 2015 года
по делу по иску Е. к М.О.А. о взыскании сумм.
Заслушав доклад судьи Тертишниковой Л.А., судебная коллегия

установила:

Е. обратилась в суд с иском к ответчику М.О.А. о взыскании сумм.
В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГ. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>, с одновременным обременением ипотекой. Свои обязательства по оплате истец выполнила, о чем свидетельствует расписка от ДД.ММ.ГГ. До заключения договора дом был осмотрен истцом, видимых недостатков не обнаружено. В процессе эксплуатации дома, а именно в холодный период года, выявлены скрытые существенные недостатки, о которых покупатель не был предупрежден продавцом при заключении договора: промерзание стен второго этажа, отсутствие межэтажного утеплителя, конденсат на потолках по периметру здания и другие нарушения. Так же по предварительному договору купли-продажи ответчик обязалась сделать планировку участка и вывести строительный мусор, не исполнив данные обязательства до настоящего времени. В последующем истец обратилась с устной просьбой, а затем и с письменной претензией к ответчику об устранении в добровольном порядке выявленных недостатков, однако получила отказ. В соответствии с заключением ООО "А" стоимость по устранению недостатков дома составляет <данные изъяты>.
Ссылаясь на положения ст. ст. 393, 456, 469, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просила взыскать с ответчика стоимость работ в сумме <данные изъяты>
В процессе рассмотрения дела истец уточнила требования, указав в обоснование уточненного иска кроме вышеизложенного, на то, что ею дополнительно понесены расходы на планировку участка и вывоз мусора в размере <данные изъяты>., для проведения судебно - строительной экспертизы истец была вынуждена заказать изготовление технического паспорта, расходы за который составили <данные изъяты>., тем самым истцу причинены убытки на данную сумму. С учетом проведенного экспертного исследования, стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет <данные изъяты>., а всего убытков причинено на сумму <данные изъяты>. (<данные изъяты>. + <данные изъяты>. + <данные изъяты>.).
С учетом уточнения, истец просила взыскать с ответчика убытки в размере <данные изъяты> а также понесенные судебные расходы в размере <данные изъяты>., из которых расходы на проведение экспертизы составляют <данные изъяты>. и по оформлению нотариальной доверенности представителю в размере <данные изъяты>
Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 08 сентября 2015 года исковые требования удовлетворены в части.
Взысканы с М.О.А. в пользу Е. убытки в сумме <данные изъяты>., судебные расходы в сумме <данные изъяты>
В остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе представитель ответчика просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в иске. В обоснование жалобы указывает, что суд неправильно применил материальный закон, а именно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению только в случае, если условие о качестве недвижимости указано в договоре и переданная недвижимость не соответствует этому условию. В рассматриваемом случае договор не содержит требований к качеству жилого дома. Ошибочно применены судом и положения ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации. К договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обращает внимание, что в договоре купли-продажи отсутствует упоминание о наличии второго этажа дома, а к первому этажу у истца претензий нет. Отмечает, что экспертиза не содержит выводов о том, что жилой дом не является жилым, не пригоден для проживания и использования по назначению. В этой связи недопустимо утверждать, что проданный дом непригоден для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, ответчик продала, а истец купила жилой дом, качество которого полностью соответствует его цене и условиям договора и со стороны ответчика отсутствует нарушение условий договора. Доказательств обратного материалы дела не содержат.
В письменных возражениях истец Е. просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции представители истца Я. и Г. просили решение суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствии этих лиц.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения.
В соответствии с п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.
Согласно п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГ между продавцом М.О.А. и покупателем Е. был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продала земельный участок площадью <данные изъяты> и жилой дом площадью <данные изъяты>., находящиеся по адресу: <адрес>, а покупатель купила указанные объекты недвижимости.
Согласно подписанному сторонами и представленным для регистрации договору купли-продажи продажная цена недвижимого имущества составила <данные изъяты>., из них <данные изъяты> уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора; <данные изъяты> оплачены покупателем продавцу после регистрации договора в Росреестре. Фактически истец купила указанные объекты недвижимости у ответчика за <данные изъяты>., в подтверждение чего продавец выдала ей расписку от ДД.ММ.ГГ.
Из п. 8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ следует, что покупатель удовлетворен техническим состоянием предмета договора, установленного путем внутреннего и внешнего осмотра до подписания настоящего договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено, не обнаружено. По соглашению сторон, договор имеет силу акта приема-передачи. Продавец передал, а покупатель принял предмет договора по адресу: <адрес>. Стороны друг к другу претензий не имеют.
Истец, обращаясь в суд с иском о взыскании с ответчика суммы, на устранение скрытых дефектов в доме указала, что после приобретения дома обнаружены недостатки: промерзание стен второго этажа, отсутствие межэтажного утеплителя, конденсат на потолках по периметру здания и другие нарушения, о которых покупатель дома не была поставлена в известность.
Судом первой инстанции с целью определения скрытых дефектов имевшихся на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, определения стоимости их устранения, а также причины образования недостатков в жилом доме истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Краевой общественной организации специалистов судебно-строительных экспертиз.
Из заключения эксперта *** от ДД.ММ.ГГ данной организации следует, что строительные конструкции второго этажа жилого дома по адресу: <адрес> выполнены не в соответствии с действующими на момент строительства строительными нормами и правилами. Допущены нарушения строительных норм в отношении устройства перекрытия 1, 2 этажа, стен 2 этажа. Существенным является то, что существующие ограждающие конструкции 2 этажа жилого дома не обеспечивают тепловую защиту здания. Выявлены недостатки при устройстве строительных конструкций 2 этажа жилого дома: перекрытие чердачное на 1 этажом - утеплитель - стружка, опилки древесные засыпаны не равномерно, плотность утеплителя разная. Перекрытия не утеплены по наружному периметру эркера, отсутствует гидроизоляционный слой в перекрытии чердачном 1 этажа, отсутствуют ходовые мостики на чердаке. Человеку опасно передвигаться в пределах чердака, наступив на стружку в просвет между досок настила, можно провалиться внутрь помещений 1 этажа, существующая ограждающая конструкция перекрытия над 1 этажом не обеспечивает тепловую защиту здания, не соответствует требования строительных правил; выявлены недостатки при устройстве чердачного перекрытия над 2 этажом - утеплитель - пенопласт уложен с неудовлетворительным качеством, без нахлеста слоев, с щелями, по линии карнизов, фронтонов не уложен местами, отдельные листы пенопласта, участок изоспана покрыты следами от протечек сверху кровли, возможно следами конденсата, отсутствует гидроизоляционный слой, отсутствуют ходовые мостики на чердаке, при передвижении в пределах чердака по пенопласту возможно его повреждение, существующая ограждающая конструкции перекрытия над 2 этажом не обеспечивает тепловую защиту здания, не соответствует строительным требованиям, а также выявлены недостатки крыши, кровли - местами ондулин поврежден сквозными отверстиями, недостатки продольных стен 2 этажа - для наружной обшивки стены применены необрезные доски, щели между досками обшивки достигают 8 см, в стене лестничной клетки обшивка из досок выполнена с разряжением до 0,5 м, отсутствует внутренняя обшивка стен из досок, в конструкции продольной стены 2 этажа главного фасада отсутствует пароизоляционный слой, по верху стены лестничной клетки пенопласт частично отсутствует, частично уложен с щелями, изоспан отсутствует, существующая ограждающая конструкция продольных стен 2 этажа частично не обеспечивает тепловую защиту, частично не соответствует требованиям строительных правил.
По выводам эксперта, причиной возникновения строительных недостатков являются: несоблюдение строительных норм в отношении устройства перекрытия 1,2 этажа, стен 2 этажа; некачественное выполнение работы по устройству строительных конструкций 2 этажа жилого дома. Недостатки, выявленные в конструкции второго этажа жилого дома, являются скрытыми недостатками. Недостатки появились после заключения договора купли-продажи в зимний период времени, так как их появление связанно с несоблюдением тепловой защиты здания, которое выявилось, непосредственно зимой, в момент образования разницы температур наружного и внутреннего воздуха. Выявленные таким образом недостатки в конструкции второго этажа жилого дома по адресу: <адрес>, являются скрытыми недостатками. Недостатки не могли быть выявлены в момент заключения договора купли-продажи, ДД.ММ.ГГ, поскольку являлись скрытыми.
По выводам эксперта, требуется изменение, утепление конструкции перекрытия чердачного над 1 этажом, на 2 этажом. В силу конструктивных особенностей перекрытий, стен 2 этажа выявленные недостатки могут быть устранены.
Для устранения выявленных недостатков необходимо выполнить комплекс работ. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных недостатков строительных конструкций второго этажа жилого дома в ценах на ДД.ММ.ГГ составляет <данные изъяты>.
Доказательств, опровергающих выводы эксперта, стороной ответчика не представлено.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь нормами действующего законодательства, регулирующими спорные правоотношения, оценивая представленные сторонами доказательства, пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных истцом требований.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
Поскольку заключением эксперта установлено, что характер выявленных недостатков, время их выявления, отсутствие опровергающих эти обстоятельства доказательств свидетельствуют о том, что данные недостатки имелись на момент заключения договора купли-продажи дома, имущество передано истцу с этими существующими недостатками. Имеющимися в деле доказательствами подтверждается наличие скрытых недостатков спорного жилого дома, о которых истец не знала, и знать не могла, которые она не могла обнаружить при осмотре дома до его покупки. Ответчиком не представлены доказательства того, что истец была поставлена в известность о скрытых недостатках продаваемого спорного жилого помещения.
При этом не имеется оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований не доверять выводам экспертизы у судебной коллегии не имеется, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела, доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, не представлено.
При указанных обстоятельствах, учитывая доказанность материалами дела наличие в приобретенном истцом доме неоговоренных продавцом скрытых недостатков, суд правильно признал обоснованными требования истца о применении к ответчику М.О.А. установленных п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации последствий продажи товара с недостатками, не оговоренными продавцом - возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Доводы жалобы о том, что в данном случае неприменима ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельны. Вопреки доводам жалобы нормы п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности удовлетворения исковых требований Е., поскольку с учетом характера повреждений использование дома по прямому назначению требует устранения выявленных дефектов, следовательно подлежат применению положения п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. Устранение выявленных скрытых дефектов является следствием допущенного продавцом нарушения, которое влечет для покупателя очевидные имущественные потери. Восстановить свои нарушенные права в связи с имеющимися скрытыми недостатками приобретенного имущества истец просит путем возмещения расходов на устранение недостатков товара. В силу п. 1 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Кроме того, исходя из содержания п. 8 договора, доводы жалобы об отсутствии в договоре требований к качеству жилого дома отклоняются.
Доводы апелляционной жалобы относительно этажности спорного дома несостоятельны. В кадастровом паспорте дома от ДД.ММ.ГГ, декларации об объектах недвижимости от ДД.ММ.ГГ оформленной ответчиком М.О.А. в отношении спорного дома, в разделе техническое описание объекта недвижимости обозначена его общая площадь <данные изъяты>, количество этажей 2, в свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ за М.О.А. зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный в <адрес> общей площадью <данные изъяты>, с этажностью в 2 этажа. В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГ общая площадь дома также составляет <данные изъяты>., что подтверждает, что предметом указанного договора был жилой дом, имеющий два этажа.
Доводы, изложенные представителем ответчика в апелляционной жалобе, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, необоснованность их отражена в оспариваемом судебном решении с изложением соответствующих мотивов. Оценка судом обстоятельств дела и доказательств, представленных в их подтверждение, соответствует требованиям ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу представителя ответчика М.О.А. - С. на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 08 сентября 2015 года оставить без удовлетворения.

Ситуации, в которых ст. 557 ГК РФ о правах покупателя при приобретении имущества, качество которого не соответствует условиям договора, не подлежит применению

В соответствии со ст. 557 ГК РФ нормы ст. 475 ГК РФ (за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору) применяются, если продавец передал покупателю недвижимость, качество которой не соответствует условиям договора купли-продажи имущества.
Анализ судебной практики выявляет случаи, в которых положения ст. 557 ГК РФ не подлежат применению.

Вывод из судебной практики: Статья 557 ГК РФ не применяется, если в договоре купли-продажи не согласовано условие о качестве недвижимого имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.05.2006 N Ф04-2757/2006(22533-А70-12) по делу N А70-7766/32-2004
"...Общество с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Юстина" (далее - ООО "Юридическая фирма "Юстина") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Калинов мост" (далее - ООО "Калинов мост") об уменьшении покупной цены недвижимого имущества, приобретенного истцом по договорам купли-продажи от 09.07.2003 N 440 и от 12.08.2003 N 454, соразмерно стоимости его недостатков.
Предъявленное требование истец мотивировал нормами статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей покупателю право на соразмерное уменьшение покупной цены в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом.
При рассмотрении дела судом проведены две строительно-технические экспертизы. Исследовав экспертное заключение от 30.05.2005 N 18-896, суд установил, что приобретенное истцом по вышеупомянутым договорам купли-продажи недвижимое имущество имеет недостатки.
Согласно экспертному заключению от 06.10.2005 N 18-1903 на устранение выявленных недостатков необходимо 132653 руб. 37 коп.
Разрешая спор, суд правильно сослался на пункт 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым к договору продажи недвижимости положения, предусмотренные § 1 главы 30 Кодекса (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора.
Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Исходя из норм названных статей Кодекса, суд сделал обоснованный вывод о том, что необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.
Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что в договорах купли-продажи N N 440 и 454 и передаточных актах отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества.
В связи с этим суд не нашел оснований для уменьшения покупной цены проданного истцу ответчиком недвижимого имущества.
Кроме того, требование о соразмерном уменьшении покупной цены недвижимых объектов, по существу, направлено на изменение такого существенного условия договоров купли-продажи, установленного сторонами при их заключении, как цена, что не входит в предмет спора по настоящему делу.
Таким образом, отказ в удовлетворении иска об уменьшении покупной цены объектов недвижимости является правомерным..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал на пропуск покупателем недвижимости срока, установленного ст. 477 ГК РФ.

Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2007 N Ф09-140/07-С6 по делу N А71-3462/06
"...Арбитражный суд Удмуртской Республики в своем решении указал, что для расторжения договора купли-продажи недвижимости в соответствии со ст. 557, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации требуется не только получение товара с недостатками, но и отклонение от имеющегося в договоре условия о его качестве. При этом ни в спорном договоре, ни в передаточном акте от 06.05.2003 не содержится условия о качестве передаваемого имущества.
Основываясь на предоставленных истцом - обществом "Инфо" - документах, а именно заключениях общества "П.П.П.", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что скрытые недостатки бассейна и спортзала, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Воткинское шоссе, д. 166, обнаружены за пределами сроков, установленных ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что обществом "Инфо" не доказаны нарушение обществом "Буммаш" условий спорного договора и приобретение обществом "Инфо" объектов недвижимости не того качества, на которое оно рассчитывало при заключении договора.
Как правильно установлено судом первой инстанции, сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.05.2003 N 546-265 условие о качестве имущества, являющегося его предметом, не согласовано. Следовательно, не подлежат применению ст. 557 и 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие ответственность продавца за передачу недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.
Доказательств того, что общество "Инфо" ранее, до истечения двухлетнего срока, установленного ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, обнаружило недостатки приобретенного имущества, в материалах дела не имеется.
Суд первой инстанции в своем решении правильно указал, что спорный договор не содержит условия о качестве объектов недвижимого имущества, в то же время общество "Инфо", произведя осмотр приобретаемого имущества и получив всю относящуюся к нему документацию, могло и должно было понимать, что приобретает объекты, длительное время находившиеся в эксплуатации и требующие значительных затрат для поддержания их в надлежащем техническим состоянии.
При таких обстоятельствах иск общества "Инфо" удовлетворению не подлежал..."